Решение от 02.02.2023 по делу № 02-0229/2023 от 20.06.2022

УИД: 77RS0004-02-2021-006760-22

Дело № 2-229/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва                                                                                02 февраля 2023 года                                                                                                              

Гагаринский районный суд города Москвы в составе  председательствующего судьи Кочневой А.Н.,  при секретаре Осиповой А.П.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-229/2023 по иску Бальбоа Бориса Пальмировича к ООО «Специализированный застройщик «Тезоро» о взыскании убытков,

 У С Т А Н О В И Л:

Истец Бальбоа Б.П. обратился в суд с иском к ответчику ООО Специализированный застройщик «Тезоро», уточнив требования, просит взыскать с ответчика убытки в виде разницы между стоимостью нежилого помещения (апартаменты) на момент его оплаты и стоимостью на момент расторжения (13 марта 2019 года) договора НХ-2/5/613/16-2.1-16.24 участия в долевом строительстве от 14 декабря 2015 года в размере 7 291 890,38 руб., 50 % штраф, расходов за оказание услуг оценки в размере 15 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 460 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что 14 декабря 2015 года между ООО Специализированный застройщик «Тезоро» и АО «Сбербанк Управление Активами» ДУ ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» заключён договор №НХ-2/5/613/16-2.1-16.24 участия в долевом строительстве административно-делового комплекса с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, ЮЗАО, Зюзино, адрес, в соответствии с которым ответчик обязался передать участнику в срок, не позднее 28.12.2017, объект – апартамент №6.24 проектной площадью 52,2 кв.м, расположенный на 6 этаже комплекса. 15 июня 2016 года между АО «Сбербанк Управление Активами» ДУ ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» и Бальбоа Б.П. заключён договор №НХ-6-6.24/У уступки прав и обязанностей участника по договору участия в долевом строительстве №НХ-2/5/613/16-2.1-16.24 от 14.12.2015 в отношении указанного апартамента. Стоимость уступаемых прав на объект долевого строительства в размере 5 664 072,78 руб. была оплачена Бальбоа Б.П. в полном объёме в размере 5 664 072,78 руб., в том числе 1 184 072,78 руб. – собственные денежные средства, 4 480 000,00 руб. – банковский кредит. Согласно приложению №1 к договору участия в долевом строительстве №НХ-2/5/613/16-2.1-16.24 от 14.12.2015, стоимость апартамента №6.24 составила 5 324 400,00 рублей. В установленный договором срок апартамент застройщиком передан не был, в связи с чем 13.03.2019 Бальбоа Б.Н. направил в адрес ООО Специализированный застройщик «Тезоро» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве (получено ответчиком 18.03.2019). С учётом нарушения ответчиком сроков передачи нежилого помещения истцу были причинены убытки в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных им для строительства нежилого помещения, и стоимостью апартамента на момент расторжения договора. Согласно отчёту №22-0808.8.1 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, рыночная стоимость апартамента по состоянию на 13.03.2019 составила 12 616 290,38 руб., таким образом, разница в сумме 7 291 890,38 руб. (12 616 290,38 – 5 324 400,00) подлежит выплате истцу.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала с учетом уточнений.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений, согласившись с результатами судебной экспертизы.

Кроме того, от экспертной организации ООО «ОНПО» заявлено требование о взыскании судебных расходов на производство экспертизы в размере 68 500 руб.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В силу положений ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии со статьей 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора. Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте – цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

В соответствии со ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 14 декабря 2015 года  между ООО Специализированный застройщик «Тезоро» и АО «Сбербанк Управление Активами» ДУ ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» заключён договор №НХ-2/5/613/16-2.1-16.24 участия в долевом строительстве административно-делового комплекса с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, ЮЗАО, Зюзино, адрес, в соответствии с которым ответчик обязался передать участнику в срок, не позднее 28.12.2017, объект – апартамент №6.24 проектной площадью 52,2 кв.м, расположенный на 6 этаже комплекса.

15 июня 2016 года между АО «Сбербанк Управление Активами» ДУ ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» и Бальбоа Б.П. заключён договор №НХ-6-6.24/У уступки прав и обязанностей участника по договору участия в долевом строительстве №НХ-2/5/613/16-2.1-16.24 от 14 декабря 2015 года в отношении указанного апартамента.

Как следует из искового заявления, в установленный договором срок застройщик спорный апартамент участнику долевого строительства не передал, в связи с чем 13 марта 2019 года Бальбоа Б.Н. направил в адрес ООО Специализированный застройщик «Тезоро» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, а также требование о возмещении убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных им для строительства нежилого помещения, и стоимостью апартамента на момент расторжения договора.

Из материалов дела усматривается, что платёжным поручением №665 от 11.04.2019 ООО «Тезоро» выплатил Бальбоа Б.П. 5 324 400,00 руб. в счёт возврата уплаченных по договору участия в долевом строительстве №НХ-2/5/613/16-2.1-16.24 от 14.12.2015 денежных средств, а также уплатил проценты за пользование денежными средствами за период с даты их оплату по дату отказа истцом от договора в размере 2 830 717,26 руб. (платёжное поручение №666 от 11.04.2019).

