Решение по делу № 2-3047/2023 от 05.05.2023

Дело № 2-3047/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Хабаровск                                 05 декабря 2023 года

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Мальцевой Л.П.,

при секретаре судебного заседания Соловьевой А.П.,

с участием истца Шевцовой М.Ю.,

истцов (третьих лиц) Климович О.М., Булкиной Г.М.,

представителя истцов Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А., – Мухалева А.Е.,

представителей ответчика Пантелеевой Л.В. – Пантелеева П.А., Костенковой Я.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шевцовой Марины Юрьевны, Фоменко Светланы Ивановны, Переверзевой Елены Анатольевны к Пантелеевой Ларисе Владимировне о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате уплаченных денежных средств,

по иску Булкиной Галины Марксовны к Фоменко Светлане Ивановны об обязании предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования,

по иску Климович Ольги Михайловны к Фоменко Светлане Ивановны об обязании предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования,

установил:

истцы Шевцова М.Ю., Фоменко С.И., Переверзева Е.А. обратились в суд с иском к Пантелеевой Л.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате уплаченных денежных средств, в обоснование заявленных требований указав, что между истцами и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи по которому, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ истцы приобрели у ответчика на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Шевцова М.Ю. приобрела 22/100 доли, площадью 20 кв.м., оборудованной кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением. Покупная стоимость жилого помещения составила 2 250 000 рублей. Фоменко С.И. приобрела 18/100 доли, площадью 15 кв.м., оборудованной кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением. Покупная стоимость жилого помещения составила 2 400 000 рублей. Переверзева Е.А. приобрела 24/100 доли, площадью 21 кв.м., оборудованной кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением. Покупная стоимость жилого помещения составила 2 550 000 рублей. После приобретения долей (комнат) выяснилось, что работы по подключению внутрикомнатной системы водоснабжения и водоотведения к соответствующим системам многоквартирного жилого дома были проведены ответчиком без согласования с управляющей компанией и без получения разрешительных документов на переустройство квартиры. В результате этого силами управляющей компании комнаты истцов были отключены от системы водоснабжения и водоотведения, в связи с чем, они не могут пользоваться кухонными отделами и санузлами, оборудованными в комнатах. Восстановление подключения невозможно в связи с отсутствием разрешения на переустройство жилого помещения. Таким образом, со стороны ответчика было допущено существенное нарушение условий договора о качественных характеристиках переданного истцам имущества, в следствии чего, они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика были направлены уведомления о расторжении (отказе от исполнения договора), которые были получены ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовыми отправлениями. В установленный законом месячный срок ответа на уведомление истцы не получили. Просят расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение к данному договору от ДД.ММ.ГГГГ в отношении Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А. Взыскать с Пантелеевой Л.В. 7 200 000 рублей в качестве возврата покупной цены, уплаченной по договору купли-продажи: в пользу Шевцовой М.Ю. – 2 250 000 рублей, в пользу Фоменко С.И. – 2 400 000 рублей, в пользу Переверзевой Е.А. – 2 550 000 рублей, а также сумму понесенных судебных расходов.

