Решение по делу № 33-2965/2019 от 17.07.2019

Судья Мох Е.М.                                                                                   дело № 33-2965/2019 г.

                                     АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 августа 2019 года                                                                       г. Севастополь

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего – судьи Григоровой Ж.В.,

судей – Радовиля В.Л., Сулеймановой А.С.,

при участии секретаря – Дубравской А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе                 Ситникова В.Н. на решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от                         15 мая 2019 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Ситникова В.Н. к Зайченко Д.С. , третьи лица ФГУП 102 ПЭС Министерства обороны, ФГУП «Российские сети вещания и оповещения - Севастополь», Агентство недвижимости «Херсонес», Министерство обороны Российской Федерации о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 24.12.2019 года, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, отказать.

Заслушав доклад судьи Григоровой Ж.В., пояснения представителя                     Ситникова В.Н. – Смирновой М.М. (по доверенности), поддержавшей доводы жалобы, полагавшей решение подлежащим отмене, пояснения представителя Зайченко Д.С. – Кирюникова А.В. (по ордеру), возражавшего против доводов жалобы, полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

                                                    УСТАНОВИЛА:

                                                    Истец Ситников В.Н. обратился в суд с иском к ответчику Зайченко Д.С. и просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка по <адрес> от 25.12.2018 г. и применить последствия недействительности следки, взыскать с ответчика в его пользу 1 250 000 руб. и передать земельный участок ответчику. В обоснование заявленных требований истец указал, что 25.12.2018 г. между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по <адрес> в <адрес>, относящегося к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования: для строительства и обслуживания жилого дома, после чего истцом были предприняты действия по расчистке земельного участка от кустарников, когда от соседей стало известно, что через земельный участок проложена подземная кабельная линия. Данное обстоятельство в последующем подтвердилось ответом Минобороны России. Истец указывает, что данное обстоятельство при заключении сделки ему известно не было, ответчик в известность его об этом не ставил, однако, оно имеет существенное значение и затрудняет реализацию его прав как собственника. Поскольку требования претензии, направленной истцом в адрес ответчика последним остались без исполнения, то Ситников В.Н. обратился с данным иском в суд.

Суд постановил указанное выше решение.

Не согласившись с решением, Ситников В.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и постановить по делу новое решение, которым заявленные им требования иска удовлетворить. В обоснование доводов жалобы апеллянт полагает, что судом при разрешении дела по существу были допущены нарушения норм материального и процессуального права, что привело к принятию незаконного решения и нарушению его прав.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

                                                    Судом установлено, что 25.12.2018 г. между истцом Ситниковым В.Н., в лице его представителя Григорьевой Т.Н., и ответчиком Зайченко Д.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по <адрес> в <адрес>, относящегося к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования: для строительства и обслуживания жилого дома.

                                                    Продажная стоимость земельного участка составила 1 250 000 руб. (п. 4 договора).

Пунктом 8 договора определено, что указанный земельный участок передается покупателю пригодным для использования по его целевому назначению, скрытых недостатков, которые известны продавцу и о которых он сознательно не предупредил покупателя, не имеется.

Пунктом 10 заключенного договора также определено право и обязанность покупателя использовать земельный участок в соответствии с требованиями закона.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении указанного договора купли-продажи от 25.12.2018 г., истец сослался на выявленные им после сделки обстоятельства относительно характеристики предмета договора, поскольку на стадии подготовки земельного участка к его использованию по его прямому назначению ему стало известно о том, что через земельный участок проложена подземная кабельная линия, принадлежащая Минобороне России. Однако, такое существенное условие договора сторонами не оговаривалось.

Из материалов дела следует, что 31.01.2019 г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств. Однако, требования претензии истца ответчиком исполнены не были, поскольку последний полагал, что все условия договора его сторонами были оговорены, земельный участок покупателем был осмотрен, а потому его требования не обоснованы.

Из п. 8 договора действительно следует, что покупатель удовлетворен качеством состояния земельного участка, с которым ознакомлен путем его осмотра до подписания договора купли-продажи.

Договор сторонами подписан, в частности, стороной истца, что указывает на согласие с его условиями и содержанием.

Кроме того, поскольку между сторонами было согласовано уменьшение продажной стоимости земельного участка, то, разрешая дело, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что покупатель не мог не знать о состоянии земельного участка и его особенностях. В связи с чем, признал, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и оснований к его расторжению не имеется.

Судебная коллегия, проверяя решение по доводам апелляционной жалобы, с указанными выводами суда первой инстанции не соглашается в силу следующего.

В силу общих положений о купле-продаже (гл. 30 ч. 1 ст. 454 ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 456 и ч. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, качество которого также соответствует договору.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным по мере достижения сторонами всех его условий.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно вышеуказанной нормы ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями оборота земельного участка, предназначенного для строительства и обслуживания жилого дома, является возможность ведения строительства на нем и использование созданного объекта в соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ.

Из ответа Минобороны России от 28.01.2019 г. следует, что в районе расположения земельного участка по <адрес> в <адрес> находится кабельная линия 6 кВ.

Из письма ФГУП «Российские сети вещания и оповещения» следует, что стоимость строительно-монтажных работ по выносу линии ПВ из зоны земельного участка по <адрес> в <адрес> составляет 163 461, 77 руб.

Из обстоятельств дела следует, что право собственности на указанный земельный участок перешло к истцу в порядке наследования, факт расположения на нем вышеуказанной кабельной линии на момент продажи был ему известен.

В п. 9 договора указано на отсутствие каких-либо обстоятельств, которые бы умалчивались продавцом.

Однако, очевидно, что при заключении сделки сторонами данное обстоятельство не оговаривалось. Доказательств этому не имеется. Заявленная характеристика объекта в договоре таких сведений в себе не содержит. Визуальный же осмотр земельного участка, на который имеется ссылка в договоре и на который указывал ответчик, как на возражения относительно заявленных требований, обеспечить осведомленность покупателя о нахождении под землей кабеля высокого напряжения не мог.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в договоре купли-продажи, хотя возникли и были известны продавцу до его заключения, однако как существенные не были доведены до сведения покупателя, который принимал решение о приобретении имущества в собственность без их учета.

При таких обстоятельствах, истцом не достигнута цель, с которой он совершал сделку, поскольку он лишен возможности беспрепятственно и без дополнительных затрат использовать приобретенное имущество.

Указанные обстоятельства судом первой инстанции были оставлены без внимания, доводы истца, относительно этого, получили иную оценку, в результате чего суд пришел к ошибочным выводам.

Пунктом 12 договора установлено, что в случае его расторжения по вине продавца последний обязан возвратить покупателю полученные денежные средства в полном объеме, а также возместить убытки.

Исходя из обстоятельств, установленных выше, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований в полном объеме в связи с чем, обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

                                                  ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 15 мая 2019 года отменить, постановить по делу новое решение, которым иск Ситникова В.Н. к Зайченко Д.С. о расторжении договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Зайченко Д.С. и Ситниковым В.Н. , в лице его представителя Григорьевой Т.Н. .

Взыскать с Зайченко Д.С. в пользу Ситникова В.Н. денежные средства по договору в размере 1 250 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 450 руб.

Председательствующий:                                                                Ж.В. Григорова

Судьи:                                                                                               В.Л. Радовиль

                                                                                                        А.С. Сулейманова