Решение по делу № 2-1495/2018 от 17.05.2018

Дело № 2-1495/2018г.                                                                                                       <данные изъяты>

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июня 2018 года                                                                                                     г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Н.В. Гладких,

при секретаре Ж.А.Юхимчук,

с участием представителя ответчиков Полежаевой Н.Г., действующей на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тиунова В.М. к ответчикам: Роготневой Т.О., Роготневу В.С., о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

           Истец Тиунов В.М. обратился к ответчикам Роготневой Т.О. и Роготневу В.С. с иском о расторжении договора купли – продажи земельного участка от 27 октября 2015 года в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>, заключённого между ним и ответчиками; возврате ответчиками денежной суммы в размере 300 000 рублей, уплаченной по договору купли – продажи земельного участка.

     В обоснование предъявленных требований истец Тиунов В.М. указал, что 27 октября 2015 года он заключил с ответчиками договор купли – продажи в отношении земельного участка площадью 600 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>, уплатил ответчикам (продавцам) покупную цену в размере 300 000 рублей за приобретённое имущество. Переход права собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован. Он приобретал земельный участок с целью осуществления строительства жилого дома, Продавец Роготнева Т.О. знала об этом и уверила его в том, что земельный участок не имеет ограничений в использовании, не обременён правами других лиц. После приобретения земельного участка он узнал о том, что земельный участок расположен в территориальной зоне СХ (Зоне сельскохозяйственного использования), то есть такое расположение земельного участка не предполагает строительство на нём жилого дома. С целью изменения территориальной зоны он обращался в МКУ «Управление градостроительства Пермского муниципального района». Его заявление не удовлетворено по причине отсутствия выезда на улично-дорожную сеть <адрес>. Управление архитектуры и градостроительства отказало ему в выдаче разрешения на строительство. Ему разъяснено, что земельный участок полностью находится в придорожной полосе автомобильной дороги «<данные изъяты>» и частично в охранной зоне ВЛ-10кВт «<данные изъяты>», охранно- защитной зоне предприятия и санитарно-защитной зоне котельной. В соответствии с СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в указанных санитарных зонах не допускается размещение жилой застройки, включая отдельные жилые дома. При данных обстоятельствах строительство жилого дома на земельном участке запрещено. Продавец земельного участка не сообщал ему об указанных обстоятельствах, которые являлись существенными при принятии решения о приобретении земельного участка. Учитывая, что он приобрёл земельный участок, на котором строительство строений запрещено, его не предупредили о данном обстоятельстве, в договоре купли – продажи указано на отсутствие каких – либо ограничений в пользовании земельным участком, он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. При таком положении он вправе требовать расторжения договора купли – продажи земельного участка и возврата денежной суммы, уплаченной за земельный участок. Он обращался к ответчикам с требованием о расторжении договора купли – продажи, однако, данное требование не исполнено.

    Истец Тиунов В.М. не явился в судебное заседание, извещён о времени и месте судебного разбирательства, представил заявление об отложении судебного разбирательства в связи с его нахождением в служебной командировке.

В силу части 1 статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации отложение разбирательства дела допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса, предъявления встречного иска, необходимости представления или истребования дополнительных доказательств, привлечения к участию в деле других лиц, совершения иных процессуальных действий, возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи. Суд может отложить разбирательство дела на срок, не превышающий шестидесяти дней, по ходатайству обеих сторон в случае принятия ими решения о проведении процедуры медиации.

Суд находит, что заявление истца не подлежит удовлетворению, поскольку истец не указывал на необходимость представления или истребования дополнительных доказательств по делу. Истец Тиунов В.М. злоупотребляет правом, поскольку, зная о времени и месте судебного разбирательства, являясь директором Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», принял решение о направлении себя в командировку по своему усмотрению, при этом в предварительном судебном заседании 05.06.2018г. с истцом заранее была согласована дата судебного заседания, и о том, что он не может участвовать в судебном заседании в связи с предполагаемой командировкой, истец суду не сообщал. Суд считает, что при необходимой степени разумности, добросовестности и заинтересованности в рассмотрении дела истец Тиунов В.М. мог явиться в судебное заседание, учитывая удалённость места командировки (<адрес>) от места судебного разбирательства.

    В предварительном судебном заседании, состоявшемся 05 июня 2018 года, истец Тиунов В.М. просил об удовлетворении предъявленных требований на основании доводов, изложенных в иске, пояснил, что он осматривал земельный участок перед покупкой, имел выписку в отношении земельного участка перед приобретением объекта недвижимости.

    Ответчики Роготнева Т.О. и Роготнев В.С. не явились в судебное заседание, извещены о времени и месте судебного разбирательства, представили заявления о рассмотрении дела без их участия в судебном заседании.

     В судебном заседании представитель ответчиков адвокат Полежаева Н.Г. просила об отказе в удовлетворении иска на основании письменных возражений, пояснив, что ответчики предоставили истцу необходимую информацию о разрешённом использовании земельного участка, и не располагали иными сведениями о разрешённом использовании земельного участка.

    Суд, выслушав объяснения представителя ответчиков, изучив гражданское дело, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

С 04 апреля 2014 года право собственности Роготневой Т.О. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства на землях населённых пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, что следует из свидетельства о государственной регистрации права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласится принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Из письменного договора купли – продажи земельного участка от 27 октября 2015 года следует, что Роготнева Т.О., действующая за себя и в качестве представителя Роготнева В.С. (Продавец) передала Тиунову В.М. в собственность земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), предназначенный для индивидуального жилищного строительства на землях населённых пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, за покупную цену в размере 300 000 рублей (л.д.11-12).

Покупная цена в размере 300000 рублей получена Роготневой Т.О. и Роготневым В.С., что подтверждается соответствующей распиской (л.д.13).

Из договора купли – продажи земельного участка от 27 октября 2015 года следует, что продаваемый земельный участок не обременен правами третьих лиц, не заложен, не находится под арестом (пункт 2.1.1).

Ответчики не оспаривали факт подписания договора купли – продажи от 27 октября 2018 года, факт передачи земельного участка во владение и пользование Тиунову В.М., факт получения покупной цены земельного участка.

29 октября 2015 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Тиунова В.М. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства на землях населённых пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, под номером государственной регистрации 59-59/014-59/023/408/2015-245/2.

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права и выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.14, 41-56).

При таких обстоятельствах суд находит указанный договор купли – продажи от 27 октября 2015 года заключённым, так как он совершён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, в договоре содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность, указана стоимость передаваемого недвижимого имущества, произведена государственная перехода права собственности на земельный участок.

После приобретения земельного участка, в июле 2016года Тиунов В.М. обратился в МКУ «Управление градостроительства Пермского муниципального района» с просьбой внести изменения в Правила землепользования и застройки Култаевского сельского поселения.

Из сообщения МКУ «Управление градостроительства Пермского муниципального района», постановления Администрации Пермского муниципального района от 04 августа 2016 года № 387 следует, что обращение Тиунова В.М. о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Култаевского сельского поселения, утверждённых решением Совета депутатов <данные изъяты> сельского полселения, в части изменения территориальной зоны нахождения земельного участка (кадастровый №) (Зона сельскохозяйственного использования (СХ) на территориальную зону (Зону усадебной жилой застройки (ЖУ) отклонено по причине полного расположения земельного участка в придорожной полосе автомобильной дороги «<данные изъяты>», частичного расположения земельного участка в охранной зоне ВЛ – 10 кВ «<данные изъяты>», отсутствия выезда на улично – дорожную сеть <адрес> (л.д.15, 23-25).

Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства Пермского муниципального района от 29 августа 2017 года № 2853-р утверждён градостроительный план земельного участка (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства на землях населённых пунктов, согласно которому указанный земельный участок не подлежит застройке в связи с тем, что земельный участок весь подпадает под зону ограничений (л.д.17-18, 27-33).

Согласно сообщению Управления архитектуры и градостроительства Пермского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ Тиунову В.М. отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке (кадастровый №), расположенном по адресу: <адрес>, поскольку данный земельный участок полностью расположен в придорожной полосе автомобильной дороги «<данные изъяты>», санитарно – защитной зоне предприятия и санитарно – защитной зоне котельной; в соответствии с пунктом 5.1 СанПин 2.21/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в указанных санитарно – защитных зонах не допускается размещение жилой застройки, включая отдельные жилые дома (л.д.16).

Из сообщения Управления архитектуры и градостроительства Пермского муниципального района от 19 июня 2018 года следует, что согласно Правилам землепользования и застройки <данные изъяты> сельского поселения земельный участок (кадастровый №) расположен в территориальной зоне СХ – «Зона сельскохозяйственного использования», в которой допускается ведение растениеводства, овощеводства, огородничества, пчеловодства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, обеспечение сельскохозяйственного производства, то есть ведение указанных видов деятельности, размещение некапитального жилого строения, хозяйственных строений и сооружений, предназначенных для хранения сельскохозяйственных орудий труда, выращенной сельскохозяйственной продукции, продукции пчеловодства, размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной переработки сельскохозяйственной продукции, размещение машинно – транспортных и ремонтных станций, ангаров, гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций, иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

Особые условия использования территории устанавливаются в публичных интересах (в целях обеспечения безопасности населения, права граждан на благоприятную окружающую среду, охраны значимых для жизнедеятельности государства объектов и иных интересах) ограничения, вызванные установлением охранной, санитарно-защитной зон должны соблюдаться и являются приоритетными по отношению к установленному разрешенному использованию земельного участка.

Учитывая данные обстоятельства, суд находит, что земельный участок, приобретенный истцом, с разрешенным видом использования – для ведения личного подсобного хозяйства невозможно использовать для возведения жилого дома.

