Решение по делу № 3а-118/2021 от 21.12.2020

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 15 июля 2021 года № 3а-118/2021

г. Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Молоковой Л.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Журавлевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Воробьевой Н. Д. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Воробьева Ю.М. является собственником объекта недвижимости ..., кадастровая стоимость которого определена по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 5 209 119 рублей 50 копеек.

Административный истец Воробьева Ю.М., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 декабря 2020 года № 57/20, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Паритет» Воронцовым С.А., являющимся членом некоммерческого партнерства СРОО «Деловой Союз Оценщиков».

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 731 000 рублей.

Административный истец Воробьева Ю.М. просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании вышеприведённого отчёта оценщика.

Административный истец Воробьева Ю.М., представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Вологодской области, Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Воробьевой Ю.М. как налогоплательщика, что в силу части 3 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... определена по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 5 209 119 рублей 50 копеек.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству о кадастровой оценке, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона о кадастровой оценке).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт от 11 декабря 2020 года № 57/20, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Паритет» Воронцовым С.А., в соответствии с которым итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 731 000 рублей.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением Вологодского областного суда от 04 февраля 2021 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчета от 11 декабря 2020 года № 57/20 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту Парменовой С.Е.

Согласно заключению эксперта от 06 апреля 2021 года № 07 оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Группа «Паритет» Воронцовым С.А. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.... На основании анализа истории строительства, а также с учетом конструктива и назначения здания, планировки и состояния отделки помещений, неудовлетворительного состояния коммуникаций и объекта в целом, объект оценки отнесен оценщиком к сегменту производственно-складской недвижимости. Учитывая тот факт, что объект исследования находится в нежилом здании, в котором расположены на первом и антресольном этажах торгово-офисные помещения торгового центра «Луч». Земельный участок, на котором расположено нежилое здание, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной торговли, что относится к рынку земельных участков коммерческого назначения. Объект исследования относится к сегменту рынка торгово-офисной недвижимости, так как представляет собой нежилое помещение свободного назначения, которое может использоваться по нескольким вариантам: в качестве офиса, помещения сферы услуг, торгового помещения, склада и т.д. Следовательно, сегмент рынка определен неверно (пункт 11 б ФСО-7, пункт 5 ФСО-3). В связи с неверным определением сегмента рынка объекта оценки, оценщиком приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, который не относится к объекту оценки (пункт 11 в ФСО-7, пункт 5 ФСО-3), приведены интервальные значения основных факторов, не относящиеся к сегменту объекта оценки (пункт 11 г ФСО-7, пункт 5 ФСО-3), приведены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегменте, который не относится к объекту оценки, при этом на странице 29 отсутствуют основные выводы необходимые для оценки объекта, например объем продаж, емкость рынка, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы, сделанные оценщиком в других разделах отчета (пункт 11 д ФСО-7). При выборе объектов-аналогов (страница 47) оценщиком описаны критерии их отбора, при этом не обосновано количество объектов-аналогов из доступных рыночных данных, а также использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов (пункт 22 в ФСО-7). Неверное определение сегмента рынка повлекло за собой ошибочный подбор информации по предложениям/сделкам на дату оценки, оценщиком неправомерно были использованы объекты-аналоги производственно-складского назначения, не относящиеся к одному сегменту с рассматриваемым объектом оценки (пункт 22 б ФСО-7, пункт 5 ФСО-3). Оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Группа «Паритет» Воронцовым С.А. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., которые привели к неоднозначному толкованию отчета. Оценщиком правильно определены основные факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, за исключением фактора вид использования, что привело к ошибочному определению сегмента рынка. Оценщиком неправомерно были использованы объекты-аналоги производственно-складского назначения, не относящиеся к одному сегменту с рассматриваемым объектом оценки, что привело к недостоверному определению итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. В отчете использовалась проверяемая информация, оценщиком собраны сведения об объекте оценки, информация об основных ценообразующих факторах, в перечне указаны соответствующие документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в приложении к отчету представлены копии использованной информации. Оценщиком была использованная информация, которая является недостоверной, поскольку не соответствует сегменту рынка оцениваемого объекта, а также недостойной, поскольку не позволяет определить достоверную величину рыночной стоимости объекта недвижимости, при этом, оценщиком был обосновано использован сравнительный подход, а также отказ от использования затратного и доходного подходов. Выбор методов оценки в рамках использованного подхода к оценке обоснован в отчете. Рыночная стоимость помещения с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 3 696 799 рублей.

