Решение по делу № 2-2168/2021 от 17.06.2021

                                                          Дело № 2-2168/2021 г.

УИД 23RS0058-01-2021-003203-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2021 г.                                                                                              г.Сочи

Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :

Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.

с участием представителя истца ООО «Голден Гранд» - Коблевой Ф.А., представившей доверенность ; представителя ответчика (Торосян И.Э.) – адвоката Николенко Т.Н., представившей ордер №, удостоверение №, доверенность,

при секретаре Бобиной Д.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Голден Гранд» к Торосян ИЭ и Торосян ТВ о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Голден Гранд» обратилось в Хостинский районный суд г.Сочи с иском к Торосян ИЭ и Торосян ТВ о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец просит суд признать договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГолденГранд» и Торосян И.Э. ничтожной сделкой. Применить последствия недействительности ничтожной сделки восстановив в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО «ГолденГранд» на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, аннулировав государственную регистрацию права собственности Торосян И.Э. на ? долю в праве общей долевой собственности на указанный участок. Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю внести изменения с сведения ЕГРН, путем аннулирования государственной регистрации права собственности Торосян И.Э. на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

В обосновании требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГолденГранд» заключило договор купли-продажи двух нежилых помещений с кадастровым номером № площадью 152,8 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 643,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость приобретенных помещений составила 5 200 000 рублей (п.4 договора). ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГолденГранд» заключило, договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Голден Гранд» на безвозмездной основе стал арендатором земельного участка площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером № разрешенное использование - для размещения и эксплуатации магазина «Мебель» и «Хозтовары», расположенного по адресу: <адрес>. Далее истец обратился в администрацию гор. Сочи с цель выкупа арендованного земельного участка, но получив отказ, обжаловали его в суд. Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда гор. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ на администрацию гор. Сочи была возложена обязанность заключить с ООО «ГолденГранд» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГолденГранд» купило у Муниципального образования город-курорг Сочи за 1 618 431,36 рублей земельный участок площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. После этого с целью строительства многоквартирного дома Обществом было изменено разрешенное использование земельного участка на - многоквартирный жилой дом, заказан и получен градостроительный план, получены технические условия МУП гор. Сочи «Водоканал», МУП гор. Сочи «Водосток», ПАО «Кубаньэнерго» Сочинские электрические сети. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГолденГранд» и проектной группой ООО «Южная архитектурная компания» был заключен договор на изготовление проекта на строительство многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ проект на строительство многоквартирного дома был выполнен. Стоимость изготовления проектной документации обошлась Обществу около 2 000 000 рублей. ООО «ГолденГранд» получено положительное заключение экспертизы проектной документации. ДД.ММ.ГГГГ на основании разработанной проектной документации ООО «ГолденГранд» обратилось в администрацию гор. Сочи за получением разрешения на строительство многоквартирного дома, но Общество получило решение об отказе в выдаче разрешения на строительство №. Исправив недостатки и неточности в проектной документации, ДД.ММ.ГГГГ Общество повторно обратилось за получением разрешения на строительство многоквартирного дома, но ДД.ММ.ГГГГ повторно было получено решение об отказе в выдаче разрешения на строительство № Учитывая, что сроки с получением разрешения увеличились, а существующий на тот момент Инвестор отказался от данного проекта, ООО «ГолденГранд» занялось поисками нового инвестора. Генеральный директор ООО «ГолденГранд» обратился в ООО «Ускелла Девелопмент Групп» с целью оказания последним услуг по поиску инвестора, который бы обеспечил все условия и требования, необходимые для получения Обществом разрешения на строительство многоквартирного дома и строительства дома. Директор ООО «Ускелла Девелопмент Групп» Фоминова Ю.А. предложила в качестве инвестора - Торосян ТВ с планируемой суммой инвестиций 63 000 000 рублей. Вся документация (проектная и техническая), разработанная за счет ООО «ГолденГранд», была передана Торосян Т.