Решение по делу № 33-2701/2023 от 03.03.2023

Судья Казарина Н.А.                                     УИД 38RS0021-01-2021-000407-96

Судья-докладчик Солодкова У.С.                                   по делу № 33-2701/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 мая 2023 г.                                                                                           г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Жилкиной Е.М.,

судей Солодковой У.С., Яматиной Е.Н.,

при секретаре Шергине А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Объединенная Водная Компания» к Бутакову Артёму Владимировичу, Бутакову Дмитрию Владимировичу, Бутаковой Ирине Вадимовне, Бутакову Никите Артёмовичу, Вишневской Ларисе Константиновне, Вишневскому Николаю Павловичу, Вишневскому Павлу Николаевичу, Татьянкину Валерию Юрьевичу, Горенской Елене Витальевне, Татьянкиной Валерии Валерьевне, Татьянкиной Владиславе Валерьевне, Шенделёвой Людмиле Валерьевне, Шенделёву Эдуарду Андреевичу, Гекалову Валентину Евгеньевичу, Шенделёву Денису Михайловичу, Татьянкиной Оксане Евгеньевне, Татьянкину Виталию Валерьевичу, Татьянкиной Евгении Витальевне, Татьянкину Руслану Витальевичу, Татьянкину Владиславу Витальевичу, Татьянкиной Софье Витальевне о возложении обязанности освободить нежилое помещение, взыскании судебных расходов

по апелляционной жалобе Татьянкина Валерия Юрьевича, Бутакова Артёма Владимировича, Вишневской Ларисы Константиновны на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 15 июля 2022 г.,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование исковых требований, с учётом уточнения иска, указано, что между бывшим собственником помещений, расположенных по адресу: <адрес изъят>, ЗАО «Консервный завод БК 2000» и гражданами Татьянкиным В.Ю., Вишневским М.Н., Бутаковым А.В. заключены договоры аренды помещений от 29 апреля 2002 года сроком на 10 лет: с Татьянкиным В.Ю. на помещение 200 кв.м. по адресу: <адрес изъят>; с Вишневским М.Н. на помещение 200 кв.м. по адресу: <адрес изъят> с Бутаковым Д.В. условия договора не известны, со слов ответчика договор был заключен на аналогичных условиях на помещение по адресу: <адрес изъят> в настоящее время там проживает его брат Бутаков А.В. Ответчиками не представлены доказательства уплаты арендной платы. Спорное помещение, занимаемое ответчиками без установленных законом оснований, не имело и не имеет статуса жилого. Фактически ответчиками произведена самовольная реконструкция нежилого здания. Перевод нежилого здания в жилое не осуществлялся и не мог быть осуществлен, следовательно статус объекта недвижимости не изменен, отсутствуют доказательства законности предоставления бывшим собственником нежилого здания и вселения в него ответчиков. Поскольку договоры аренды не прошли необходимую государственную регистрацию, они не порождают тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договоров аренды и о содержании его условий. С учетом того, что договоры аренды не были зарегистрированы надлежащим образом, их нельзя признать заключенными. Проживание ответчиков в здании, принадлежащем истцу на праве собственности, нарушает его права, в частности право пользования и распоряжения им. Объект находится в ветхом состоянии, требует обследования, возможно капитального ремонта, с учетом самовольной реконструкции может представлять опасность. Между тем, в силу того, что в здании проживают люди, там находится их имущество, истец не может принять какие-либо меры. 26.06.2020 истец направил ответчикам уведомление с требованием об освобождении нежилого недвижимого имущества и передаче его собственнику по акту приема-передачи. Ответчики отказываются в добровольном порядке освободить нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности. Истцу в момент заключения договора купли-продажи не было известно о договоре аренды. Представитель продавца заверил об отсутствии каких-либо обременений. Следовательно, в отношении истца договор аренды между бывшим собственником ЗАО «Консервный завод БК 2000» и ответчиками не имеет силы, договор аренды в силу п.3 ст.433 ГК РФ считается незаключенным и не может затрагивать права третьего лица – покупателя (истца). На момент сделки купли-продажи имущества истец не обладал информацией о заключенных договорах аренды, не прошедших государственную регистрацию. Со ссылкой на ст.304 ГК РФ истец просил обязать ответчиков освободить нежилое здание с кадастровым номером Номер изъят, расположенное по адресу: <адрес изъят> взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Слюдянского районного суда Иркутской области от 15 июля 2022 г. суд обязал Бутакова А.В., Бутакова Д.В., Бутакову И.В., Бутакова Н.А. в лице законного представителя Бутакова А.В., Вишневскую Л.К., Вишневского Н.П., Вишневского П.Н., Татьянкина В.Ю., Горенскую Е.В., Татьянкину В.В., Татьянкину В.В., Шенделёву Л.В., Шенделёва Э.А., Гекалова В.Е. в лице законного представителя Шенделёвой Л.В., Шенделёва Д.М. в лице законного представителя Шенделёвой Л.В., Татьянкину О.Е., Татьянкина В.В., Татьянкину Е.В. в лице законного представителя Татьянкина В.В., Татьянкина Р.В. в лице законного представителя Татьянкина В.В., Татьянкина В.В. в лице законного представителя Татьянкина В.В., Татьянкину С.В. в лице законного представителя Татьянкина В.В., освободить нежилое помещение – нежилое здание с кадастровым номером Номер изъят, расположенное по адресу: <адрес изъят>.

