Дело (УИД) № 42RS0018-01-2019-002488-88
Производство № 2-225/2020
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г. Новокузнецк 02 апреля 2020 года
Орджоникидзевский районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Полюцкой М.О.,
при секретаре Остапко Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Новокузнецке гражданское дело № 2-225/2020 по иску Кузнецова Александра Владимировича к администрации г.Новокузнецка о переходе права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Кузнецов А.В. обратился в суд с иском к администрации г.Новокузнецка о переходе права собственности.
Свои уточненные требования мотивирует тем, что .. .. ....г. между Шахтой «.......» и Кузнецовым Александром Владимировичем, был заключен предварительный договор о завершении строительства жилого ул.....г..... передаче квартир в собственность граждан. Согласно условиям указанного договора шахта принимала на себя обязательства сдать дом в эксплуатацию и передать в собственность работнику (продать) квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью 78,58 кв.м, а работник (истец) должен был оплатить стоимость квартиры. По окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию стороны должны были заключить договор передачи имущества, а именно договор купли-продажи квартиры. Передача квартиры могла быть осуществлена только при условии исполнения работником взятых на себя обязательств по договору (п. 2.3. предварительного договора). Согласно информации о регистрации прав на недвижимое имущество в жилищной сфере и сделок с ним от .. .. ....г., право собственности на квартиру по адресу: ул.....г....., зарегистрировано за АО шахта «.......». Истец, исполнив обязательство по оплате стоимости квартиры в полном объеме, неоднократно обращался к руководству шахты, а затем уже и к Ликвидационной комиссии с требованием об оформлении права собственности на квартиру. Шахта отказала в связи с отсутствием бюджетного финансирования. Председатель ликвидационной комиссии отказал, в связи с тем, что документы не сохранились, при этом указал, что стоимость квартиры оплачена полностью. .. .. ....г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ОАО «Шахта «.......» в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Обязательства по передаче квартиры и оплате стоимости квартиры исполнены в полном объеме. Истец обращался в Администрацию ул.....г..... с заявлением о выдаче справки по переходу адреса «жилой ул.....г..... квартале №...» на адрес «ул.....г.....». В предоставлении справки было отказано и рекомендовано обратиться в филиал Государственного архива ул.....г...... Однако, в архиве дали устный ответ о том, что указанный документ может быть выдан только по запросу суда. Истец вместе с членами своей семьи проживает в жилом помещении, несет бремя содержания квартиры. Однако, зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке не представляется возможным.
С учетом уточнения просит признать за Кузнецовым Александром Владимировичем, .. .. ....г. года рождения, право собственности на квартиру, общей площадью 77,2 кв.м, расположенную по адресу: ул.....г....., кадастровый №....
Истец Кузнецов А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.150), ранее в судебном заседании пояснил, что он с .. .. ....г. по .. .. ....г. работал на шахте «.......». В настоящий момент является пенсионером. Во время его работы на шахте, шахтерами своими силами строился жилой дом по ул.....г...... После окончания строительства шахта «.......» распродала квартиры работникам, в том числе и ему. В квартире были проведено отопление, проложена электропроводка. Оконные рамы они в квартире устанавливали самостоятельно. После переезда с ул.....г....., в квартиру по ул.....г....., он начал делать ремонт. Оплачивал половину стоимости стройматериалов. Оплату за квартиру у него высчитывали в размере 50% из заработной платы. Удержания производились до .. .. ....г.. Платил за квартиру по ул. ул.....г....., около трех лет. Квартира по ул.....г....., в собственности не находилась, после оценки, она была передана шахте в счет частичной оплаты за квартиру по ул. ул.....г...... Разницу в цене квартир он выплатил в полном объеме, однако о переходе права собственности на квартиру документы не составлялись. Он с семьей был зарегистрирован в квартире по ул.....г....., в .. .. ....г.. Квартира с .. .. ....г. по .. .. ....г. находилась на балансе шахты. После ввода дома в эксплуатацию, он стал оплачивать коммунальные услуги. В настоящее время шахта «.......» ликвидирована, право собственности оформить нет возможности. В настоящее время они несет все расходы по содержанию жилого помещения, участвует в управлении МКД, указан как собственник в документах управляющей компании. Просил удовлетворить уточненные заявленные требования.