В. для ознакомления и изучения. Директор ООО «Голден Гранд» М предложил Торосян Т.В. войти в состав учредителей ООО «ГолденГранд», однако она заявила, что данная процедура займет много времени, и в счет гарантии сотрудничества истца с нею предложила оформить 1/2 часть земельного участка на свою дочь - Торосян ИЭ. При этом и Торосян Т.В. и Фоминова Ю.А. утверждали, что инвестиционное соглашение с третьим инвестором будет подписано после получения разрешения на строительство. В связи с достигнутыми устными договоренностями о привлечении будущих инвестиций, необходимых для получения разрешения на строительство и строительства многоквартирного дома, ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и Торосян ИЭ, являющейся дочерью Торосян ТВ, был подписал договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес> как гарантия будущих Инвестиционных взаимоотношений. Цена сделки в договоре от ДД.ММ.ГГГГ была указана формальная - 809 215,68 копеек, одна данная сумма на расчётный счет не поступала и не была получена ООО «Голден Гранд» так как сделка по купли продажи ? земельного участка заключалась исключительно формально. Все документы для сделки подготовила и оформила ООО «Ускелла Девелопмент Групп» в лице Фоминовой Ю.А.. А ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право общей долевой собственности на спорный земельный участок за сторонами. Фактически договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, так как при заключении данного договора Общество не имело цели передачи прав или отчуждения прав на 1/2 долю земельного участка, а Торосян И.Э. - получения прав на имущество. Формальное поведение сторон притворного договора не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью притворной сделки было привлечение инвестиций с целью получения разрешение на строительство многоквартирного дома и строительства. Фактически данная сделка являлась своеобразной гарантией дальнейшего сотрудничества Общества с будущим инвестором — Торосян ИЭ, то есть являлась сделкой по обеспечению исполнения обязательства. Несмотря на то, что Общество не имело намерения продавать, а Торосян И.Э. покупать долю спорного земельного участка, сокрытие действительного смысла сделки находилось в интересах обеих ее сторон. Поэтому при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны формально указали, что расчет между ними произведен полностью до подписания договора и стороны не имеют друг к другу финансовых претензий (п.6 договора), а также что фактическая передача отчуждаемого имуществе осуществлена путем подписания договора купли-продажи, который несет в себе силу передаточного акта (п.9 договора). Вместе с тем, наличие обстоятельств, очевидно указывающих на притворность сделки, либо доводов стороны спора о притворности, предполагает, что установление только тех обстоятельств, которые указывают на формальное исполнение сделки, явно недостаточно. Согласно сведений с расчетного счета и сведений бухгалтерской отчетности ООО «ГолденГранд» за июнь-июль 2019, а также по настоящее время года никаких денежных средств за продажу доли в земельном участке Обществу не поступало. Отсутствуют и какие-либо иные письменные доказательства передачи денежных средств за отчуждение спорного имущества. Также Торосян И.Э. в фактическое владение спорного имущества никогда не вступала. Ответчица не заявляла каких-либо возражений по поводу реализации Обществом правомочий собственника всего земельного участка и не принимала мер по защите своего права, а Общество продолжает нести расходы по ее содержанию земельного участка и объектов, расположенным на спорном земельном участке. Истец указывает на несоответствие волеизъявления сторон - действительной воли, направленной на заключение иной сделки, что свидетельствуют о притворности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что на данном земельном участке расположены два нежилых помещения с кадастровым номером № площадью 152,8 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 643,3 кв.м, по совокупности 796,1 кв.м, что явно составляет большую часть земельного участка, а также означает, что желание продавать 1/2 часть спорного земельного участка с кадастровым номером у ООО «Голден Гранд» отсутствовало. Учитывая, что истцом представлены достаточные доказательства, вызывающие обоснованные сомнения в действительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суду необходимо выяснить у ответчицы разумность экономических мотивов заключения сделки по отчуждению части недвижимого имущества, при том, что финансовые условия данной сделки, явно не соответствуют ни рыночным условиям, ни экономическим затратам Общества, которые оно понесло к моменту заключения оспариваемой сделки, как собственник недвижимости. Истец указывает, что заключенный договор от ДД.ММ.ГГГГ носит мнимый характер. В обосновании требований истец ссылается на положения ст.12,166-168,170,448,454 ГК РФ.