Взыскал солидарно с указанных выше ответчиков в пользу ООО «Объединенная Водная Компания» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

В апелляционной жалобе Татьянкин В.Ю., Бутаков А.В., Вишневская Л.К. просят отменить решение суда, направить дело на новое рассмотрение в ином составе судей.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, заявители указывают на то, что ответчики вселились в спорное помещение на условиях общежития с согласия бывшего собственника и на основании договора аренды под условием перехода к ним права собственности на объект по истечении 10 лет. В договоре была предусмотрена перепланировка, ремонт, которые должны быть учтены при передаче права собственности ответчикам.

Ответчики с 2002 года проживают в спорном помещении, оплачивают расходы за пользование электроэнергией, холодной водой. В настоящее время спорный объект является многоквартирным жилым домом. Того здания, которое просит освободить истец уже не существует.

Ссылаясь на нормы ст.ст. 218, 234 ГК РФ указывают на добросовестность и давность владения спорным недвижимым имуществом. Полагают, что спорное здание является жилым в виду того, что оно частично оборудовано коммуникациями. Ответчики за свой счет провели перепланировку и ремонт нежилых помещений, оплачивают коммунальные расходы и расходы по содержанию помещения.

Указывают на то, что при рассмотрении иска и принятии решения по делу не были применены последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, так как это было необходимо для защиты публичных интересов физических лиц. Судом не были учтены утратившие силу нормативно-правовые акты, действовавшие на момент возникновения спорного отношения, фактически указанным судебным решением ответчики лишены вложений и имущества, находящихся в квартирах, используемые ответчиками в качестве жилых, принцип равного признания и защиты частной и иных форм собственности.

Относительно доводов апелляционной жалобы от представителя ООО «Объединенная Водная Компания» Высоцкой Л.В. поступили письменные возражения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела участвующие в деле лица, не сообщившие о возражениях о рассмотрении дела в их отсутствие.

Участник процесса считается извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в том случае, когда повестка направлена по месту нахождения стороны или указанному ею адресу, и у суда имеется доказательство, подтверждающее получение отправленного уведомления адресатом, в том числе с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Иркутского областного суда, в связи с чем на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Солодковой У.С., объяснения ответчика Вишневской Л.К. изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от 01.03.2007, заключенного между ООО «Торговый Дом «Караван»» и ООО «Объединенная Водная Компания», ООО «Объединенная Водная Компания» приобрело в собственность недвижимое имущество – нежилое одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 502,70 кв.м., имеющее назначение - нежилое здание, находящееся по адресу: <адрес изъят>, имеющее кадастровый или условный Номер изъят

В выписке из ЕГРН от 07.06.2022 в отношении нежилого помещения площадью 502,7 кв.м. с кадастровым Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, указано, что оно принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Объединенная Водная Компания». Дата регистрации права собственности 26.05.2007.

В выписке из ЕГРН от 03.07.2021 о переходе прав на объект недвижимости - здание с кадастровым Номер изъят, расположенное по адресу: <адрес изъят>, указано, что в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации перехода прав: 20.02.2001 регистрация права собственности ОАО Южно-Байкальский консервный завод и компания; 20.02.2001 регистрация права собственности ЗАО «Консервный завод БК 2000»; 23.07.2004 ООО СК; 01.11.2004 ООО Южно-Байкальское бюро технической инвентаризации; 11.11.2005 ООО ТК Жемчужина Южного Байкала; 27.11.2006 регистрация права собственности ООО «Торговый дом Караван»; 26.05.2007 регистрация права собственности ООО «Объединенная Водная Компания».

Из ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области от 16.11.2021 следует, что в ЕГРН по состоянию на 16.11.2021 содержатся сведения о переходе прав на объект недвижимости (здание) с кадастровым Номер изъят, расположенное по адресу: <адрес изъят>: - 20.02.2001 ЗАО «Консервный завод БК 2000», документы-основания возникновения права: договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 12.02.2001, заключенный с ОАО Южно-Байкальский консервный завод и компания, передаточный акт от 12.02.2001, дата прекращения государственной регистрации права 23.07.2004; - 23.07.2004 ООО СК документ-основание возникновения права: Протокол общего собрания участников № 1 от 08.07.2004, акт приема-передачи недвижимого имущества № 2 от 09.07.2004, дата прекращения государственной регистрации права 01.11.2004; - 01.11.2004 ООО Южно-Байкальское бюро технической инвентаризации, документы-основания возникновения права: Протокол общего собрания участников № 1 от 14.10.2004, акт приема-передачи недвижимого имущества № 2 от 18.10.2004, дата прекращения государственной регистрации права 11.11.2005; -11.11.2005 ООО ТК Жемчужина Южного Байкала, документы-основания возникновения права: Решение общего собрания ООО «Южно-Байкальское БТИ» от 28.06.2005, Решение участника ООО ТК Жемчужина Южного Байкала от 28.06.2005, передаточный акт от 28.06.2005, дата прекращения государственной регистрации права 27.11.2006; - 27.11.2006 ООО «Торговый дом Караван», документы-основания возникновения права: договор купли-продажи от 04.10.2006, передаточный акт от 06.10.2006, дата прекращения государственной регистрации права 26.05.2007; - 26.05.2007 ООО «Объединенная Водная Компания» документы-основания возникновения права: договор купли-продажи от 01.03.2007, передаточный акт от 01.03.2007.

Постановлением администрации муниципального образования Слюдянский район № 1462 от 25.09.2013 ООО «Объединенная Водная Компания» предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым Номер изъят из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес изъят>, участок №17, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 12032 кв.м. Разрешенное использование – для производственных целей.

В договоре купли-продажи земельного участка № 244 от 11.10.2013, заключенном между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район» и ООО «Объединенная Водная Компания» указано, что продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил по цене настоящего договора земельный участок с кадастровым Номер изъят из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес изъят>, участок №17, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 12032 кв.м. Разрешенное использование – для производственных целей. Имеется отметка о регистрации права собственности в Росреестре 11.12.2013.

Из акта приема-передачи от 14.10.2013 к договору купли-продажи земельного участка № 244 от 11.10.2013 следует, что МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район» передал ООО «Объединенная Водная Компания», а покупатель принял земельный участок с кадастровым Номер изъят из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес изъят>, участок №17, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Площадью 12032 кв.м. Разрешенное использование – для производственных целей Оплата по договору купли-продажи произведена полностью.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.06.2022 земельный участок с кадастровым Номер изъят, площадью 12032 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для производственных целей, расположенный по адресу: <адрес изъят>, участок №17, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Объединенная Водная Компания». Дата регистрации права собственности 11.12.2013.