Истец Климович Ольга Михайловна обратилась в суд с иском к Фоменко Светлане Ивановне об обязании выполнить определенные действия, взыскании денежных средств. В обосновании исковых требований указала, что является собственником 12/100 доли в праве общей долевой собственности жилого помещения (квартира) с кадастровым номером 27:23:0030410:668, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира состоит из пяти жилых комнат, общей площадью 89,5 кв.м. Кроме истца собственниками указанной квартиры являются: Булкина Галина Марксовна 24/100 в праве общей долевой собственности, Фоменко Светлана Ивановна 18/100 в праве общей долевой собственности, Шевцова Марина Юрьевна 22/100 в праве общей долевой собственности, Переверзева Елена Анатольевна 24/100 в праве общей долевой собственности. Согласно технического паспорта указанного жилого помещения, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, квартира имеет общую площадь 89,5 кв.м., из которых 61,4 кв.м, являются жилыми и состоит из следующих помещений: жилой комнаты № площадью 20,4 кв.м., жилой комнаты № площадью 11,0 кв.м., жилой комнаты № площадью 12,1 кв.м., жилой комнаты № площадью 8 кв.м., жилой комнаты № площадью 9,9 кв.м., а так же 28,1 кв. м нежилых помещений: туалет № площадью 1,3 кв.м., ванная № площадью 3,7 кв.м., коридор № площадью 11,6 кв.м., шкаф № площадью 0,9 кв.м., кладовая № площадью 2,6 кв.м., кухня № площадью 8,0 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между собственниками заключено соглашение об определении порядка пользования жилым помещением (квартирой), расположенной по адресу: <адрес>. Указанная квартира состоит из пяти комнат (автономных студий). Указанным соглашением определен следующий порядок пользования жилым помещением: в пользование Климович Ольге Михайловне переходит 12/100 доли квартиры, они включают в себя одну комнату, первую считая слева направо в квартире (студия №), общей площадью 10 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади; в пользование Фоменко Светланы Ивановны, переходит 18/100 долей квартиры, они включают в себя одну комнату, пятую считая слева направо в квартире (студия №), общей площадью 15 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади. Между собственниками заключено только соглашение о пользовании жилыми комнатами, но в жилом помещении (квартире) имеются места общего пользования: туалет № и ванная комната №, соглашение о порядке пользования общим имуществом квартиры отсутствует. При этом помещение № и № в результате незаконной перепланировки бывшего собственника жилого помещения вошли в состав комнаты, которая согласно соглашению об определении порядка пользования жилым помещением, принадлежит ответчику. Вход в свою комнату ответчик закрывает на ключ, тем самым для истца создаются препятствия в пользовании местами общего пользования: ванной комнатой и туалетом. Перепланировка кухни № (студия № принадлежит истцу) выразилась в следующем виде: устройство санузла в кухне № путем установки перегородок с устройством дверного проема, установки сантехнического оборудования (душ-кабины, унитаза) в образованном санузле в кухне №. Управляющей компании стало известно о незаконной перепланировки, в результате чего в комнате истца отключили канализацию в туалете и водоснабжение в душ кабине. Согласно технического паспорта жилого помещения основные стояки холодного и горячего водоснабжения и водоотведения находятся в туалете № и ванной комнате № и проходят по кухне № квартиры, но в связи с перепланировкой квартиры туалет и ванная комната находятся в жилой комнате № путем увеличения жилой комнаты за счет площади коридора №, туалета № и ванной комнаты №. Таким образом, в результате указанной перепланировки жилая комната № была увеличена за счет площади коридора №, туалета № и ванной комнаты №, то есть за счет площади мест общего пользования. Перепланировка общего имущества с комнатой № нарушает право истца на пользование туалетом, ванной комнатой и частью коридора, в том числе право доступа к находящемуся в общем пользовании. Просит обязать ответчика Фоменко Светлану Ивановну не чинить препятствий в пользовании истцом - Климович Ольге Михайловне местами общего пользования - туалетом № и ванной комнатой № в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>. Обязать Фоменко Светлану Ивановну передать Климович Ольге Михайловне ключи от туалета № и ванной комнаты № в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>. Обязать ответчика, Фоменко Светлану Ивановну обеспечить доступ истцу - Климович Ольге Михайловне к местам общего пользования - в туалет № и ванной комнаты № в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>. Обязать ответчика Фоменко Светлану Ивановну привести комнату № (площадью 9,9 кв.м., согласно технического паспорта) в жилом помещении по адресу: <адрес> первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, исключив из площади комнаты места общего пользования - туалет (№) и ванную комнату (№). Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 2500 руб.

Истец Булкина Галина Марксовна обратилась с аналогичным иском к Фоменко Светлане Ивановне об обязании выполнить определенные действия, взыскании денежных средств. Просит обязать ответчика Фоменко Светлану Ивановну не чинить препятствий в пользовании истцом - Булкиной Галине Марксовне местами общего пользования - туалетом № и ванной комнатой № в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>. Обязать Фоменко Светлану Ивановну передать Булкиной Галине Марксовне ключи от туалета № и ванной комнаты № в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>. Обязать ответчика, Фоменко Светлану Ивановну обеспечить доступ истцу - Булкиной Галине Марксовне к местам общего пользования - в туалет № и ванной комнаты № в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>. Обязать ответчика Фоменко Светлану Ивановну привести комнату № (площадью 9,9 кв.м., согласно технического паспорта) в жилом помещении по адресу: <адрес> первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, исключив из площади комнаты места общего пользования - туалет (№) и ванную комнату (№). Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 2500 руб.

Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования были привлечены Булкина Г.М., Климович О.М.

Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску Булкиной Галины Марксовны к Фоменко Светлане Ивановны об обязании предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования, к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования были привлечены: Климович О.М., Шевцова М.Ю., Переверзева Е.А., администрация <адрес>, ООО «Сантехстрой».

Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по иску Шевцовой Марины Юрьевны, Фоменко Светланы Ивановны, Переверзевой Елены Анатольевны к Пантелеевой Ларисе Владимировне о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате уплаченных денежных средств, по иску Булкиной Галины Марксовны к Фоменко Светлане Ивановны об обязании предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования, по иску Климович Ольги Михайловны к Фоменко Светлане Ивановны об обязании предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования, объедены в одно производство.

Истец Шевцова М.Ю. (третье лицо по объединенному делу) в судебном заседании, исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердила изложенное в исковом заявлении. Просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Истцы Фоменко С.И., Переверзева Е.А. (ответчик и третье лицо по объединенному делу) в судебное заседание не явились, извещались своевременно, надлежащим образом, обратились с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие.

Истцы Климович О.М., Булкина Г.М. (третьи лица по объединенным делам), каждая в отдельности в судебном заседании исковые требования к Фоменко С.И. поддержали, настаивали на их удовлетворении. По требованиям истцов Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А. к Пантелеевой Л.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры возражали, пояснив, что расторгать договор купли-продажи не намерены.

Представитель истцов Шевцовой М.Ю., Переверзевой Е.А., Фоменко С.И. – Мухалев А.Е. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивал на удовлетворении исковых требований. Дополнительно пояснил, что в настоящее время управляющей компанией произведено отключение холодного и горячего водоснабжения и водоотведения в комнатах истцов, таким образом, обстоятельства, из которых исходили истцы при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ существенно изменились настолько, что истцы в полной мере лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы они могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен. Представил дополнительные пояснения по иску, в которых уточнил основания иска.

Ответчик Пантелеева Л.В. в судебное заседание не явилась, извещалась своевременно, надлежащим образом. Обратилась с заявлением о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители ответчика Пантелеевой Л.В. – Пантелеев П.А., Костенкова Я.Ф., каждый в отдельности, в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласились, представили письменные возражения, дополнительные письменные пояснения на исковые требования истцов. Представитель Костенкова Я.Ф. дополнительно пояснила, что оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, так как при заключении договора истцы имели возможность оценить приобретаемый объект недвижимости. Истцы были поставлены в известность, что в квартире произведено переустройство и перепланировка. Более того, покупатели по договору подтвердили, что все существенные характеристики квартиры, включая инженерно-техническое оборудование им известно и их полностью удовлетворяет. Просили отказать истцам Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По требованиям истцов Климович О.М., Булкиной Г.М. пояснили, что заявленные требования в таком виде не подлежат удовлетворению, поскольку истцы были согласны со всеми качественными характеристиками квартиры, а именно, что ими приобретаются доли, при покупке долей покупателями был определен порядок пользования жилыми комнатами. Просили в иске Климович О.М., Булкиной Г.М. к Фоменко С.И. отказать.

Представитель третьего лица администрации <адрес> в судебное заседание не явился, извещался своевременно, надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление.

Представитель третьего лица ООО «Сантехстрой» в судебное заседание не явился, извещался своевременно, надлежащим образом.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле (судебные извещения, размещение информации о месте и времени рассмотрения дела на официальном сайте Центрального районного суда <адрес> - centralnyr.hbr.sudrf.ru), руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истцов, представителя истца, представителей ответчика, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. ст. 432, 433 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Пантелеевой Л.В. (Продавец) и Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А, Климович О.М., Булкиной Г.М. (Покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1 Договора купли-продажи, продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность соответствующие доли в квартире, а именно: 12/100 доли квартиры приобрела Климович О.М., 24/100 доли квартиры приобрела Булкина Г.М., 22/100 доли квартиры приобрела Шевцова М.Ю., 24/100 доли квартиры приобрела ФИО9, 18/100 доли квартиры приобрела Фоменко С.И. - квартиру, назначение - жилое, этаж 1, общей площадью 89,5 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №.