Предъявляя к ответчикам требование о расторжении договора купли – продажи земельного участка, истец Тиунов В.М. указывает на то, что приобретённый им земельный участок не может быть использован по назначению – для строительства жилого дома.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий, перечисленных в подпунктах 1 – 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Из письма, направленного 06 октября 2017 года в адрес Роготневой Т.О., следует, что Тиунов В.М. предложил Роготневой Т.О. расторгнуть договор купли – продажи земельного участка от 27 октября 2015 года и возвратить денежную сумму в размере 300 000 рублей.

Факт такого предложения и его направления ответчику подтверждается письменным требованием, отчётом об отслеживании отправления (л.д.21-22).

Ответчики не оспаривали факт предложения о расторжении договора купли – продажи земельного участка, не представили доказательства, подтверждающие достижение с истцом соглашения о расторжении указанного договора и возращение истцу денежной суммы в размере 300 000 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли – продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли – продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из анализа данной нормы следует, что должна быть совокупность обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная предоставившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка

По состоянию на 25 мая 2018 года в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о том, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый №) поставлен на кадастровый учёт 18 марта 2014 года, имеет разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства и местоположение на землях населённых пунктов; права на земельный участок имеют ограничения (обременения), предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации: охранная зона использования воздушного пространства на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 11 марта 2010 года № 138 «Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства в Российской Федерации»- срок действия с 27 апреля 2015года; охранная зона электросетевого хозяйства на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»- срок действия с 17 марта 2015года. Для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка- земли общего пользования.

Таким образом, на момент оформления договора купли-продажи спорного земельного участка, в ЕГРН были внесены ограничения (обременения) по земельному участку, и данная информация находилась в свободном доступе, следовательно, Покупатель земельного участка мог воспользоваться данной информацией при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась. Кроме того, истец имел возможность до покупки земельного участка воспользоваться своим правом и обратиться в соответствующие органы для получения полной информации о земельном участке, в том числе о возможности строительства на нем объектов недвижимости в виде жилого дома.

Правила землепользования и застройки <данные изъяты> сельского поселения утверждены решением Совета депутатов <данные изъяты> сельского поселения от 09 июня 2014 года № 53, то есть после постановки указанного земельного участка на кадастровый учёт, внесения сведений о разрешённом использовании данного земельного участка и правах на него в реестр недвижимости.

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Поскольку ограничения прав на землю устанавливаются исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления, то лицо, чьи права ограничены, в судебном порядке может обжаловать именно решение этих органов.

Продавцы земельного участка не получали из поселения уведомлений о каких-либо ограничениях в использовании участка и о смене категории земель и разрешенного использования земельного участка.

Оценивая установленные обстоятельства, суд находит, что сведения об основных характеристиках земельного участка (разрешённом использовании), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости до совершения и после совершения сделки, являются одинаковыми, идентичными; в Едином государственном реестре недвижимости не изменены сведения о разрешённом использовании земельного участка (кадастровый №) в соответствии с Правилами землепользования и застройки <данные изъяты> сельского поселения.

В предварительном судебном заседании истец Тиунов В.М. не отрицал того, что перед совершением сделки он получил от Продавца и самостоятельно сведения о разрешённом использовании земельного участка (кадастровый №), данные сведения не содержали информацию о том, что земельный участок не предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Следовательно, наличие ограничений в использовании земельного участка не являлось очевидным и предвидимым обстоятельством для ответчиков (продавцов) при проявлении ими необходимой степени заботливости и осмотрительности.

Анализируя полученные доказательства, суд находит, что ответчики не располагали иной информацией, касающейся разрешённого использования и категории земельного участка, помимо той, которая содержалась в Едином государственной реестре недвижимости, следовательно, не могли представить истцу иные сведения о характеристиках земельного участка.

При таком положении суд полагает, что ответчики как продавцы недвижимого имущества не могут быть признаны лицами, предоставившими истцу (покупателю) заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка, ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; иной информации, которая могла оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и не допускали нарушение обязанности, установленной законом.

Учитывая изложенное, суд не ходит существенного нарушения договора купли – продажи и приходит к выводу о том, что не имеется правовых оснований для расторжения договора купли – продажи земельного участка от 27 октября 2015 года в судебном порядке.

            Руководствуясь статьями 194 – 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

    Исковые требования Тиунова В.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 27 октября 2015года между Роготневой Т.О., Роготневым В.С. (Продавец) и Тиуновым В.М. (Покупатель), возложении обязанности на Роготневу Т.О., Роготнева В.С. возвратить Тиунову В.М. денежную сумму по указанному договору в размере 300 000 (триста тысяч) рублей, оставить без удовлетворения.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме, в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 июля 2018года.

Судья     Пермского районного суда     (подпись)

<данные изъяты>

Судья                                                                                Н.В. Гладких

Подлинник решения подшит в материалы гражданского дела № 2-1495/2018

Пермского районного суда Пермского края.