Представитель истца ООО «ГолденГранд» Коблева Ф.А., явившись в судебное заседание, иск поддержала, просила удовлетворить заявленные требования. В обосновании требований сослалась на доводы изложенные в исковом заявлении, а также объяснении в письменной форме. Также пояснила, что Торосян И.Э. не участвовала в инвестировании. Также она пояснила, что истец полагает, что им не пропущен срок исковой давности по данному спору.

Ответчики Торосян И.Э. и Торосян Т.В. в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещенными о времени и месте судебного заседания, что суд установил из совокупности обстоятельств того, что судебные извещения ответчикам были доставлены по адресу их места жительства от получения которых они уклонились( л.д.2,3 т.2), соответственно в силу положений ст.165.1 ГК РФ, ст.117,118 ГПК РФ считаются надлежаще извещенными о времени и месте судебного заседания. Ответчики не ходатайствовали об отложении судебного заседания, не сообщили об уважительности причин своей неявки. Ответчик Торосян Т.В. представила в суд объяснения в письменной форме ( л.д.223-226 т.1) в которых просит суд отказать в удовлетворении иска. В обосновании ответчик Торосян Т.В. указывает, что в 2019 году в июле месяце к ней обратилась Фоминова Ю.А. с финансовым предложением о помощи ООО «ГОЛДЕНГРАНД», директором которого тогда был М, у него были финансовые затруднения в оформлении документов на строительство многоквартирного жилого дома и они поехали осматривать земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, где и планировалось строительство многоквартирного дома. На этом земельном участке располагались какие-то хозяйственные строения. На тот момент много, что еще предстояло сделать для начала строительства многоквартирного дома на нем, и она оценив свои финансовые возможности, поняла, что не может так рисковать денежными средствами, но запомнила, что вторая половина участка была свободна и она была огорожена небольшим забором, на котором находились строительные материалы. Торосян Т.В. предложила директору ООО «ГОЛДЕНГРАНД» М продать этот свободный участок и как раз его финансовая проблема более менее разрешится, так как ее дочь давно хотела приобрести небольшой участок для строительства дома. Она предложила своей дочери и ее семье приобрести этот участок, на что М сразу согласился, и они даже составили предварительный договор и ее дочь расплатилась с ним, это было при ней-Торосян Т.В., было это в выходной день в кафе «Адриано», неподалеку от МФЦ Адлерского района г. Сочи. ДД.ММ.ГГГГ ее дочь Торосян И.Э. приобрела ? долю земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, свободного от строений, где стороной по сделке был директор ООО «ГОЛДЕНГРАНД» М и Торосян ИЭ. Они определили стоимость, в договоре в размере 809 215 рублей, хотя реально была предана конечно большая сумма, а именно 8 000 000 рублей. М очень просил стоимость в договоре указать нужную ему, для финансового отчета, чтобы избежать налогового вычета, потомучто ООО «ГОЛДЕНГРАНД» не владело данным земельным участком 5 лет, то Торосян И.Э. была согласна на это и подписала договор купли-продажи доли земельного участка, и он был зарегистрирован в МФЦ Адлерского района расположенный по адресу: <адрес>, так как она была с дочерью на этой сделке. Никаких других договоренностей ни устных, ни письменных между Торосян ИЭ и ООО «ГОЛДЕНГРАНД» не существовало и не существует, кроме как от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли- продажи недвижимости; земельный участок по данному договору передан в собственность ответчика, его право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

Ответчик Торосян И.Э. представила в дело объяснения в письменной форме ( л.д.166-170 т.1) в которых просила отказать в удовлетворении иска, сославшись на доводы аналогичные приведенным ответчиком Торосян Т.В., а также она участвовала в судебном разбирательстве через своего представителя адвоката Николенко Т.Н., которая явившись в судебное заседание, просила о рассмотрении дела в отсутствии ответчиков. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание ответчиков.