Климович О.М. приобретает 12/100 доли квартиры, которые включают в себя одну комнату, первую считая слева направо в квартире, общей площадью 10 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади;

Булкина Г.М. приобретает 24/100 доли квартиры, которые включают в себя одну комнату, вторую считая слева направо в квартире, общей площадью 22 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади;

Шевцова М.Ю. приобретает 22/100 долей квартиры, которые включают в себя одну комнату, третью считая слева направо в квартире, общей площадью 20 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади;

Переверзева Е.А. приобретает 24/100 долей квартиры, которые включают в себя одну комнату, четвертую считая слева направо в квартире, общей площадью 21 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади;

Фоменко С.И. приобретает 18/100 долей квартиры, которые включают в себя одну комнату, пятую считая слева направо в квартире, обшей площадью 15 кв.м., а также места общего пользования.

Согласно п. 2 Договора купли-продажи цена квартиры определена сторонами в сумме 5 000 000 рублей.

Расчет по договору был произведен истцами в полном размере, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Согласно соглашению к договору купли-продажи, заключенному между Шевцовой М.Ю. и Пантелеевой Л.В. от ДД.ММ.ГГГГ, стороны признают, что в отчуждаемых 22/100 долей квартиры по адресу: <адрес> (назначение - жилое, этаж 1, общая площадь 89,5 кв.м., кадастровый №) произведены следующие неотделимые улучшения: выполнен ремонт: установлены пластиковые окна, заменены электропроводка на медную, трубы, сантехника, стены ошпаклеваны и оклеены обоями, в санузле кафель, демонтированы старые полы и уложен ламинат, установлены приборы учета, заведен интернет, натяжные потолки, а также остаются мебель и техника, стиральная машина, телевизор, кондиционер, платяной шкаф, двуспальная кровать, стол и два стула, зеркало, вешалка, светильники).

В пункте 2 указанного соглашения между Шевцовой М.Ю. и Пантелеевой Л.В., указано, что стоимость неотделимых улучшений составила 1 450 000 рублей. Соглашение подписано Шевцовой М.Ю. и Пантелеевой Л.В.

Согласно соглашению к договору купли-продажи, заключенному между Переверзевой Е.А. и Пантелеевой Л.В., в пункте 1 указано, что стороны признают, что в отчуждаемых 24/100 долей квартиры по адресу: <адрес> (назначение: жилое, этаж 1, общая площадь 89,5 кв.м., кадастровый №), произведены следующие неотделимые улучшения: выполнен ремонт, установлены пластиковые окна, заменены электропроводка, трубы, сантехника, стены оштукатурены, ошпаклеваны и оклеены обоями, в санузле кафель, демонтированы старые полы и уложен ламинат, установлены приборы учета, заведен интернет, установлены натяжные потолки, а также остаются мебель и техника (сантехника, встроенный кухонный гарнитур, холодильник, стеклокерамическая плита, стиральная машина, телевизор, кондиционер, платяной шкаф, двуспальная кровать, стол и 2 стула, зеркало, светильники, шторы).

В пункте 2 указанного соглашения между Переверзевой Е.А. и Пантелеевой Л.В., указано, что стоимость неотделимых улучшений составила 1 550 000 рублей. Соглашение подписано Переверзевой Е.А. и Пантелеевой Л.В.

Между Фоменко С.И. и Пантелеевой Л.В. заключено соглашение к договору купли-продажи от 31.08.2022г., согласно которому стороны признают, что в отчуждаемых 18/100 долей квартиры по адресу: <адрес>, произведены следующие неотделимые улучшения: выполнен ремонт, установлен пластиковый балконный блок, заменены электропроводка, трубы, сантехника, стены ошпаклеваны и оклеены обоями, в санузле кафель, демонтированы старые полы, залита стяжка и уложен ламинат, установлены приборы учета, заведен интернет, натяжные потолки, а также остаются мебель и техника (сантехника, встроенный кухонный гарнитур, холодильник, стеклокерамическая плита, стиральная машина, телевизор, кондиционер, платяной шкаф, диван, стол и 2 стула, зеркало, светильники.