В постановлении администрации Слюдянского городского поселения № 644 от 03.12.2012 указано, присвоить земельному участку, кадастровый Номер изъят, имевшему ранее адрес: <адрес изъят> (литера Б, Ж, В), адрес: <адрес изъят>, участок №17.

Согласно Выкопировке из Правил землепользования и застройки Слюдянского муниципального образования Слюдянского района Иркутской области, утвержденных Решением думы Слюдянского муниципального образования от 02.09.2020г. № 50 IV-ГД земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, участок № 17 находится в производственной зоне (ПЗ-1).

В ответе ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № 17770/21 от 14.07.2021 на запрос суда указано, что в документах, находящихся на архивном хранении сведения об объекте недвижимости - нежилом здании с кадастровым Номер изъят, расположенном по адресу: <адрес изъят>, отсутствуют.

Согласно ответу ОГКУ «Государственный архив Иркутской области» № 188 от 19.03.2021 документы ЗАО «Консервный завод БК 2000» на госхранение не поступали.

В архивной справке архивного отдела администрации Слюдянского муниципального района № Т-13 от 17.03.2021 указано, что документы ЗАО «Консервный завод БК 2000» на хранение в Слюдянский районный архив не передавались.

Между ЗАО «Консервный завод БК 2000» в лице генерального директора Клименко Ю.Л. и его работниками Татьянкиным В.Ю., Вишневским М.Н., Бутаковым Д.В. 29.04.2002 были заключены договоры аренды, в соответствии с которыми ответчикам и членам их семей, были предоставлены во временное пользование и владение за плату в целях проживания на условиях общежития сроком на 10 лет. нежилые помещения, собственником которых в настоящее время является истец и которые расположены на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес изъят>, участок № 17.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установив, что ответчиками произведена самовольная реконструкция нежилого помещения, в результате чего образовались помещения с изменением целевого назначения, перевод из нежилого помещения в жилое, в соответствии с требованиями закона не осуществлялся, регистрация ответчиков по месту жительства в спорном помещении не производилась и не могла быть произведена, статус спорного помещения на жилое не изменен, пришел к обоснованному выводу о том, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований истца и возложил на ответчиков обязанность освободить нежилое помещение.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам при правильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Доводы апелляционной жалобы относительно наличия договора аренды нежилого помещения от 29.04.2002, правомерно признаны необоснованными судом первой инстанции, на том основании, что правоотношения по договорам аренды нежилого помещения от 29.04.2002, имели место после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при этом ни арендодатель, ни арендатор не обращались в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Проверяя обоснованность доводов ответчиков о том, что помещение было предоставлено директором ЗАО «Консервный завод БК 2000» Клименко Ю.Л. ответчикам как работникам завода на условиях общежития, суд первой инстанции обосновано признал их несостоятельными, поскольку спорное помещение не является жилым, вследствие чего не предназначено для проживания граждан.

Истец ООО «Объединенная водная компания» не является правопреемником организации ЗАО «Консервный завод БК 2000», в которой работали ответчики. Наличие у директора ЗАО «Консервный завод Клименко Ю.Л. полномочий по распоряжению спорным помещением не доказано.

Приведенные в обоснование апелляционной жалобы доводы об ущемлении интересов несовершеннолетних детей не могут являться основанием для вывода об отказе в удовлетворении иска, поскольку свидетельствуют о несогласованности действий законных представителей несовершеннолетних при определении места жительства.

Отказ ответчиков в добровольном порядке освободить нежилое имущество, принадлежащего истцу на праве собственности, ограничивают права истца как собственника, в связи с чем, спорное нежилое помещение подлежит освобождению.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют правовую позицию ответчиков, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 15 июля 2022 г. по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий	Е.М. Жилкина
Судьи	У.С. Солодкова
Е.Н. Яматина

Мотивированное апелляционное определение составлено 18.05.2023