Представитель ответчика Торосян И.Э. адвокат Николенко Т.Н., явившись в судебное заседание, иск не признала, просила отказать в удовлетворении требований. В обосновании адвокат Николенко Т.Н. сослалась на доводы ответчиков приведенные в письменной форме, а также пояснила, что Торосян И.Э. купила ? долю спорного земельного участка на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях. Директору ООО «ГолденГранд» М были переданы лично денежные средства за приобретенную долю земельного участка в размере 8 000 000 рублей, расчет производился ДД.ММ.ГГГГ по договору. Договор от ДД.ММ.ГГГГ не является мнимой сделкой. Она же заявила о пропуске истцом срока исковой давности, который составляет 1 год и уже истек, поэтому просила в удовлетворении иска отказать по этому основанию.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Ускела Девеломпент Групп» в судебное заседание не явился. Указанное третье лицо надлежаще извещено о времени и месте судебного заседания, не ходатайствовало об отложении судебного заседания, представило в суд объяснения в письменной форме ( л.д.217-219 т.1) в которых просило отказать в удовлетворении иска. В обосновании пояснило, что в 2019 году, в ООО «Ускела Девеломпент Групп» обратилось ООО «ГОЛДЕНГРАНД» директором которого тогда был М, с котором был заключен договор о возмездном оказании консалтинговых услуг, по различным вопросам деятельности бизнеса, в том числе получения ООО «ГОЛДЕНГРАНД» финансирования, а так же получения в сфере коммерческой, юридической, технической и экспертной помощи, так у него (общества) были финансовые затруднения в строительстве многоквартирного дома. М были предложены различные инвесторы, но сумма была высокая и заинтересованных лиц было много и многие отказывались, велись различные переговоры, в основном, в отношении финансирования, так как это была основная задача которую перед нами поставил директор ООО «ГОЛДЕНГРАНД». Были составлены протоколы по различным переговорам. Где-то к июлю месяцу 2019 года, ООО «ГОЛДЕНГРАНД», в лице директора М принял решение об отчуждению части земельного участка на котором должен быть возведен строительный объект в виде многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, о чем он и сообщил Фоминовой Ю.А., как директору ООО «Ускелла Девелопмент Групп». В последних переговорах были заинтересованные лица это - Н Торосян ТВ, которые хотели приобрести 1/2 долю земельного участка который предложил им М, что бы начать строительство дома. В конечном итоге Торосян Т.В.решила приобрести долю земельного участка, но в последний момент приняли решение о купле-продаже, дочерью Торосян ИЭ, по какой реальной стоимости не известно, но все соответствующие документы были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, при сделке присутствовал лично М и Торосян ИЭ и Торосян ТВ в МФЦ Адлерского района расположенный по адресу: <адрес>, что известно со слов Торосян И.Э.. В исковом заявлении истец указывает, что обратился к ООО «Ускелла Девелопмент Групп» с целью оказания ООО «ГОЛДЕНГРАНД» услуг по поиску инвестора, для получения Обществом разрешения на строительство многоквартирного дома, и финансирования данного строительства, с планируемой суммой 63 000 000 рублей, что директор ООО «Ускелла Девелопмент Групп» Фоминовой Ю.А. предложила в качестве инвестора, Торосян ТВ, но это не совсем так, существовали еще инвесторы кроме Торосян Т.В., но их в исковом заявлении истец по какой-то причине не указывает. Для признания сделки мнимой, суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались, правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Сделка, как волевой акт имеет правовое значение только в случае, если воля будет выражена вовне, объективирована каким-либо способом. Поэтому сделкой является действие, выражающее волю субъекта, направленную на достижение определенного правового результата путем волеизъявления. Таким образом все соответствующие сделке купли-продажи правовые следствия наступили. Никаких других договоренностей ни устных, ни письменных между Торосян ИЭ и ООО «ГОЛДЕНГРАНД» не существовало и не существует, кроме как от ДД.ММ.ГГГГ, по крайней мере третьему лицу ничего об этом не известно, и ООО «Ускелла Девелопмент Групп» в дальнейшем не занималось поисками инвесторов, так как «ГОЛДЕНГРАНД», не нуждалось в дальнейшем финансировании, так как после продажи 1/2 доли земельного участка, финансовые дела в обществе стабилизировались. Истец не обратился сразу в 2019 году суд, так как тогда, деньги М получил полностью и возможно даже была расписка им написана. Новый директор (Истец) считает, что явно заниженная цена договора купли-продажи, является основанием для признания сделки мнимой, третье лицо полагает, что это является не состоятельным и не обоснованным доказательством, поскольку заключенный сторонами договор соответствует требованиям ст. 432 ГК РФ. Исполнение сделки хотя бы одной из сторон исключает мнимый характер такой сделки. Третье лицо указывает, что истцом пропущен срок исковой давности. Принимая во внимание выше установленное, на основании ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание представителя третьего лица ООО «Ускелла Девелопмент Групп».