В пункте 2 указанного соглашения между Фоменко С.И. и Пантелеевой Л.В., указано, что стоимость неотделимых улучшений составила 1 400 000 рублей. Соглашение подписано Фоменко С.И. и Пантелеевой Л.В.

Между Булкиной Г.М. и Пантелеевой Л.В. заключено соглашение к договору купли-продажи от 31.08.2022г., согласно которому стороны признают, что в отчуждаемых 23/100 долей квартиры по адресу: <адрес>, произведены следующие неотделимые улучшения: выполнен ремонт, установлены пластиковые окна, заменены электропроводка, трубы, сантехника, стены оштукатурены ошпаклеваны и оклеены обоями, в санузле кафель, демонтированы старые полы, залита стяжка и уложен ламинат, установлены приборы учета, заведен интернет, натяжные потолки, а также остаются мебель и техника (сантехника, встроенный кухонный гарнитур, холодильник, стеклокерамическая плита, стиральная машина, телевизор, платяной шкаф, диван, стол и 2 стула, зеркало, светильники.

В пункте 2 указанного соглашения между Булкиной Г.М. и Пантелеевой Л.В., указано, что стоимость неотделимых улучшений составила 1 150 000 рублей. Соглашение подписано Булкиной Г.М. и Пантелеевой Л.В.

Между Климович О.М. и Пантелеевой Л.В. заключено соглашение к договору купли-продажи от 31.08.2022г., согласно которому стороны признают, что в отчуждаемых 12/100 долей квартиры по адресу: <адрес>, произведены следующие неотделимые улучшения: выполнен ремонт, установлено пластиковое окно, заменены электропроводка на медную, трубы, сантехника, стены оштукатурены ошпаклеваны и оклеены обоями, в санузле кафель, демонтированы старые полы и уложен ламинат, установлены приборы учета, заведен интернет, натяжные потолки, а также остаются мебель и техника (сантехника, встроенный кухонный гарнитур, холодильник, стеклокерамическая плита, стиральная машина, телевизор, платяной шкаф, диван, стол и 2 стула, зеркало, светильники.

В пункте 2 указанного соглашения между Климович О.М. и Пантелеевой Л.В., указано, что стоимость неотделимых улучшений составило 800 000 рублей. Соглашение подписано Климович О.М. и Пантелеевой Л.В.

Право собственности на указанные доли в жилом помещении зарегистрировано за каждым из пяти покупателей спорного жилого помещения, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Соглашением об определении порядка пользования жилым помещений (квартирой), по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ покупатели между собой определили порядок пользования жилым помещением, согласно которому каждому покупателю в пользование переходит доля, указанная в договоре купли-продажи, которая включает в себя одну комнату, соответствующей площади, а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади. Аналогичный порядок установлен в самом договоре купли-продажи квартиры (пункт 1).

Приобретаемые покупателями Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А, Климович О.М., Булкиной Г.М. доли были переданы Пантелеевой Л.В. по акту приема-передачи имущества, Климович О.М. акт подписала от ДД.ММ.ГГГГ, остальные покупатели акт подписали ДД.ММ.ГГГГ.

Администрацией <адрес> Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А, Климович О.М., Булкиной Г.М. ДД.ММ.ГГГГ были направлены уведомления – предупреждения о приведении самовольно перепланированного и переустроенного помещения в прежнее состояние, согласно которых собственникам предлагается в срок до ДД.ММ.ГГГГ привести жилое помещение - <адрес> многоквартирном <адрес> в <адрес> в прежнее состояние в следующем порядке: демонтировать установленное сантехническое и кухонное оборудование в жилых комнатах, демонтировать установленные перегородки, дверные проемы, восстановить перегородки, дверные проемы, кухонное и сантехническое оборудование на прежних местах, получить в комитете акт, подтверждающий приведение помещения в прежнее состояние.

Из ответа КГБУ «<адрес>вой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда следует, что по данным учетной документации, сведений о перепланировки и реконструкции в отношении жилого помещения №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> отсутствует.

Согласно технического паспорта жилого помещения №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>, квартира имеет пять жилых комнат, площадью 20,4 кв.м., 11 кв.м., 12,1 кв.м., 8 кв.м., 9,9 кв.м., туалет площадью 1,3 кв.м., ванную комнату площадью 3,7 кв.м., коридор площадью 11,6 кв.м., кладовую площадью 2,6 кв.м., кухню площадью 8 кв.м., встроенный шкаф 0,9 кв.м.

Из ответа ООО «Сантехстрой» от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда следует, что Общество является управляющей компанией и управляет многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес>. Комиссией ООО «Сантехстрой» от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ было проведено обследование <адрес> по указанному адресу и установлено, что в квартире пять отдельных жилых помещений, каждое из которых оборудовано железной дверью. В жилой комнате площадью 20,4 кв.м. незаконно установлена кухонная мойка, унитаз, душевая кабина. В комнате № также имеется унитаз и душевая кабина. В остальные комнаты допуска не было. Согласно техническому паспорту, <адрес> оборудована одним санузлом (раковина, ванна, унитаз) и одной раковиной на кухне. Таким образом, комиссия установила, что в квартире незаконно проведена перепланировка, а также переустройство инженерных сетей. Дополнительно обращают, что обращений о согласовании изменений в инженерных системах в жилом помещении в ООО «Сантехстрой» не поступало.

Данные обстоятельства, подтверждаются актами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, составленными комиссией из членов ООО «Сантехстрой».

Из ответа МУП «Расчетно-кассовый центр по обработке коммунальных платежей» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в сентябре 2022 г. на основании заявления собственников жилого помещения и предоставленных правоустанавливающих документов, по адресу: <адрес> открыто пять лицевых счетов для произведения начислений платы за жилищно-коммунальные услуги согласно долевого права собственности.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с частью 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (часть 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Из материалов дела следует, что в спорной квартире было осуществлено именно переустройство, выразившееся в установлении в каждой из жилых комнат санузлов и кухонных раковин, к которым подведена вода из одного стояка холодного, горячего водоснабжения и водоотведения, установлены дополнительные перегородки и дверные проемы.

В судебном заседании было установлено и не оспаривалось сторонами, что переустройство спорной квартиры произведено прежним собственником Пантелеевой Л.В. без соответствующего согласования с компетентными органами. Представители ответчиков эти обстоятельства в судебном заседании не отрицали.

В соответствии с требованиями ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По мнению суда, все вышеуказанные требования закона, необходимые для расторжения договора, имеются.

Как следует из позиции истцов, изложенных в исковом заявлении и подтвержденных в судебном заседании, главным условием для приобретения жилых помещений было наличие благоустройства в комнатах в виде горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, учитывая, что покупателями приобретались доли в жилом помещении для длительного проживания.

Также в судебном заседании установлено, что ранее имеющиеся в квартире места общего пользования в виде: кузни с раковиной, ванной комнаты, туалета было переустроены и присоединены к жилым помещениям, так, что после переустройства в каждой жилой комнате были образованы санузел и кухонная раковина.

Действительно, при осмотре квартиры истцы видели, что санузел и кухонная раковина расположены не в специально предусмотренном для этого помещении, а в каждой из жилых комнат. Однако Пантелеева Л.В. как продавец не поставила покупателей в известность, что санузлы и кухонные раковины, установленные в каждой из жилых комнат, установлены ею без соответствующего согласования с компетентными органами.

При этом суд исходит из того, что каждый долевой собственник (покупатели) не являются ни родственниками, ни членами семьи по отношении друг к другу. Каждая из жилых комнат изолирована друг от друга не межкомнатной дверью, а входной металлической дверью, то есть предполагалось, что они не могут пользоваться санузлами в других комнатах. Истцы имели целью приобрести жилое помещение, имеющее водоснабжение и ванную с санузлом. В настоящее время, жилые помещения Шевцовой М.Ю., Переверзевой Е.А., Булкиной Г.М. отключены от системы водоснабжения и водоотведения, то есть пользоваться данными помещениями как жилыми при отсутствии санузла невозможно.

Частями 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Учитывая приведенные нормы права, Пантелеева Л.В. передала покупателям отдельные жилые помещения фактически не соответствующие потребительским свойствам применяемым к жилым квартирам (наличие санузла, водоснабжения и водоотведения).