Судом также установлено, что в производстве Гагаринского районного суда г. Москвы находилось дело №2-3509/19 по иску Бальбоа Б.П. к ООО «Тезоро» о взыскании денежных средств, процентов, компенсация морального вреда, штрафа. Бальбоа Б.П. были заявлены требования о взыскании разницы уплаченных денежных средств между договором №НХ-2/5/613/16-2.1-16.24 участия в долевом строительстве от 14.12.2015 и договором №НХ-6-6.24/У уступки прав и обязанностей участника по договору участия в долевом строительстве № НХ-2/5/613/16-2.1-16.24 от 14.12.2015 в размера 339 672,28 руб.; процентов, уплаченных по кредитному договору №ИК20151600327 от 15.06.2016; денежных средств, уплаченные по договору страхования №03432/118/507596 от 15.06.2016 и договору ипотечного страхования №170Н11PGV4240 от 16.08.2017; компенсации морального вреда; расходов по оплате государственной пошлины.

Решением от 24.07.2019, вступившим в законную силу 20.11.2019, в удовлетворении исковых требований Бальбоа Б.П. отказано.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что в связи с нарушением застройщиком срока сдачи объекта (не позднее 28.12.2017), истец принял решение об одностороннем отказе от исполнения договора №НХ-2/5/613/16-2.1-16.24 от 14.12.2015, уведомление направлено в адрес застройщика 13.03.2019. Ответчик 11.04.2019 перечислил истцу денежные средства в размере 8 115 117,26 руб., из которых 5 324 400,00руб. – денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве от 14.12.2015, 2 830 717,26 руб. – неустойка за период с 15.06.2016 по 10.04.2019.

В соответствии со ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 данной статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Таким образом, проценты, начисляемые в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, являются минимальным презюмируемым размером платы за пользование деньгами застройщиком без осуществления им встречного предоставления.

Однако такая плата за пользование денежными средствами не покрывает убытков кредитора, связанных с неисполнением основного обязательства, ради возникновения которого заключался расторгнутый договор, например о передаче в собственность нежилых помещений. Поэтому названные проценты являются зачетными лишь в отношении убытков, вызванных непосредственной просрочкой исполнения, но не покрывают какую-либо часть убытков, вызванных полным неисполнением обязательства.

В случаях, когда кредитор расторгает договор и требует на основании п. 2 ст. 393.1 ГК РФ возмещения абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных подлежащему передаче объектов, то такие убытки подлежат взысканию в полном размере помимо начисленных процентов.

Такой подход соответствует принципу полного возмещения убытков, закрепленному в ст. 15 и в пп. 1, 2 ст. 393 ГК РФ.

Если взыскание законной неустойки, установленной ч. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве, призвано компенсировать убытки кредитора, связанные с отсутствием в определенный период времени у него денежных средств без встречного предоставления, то взыскание убытков, рассчитанных по абстрактному методу, компенсирует будущие потери кредитора на приобретение исполнения, которое не осуществил должник.

Таким образом, неустойка, взыскиваемая на основании ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, и убытки, рассчитанные на основании абстрактного метода согласно п. 2 ст. 393.1 ГК РФ, призваны компенсировать разные потери кредитора, не пересекаются между собой и в силу принципа полного возмещения убытков (восстановительного характера гражданско-правовой ответственности) должны взыскиваться наряду друг с другом.

Данная позиция нашла свое отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденной президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020 г.

В данном случае отказ истца от договора связан именно с виновными действиями застройщика, нарушившим срок передачи объекта, в связи с чем вина истца в расторжении договора отсутствует.

Разъяснив сторонам бремя доказывания, предложив представить дополнительные доказательства, отвечающие требованиям допустимости и относимости относительно стоимости спорного объекта на дату расторжения договора, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований.