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился. Указанное третье лицо надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, не ходатайствовало об отложении судебного заседания. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание представителя указанного третьего лица.

Суд, изучив исковое заявление, объяснения участвующих по делу лиц, данные в письменной форме, выслушав объяснения сторон данные в ходе судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из анализа представленных в дело совокупности доказательств суд установил, что на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка, заключенного между муниципальным образованием <адрес> и ООО «ГолденГранд», последнее приобрело в собственность земельный участок земельный участок площадью 1300 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения и эксплуатации магазина, расположенный по адресу <адрес> ( л.д.14-17).

По условиям указанного договора указанный земельный участок был приобретен в собственность ООО «ГолденГрад» за согласованную цену в размере 1 618 431,36 рублей ( п.2.1 договора).

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Анализ представленных в дело доказательств подтверждает довод стороны ответчика о том, что между ООО «ГолденГранд», действующего в лице директора М, как продавцом по договору и Торосян И.Э., действующей как покупатель по договору, был заключен ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи ? доли земельного участка( л.д.175-176).

По условиям указанного предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что ООО «ГолденГранд» обязуется передать в собственность Торосян И.Э. ? долю земельного участка площадью 1300 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, на земельном участке расположены нежилые здания с кадастровыми номерами № №. Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ООО «ГолденГранд», право зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.( п.1.1, п.2, п.3 договора).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с разъяснениями правоприменительной практики данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в п.25 указано, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В данном случае в заключенном договоре поименованном сторонами, как предварительный договор купли-продажи, его стороны установили предмет основного договора и условия, которые позволяют его определить, а также основные условия заключения договора о купле-продаже этого имущества.

Пунктом 4 предварительного договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемой ? доли указанного земельного участка, установив ее в размере 809 215,68 рублей.

Пунктом 5 предварительного договора его стороны установили, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

Пунктом 1 предварительного договора стороны предусмотрели, что они обязуются заключить договор купли-продажи ? доли земельного участка на условиях указанных в предварительном договоре не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Предварительный договор подписан обеими сторонами, от лица ООО «ГолденГранд» М с приложением оттиска круглой печати указанного общества и от лица Торосян И.Э. лично ею.

Указанный предварительный договор не оспорен, не признан недействительным.

В соответствии с разъяснениями правоприменительной практики данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в п.23 указано, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Исходя из анализа доводов и представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу, что заключая сделку, поименованную сторонами как предварительный договор купли-продажи недвижимости, его стороны предусмотрели в договоре обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, соответственно стороны этого договора имели намерение при его заключении на заключение основного договора, а не предварительного, этот договор не может быть судом квалифицирован как предварительный договор, а в соответствии с выше приведенными разъяснениями ВС РФ, он относится к договорам купли-продажи с условием о предварительной оплате, а правила ст.429 ГК РФ к такому договору не могут быть применены.

Поскольку в указанном поименованном как предварительный договоре купли-продажи однозначно указано о том, что между сторонами при его заключении был произведен полный расчет по договору, то есть покупателем Торосян И.Э. была уплачена полностью выкупная цена приобретаемого имущества, а продавцом ООО «ГолденГранд» был подтвержден факт полной уплаты согласованной цены покупателем, при этом истцом ООО «ГолденГранд» не представлено доказательств оспаривания в надлежащей форме заключенного выше названного договора от ДД.ММ.ГГГГ, то суд оценивает критически доводы истца об отсутствии факта расчета между сторонами этого договора за приобретенный ответчиком Торосян И.Э. спорный объект недвижимости в виде ? доли в праве общей долевой собственности на выше названный спорный земельный участок.