Таким образом, в момент заключения договора стороны исходили из того, что каждая из жилых комнат оборудована ванной, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, вина покупателей в том, что эти виды благоустройства жилого помещения, необходимые им для проживания, незаконно установлены, устранение самовольных изменений не приведет к установлению тех потребительских свойств жилой комнаты, на которые покупатели рассчитывали при заключении договора.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что спорные жилые помещения не соответствует санитарным и техническим нормам и правилами, предъявляемым действующим в Российской Федерации законодательством к жилым помещениям, и не предполагает его использования для длительного нахождения в нем людей, поскольку отсутствует водоснабжение и водоотведение, а комнаты общего пользования переустроены в иные жилые помещения, что лишает предмет договора основного потребительского свойства.

О том, что в приобретаемых жилых помещениях не будет удобства в виде водоснабжения и водоотведения, истцы узнали только при их отключении через несколько месяцев после заселения в жилые комнаты оборудованные санузлом и кухонными раковинами. Доказательств того, что истцы были проинформированы о несогласованном переустройстве и переоборудование в квартире, что в последствии создаст им невозможность использования жилого помещения как жилого, материалы дела не содержат и суду не представлены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в данном случае исковые требования о расторжении договора купли-продажи жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Пантелеевой Л.В. (Продавец) и Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А, Климович О.М., Булкиной Г.М. (Покупатели) подлежат удовлетворению, поскольку такой договор не соответствует требованиям к продавцу о передаче покупателю товара надлежащего качества. Если бы истцам на момент покупки жилого помещения оговорили такие неудобства, как невозможность пользоваться санузлом, договор вообще не был бы ими заключен.

Вместе с тем, договор подлежит расторжению в части покупателей Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А. поскольку остальные покупатели Климович О.М., Булкина Г.М. такого требования не заявляли.

Суд не соглашается с доводами представителей ответчика о том, что истцы при покупке помещений действовали без должной степени заботливости и осмотрительности, поскольку условия, что в квартире проведена и узаконена перепланировка и переустройство не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены поскольку в настоящее время администрацией направлено каждому истцу предупреждение о приведении в соответствие жилого помещения с действующим техническим паспортом.

Довод представителя ответчика о необходимости истцам обратиться в соответствующие органы за разрешением на переустройство и перепланировку проведенную в квартире, судом отклоняются, поскольку он приведен без учета обязательных санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.

Согласно п. 4 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 3 утверждены санитарные правила и нормы СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (далее - СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21).

В соответствии с п. 127 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 здания многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов, общежитий и центров временного размещения должны быть оборудованы системами питьевого и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, вентиляции, электроснабжения в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила), которые определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения его сохранности.

Раздел 4 Правил регулирует вопросы технического обслуживания и ремонта строительных конструкций и включает пункт 4.2.4.9, которым установлен запрет на расширение и устройство проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий.

Согласно пункту 6.5.6 Правил в зданиях, расположенных в сейсмических районах (6 баллов и выше) не допускается вскрывать железобетонные элементы (стойки, ригели, панели, антисейсмические пояса и др.) и обнажать арматуру, если это не вызвано необходимостью усиления конструкции.

Согласно СП 14.13330.2014. Свод правил. Строительство в сейсмических районах. СНиП II-7-81 (Приложение А обязательное) <адрес> отнесен к населенным пунктам, расположенным в сейсмических районах со степенью сейсмической опасности от 6 до 7 баллов.

Проводя сравнительный анализ перепланировки, существующей в <адрес>, судом установлено, что при переустройстве и перепланировке вышеуказанной квартиры произошли существенные изменения во внутридомовой инженерной системе, принадлежащей всем собственникам помещений в МКД, после переустройства, сантехнические приборы подключены к существующим стоякам с отведениями по всем жилым комнатам («сухим» помещениям). В результате проведенных работ произошло изменение технических характеристик квартиры, изменились назначения помещений.

Пунктом 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Руководствуясь указанными нормами, судом применяются последствия расторжения договора, в виде взыскании с продавца в пользу покупателей уплаченной по договору суммы, в пользу Шевцовой Марины Юрьевны в размере 2 250 000 рублей (800 000 рублей стоимость за доли в квартире + 1 450 000 рублей стоимость неотделимых улучшений), в пользу Фоменко Светланы Ивановны в размере 2 400 000 рублей (1 000 000 рублей стоимость за доли в квартире + 1 400 000 рублей стоимость неотделимых улучшений), в пользу Переверзевой Елены Анатольевны в размере 2 550 000 рублей (1 000 000 рублей стоимость за доли в квартире + 1 550 000 рублей стоимость неотделимых улучшений).