Представитель истца Кузнецова А.В. – Бережицкая И.В., действующая на основании доверенности от .. .. ....г., в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.151), ранее в судебном заседании поддержала уточненные требования истца, просила признать право собственности за Кузнецовым Александром Владимировичем, .. .. ....г. года рождения, на квартиру, общей площадью 77,2 кв.м, находящуюся по адресу: ул.....г....., кадастровый №....
Представитель ответчика администрации г.Новокузнецка – Пепко К.Г., действующая на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.55), в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.54), направила письменный отзыв на исковое заявление, в котором просила вынести решение на усмотрение суда, согласно действующему законодательству и добытыми по делу доказательствами (л.д.53-54).
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области –Климова Н.Н., действующая на основании доверенности №... от .. .. ....г. (л.д.58), в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, направила письменные объяснения (л.д.56-57), в которых просила о рассмотрении дела без участия представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ул.....г....., дополнительно указала, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на спорный объект недвижимости с кадастровым №..., распложенного по адресу: ул.....г....., права не зарегистрированы. Документы на государственную регистрацию не поступали.
Третье лицо Кузнецов В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.153), ранее в судебном заседании пояснил, что истец приходится ему отцом. В квартиру, расположенную по адресу: ул.....г....., он вселился со своими родителями. В квартире ремонт они производили сами и за свой счет, также частично помогала шахта, где работал его отец. Сейчас он проживает по другому адресу. В квартире по ул.....г....., зарегистрирован с .. .. ....г.. С ремонтом родителям помогал, содержанием жилого помещения занимались сами родители. Не возражает против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Кузнецова Л.Л. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.152), ранее в судебном заседании пояснила, что не возражает против удовлетворения заявленных требований. Истец приходится ей супругом. От брака у них имеется трое детей. В квартиру, расположенную по адресу: ул.....г....., они вселялись всей семьей в .. .. ....г.. Ремонт производили в квартире сами и за свой счет, частично помогала шахта. В квартире зарегистрировались в .. .. ....г. Ранее проживали по ул.....г...... Не возражает против того, что право собственности на квартиру будет зарегистрировано на истца, поскольку все расходы по квартире несет истец. Претензий по поводу их проживания в квартире никто не предъявлял, требования об их выселении никто не заявлял.
Представитель третьего лица АО «Объединенная угольная компания «Южкузбассуголь» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.
Представитель третьего лица ООО «УК Гестия» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.
В ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель К.А.С., который пояснил, что с истцом они вместе работали и проживают в одном доме, расположенном по адресу: ул.....г...... Они являлись сотрудниками шахты ......., с ними были заключены договоры на строительство квартир. В .. .. ....г. им сообщили, что будут готовить документы на квартиры. В квартиру истец был заселен №..., у него квартира №.... Ремонт в квартирах они доделывали самостоятельно. Оплату за его квартиру высчитывали из заработной платы. Кузнецов А.В. постоянно проживает в спорной квартире с супругой и детьми. Все жилищно-коммунальные платежи оплачивают самостоятельно.
В ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель М.Н.И., который пояснил, что проживает по ул.....г...... С истцом знаком, они вместе работали ОАО «.......». Также супруга истца приходится ему двоюродной сестрой. Истцу была выделена от работы квартира на дострой, так же как и ему по договору. Он успел оформить право собственности на свою квартиру до ликвидации шахты. Кузнецов А.В. постоянно проживает в своей квартире, требований о выселении ему никто не предъявляет, спора по квартире нет. В спорной квартире истец проживает совместно с супругой и детьми.
Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 234 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что Кузнецов Александр Владимирович, .. .. ....г. года рождения, работал подземным проходчиком 5 разряда в ОАО «.......» с .. .. ....г. по .. .. ....г., а также в ОАО «.......» с .. .. ....г. по .. .. ....г., что подтверждается архивной справкой от .. .. ....г. (л.д.158).
Согласно предварительного договора о завершении строительства жилого дома №... и передачи квартир в собственность граждан от .. .. ....г., заключенному между Шахтой «.......» в лице директора Б.В.Г. и Кузнецовым Александром Владимировичем, Шахта «.......» приняла решение завершить строительство жилого дома и продать, а истец принял решение купить 3-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: №... в квартиле №..., общей площадью 78,58 кв.