По ходатайству ответчика по делу назначена и проведена судебная экспертиза. Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Организация независимой помощи обществу», рыночная стоимость по состоянию на 13 марта 2019 года готового (построенного) нежилого помещения (апартаментов) без отделки, которое расположено в административно-деловом комплексе с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, Зюзино, адрес, условный номер апартамента 6,24, апартамент общей площадью 52.20 кв.м составляла 8 632 781 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «ОНПО» Гриминов М.Ю. показал, что объекты-аналоги для сравнения были найдены в открытых источниках и архиве, исходя из того, как поставлен вопрос судом в определении. Основополагающим методом применен метод прямого сравнения продаж. Эксперт нашел расчеты по состоянию на дату, указанную судом. Если не получается найти сведения, то расчет идет по иному методу. Проводились исследования только по тем объектам, которые были указаны в судебном акте. Для исследования были отобраны два готовых объекта и три недостроенных. По той информации, которая была доступна на адрес, обнаружено 3 объекта-аналога, которые являются  апартаментами. Иной метод расчета эксперт не применял, поскольку данные были устаревшими, они искажали бы информацию, поэтому приоритетным был расчет по дате на 2019 год. Основным ценообразующим фактором является именно местонахождение трех не достроенных участков апартаментов, по которым рассчитываются другие данные. Экспертом применена повышающая корректировка готовности объекта – 10% по данным Российского фонда прямых инвестиций по состоянию на дату, указанную судом. Экспертом применялись объекты-аналоги с продажей по акционной цене, так как типичная сделка была по акции, поскольку не было возможности связаться с продавцом и выяснить данную информацию с учетом прошедшего периода. Экспертом производился анализ рынка на 2017 и 2019 год, цена лежит в диапазоне допустимых цен на эти объекты. Пункт 10 ФСО №7 является обязательным для применения, они применялись как справочно-методические, также применялся анализ рынка. «Рынок недвижимости», «апартаменты», «комфорт» – именно такой сегмент был применен в исследовании. Так как объект оценки без отделки, параметры панорамного вида  не применялись для анализа. Эксперт использовал договор и данные, которые были указаны по участкам. Также, был использован при исследовании архив оценщика, использовались источники, в которых была информация доступная на дату, указанную в определении. Другие источники эксперт анализировал, но там никакой информации не выявил. Использовал корректировку удаленности от метро участка, всё указано в таблице в экспертном заключении. Вводил повышающую корректировку при расчете времени пути от аналога до метро. Первая оценка в деле примерно на 9 млн. сделана по анализу рынка жилых квартир, анализ рынка говорит о том, что квартиры стоят дороже апартаментов. В исследовании указано слово «гипотетически», потому что  не были известны параметры недвижимости, недвижимость фактически не была достроена. Поправки цены по ликвидности не учитывалась, такой параметр имел место быть при залоговом расчете. Скидку  не применяли к недостроенным объектам.

Оценивая представленное заключение, суд находит его полным, выводы эксперта мотивированными, исследовательская засть заключения подробно изложена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключении, имеет необходимый стаж экспертной деятельности и квалификацию, в связи с чем суд признает заключение судебной экспертизы и показания эксперта допустимыми, достоверными и относимыми доказательствами.

Возражения истца относительно метода расчета суд находит необоснованными, так как выбор метода исследования входит в полномочия эксперта, экспертом применение избранного метода мотивировано, в том числе  дополнительно во время допроса эксперта.

Вопреки доводам истца о несопоставимости объектов аналогов, суд приходит к выводу о том, что экспертом применены все необходимые корректировки и обосновано их применение, в том числе на удаленность от метро, количество санузлов, на стадию строительства, вид помещения – апартамент или квартира, площадь помещения.

Возражения истца  относительно «гипотетического» вывода эксперта суд находит необоснованными, принимая во внимание, что эксперту необходимо было определить по состоянию на 13 марта 2019 года – дату расторжения договора рыночную стоимость готового (построенного) нежилого помещения (апартаментов) без отделки, аналогичного, а в случае отсутствия аналогичного  - сопоставимого/сходного по основанным характеристикам нежилому помещению (апартаментам), который так и не был построен.

Доводы истца о неверной корректировке на степень готовности суд находит необоснованными, так как экспертом обоснован сделанный им вывод, в том числе со ссылкой на данные обзора рынка Российского фонда прямых инвестиций (л.д. 23 заключения).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что стоимость нежилого помещения на момент расторжения договора составляла 8 632 781 руб. А соответственно разница между стоимостью помещения на момент его оплаты и на момент расторжения договор составит 3 308 381 руб. (8 632 781 – 5 324 400 руб. = 3 308 381).

В соответствии со ст. 98 ГПК  РФ пропорционально (45,47 %) удовлетворенным требованиям с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 21 125,36 руб. из 46 460 руб. (15 000 + 31 460) заявленных.

Так как судом удовлетворены 45,47 % требований, а стоимость судебной экспертизы составила 68 500 руб. с ответчика в пользу ООО «ОНПО» за проведение судебной экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям составит 31 146,95 руб., а 37 353,05 руб. с Бальбоа Б.П. в пользу ООО «ОНПО» - 37 252,05 руб. (54,53 %)

На основании выше изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░ «░░░░░░» (░░░ 7729749922) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ...) ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3 308 381 ░░░., ░░░░░░░░ ░░░░░░░ 21 125,36, ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 500 000 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ...)  ░ ░░░░░░  ░░░ «░░░░» (░░░ 7731604385) ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 37 353,05 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░ «░░░░░░» (░░░ 7729749922)  ░ ░░░░░░  ░░░ «░░░░» (░░░ 7731604385) ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 31 146,95 ░░░.

░ ░░░░░░░░░  ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 08 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░                                                                                                    ░.░. ░░░░░░░