Истцами при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере: Переверзевой Е.В. – 14 900 рублей, Фоменко С.И. – 14 800 рублей, ФИО11 – 14 800 рублей, учитывая, что требования истцов удовлетворены, суд полагает необходимым взыскать с ответчика Пантелеевой Л.В. в пользу истцов Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А. расходы по оплате государственной пошлины в указанном размере.

Настоящее решение является основанием для погашения записи о регистрации права долевой собственности за Шевцовой Мариной Юрьевной в размере 22/100 долей, за Фоменко Светланой Ивановной в размере 18/100 долей, за Переверзевой Еленой Анатольевной в размере 24/100 долей на жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рассматривая требования истцов Булкиной Галины Марксовны, Климович Ольги Михайловны к Фоменко Светлане Ивановны об обязании предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования, суд приходит к следующему.

Согласно ч.3 ст.29 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

При рассмотрении настоящего дела, суд пришел к выводу, что требования в том числе истца Фоменко С.И. о расторжении договора купли-продажи доли жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению, а договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ расторжению, в связи с нарушением существенных условий договора.

Соответственно, поскольку Фоменко С.И. по итогам рассмотрения настоящего дела, уже не является собственником своей доли вышеуказанного жилого помещения, то на нее, в силу прямого указания в законе, не может быть возложена обязанность по приведению помещения в первоначальное состояние.

Таким образом, исковые требования Булкиной Галины Марксовны, Климович Ольги Михайловны к Фоменко Светлане Ивановны об обязании предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования не подлежат удовлетворению. Поскольку требования указанных истцов о взыскании с Фоменко С.И. судебных расходов, являются производными от основного требования в котором суд в иске отказал, такие требования также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования Шевцовой Марины Юрьевны, Фоменко Светланы Ивановны, Переверзевой Елены Анатольевны к Пантелеевой Ларисе Владимировне о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате уплаченных денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Пантелеевой Ларисой Владимировной (Продавец) и Климович Ольгой Михайловной, Булкиной Галиной Марксовной, Шевцовой Мариной Юрьевной, Переверзевой Еленой Анатольевной, Фоменко Светланой Ивановной (Покупатели) в отношении: Шевцовой Марины Юрьевны, Фоменко Светланы Ивановны, Переверзевой Елены Анатольевны.

Взыскать с Пантелеевой Ларисы Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № №) в пользу Шевцовой Марины Юрьевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № №) денежные средства, уплаченные по договору купли продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 250 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 14 800 рублей.

Взыскать с Пантелеевой Ларисы Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № №) в пользу Фоменко Светланы Ивановны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № №) денежные средства, уплаченные по договору купли продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 400 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 14 800 рублей.

Взыскать с Пантелеевой Ларисы Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии 08 10 №) в пользу Переверзевой Елены Анатольевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № №) денежные средства, уплаченные по договору купли продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 550 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 14 900 рублей.

Настоящее решение является основанием для погашения записи о регистрации права долевой собственности за Шевцовой Мариной Юрьевной в размере 22/100 долей, за Фоменко Светланой Ивановной в размере 18/100 долей, за Переверзевой Еленой Анатольевной в размере 24/100 долей на жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исковые требования Булкиной Галины Марксовны, Климович Ольги Михайловны к Фоменко Светлане Ивановны об обязании предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <адрес> суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Центральный районный суд <адрес>.

Мотивированное решение суда составлено 13.12.2023.

Судья                                    Л.П. Мальцева

Копия верна

Судья:_____________________

(Л.П. Мальцева)

Секретарь судебного заседания

_______________(Соловьева А.П.)

«____»_____________2023 г.

Уникальный идентификатор дела 27RS0001-01-2023-002419-83.

Решение не вступило в законную силу.

Подлинник решения подшит в дело № 2-3047/2023 и хранится в Центральном районном суде <адрес>.