Согласно п. 2.4 указанного договора условная стоимость квартиры была определена в размере 56106100 руб. Окончательная стоимость квартиры определяется по фактической площади квартиры.
Согласно п.2.5 договора, платежи были обусловлены следующим образом: взнос – 40 % стоимости квартиры до .. .. ....г., взнос – 30 % стоимости квартиры до .. .. ....г., взнос – 30 % стоимости квартиры до .. .. ....г..
В соответствии с п. 2.11 указанного договора работник приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на квартиру с момента заключения основного договору купли-продажи.
.. .. ....г. застройщику дома ОАО «.......», в котором находится спорная квартира, администрацией ул.....г..... было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.130-137).
На основании Распоряжения администрации ул.....г..... №... от .. .. ....г., жилой дом, расположенный по адресу: ул.....г....., был передан на баланс Управления «.......» (л.д.165),
Согласно справке от .. .. ....г. №... ОАО «.......», долга по ссуде за квартиру у Кузнецова А.В. не числится (л.д.19). Из чего следует, что стоимость за квартиру по ул.....г....., по договору истцом была полностью оплачена еще до ликвидации шахты «.......».
На жилое помещение, расположенное по адресу: ул.....г....., были зарегистрированы права на АО «.......», «что подтверждается справкой с МП ул.....г..... «.......» (л.д.16).
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости на спорный объект недвижимости с кадастровым номером №..., распложенного по адресу: ул.....г....., права не зарегистрированы (л.д.15,68).
Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от .. .. ....г. ОАО «.......» .. .. ....г. было ликвидировано (л.д.22-24).
Судом принимались меры по установлению правопреемства после ликвидации Шахты «.......», однако правопреемников не установлено. Требований о выселении истца и его семьи, а также требований об изъятии жилого помещения от третьих лиц и ответчика не поступало. После полной оплаты по договору истец обращался в ОАО «.......», а также в ликвидационную комиссию «.......» с просьбой считать квартиру оплаченной и оформить основной договор купли-продажи для государственной регистрации права собственности на квартиру, распложенную по адресу: ул.....г..... (л.д.17-18). Ответы в материалах дела отсутствуют.
Согласно поквартирной карточке от .. .. ....г., на регистрационном учете в квартире, распложенной по адресу: ул.....г....., состоят: ......., .. .. ....г. года рождения, с .. .. ....г. по настоящее время, Кузнецова Людмила Леонидовна, .. .. ....г. года рождения, с .. .. ....г. по настоящее время. Собственником указан Кузнецов Александр Владимирович, .. .. ....г. года рождения, с .. .. ....г. по настоящее время (л.д.20).
Задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг у Кузнецова А.В. за жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ул.....г....., перед ООО «.......» отсутствуют, что подтверждается справкой от .. .. ....г. (л.д.78), а также представленными квитанциями (л.д. 104,106,108,110).
Таким образом, истец получил квартиру в законное владение, заселился в неё, и несёт бремя содержания.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).
При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспорен, в связи с чем, он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанным между собой соглашениям, фактически выполнили обязательства не соответствующие содержанию предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры, а также того обстоятельства, что в момент подписания предварительного договора дом строился и не был принят в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили между собой и исполнили договор купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем. Поскольку в соответствии с указанными документами, стороны не только письменно согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи будущей квартиры, как того требуют ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ, но покупатель также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ.
Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (п. 16 Пленума Верховного суда РФ).
Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от .. .. ....г. на спорную квартиру чьи-либо права не зарегистрированы, сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, истец полностью выполнил свои обязательства по ее оплате, юридическое лицо ОАО «.......» ликвидировано с .. .. ....г., заключить основной договор о передаче жилого помещения не представляется возможным, истец открыто, добросовестно владеет квартирой, несет расходы по ее содержанию, вселился в спорную квартиру со своей семьей и проживает там более 20 лет, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования истца и признать за Кузнецовым А.В., право собственности на квартиру, общей площадью 77,2 кв.м, расположенную по адресу: ул.....г......
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать за Кузнецовым Александром Владимировичем, .. .. ....г. года рождения, уроженцем ул.....г....., право собственности на квартиру, общей площадью 77,2 кв.м, расположенную по адресу: ул.....г....., кадастровый №....
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.О. Полюцкая
Мотивированное решение изготовлено 06.04.2020 года
Судья М.О. Полюцкая