Решение по делу № 33-5697/2018 от 19.09.2018

Дело № 33-5697/2018

    Апелляционное определение

г. Тюмень 15 октября 2018 г.

    Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе

председательствующего	Журавлёвой Г.М.,
судей	Пленкиной Е.А., Плосковой И.В.
при секретаре	Согоян Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Департамента имущественных отношений Тюменской области в лице директора Киселева ФИО10 на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 16 июля 2018 г., которым постановлено:

«Изъять у Бондаренко ФИО11 для государственных нужд Тюменской области земельный участок, площадью <.......> расположенный по адресу: <.......> кадастровый <.......>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации, принадлежащий на праве собственности Бондаренко ФИО12, с установлением суммы выкупной цене в размере 7 218 161 рубль.

Взыскать с Бондаренко ФИО13 госпошлину в доход муниципального образования городской округ Тюмень в размере 44 290 рублей 81 копейка.

В остальной части требований иска отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пленкиной Е.А., объяснения представителя истца Департамента имущественных отношений Тюменской области – Князевой А.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Бондаренко А.Ю. – Кротких К.В., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к Бондаренко А.Ю. об изъятии земельного участка с кадастровым номером <.......> принадлежащего ответчику на праве собственности, для государственных нужд Тюменской области путем выкупа с установлением выкупной цены в размере 5 560 000 руб. Иск мотивирован тем, что <.......> в адрес Департамента имущественных отношений Тюменской области поступило ходатайство Главного управления строительства Тюменской области об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......>, расположенного по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации, в целях строительства окружной автомобильной дороги г.Тюмень на участке от автомобильной дороги Тюмень-Ханты-Мансийск через Тобольск, Сургут-Нефтеюганск до автомобильной дороги Тюмень-Боровский-Богандинский III пусковой комплекс (2 этап). На момент рассмотрения ходатайства об изъятии, вынесения Постановления Правительства Тюменской области об изъятии строительство указанного объекта было предусмотрено документацией по планировке территории, предназначенной для размещения линейных объектов транспортной инфраструктуры регионального значения, утвержденной Постановлением Правительства Тюменской области от 13 февраля 2017 г. <.......> Строительство объекта предусмотрено документацией по планировке территории, утвержденной Постановлением Правительства Тюменской области от 22 мая 2017 г. <.......> В соответствии с положениями статьи 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации сообщение о планируемом изъятии земельного участка было размещено на официальном портале органов государственной власти Тюменской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок принадлежит на праве собственности Бондаренко А.Ю., по результатам обследования, сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок свободен от объектов недвижимости. В целях строительства объекта постановлением Правительства Тюменской области от 14 августа 2017 г. <.......> принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области указанного земельного участка, 17 августа 2017 г. данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации, копия направлена в адрес ответчика 21 августа 2017 г. и получена им лично 31 августа 2017 г. Истцом в полном объеме соблюдена предусмотренная для изъятия земельного участка для государственных нужд процедура. Согласно отчету об оценке ООО «Аллегра» от 4 сентября 2017 г. <.......> рыночная стоимость объекта оценки – обязательств Тюменской области, возникающих в связи с изъятием для государственных нужд Тюменской области земельного участка, составляет 5 560 000 руб. В адрес ответчика 12 октября 2017 г. был направлен проект соглашения об изъятии с приложением отчета об оценке, однако ответчик, получив указанные документы, направил в адрес Департамента предложение об установлении выкупной цены в размере 8 964 718 руб. с приложением отчета об оценке от 14 октября 2017 г. По результатам рассмотрения представленного ответчиком отчета были установлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В связи с недостижением с ответчиком соглашения об изъятии земельного участка истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Представитель истца Департамента имущественных отношений Тюменской области Князева А.И. в судебном заседании иск поддержала, с установленной по результатам судебной экспертизы стоимостью земельного участка не согласилась, заявила ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано.

Ответчик Бондаренко А.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, его представитель Кротких К.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований о выкупе земельного участка, полагала возможным принятие в качестве доказательства выкупной цены установленную заключением судебной экспертизы денежную сумму.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен истец Департамент имущественных отношений Тюменской области в лице директора Киселева А.В., в апелляционной жалобе просит о назначении по делу повторной экспертизы, изменении решения суда в части определения выкупной цены. Выражает несогласие с размером установленной судом выкупной цены в сумме 7 218 161 руб. Ссылается на то, что при ознакомлении с заключением эксперта было выявлено его несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем истцом заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. По утверждению заявителя жалобы, заключение эксперта не содержит анализа рынка купли-продажи земельных участков, и, как следствие, описания объема доступных рыночных данных об объектах-аналогах. Полагает, что экспертом не учтено различие в местоположении изымаемого участка и объектов-аналогов, а также плотность застройки. Указывает, что в качестве объектов аналогов <.......> и <.......> эксперт использовал земельные участки, расположенные в районе Московского тракта и Лесобазы, однако при этом не применил соответствующую корректировку на местоположение. Ссылается на то, что экспертом не учтено в стоимости объекта оценки отсутствие прямого доступа с автомобильной дороги. По утверждению заявителя жалобы, в заключении эксперта допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, существенно повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки. Ссылается на то, что оценка представленных Департаментом доказательств нарушений экспертом Закона об оценочной деятельности не требует наличия специальных знаний. Полагает, что имеющееся обоснование эксперта, что объект оценки, как и объекты-аналоги, расположены в развитых районах города, не может быть принято во внимание, так как не соответствует действительности, поскольку из акта обследования земельного участка от 18 апреля 2017 г. <.......> прямо следует, что какая-либо застройка рядом со спорным земельным участком отсутствует. Отмечает, что суд отверг возражения представителя Департамента вследствие отсутствия квалификации, однако принял заключение эксперта, к которому не приложены документы, подтверждающие наличие у эксперта профессиональных знаний в области оценочной деятельности, о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, страховании гражданской ответственности.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для отмены либо изменения решения суда в апелляционном порядке не находит.

Учитывая, что решение суда оспаривается истцом только в части размера выкупной цены, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда в данной части, не усматривая оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Бондаренко А.Ю. является собственником земельного участка с кадастровым номером <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства, площадью <.......> расположенного по адресу: <.......> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11 января 2018 г. (л.д.21-35).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, в том числе связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объектов федерального транспорта, объектов связи федерального значения, а также объектов транспорта, объектов связи регионального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.

Как предусмотрено положениями статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации подписанный уполномоченным органом исполнительной власти, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. К указанному проекту соглашения прилагаются кадастровые паспорта изымаемых объектов недвижимости и отчет об оценке.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из положений статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Ответчик Бондаренко А.Ю., по существу не возражал против изъятия принадлежащего ему земельного участка, однако между сторонами возник спор относительно размера подлежащего выплате в связи с таким изъятием возмещения.

В целях установления размера возмещения истцом был заключен государственный контракт от 11 апреля 2017 г. <.......> с ООО «Аллегра» на оказание услуг по оценке. Отчетом об оценке ООО «Аллегра» от 4 сентября 2017 г. <.......> рыночная стоимость объекта оценки: обязательств Тюменской области, возникающих в связи с изъятием для государственных нужд Тюменской области земельного участка, определена в размере 5 560 000 руб. (л.д.51-91).

Ответчиком Бондаренко А.Ю. на предложение Департамента имущественных отношений Тюменской области заключить соглашение на основании указанного отчета 24 октября 2017 г. направлено предложение от 24 октября 2017 г. об установлении размера возмещения в сумме 8 964 718 руб. с приложением отчета об оценке ООО «ЭкспертОфисЦентр» от 14 октября 2017 г. <.......> (л.д.96-152).

В связи с наличием двух отчетов об оценке, представленных сторонами, в ходе производства по делу судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», перед экспертом поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта <.......> от 18 апреля 2018 г. рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства РФ, площадь: 5 270 кв.м, адрес: <.......>, кадастровый <.......>, на 18 апреля 2018 г. составляет 7 218 161 руб. (л.д.235-255).

Суд принял заключение эксперта в качестве достоверного доказательства, не усмотрев оснований не доверять выводам эксперта, исходя из данных выводов определил размер возмещения за изъятие земельного участка в сумме 7 218 161 руб., указав, что заключение эксперта соответствует требованиям закона, содержит подробные описания проведенных исследований, выводы эксперта обоснованы, подтверждены расчетами, экспертное заключение мотивировано, в нем отражены этапы исследования, экспертиза проведена специализированным экспертным учреждением, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По существу доводы апелляционной жалобы истца сводятся к несогласию с выводами эксперта и мотивированы несоответствием заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности, что, по мнению истца, существенно повлияло на итоговую стоимость объекта оценки.

С выводом суда о принятии в качестве доказательства размера возмещения за изъятие земельного участка заключения эксперта ФБУ «Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» судебная коллегия соглашается, а доводы апелляционной жалобы об обратном в обоснование отмены либо изменения решения суда не принимает.

Доводы апелляционной жалобы относительно образования и квалификации эксперта судебная коллегия отклоняет, поскольку экспертиза проведена специализированным государственным учреждением, в заключении эксперта указано, что она поручена государственному судебному эксперту ФБУ «Тюменской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Трещеткину А.Ю., имеющему высшее образование, квалификацию – инженер, специальность «Городской кадастр», право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с октября 2016 г.

Требования к заключению эксперта установлены положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В представленном экспертном заключении в соответствии с указанными требованиями содержится подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем проведения осмотра объекта экспертизы, его окружения, изучения предоставленной документации, подбора сопоставимых аналогов и выполнения расчетов.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

Для сравнения экспертом отобраны четыре объекта-аналога – земельные участки, наиболее сходные по своим параметрам с объектом оценки: месторасположение, разрешенное использование, площадь.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Те обстоятельства, что при обзоре рынка коммерческой недвижимости в таблице <.......> экспертом приведены земельные участки, имеющие различное местоположение, не свидетельствует о нарушении требований Федеральных стандартов оценки, на что ссылается истец в доводах апелляционной жалобы, поскольку все приведенные в указанной таблице земельные участки, в том числе отобранные в качестве объектов-аналогов, относятся к землям коммерческого использования, таким образом, относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Довод апелляционной жалобы о том, что в ходе оценки земельного участка по элементу сравнения «транспортная доступность» экспертом не учтено в стоимости объекта оценки отсутствие прямого доступа с автомобильной дорогой, судебная коллегия находит несостоятельным.

Согласно таблице <.......> все земельные участки находятся на первой линии застройки.

При применении корректировки на транспортную доступность и подъезд экспертом отмечено, что объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют отличную транспортную доступность на автомобиле. Оценить состояние подъездных путей к объекту исследования не представляется возможным, поскольку на момент проведения экспертного осмотра на земельном участке работала тяжелая техника, велись работы по отсыпке грунта и благоустройства дороги. Поскольку объекты-аналоги <.......> и <.......> имеют разработанный подъездной путь, а для объектов аналогов <.......> и <.......> информация о наличии подъездного пути отсутствует, корректировка по данному фактору не проводилась.

Судебная коллегия в связи с указанными доводами отмечает, что целью изъятия земельного участка является строительство автомобильной дороги, согласно материалам дела земельный участок непосредственно примыкает к существующей дороге, на обстоятельства наличия подъезда с автомобильной дороги к земельному участку в судебном заседании суда апелляционной инстанции ссылалась представитель ответчика. Как следует из заключения эксперта, на момент осмотра земельного участка там уже производились строительные работы, имелась тяжелая техника.

В соответствии со статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для назначения повторной экспертизы является возникшие сомнения в правильности или обоснованности экспертного заключения, а также наличие противоречий в заключениях нескольких экспертов.

Несогласие с выводами эксперта не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Судебная коллегия, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, оснований не согласиться с выводами суда, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, а также оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не усмотрела.

Судебная коллегия отмечает, что в соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются не только рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, но и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В данном случае размер возмещения определен размером рыночной стоимости земельного участка, согласно позиции стороны ответчика с указанным размером возмещения ответчик согласился, решение суда им не обжаловано.

Также судебная коллегия отмечает, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......>, принадлежащего ответчику, составляет 13 125 936 руб. 30 коп. (л.д.29).

В силу вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы о несогласии с размером выкупной цены, мотивированные возражениями относительно заключения судебной экспертизы не могут являться основанием к отмене состоявшего по делу судебного решения, не свидетельствуют о его незаконности либо необоснованности, выражают субъективное мнение по вопросу о стоимости земельного участка, выводов суда не опровергают, не могут быть приняты в качестве основания для отмены либо изменения решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Ленинского районного суда города Тюмени от 16 июля 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Департамента имущественных отношений Тюменской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи коллегии