Решение по делу № 33-13212/2019 от 06.09.2019

Судья Соловьев Е.В. дело №33-13212/2019

24RS0041-01-2018-001790-39

2.142

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 сентября 2019 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.

судей Гришиной В.Г., Русанова Р.А.

при секретаре Виноградовой О.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гришиной В.Г.

гражданское дело по иску Синицына Алексея Анатольевича к Туровой Татьяне Дмитриевне о понуждении заключить договор купли-продажи, возложении обязанностей совершить действия по регистрации права собственности, передать объекты недвижимости

по апелляционной жалобе представителя ООО «КРасТЭК» - Мельникова В.Ю.

на заочное решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 26 июня 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Синицына Алексея Анатольевича удовлетворить.

Возложить обязанность на Турову Татьяну Дмитриевну заключить договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха, общей площадью 65078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № и Базы отдыха в <адрес>, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей-1), общей площадью 528,7 кв.м., инв. № №, лит. Б. Б1, Б2, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер: № на условиях предварительного договора, заключенного 03 июля 2017 года между Синицыным Алексеем Анатольевичем и Туровой Татьяной Дмитриевной.

Обязать Турову Татьяну Дмитриевну совершить действия по регистрации собственности на объекты недвижимости: земельный участок категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха, общей площадью 65078 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № и Базу отдыха в <адрес>, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей-1), общей площадью 528,7 кв.м., инв. № №, лит. Б. Б1, Б2, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер№ за Синицыным Алексеем Анатольевичем.

Обязать Турову Татьяну Дмитриевну передать объекты недвижимости: земельный участок категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха, общей площадью 65078 кв.м., расположенный по адресу: ориентир <адрес>, с кадастровым номером: № и Базу отдыха в <адрес> назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей-1), общей площадью 528,7 кв.м., инв. № №, лит. Б. Б1, Б2, адрес объекта: Россия, <адрес> кадастровый номер: № Синицыну Алексею Анатольевичу.

Взыскать с Туровой Татьяна Дмитриевны в пользу Синицына Алексея Анатольевича судебные расходы в размере 300 рублей».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Синицын А.А. обратился в суд с иском Туровой Т.Д. о понуждении заключить договор купли-продажи, возложении обязанностей совершить действия по регистрации права собственности, передать объекты недвижимости.

Требования мотивированы тем, что 03 июля 2017 года между Синицыным А.А. и Туровой Т.Д. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью 65078 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: ориентир <адрес> и базы отдыха в <адрес>, общей площадью 528,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями данного договора, стороны обязались заключить основной договор купли - продажи указанного недвижимого имущества в срок до 15 декабря 2017 года. Цена основного договора определена сторонами в 13 000 0000 рублей, в том числе, цена земельного участка - 8 260 000 рублей и базы отдыха - 4 740 000 рублей. В момент заключения предварительного договора Туровой Т.Д. в качестве задатка переданы денежные средства в размере 500 000 рублей, что подтверждается соответствующей записью в предварительном договоре. 10 декабря 2017 года Синицыным А.А. в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости заключения договора купли-продажи, в ответ получено сообщение о невозможности заключения договора купли-продажи в связи с его обременением в виде залога, согласно выписке из ЕГРН залогодержателем земельного участка и базы отдыха является ООО «КрасТЭК».

На основании изложенного истец просил суд возложить на Турову Т.Д. обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха, общей площадью 65078 кв.м., расположенного по адресу: ориентир п<адрес>, с кадастровым номером: № и базы отдыха в <адрес>, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей-1), общей площадью 528,7 кв.м., инв. № № лит. Б. Б1, Б2, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер: № на условиях предварительного договора от 03 июля 2017 года, заключенного между Синицыным А.А. и Туровой Т.Д.: обязать Турову Т.Д. совершить действия по регистрации собственности на вышеуказанные объекты недвижимости; обязать Турову Т.Д. передать указанные объекты Синицыну А.А.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «КРасТЭК» - Мельникова В.Ю. просит отменить решение как незаконное и необоснованное. Указывает, что переданные Синицыну А.А. объекты недвижимости находятся в залоге у ООО «КрасТЭК», которое своего согласия на продажу указанного имущества не давало.

Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не сообщивших уважительных причинах неявки, не просивших об отложении дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам апелляционного производства в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ), выслушав представителя ООО «КрасТЭК» - Бушмину Ю.Л., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Туровой Т.Д. – Потехину Е.В., полагавшей решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционный жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. п. 1, 3 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Пунктом 6 ст. 131 ГК РФ также установлено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом "О государственной регистрации недвижимости". В силу ст. 58 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом. Согласно части 4 статьи 53 Закона о регистрации, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Как установлено судом и следует из материалов дела 03 июля 2017 года, между Синицыным А.А. и Туровой Т.Д. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью 65078 кв.м., с кадастровым номером № и базы отдыха в <адрес>, общей площадью 528,7 кв.м., расположенной по адресу <адрес>. Согласно пункту 10 договора, стороны обязались заключить основной договор купли - продажи указанного недвижимого имущества в срок до 15 декабря 2017 года. В п. 3.1, 3.2 договора стороны установили, что цена основного договора составляет 13 000 0000 рублей, из которых цена земельного участка - 8 260 000 рублей, базы отдыха - 4 740 000 рублей. В момент заключения предварительного договора Синицын А.А. передал Туровой Т.Д. в качестве задатка денежные средства в размере 500 000 рублей, что подтверждается соответствующей записью в предварительном договоре (пункты 4.1 и 5.1. договора). Как следует из пункта 14 предварительного договора купли-продажи, продавец гарантирует, что до составления договора земельный участок и база отдыха никому другому не проданы, не заложены, обязательствами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. 10 декабря 2017 года Туровой Т.Д. получено уведомление о необходимости заключения договора купли-продажи, в ответ на которое ответчик сообщил о невозможности заключения договора купли - продажи в связи с регистрацией залога на недвижимое имущество в пользу ООО «КрасТЭК». Разрешая при указанных обстоятельствах заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об их удовлетворении. Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку данные выводы сделаны без учета всех имеющихся обстоятельств по делу.В силу п. 11 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Согласно ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. На момент вынесения оспариваемого решения в материалах дела имелись данные Росреестра об имеющихся ограничениях на спорный объект недвижимости – земельный участок. Данный объект недвижимости, регистрация перехода права собственности на который произведена оспариваемым решением, являлся предметом ипотеки, залогодержателем выступает ООО «КрасТЭК» на основании заключенного с Туровой Т.Д. договора залога об ипотеке недвижимого имущества от 21 августа 2017 года, зарегистрированного в Росреестре 29 августа 2017 года. Положениями п. 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В соответствии со ст. ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. В ходе рассмотрения дела судебной коллегией установлено, что на момент вынесения решения в органе Росреестра зарегистрировано ограничение в отношении спорного имущества: ипотека в пользу ООО «КрасТЭК», письменное согласие которого как залогодержателя на отчуждение недвижимого имущества, получено не было. На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии законных оснований к понуждению ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенной на нем базы отдыха, поскольку согласия залогодержателя на передачу истцу в собственность спорного имущества не получено. Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаконности обжалуемого решения и служат основанием к его отмене. В связи с этим решение суда от 26 июня 2019 года (ошибочно указанное судом как от 03 июня 2019 года) об удовлетворении требований истца подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 26 июня 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Синицына Алексея Анатольевича к Туровой Татьяне Дмитриевне о понуждении заключить договор купли-продажи, возложении обязанностей совершить действия по регистрации права собственности, передать объекты недвижимости - отказать

Председательствующий:

Судьи: