Решение по делу № 2-2122/2019 от 29.07.2019

Дело № 2-2122/2019

УИД23RS0003-01-2019-002464-72

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

28 ноября 2019 года Анапский городской суд Краснодарского края

в составе:

председательствующего         Грошковой В.В.,

при секретаре Маркаровой К.М.,

с участием истца Пальковой О.И.,

представителей истца Востриковой Ю.А., Прохоровой Е.В.,

ответчика Чернова Н.Н.,

представителя ответчика Низовцева В.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пальковой О.И. к Чернову Н.Н. о признании сделки мены недействительной и применении последствий недействительности сделки, расторжении договора мены,

у с т а н о в и л :

Палькова О.И. обратилась в суд с иском к Чернову Н.Н. о признании сделки мены недействительной и применении последствий недействительности сделки, расторжении договора мены.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор мены недвижимости, по которому Чернов Н.Н. обязался передать истцу в собственность земельный участок площадью 900 кв.м. площадью 900 кв.м. с кадастровым номером № и размещенное на нем здание жилого дома площадью 381,6 кв.м., этажность 3 этажа, расположенные по адресу: <адрес>.

Истец в свою очередь брала на себя обязательства передать в собственность ответчику земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № и размещенное на нем здание жилого дома площадью 503,2 кв.м., этажность 3 этажа по адресу: <адрес>.

В пункте 4 договора мены указано, что стоимость объектов недвижимости признается сторонами равноценной 25 000 000 руб.

Вместе с тем на земельном участке истца по <адрес> располагалось еще здание площадью 260,8 кв.м., назначение – жилой дом, этажность 3 этажа, кадастровой стоимостью 12 974 916 руб. Данное здание не было отражено в договоре мены, по устной договоренности оно подлежало продаже по отдельному договору, что было обусловлено отсутствием на тот период свидетельства о государственной регистрации права, поэтому истец обязывалась дооформить документы и после этого заключить договор о продаже данного здания по цене 13 000 000 руб.

Однако ответчик в нарушение договоренностей оформил указанное здание на себя, зарегистрировав на него право собственности ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом общая стоимость переданного по договору купли-продажи недвижимости имущества, располагавшегося по адресу: <адрес>, составила 40 430 619руб.

Кроме того договор мены недвижимости заключался в спешных условиях, ответчик вместе со своей супругой очень торопили истца оформлять договор, лишив ее возможности обдумать необходимость заключения сделки. Также истец при заключении договора мены поверила, что ремонт в доме, мебель остаются у истца. Однако осенью 2018 года, когда начались дожди, цокольный этаж переданного ей по договору мены жилого дома начало топить, в связи с чем ей пришлось включать насос, который откачивал воду, чтобы не затопило весь дом. После нового года в январе 2019 года ей пришлось уехать по работе в <адрес>, насос она не стала выключать и попросила соседку присмотреть за домом, однако с января по февраль включительно происходило затопление цокольного этажа дома, вода просачивалась сквозь стены и достигала уровня 5-10 см. Кроме того протек левый верхний угол в прихожей над входной дверью, в связи с чем весь угол в подтеках. Над прихожей на 2 этаже расположен не застекленный балкон, на 2 этаже в одной из комнат косяки окон мокреют и с подоконника течет вода на пол, то есть протекает крыша во время дождей. Коме того газ, проведенный в дом, сделан с ошибками, постоянно отключается тепло на 1 этаже, в связи с чем в доме становится холодно.

Таким образом в процессе эксплуатации дома выяснилось, что дом имеет скрытые недостатки, о которых он намеренно умолчал, которые делают невозможным проживание в данном жилом доме. Истец предполагает, что у дома нет дренажной системы либо она сделана неправильно, нарушена технология постройки, о чем ответчик со своей супругой истцу не сообщили, но они об этом знали, так как дом был у них в собственности 3 года.

Истец обращалась к ответчику ДД.ММ.ГГГГ с претензией о расторжении договора мены, однако требования претензии удовлетворены не были.

В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 309, 567, 469, 557, 450 ГК РФ, истец просит суд признать недействительным договор мены недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком; расторгнуть договор мены недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; аннулировать государственную регистрацию права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчика Чернова Н.Н. в отношении недвижимого имущества по адресу: <адрес>; аннулировать государственную регистрацию права собственности Пальковой О.И. в отношении недвижимого имущества по <адрес>; обязать ответчика передать в собственность истца земельный участок и расположенные на нем жилой дом и здание по <адрес>; обязать истца Палькову О.И передать в собственность ответчика земельный участок и жилой дом по <адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы.

Впоследствии истец уточнила заявленные требования в части взыскания судебных расходов и просила суд взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб, расходы, связанные с получением 5 выписок из ЕГРН в размере 3420 руб, почтовые расходы в размере 435,54 руб, а также расходы по оплате строительно-технической экспертизы.

В судебном заседании истец Палькова О.И. и ее представители Вострикова Ю.А., действующая на основании доверенности, а также Прохорова Е.В., действующая на основании устного ходатайства, поддержали заявленные требования по изложенным в исковом заявлении и дополнительно представленных правовых обоснованиях основаниям. Просили иск удовлетворить. При этом суду пояснили, что жилой дом истца, который был передан ответчику по договору мены, по площади и по цене, в том числе кадастровой стоимости, превышает стоимость имущества, переданного ответчиком истцу по договору мены, что свидетельствует о неравнозначности предмета договора мены. Кроме того в <адрес>, который до заключения договора мены принадлежал истцу, выполнены качественные строительные работы. Дом передан ответчику с предчистовой отделкой, с ремонтом в одной комнате. Напротив дом ответчика № по <адрес> выполнен некачественно, в нем много недостатков, устранение которых требует значительных материальных и временных затрат; мебель в доме ответчика изношенная, дешевая. Истец при заключении договора мены с ответчиком находилась как будто под гипнозом, ответчик со своей супругой требовал заключить сделку быстро, не давал ей время на обдумывание сделки, в связи с чем она не увидела сразу все недостатки в доме и не могла их увидеть, так как они проявились в результате эксплуатации дома. Истец не желает устранять данные недостатки, так как полагает, что их наличие является основанием для признания договора мены недействительным и его расторжения. Также указала, что ответчику фактически в собственность перешло 2 домовладения, возведенных истцом, при этом имелась устная договоренность о том, что ответчик доплатит за второе домовладение, но данные обязательства ответчиком исполнены не были, он самостоятельно зарегистрировал за собой право собственности на второй дом, тем самым с учетом кадастровой стоимости второго домовладения в собственность ответчику по договору мены перешло имущество на сумму около 40 000 000 руб, что значительно превышает ту сумму, которая указана в договоре мены. Также указали, что цокольный этаж в <адрес> не обязательно отапливать, так как он нежилой, поэтому доводы ответчика о том, что по вине истца образовалась сырость, не обоснованны. Вместе с тем цокольный этаж затапливается постоянно, так как гидроизоляция не выполнена, в результате этого дом разрушается, что свидетельствует о существенных недостатках в доме. Также истец указал, что ответчиком при строительстве <адрес> не были соблюдены градостроительные регламенты в части соблюдения норм отступа от границ смежных земельных участков, в результате чего в случае если смежные правообладатели земельных участков начнут строиться, они могут предъявить требования к истцу о сносе ее строения ввиду несоблюдения 3-х метрового расстояния от границы земельного участка до ее дома, который передан по договору мены. Также указали, что с заключением судебной экспертизы в части устранимости и несущественности недостатков в домовладения истец не согласен, так как экспертом не исследовался проект на строительство дома ответчиком, которого не существует в натуре, а представленные чертежи не являются проектом; эксперт неверно измерил расстояние от жилого дома до границы смежного земельного участка; размер расходов на устранение указанных экспертом недостатков в домовладении не соответствует действительным ценам, он выполнен с понижающим коэффициентом, определенной экспертом суммы недостаточно для устранения недостатков и выполнения ремонта дома после их устранения; эксперт не ответил на вопрос о том соответствует ли установка оконных блоков требованиям строительных правил; эксперт не указал, имеется ли армирование парапета, не сделал заключения относительно наличия вертикальных трещин по всей высоте парапета жилого дома, трещин по вентиляционным шахтам, их глубине; эксперт не ответил на вопрос о том, нарушает ли жилой <адрес> градостроительные требования; не указал, влияют ли выявленные недостатки жилого дома на его эксплуатацию по целевому назначению, создают ли они угрозу жизни и здоровью людей; эксперт не выполнил обследование несущих конструкций жилого дома и их соответствие требованиям СНиП; эксперт не указал, предусматривалась ли установка дренажного насоса по проекту, кроме того непонятно как эксперт по видеоматериалу установил производительность насоса; также экспертом не указана дата поверки прибора для измерения прочности бетона, нет протокола испытания прочности бетона; эксперт не ответил на вопрос соответствует ли установка оконных блоков требованиям строительных норм и правил.

Ответчик Чернов Н.Н. и его представитель Низовцев В.Б., действующий на основании доверенности, возражали против заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях на иск. Одновременно суду пояснили, что никакой договоренности, в том числе письменной, относительно оплаты стоимости второго здания, расположенного на земельном участке по <адрес> между истцом и ответчиком не имелось; право собственности на данное здание было зарегистрировано ответчиком за собой в упрощенном порядке. Имущество, переданное по договору мены, является равнозначным несмотря на разницу в кадастровой стоимости, так как при определении кадастровой стоимости внутренняя отделка и качество имущества не учитываются. Ответчиком был передан истцу полностью завершенный строительством дом с отделкой и мебелью в то время как истец передала ответчику незавершенный строительством жилой дом, без ремонта и без мебели, на что ответчик потратил дополнительные денежные средства, которые вложил в завершение строительства и ремонт. Также указал, что те недостатки, на которые истец указывает в иске, являются устранимыми, кроме того они возникли по причине ненадлежащей эксплуатации жилого дома истцам, которая не отапливала жилой дом. Также указали, что инициатором заключения договора мены являлась сама истец, при заключении договора мены она читала договор, подписывала его никакого воздействия на нее не оказывалось, дом она осматривала и он ее устроил. В связи с чем оснований для признания сделки недействительной или расторжения не имеется. Просили в иске отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив эксперта Ш.Н.А.., свидетеля Ш.А.В.., исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между истцом Пальковой О.И. и ответчиком Черновым Н.Н. был заключен договор мены недвижимого имущества (том 1 л.д. 59-62), по условиям которого Палькова О.И. передала в собственность Чернову Н.Н. земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 503,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

В свою очередь Чернов Н.Н. по условиям вышеуказанного договора мены передал в собственность Пальковой О.И. земельный участок площадью 900 кв.м. с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 381,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Пунктом 4 договора мены предусмотрено, что стороны совершают мену принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, указанных в договоре, признаваемых сторонами равноценными, по цене 25 000 000 руб.

Пунктом 12 договора мены предусмотрено, что договор мены имеет силу передаточного акта, обязательства сторон выполнены, претензий друг к другу стороны не имеют.

Пунктом 14 договора мены стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой, не страдает заболеваниями, препятствующими им осознавать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Из материалов дела следует, что договор мены недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается наличием на договоре мены штампа о государственной регистрации (том 1 л.д. 62) и выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на объекты недвижимости (том 1 л.д. 66-80).

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Статьей 570 ГК РФ установлено, что если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п. 3 ст. 475 ГК РФ требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Проанализировав текст и условия договора мены недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, суд приходит к выводу о том, что по своей форме, содержанию, условиям, в том числе существенным условиям договора, договор мены от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям закона, так как он заключен в письменной форме, в нем описаны существенные условия договора, описан и указан предмет договора (объекты недвижимого имущества, их описание характеристики, кадастровые номера), передаваемое сторонами имущество на момент заключения договора мены находилось в собственности сторон договора, не было ничем не обременено, не находилось в залоге, в аресте, договор мены подписан обеими сторонами и зарегистрирован в ЕГРН, кроме того он был исполнен, так как в судебном заседании стороны не отрицали тот факт, что имущество по договору мены сторонами было передано друг другу и ими принято.

Изложенное в совокупности свидетельствует об исполнении договора мены сторонами.

Исходя из содержащихся в исковом заявлении требований и из пояснений истца и его представителей, данных в судебных заседаниях, следует, что истец не согласен с качеством приобретенного недвижимого имущества, и полагает, что жилой дом имеет существенные неустранимые недостатки, что влечет расторжение договора, признание его недействительным и возврат сторон в первоначальное положение.

С целью установления обстоятельств наличия (отсутствия) существенных и (или) иных недостатков в спорном жилом доме определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено <данные изъяты>

Согласно заключению судебной экспертизы <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на дату осмотра в домовладении № по <адрес> отсутствуют существенные и (или) неустранимые недостатки, в том числе проявляющиеся (выявляющиеся) неоднократно, в том числе после их устранения. Все выявленные недостатки (дефекты) спорного жилого дома устранимы без причинения существенного ущерба назначению жилого дома. Причинами возникновения дефектов являются: некачественно выполненные строительно-монтажные работы при возведении жилого дома, а также незавершенность технологии кровельных работ и фасадной отделки. Способ устранения – проведение строительных и монтажных работ по ремонту и восстановлению конструкций и отделки жилого дома. Детально перечень и виды дефектов, причины их возникновения, а также способы устранения указаны экспертом в Таблице № и в сметах Приложения № заключения экспертизы. Стоимость устранения выявленных несущественных и не проявляющихся неоднократно при их ликвидации недостатков в жилом <адрес> по состоянию на октябрь 2019 года составляет 1 256 000 руб (стр. 66 заключения экспертизы).

Согласно заключению судебной экспертизы подвальный (цокольный) этаж жилого <адрес> частично не соответствует требованиям строительных и санитарных норм и правил, а именно:

- при строительстве жилого дома нарушены нормы п.5.5.9 СП 22.13330.2016, предусматривающие по проекту применение для подземных конструкций водонепроницаемого бетона по марке не ниже W 6,

- нарушены требования пункта ДД.ММ.ГГГГ СП 28.13330.2012 в части устройства подошвы железобетонных фундаментов и бетонного пола без гидроизоляции, соответствующей местным гидрогеологическим условиям,

- нарушены требования п. 4.5 и п. 4.7 СП 28.13330.2012 в части ненадлежащей эксплуатации жилого дома, технически предусматривающей в случае необходимости выполнить мероприятия вторичной защиты подземных строительных железобетонных конструкций от коррозии, предусмотренных п. 5.1.2 СП 28.13330.2012,

- при строительстве нарушены требования п. 5.4 и п. 10.4 СП 55.13330.2011, предусматривающих гидрогеологическую защиту фундамента и подземных конструкций здания от грунтовых вод,- эксплуатация подтапливаемого подвального этажа нарушает требования санитарных норм и правил, предусмотренных СанПиН 2.1.2.2645-10 и п. 5.9 СП 50.13330.2012.

Также экспертом установлено, что в жилом <адрес> имело место затопление подвального этажа грунтовыми водами. При этом производительность установленного в подвале дома насоса достаточна для откачки поступающей грунтовой воды (стр. 67 заключения эксперта). Использование насоса для откачки грунтовых вод во внутренних помещениях жилых домов является мерой ликвидации результатов затопления здания (аварии) в ходе эксплуатации и не регламентируется строительными и санитарными нормами и правилами. Экспертом установлено, что дренажный насос, установленный в подвале дома, соответствует техническим параметрам установки и монтажа в части: организации приямка соответствующей глубины и объема, обустройства бетонных стен и гравийного пола приямка, подключения насоса к отводной трубе воды и электрическим сетям (стр. 68 заключения экспертизы).

Относительно кровли и оконных блоков жилого <адрес> экспертом сделаны следующие выводы, изложенные на стр. 68-70 заключения:

- кровля и оконные блоки частично не соответствуют строительным и санитарным регламентам по причине незавершенности и некачественного выполнения строительно-монтажных работ, а именно:

- при монтаже кровли жилого дома не завешены кровельные работы (нет теплоизоляционного слоя, цементно-песчаной стяжки, гидроизоляционного покрытия, стыков вентах и горизонтальной поверхности).Данный дефект несущественный и подлежит устранению без причинения существенного ущерба назначению жилого дома. Стоимость работ по устранению дефекта – 267 417 руб,

- при укладке части кафельного покрытии балкона № и террасы № нарушен требования п. 5.1.2 СП 28.13330.2012 и п. 4.5 СП 29.13330.2011 по причине отсутствия уклона и гидроизоляции под плиткой. Данное нарушение является несущественным и подлежит устранению без существенного ущерба назначению жилого дома. Стоимость выполнения работ по его устранению 31 013 руб,

- в технологии фасадной отделки жилого дома нарушена технология выполнения работ (армирование стен выполнено с нарушением норм, отсутствует поверхностный (итоговый) слой штукатурки), при устройстве отливов (помещения №, №) в стыках оконных блоков и наружных стен за счет нарушения уклона не соблюдены требования СП 70.13330.2012.Данные нарушения также являются устранимыми, несущественными, стоимость их устранения – 2999 993 руб,

- в помещении № гостиной отопительный прибор установлен поверх подоконника, непосредственно прислоняясь к остеклению окна, что является нарушением п.6.4.4 СП 60.13330.2012. Однако данный дефект является несущественным и устранимым, стоимость его устранения – 2 480 руб.

Таким образом выявленные в ходе экспертизы нарушения строительных, санитарных норм не являются существенными, являются устранимыми, способы устранения и их стоимость определены экспертом и указаны в приложении к заключению экспертизы.

Общая стоимость всех выявленных экспертом нарушений, в том числе и нарушений в цокольном (подвальном) этаже, составляет 1 256 000 руб.

Согласно выводам экспертизы (стр. 73 заключения) выявленные в жилом <адрес> недостатки, в том числе нарушения технических регламентов, не влекут нарушение противопожарных норм; не создают угрозу жизни и (или) здоровью людей, так как могут быть устранены. В случае же не устранения данных недостатков, влекущих нарушение санитарных ном и правил, выявленные дефекты будут создавать угрозу здоровью людей, эксплуатирующих объект экспертизы.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Шаповалова Н.А. суду пояснила, что все выявленные при осмотре жилого дома и земельного участка недостатки не проявляются повторно в случае их одноразового устранения. Данные недостатки не имеют признаков существенности и являются устранимыми. Признаков систематического подтопления цокольного (подвального) этажа жилого дома в доме нет, имевшаяся протечка (подтопление) имела одноразовый признак. При этом эксперт суду пояснила, что в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ при строительстве индивидуальных жилых домов, каковым является спорный жилой дом, оформление, утверждение проектной документации не требуется, данные документы могут быть оформлены по желанию застройщика, в связи с чем не требуется также и проведение инженерно-геологических изысканий при строительстве индивидуального жилого дома. Однако экспертом в ходе проведения экспертизы были выполнены инженерно-технические изыскания, а также инженерно-геологические в части месторасположения жилого <адрес>. Также была исследована гидроизоляция жилого дома, прочность бетона, в результате чего сделан вывод о том, что гидроизоляция подвального помещения жилого дома отсутствует только во внутренней части подвала, так как протечка воды имела место из внутренней части дома, что свидетельствует о том, что в отношении внешней части подвала гидроизоляционные работы выполнены. При этом в случае устранения нарушения гидроизоляции проведение каких-либо проектных работ, изготовление проектного решения не требуется, устранение данного нарушения возможно путем демонтажа существующего покрытия кафелем с пола и стен подвала, демонтаж стяжки пола, устройство нового армированного бетонного основания из водостойкого гидроизоляционного бетона с последующими работами по гидроизоляции, восстановление отделки пола и стен и т.п.

Также в ходе допроса эксперт пояснила, что большая часть недостатков в жилом <адрес> связана с незавершенностью работ, а часть недостатков с некачественно выполненными работами, но все эти недостатки не носят признака существенности ни по объему работ по их устранению, ни по стоимости этих работ.

Также эксперт в судебном заседании пояснила, что разрушение железобетонных конструкций, несущих конструкций жилого дома не имеет места быть, так как бетонные конструкции вне зависимости от воздействия на них грунтовых вод или подтопления простоят минимум 50-100 лет.

Оценивая заключение проведенной по делу судебной экспертизы с точки зрения допустимости, достоверности, относимости его как доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что данное заключение отвечает всем признакам допустимости, достаточности, достоверности его как доказательства, потому как данное заключение выполнено в соответствии с нормами законодательства в области судебных экспертиз, оно сделано экспертом, имеющим высшее образование, большой опыт и стаж работы в области экспертной деятельности, в частности строительно-технических экспертиз, выводы эксперта основаны на визуальном и инструментальном обследовании жилого дома и его конструкций, заключение экспертизы обоснованно, последовательно и логично, выводы и пояснения эксперта, содержащиеся в заключении и данные в ходе судебного разбирательства, согласуются как с материалами дела, так и с пояснениями сторон, кроме того эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оценивая представленные сторонами и собранные в ходе рассмотрения дела судом доказательства, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что существенных недостатков в жилом <адрес>, судом не выявлено.

При этом доводы истца и его представителей об отнесении недостатков к существенным, суд находит ошибочными и основанными на неверном толковании норм права, так как согласно ч.2 ст. 475 ГК РФ к существенным недостаткам, дающим право на отказ от договора и возврат имущества, относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»

а) неустранимый недостаток товара - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования;

г) недостаток товара, выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется;

д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Вместе с тем в судебном заседании истцом не представлено доказательств того, что выявленные в ходе проведенной по делу экспертизы недостатки истцом устранялись и после их устранения проявлялись повторно, либо что данные недостатки не могли быть устранены по техническим или иным причинам.

Вместе с тем заключением проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что все выявленные недостатки носят устранимый характер, они связаны в большей части с незавершенностью работ (строительных, отделочных) в жилом доме, с необходимостью проведения в доме текущего и капитального ремонта, цена устранения недостатков определена экспертом в размере 1 256 000 руб, что составляет около 6% от стоимости (кадастровой) жилого дома в целом, соответственно не обладает признаком несоразмерности расходов на устранение недостатков.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что все выявленные в ходе проведенной по делу судебной экспертизы недостатки жилого дома не обладают такими признаками, относящими их к существенным, как: неустранимость, несоразмерность расходов на устранение, неоднократность, повторное проявление после устранения.

В связи с отсутствием указанных признаков выявленные недостатки в силу ч.2 ст. 475 ГК РФ к существенным не относятся, а потому их наличие не влечет такого правого последствия, как расторжение договора купли-продажи недвижимости.

Рассматривая доводы истца о нарушении градостроительных требований в части несоблюдения расстояния от жилого <адрес> до границ смежных земельных участков, то суд исходит из следующего. Нарушение градостроительных требований при строительстве жилого дома может быть устранено только в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, то есть путем признания строения самовольным и его сноса, либо путем получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в порядке, предусмотренном ст. 40 Градостроительного кодекса РФ.

Однако таких требований истцом, ответчиком, администрацией <адрес> или иным лицами не заявлялось, строение по <адрес> самовольным не признавалось, в связи с чем оснований для расторжения или признания недействительным договора мены недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в данном случае не имеется, так как права и законные интересы истца на дату рассмотрения настоящего дела в суде не нарушены ввиду того, что требований о признании строения самовольным по признаку нарушения градостроительных регламентов никем не заявлено. Кроме того право собственности на жилой <адрес> зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, и до настоящего времени данное право никем не оспорено, не отменено, недействительным или не существующим не признано, а потому спорный жилой дом на дату рассмотрения дела является легализованным в установленном законом порядке.

Доводы истца о том, что она не желает делать ремонт в данном доме и желает вернуть его ответчику ввиду наличия в нем недостатков путем расторжения договора суд находит необоснованными ввиду того, что способы восстановления нарушенного права вследствие продажи (мены) недвижимого имущества ненадлежащего качестве установлены в ст.ст. 557, 475 ГК РФ.

Так, в соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Вместе с тем истцом требований об уменьшении цены договора, либо о взыскании стоимости устранения недостатков, либо обязания безвозмездного устранения недостатков к ответчику не заявлялось.

В связи с тем, что судом на основании заключения проведенной по делу судебной экспертизы и показаний эксперта, допрошенного в судебном заседании, установлено, что все выявленные в жилом <адрес> недостатки носят устранимый характер и не являются существенными, соответственно положения п.2 ст. 475 ГК РФ о праве стороны договора на отказ от его исполнения, а равно на его расторжение и возврат приобретенного по договору мены товара применению в данном случае не подлежат.

Само по себе желание истца вернуть приобретенное по договору мены недвижимое имущество (жилой дом и земельный участок) не основано на нормах действующего законодательства и не может быть реализовано судом произвольно, без наличия соответствующей правовой нормы, позволяющей истцу предъявить такое требование к ответчику в судебном порядке.

С учетом изложенного суд находит заявленные требования истца о расторжении договора мены не подлежащими удовлетворению, так как при наличии выявленных в ходе экспертизы недостатков истец не имеет права на защиту нарушенных прав путем расторжения договора купли-продажи, а правильным способом защиты прав истца в данном случае должен являться один из способов, указанных в п.1 ст. 475 ГК РФ (соразмерное уменьшение покупной цены; безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок; возмещение своих расходов на устранение недостатков товара).

Однако истец с данными требованиями к суду не обращался, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Кроме того по общему правилу, установленному ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению суда в исключительных случаях, а именно:

при существенном нарушении договора другой стороной,

в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Вместе с тем существенных нарушений условий договора мены от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика судом не установлено, а иные обстоятельства для расторжения договора мены отсутствуют.

Рассматривая требования истца о признании данного договора мены недействительным ввиду наличия договоренности об оплате ответчиком истцу стоимости второго здания, расположенного на земельном участке № по <адрес>, а также по признаку неравнозначности переданного истцом ответчику имущества, так как при заключении договора мены не учтена стоимость второго здания, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком, суд исходит из следующего.

В договоре мены от ДД.ММ.ГГГГ условие об оплате второго здания, расположенного по <адрес>, отсутствует, равно как отсутствует описание данного здания в предмете договора. Иных письменных соглашений, договоров, расписок, содержащих в себе обязательства ответчика Чернова Н.Н. по оплате какого-либо строения, расположенного на земельном участке, переданном по договору мены от 15.08.2-018 года истцом Пальковой О.И. истцом суду не представлено.

По общему правилу, установленному ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Вместе с тем доказательств наличия у истца Пальковой О.И. зарегистрированного права на какой-либо объект недвижимости, кроме жилого дома площадью 503,2 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0107002:5781 по <адрес>, на момент заключения договора мены недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, суду не представлено, что позволяет суду сделать вывод о том, что на дату заключения договора мены истец Палькова О.И. не являлась собственником иного имущества, кроме того, которое указано в договоре мены от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно она не имела права совершать сделки, распоряжаться иным образом с данным имуществом, в том числе данное имущество не могло являться предметом сделки договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, а потому указанный договор не может быть признан недействительным по мотиву не включения в него иного здания (объекта недвижимости) или неравноценности данного договора.

Суд полагает, что в данном случае истцом избран неверный способ защиты права, так как истец не лишен возможности обращения в суд с самостоятельным иском о взыскании денежных средств, вложенных в строительство, в том числе о взыскании неосновательного обогащения.

Рассматривая требования истца о признании недействительным договора мены от ДД.ММ.ГГГГ по основанию, предусмотренному ст. 178 ГК РФ (сделка совершенная под влиянием заблуждения), суд находит требования также не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу п.2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п.3 ст. 178 ГК РФ).