В связи с имеющимися к заключению эксперта от 06 апреля 2021 года № 07 замечаниями, административный истец заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, которое удовлетворено судом, определением от 20 мая 2021 года назначена повторная судебная экспертиза о соответствии отчета от 11 декабря 2020 года № 57/20 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта № 270521-ЭОЖ-4069 оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Группа «Паритет» Воронцовым С.А. соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки; не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.... В нарушение пункта 8и ФСО № 3, в отчете об оценке не приведены соответствующие расчеты при оценке сравнительным подходом. На страницах 47-49 отчета при оценке сравнительным подходом оценщик не учитывает такой ценообразующий фактор, как высота помещений. В нарушение пункта 23а ФСО № 7 оценщик необоснованно отказался от использования доходного подхода. Оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Группа «Паритет» Воронцовым С.А. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., в том числе: правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; не правильно выбран подход к оценке (только сравнительный), в нарушение пункта 23а ФСО №7 оценщик необоснованно отказался от использования доходного подхода; не допускались ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, является недостоверной. В нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов. На странице 49 отчета при оценке сравнительным подходом оценщик применяет аналог № 1 по адресу: <адрес> и указывает характеристику его местоположения: окраина города, промзона, что не соответствует действительности, поскольку аналог № 1 находится не в промзоне, а в окружении жилых домов. Объект исследования находится по адресу: <адрес>. Преобладающая застройка микрорайона - многоквартирные жилые дома, промзона. Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) - хорошая. В непосредственной близости находится остановка общественного транспорта «улица Гончарная». Объекты социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности (менее 1 км) - ТЦ «ЛУЧ», ТЦ «Оскар», ТЦ «Форум», БЦ «Сфера», БЦ «Парус», школа, д/сады, магазины, отделения банков, кафе. Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) - хорошая. Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона - автобусные, троллейбусные маршруты, маршрутное такси. Оценщик неверно определил корректировку цены аналога № 1 в размере всего +8%. Аналог № 2 находится по адресу: <адрес>. Несмотря на то, что местоположение объекта исследования значительно лучше, оценщик применил корректировку цены аналога №2 всего +8%. Оценщик должен был применить другую корректировку или использовать в расчетах другой аналог, подходящий по местоположению. Данное нарушение повлияло на итоговый результат. Аналог № 3 находится по адресу: город Вологда, улица Ананьинская, точный в распечатке сайта отсутствует (район города - Ананьино). Несмотря на то, что местоположение объекта исследования значительно лучше, оценщик применил корректировку цены аналога № 3 всего +8%. Оценщик должен был применить другую корректировку или использовать в расчетах другой аналог, подходящий по местоположению. Данное нарушение повлияло на итоговый результат. На странице 54 отчета оценщик приводит обоснование корректировки на этаж при помощи таблицы, датированной апрелем 2016 года. Так как дата оценки - 01 января 2019 года, информация, использованная оценщиком, не актуальна. Данное нарушение повлияло на итоговый результат. На страницах 23-25 отчета оценщик приводит анализ рынка жилой недвижимости, тогда как объектами оценки являются нежилые помещения. Информация, использованная оценщиком, является недостаточной, так как оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода. Информация, использованная оценщиком, является непроверяемой. В нарушение пункта 11 ФСО № 3, ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, использованных в отчете, не позволяют делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. На страницах 47-49 отчета при оценке сравнительным подходом в таблице 21 оценщик пишет, что у аналога № 1 отсутствует отопление. В распечатке сайта аналога № 1 на странице 71 отчета такая информация отсутствует. Информация, полученная оценщиком из телефонного разговора, не может служить подтверждением исходных данных. На страницах 47-49 отчета при оценке сравнительным подходом в таблице 21 оценщик пишет, что у аналога № 2 отсутствует отопление. В распечатке сайта аналога № 2 на странице 72 отчета такая информация отсутствует. На страницах 47-49 отчета при оценке сравнительным подходом в таблице 21 оценщик пишет, что у аналога № 3 отсутствует отопление, указывает его точный адрес (<адрес>) и материал стен (кирпич). В распечатке сайта аналога № 3 на страницах 73-74 отчета отсутствует информация об отоплении, материале стен, не указан номер дома. Кроме того, в данной распечатке указана дата предложения - ноябрь 2017 года, но в расчетах на странице 48 оценщик указывает дату «октябрь 2018 года», которая отсутствует в распечатках. Информация, полученная оценщиком из телефонного разговора, не может служить подтверждением исходных данных. Согласно пункту 11 ФСО № 3: «В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов». В нарушение пункта 5 ФСО № 3, информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. На странице 31 отчета оценщик приводит предложения о продаже недвижимости, приводит ссылки на интернет-сайты. При этом в отчете отсутствуют распечатки сайтов для подтверждения такой информации. Данное нарушение существенно, так как на основании этих данных на страницах 32-34 отчета оценщик делает вывод о диапазоне цен на недвижимость и приводит среднее значение цены. Кроме того, на странице 31 в таблице 14 оценщик приводит предложения о продаже недвижимости 2017 года (объекты №№ 1, 8, 9), которые неактуальны на дату оценки (01 января 2019 года). На странице 54 отчета оценщик приводит обоснование корректировки на этаж при помощи таблицы, датированной апрелем 2016 года. Так как дата оценки - 01 января 2019 года, информация, использованная оценщиком, не актуальна. Данное нарушение повлияло на итоговый результат. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 1 892 988 рублей.

Оценивая экспертное заключение № 270521-ЭОЖ-4069, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Административным истцом, представителями административных ответчиков не заявлено возражений относительно обоснованности заключения эксперта № 270521-ЭОЖ-4069.

При указанных обстоятельствах не имеется оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., в размере, определенном в отчёте от 11 декабря 2020 года № 57/20, выполненном оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Паритет» Воронцовым С.А., поскольку, как обоснованно указано в заключениях судебных экспертиз, в отчете выявлены ошибки, отчет, в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, и размере, определенном в заключении эксперта № от 06 апреля 2021 года № 07, в связи с имеющимися к нему замечаниями у административного истца.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» № 270521-ЭОЖ-4069.

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 17 Закона о кадастровой оценке в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Поскольку не представлено сведений, что Воробьева Ю.М. обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., датой её обращения с соответствующим заявлением необходимо считать дату направления в суд административного искового заявления - 21 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Воробьевой Н. Д. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости ..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 892 988 рублям по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.

Датой обращения Воробьевой Н. Д. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... считать 21 декабря 2020 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья         Л.К. Молокова

Мотивированное решение изготовлено 20 июля 2021 года