Кроме того суд также установил из анализа п.13 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ООО «ГолденГранд» и Торосян И.Э. пришли к соглашению о том, что этот договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации договора.

В соответствии с разъяснениями правоприменительной практики данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в п.27 указано, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Суд также принимает во внимание, что ООО «ГолденГранд» и Торосян И.Э., исполняя принятые на себя обязательства указанные в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключили между собой теми же лицами договор купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.24-25), который подписан обеими сторонами.

Из анализа указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд установил, что стороны заключили этот договор на условиях, которые они оговорили ранее в заключенном между ними поименованном ими предварительном договоре купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в срок, предусмотренным этим договором для заключения основного договора купли-продажи.

В п.14 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГолденГранд» и Торосян И.Э. предусмотрели, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

При этом в п.9 указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ его стороны предусмотрели, что составление отдельного документа по передаче недвижимого имущества не требуется, этот договор несет в себе силу передаточного акта.

Суд принимая во внимание ранее установленные обстоятельства, критически оценивает доводы истца о том, что якобы Торосян И.Э. не уплатила денежных средств предусмотренных договором купли-продажи в пользу ООО «ГолденГранд».

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Для договора продажи недвижимости не предусмотрена государственная регистрация сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, предусмотренные или не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Таким образом, государственная регистрация перехода права, равно как государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет под собой целью юридическое закрепление возникших по основаниям, предусмотренным законом, прав и обязанностей в отношении объектов недвижимого имущества. При этом, права и обязанности возникают не из самой государственной регистрации, а из договоров и иных сделок, предусматривающих возникновение обязательств (п. 1 ст. 307 ГК РФ), тогда как государственная регистрация призвана осуществлять контроль над реализациями данных правомочий гражданами и организациями.

Из анализа представленной в дело копии выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.( л.д.26-30 ) суд установил, что в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы право общей долевой собственности ООО «ГолденГранд» и Торосян И.Э. за каждым из них по ? доли общей долевой собственности на земельный участок площадью 1300 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>.

Из совокупности изложенного суд приходит к выводу, что воля сторон выше указанных сделок была направлена на достижение правового результата по фактическому заключению сделки между ними о купле-продаже ? доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, при этом обе стороны этих сделок совершили необходимые реальные и формальные действия направленные на достижение правового результата. Право собственности на доли в праве на этот земельный участок зарегистрированы за сторонами заключенной сделки в ЕГРН в установленном законом порядке.

Суд критически оценивает доводы стороны истца о неполучении ООО «ГолденГранд» оплаты от Торосян И.Э. по указанному договору купли-продажи и представленные истцом доказательства, в том числе выписку операций по лицевому счету общества ( л.д.199-216).

При этом ООО «ГолденГранд» не лишено права обратиться с имущественными требованиями к ранее действовавшему в качестве руководителя юридического лица истца лицу, если полагает права юридического лица нарушенными вследствии неоприходования денежных средств полученных в результате заключенной сделки с Торосян И.Э..

Вследствии выше изложенного и установленного суд критически оценивает доводы истца о предыдущих договоренностях между ООО «ГолденГранд» и указанными истцом лицами до заключения и выполнения условий сделки с Торосян И.Э. и приведенные истцом в связи с этим доводы о мнимости заключенной оспариваемой истцом сделки с ответчиком Торосян И.Э..