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

Анализ представленных суду сторонами доказательств, в том числе содержащиеся в договоре мены от ДД.ММ.ГГГГ условия и предмет договора, позволяют суду прийти к выводу о том, что совершенная сторонами сделка была исполнена, недвижимое имущество передано сторонами друг другу и принято ими, стороны проживали в обменянных жилых домах и пользовались земельными участками на протяжении длительного времени, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как усматривается из материалов дела, все существенные условия договора, заключенного между сторонами, были изложены четко, ясно и понятно; возражений по вопросу заключения данного договора истцом как в момент его заключения, так и в момент регистрации перехода права собственности по договору мены от ДД.ММ.ГГГГ, не высказывалось; она добровольно подписала указанный договор, понимая его содержание, условия и суть сделки; согласилась со всеми условиями; доказательств того, что истец заключила договор под влиянием заблуждения, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, в материалы дела не представлено.

При этом ссылки истца на ее психическое состояние, в котором она находилась в момент заключения договора, а также на гипнотические способности ответчика, ничем не подтверждены и являются голословными (суду не представлено медицинских документов в отношении психического или иного состояния истца, которые бы свидетельствовали о том, что истец в момент сделки, либо непосредственно перед ее заключением, не отдавала отчет своим действиям или находилась в болезненном состоянии, препятствующем понимать суть и значение заключаемой сделки).

Таким образом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчик умышленно ввел истца в заблуждение относительно предмета сделки.

Давая оценку доводам истца о недостатках жилого дома, суд по изложенным выше основаниям пришел к вводу о том, что оспаривание договора мены по таким основаниям является ненадлежащим способом защиты нарушенного права. Наличие или отсутствие, объем и характер недостатков переданного по договору мены имущества, не имеет правового значения для признания такой сделки недействительной в силу требований ст. 166 ГК РФ.

При этом настоящее решение не лишает истца возможности для защиты нарушенного права путем предъявления требований, основанных на ненадлежащем исполнении условий договора о качестве.

В соответствии с п.5 ст.. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Таким образом, учитывая, что условиями договора мены определено: кому из сторон договора, какое имущество принадлежит и подлежит обмену, какова цена обмениваемого имущества, из материалов дела следует, что истцу было известно, что по договору мены истцу переходит в собственность только лишь жилой дом и земельный участок ответчика без какой-либо доплаты, при этом доказательств наличия договорных отношений с ответчиком об оплате иного имущества, находящегося на подлежащем обмену земельном участке, истцом суду не представлено, соответственно у суда отсутствуют основания полагать, что при заключении договора мены истец заблуждалась относительно предмета сделки.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу судебные расходы.

В связи с тем, что истцу в иске отказано, в удовлетворении требований истца, изложенных в первоначальном и уточненных исках, о взыскании расходов по экспертизе, по оплате государственной пошлины, почтовых и иных расходов, также следует отказать.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления решения суда в законную силу.

В связи с отказом истцу в иске принятые определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры подлежат отмене.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ при принятии иска истцу предоставлялась отсрочка по оплате государственной пошлины до ДД.ММ.ГГГГ. При подаче иска истцом была оплачена государственная пошлина в размере 1000 руб. Впоследствии истцом была оплачена дополнительно государственная пошлина в размер 4000 руб (том 2 л.д. 12-13). Иных оплат государственной пошлины истцом не производилось.

Принимая во внимание, что в удовлетворении иска истцу отказано, а также частичную оплату истцом государственной пошлины в размере 5000 руб, суд считает необходимым в порядке ст. 92 ГПК РФ взыскать с истца в пользу государства государственную пошлину в размере 55 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.144, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении уточненного искового заявления Пальковой О.И. к Чернову Н.Н. о признании сделки мены недействительной, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора мены, - отказать.

Обеспечительные меры, принятые определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять любые действия по регистрации сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, приостановление государственной регистрации перехода права собственности с недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, земельного участка с кадастровым номером №, жилых домов с кадастровыми номерами №, № – по вступлению решения суда в законную силу отменить, аресты снять.

Взыскать с Пальковой О.И. в пользу соответствующего бюджета бюджетной системы РФ государственную пошлину в размере 55 000 (пятьдесят пять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Председательствующий: (Подпись)

Мотивированное решение изготовлено 03.12.2019 года