Кроме того анализируя и оценивая доводы истца о мнимости сделки с приведениием доводов о применении положений ст.166, 167,170 ГК РФ суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Анализируя доводы истца, суд исходит из положений ч.1 ст.56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а также, что в соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также, что в соответствии с ч.1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Обращаясь в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительным, истец в иске ссылался на положения ст.170 ГК РФ на то, что сделка имеет признаки мнимости, просил признать договор недействительным по признакам мнимости сделки.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как следует из разъяснений, данных в п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В данном случае суд исходит из буквального толкования текста как договора поименованного сторонами как предварительный от ДД.ММ.ГГГГ, так и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ из текста которых однозначно следует, что воля их сторон была направлена на возмездное отчуждение за согласованную сторонами цену определенно указанного имущества, при этом каждая из сторон сделок подтвердила как намерение так и свою волю совершить последовательно все для заключения этих сделок, при этом подтвердив как факт передачи и получения между сторонами полного денежного расчета по сделке, так и передачи определенного договором имущества от продавца покупателю и принятие этого приобретенного имущества последним, при этом волевыми действиями обеих сторон были осуществлены необходимые действия в результате которых была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданную истцом ответчику ? долю права общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Достоверных сведений о том, что ООО «ГолденГранд» заблуждался относительно предмета и последствий совершаемой сделки либо что оно совершило ее под влиянием обмана со стороны ответчика Торосян И.Э. суду не представлено.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что действия по совершению указанной спорной сделки были направлены на возникновение права собственности у ответчика и сторонами сделки совершены конкретные действия, направленные на возникновение соответствующих данной сделке правовых последствий, что исключает применение п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд исходит из того, что в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При этом согласно пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор считается незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае суд принимает во внимание, что за оспариванием указанной заключенной сделки договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд только ДД.ММ.ГГГГ направив в суд исковое заявление в почтовом отправлении ( л.д.112).

Кроме того суд принимает во внимание, что в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2 ст.166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

То есть в указанной правовой норме установлена правовая конструкция о запрете оспаривать сделку той стороне, которая знала о пороке в ней, но выражала волю на сохранение ее силы. Подобное ограничение получило название "эстоппель".

В данном случае из выше установленного суд пришел к выводу, что после совершения оспариваемой в настоящее время сделки купли-продажи, истец в течении длительного периода времени, более 1 года и 10 месяцев, не оспаривал зарегистрированное право ответчика Торосян И.Э.на спорный объект недвижимости, которое возникло у нее в результате выше названных согласованных действий и при заключении последовательных действий и сделки с управомоченным лицом, действовавшим от лица ООО «ГолденГранд».

При этом заявление истца о действии ООО «ГолденГранд» при заключении оспариваемой сделки, только формально, якобы не преследуя цели реального заключения сделки с ответчиком Торосян И.Э., суд не может принять во внимание, поскольку такое заявление не согласуется с положениями о добросовестности участника гражданских правоотношений и в силу положений абзаца 4 пункта 2 ст.166 ГК РФ не имеет правового значения для оспаривания этой сделки, а соответственно доводы приведенные стороной истца в этой связи судом оцениваются критически, отвергаются, как необоснованные.

Кроме того стороной ответчика и третьим лицом ООО «Ускелла Девелопмент Групп» заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Анализируя заявление об этом суд принимает во внимание следующее.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

По правилам п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия, угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан сторонами лично ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности по указанному договору зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, то есть заключен в надлежащей форме, переход права собственности зарегистрирован уполномоченным государственным органом, а именно Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

С иском ООО «ГолденГранд» обратился в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ.( л.д.122), то есть за пределами срока исковой давности, установленного для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 181 ГК РФ), а также за пределами срока по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска установленного законом срока, имевших место с момента заключения оспариваемой сделки по требованиям о признании сделки недействительной истцом не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования также удовлетворению не подлежат в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

В данном случае ходатайства о признании уважительной причин пропуска истцом срока исковой давности истцом не заявлено и доказательств обоснованности такого ходатайства не представлено суду.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 15, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению также по основанию пропуска им срока исковой давности.

Исходя из совокупности изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме заявленных требований.

При распределении судебных расходов суд пришел к следующим выводам.

Возмещение судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, на основании части первой статьи 98 и части первой статьи 100 ГПК РФ осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворения исковых требований в полном объеме, то не подлежат взысканию в пользу истца с ответчиков ни в какой части понесенные истцом судебные расходы, включая расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Голден Гранд» к Торосян ИЭ и Торосян ТВ о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья                                                       Тимченко Ю.М.

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу