Решение по делу № 33-9735/2020 от 14.10.2020

Судья: Сидорчук М.В.	Дело № 2-406/2020
Докладчик: Белик Н.В.	Дело № 33-9735/2020

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего               Белик Н.В.,

судей                       Бутырина А.В., Быковой И.В.           .

при секретаре              Громовой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске                         24 ноября 2020 г. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя мэрии г. Новосибирска Надеина А.Ю. на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 30 июня 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования Овчинникова Сергея Викторовича к Мэрии г.Новосибирска о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за Овчинниковым Сергеем Викторовичем право собственности на квартиру по адресу: <адрес> на основании Договора купли-продажи, заключенного 18.08.2005 между Овчинниковым Сергеем Викторовичем и Крюченковой Ингой Павловной.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в регистрационные данные и государственной регистрации признанного судом права собственности истца на недвижимое имущество.

В удовлетворении исковых требований Овчинникова Сергея Викторовича к Администрации Октябрьского района г. Новосибирска о признании права собственности - отказать.

Взыскать с Мэрии г. Новосибирска в пользу ООО «Альянс» расходы по производству судебной экспертизы – 12 000 руб.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В., объяснения Овчинникова С.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Овчинников С.В. обратился в суд с иском к администрации Октябрьского района г. Новосибирска, мэрии г. Новосибирска, в котором, с учетом уточнений, просил признать право собственности на квартиру по адресу <адрес> на основании Договора купли-продажи, заключенного 18.08.2005 между ним, Овчинниковым С.В., и Крюченковой И.П., произвести государственную регистрацию права.

В обоснование указано, что истец 18.08.2005 заключил с Крюченковой И.П. договор купли-продажи спорной квартиры, деньги за квартиру передал до подписания договора, но 22.08.2005 Крюченкова И.П. умерла. С момента смерти продавца никто не заявлял своих прав на наследство, в т.ч. на квартиру, и не оспорил подписанный договор. В отсутствие продавца и при возможном споре с наследниками зарегистрировать право собственности в Росреестре не представляется возможным, что и послужило основанием для обращения в суд с иском.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель мэрии г. Новосибирска Надеин А.Ю., в апелляционной жалобе изложена просьба об отмене решения суда, и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Овчинникова С.В.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что не согласен с выводом суда о том, что договор купли-продажи спорной квартиры не зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке по объективным причинам.

Указывает, что согласно представленному в суд договору купли-продажи от 18.08.2005 между Ключенковой И.П. и Овчинниковым С.В. состоялось сделка по отчуждению <адрес>, Овчинникову С.В., однако с момента совершения данной сделки ни продавец, ни покупатель с заявлением о переходе права собственности не обращались, Крюченкова И.П. умерла спустя четыре дня после заключения договора, а истец на протяжении 15 лет не оформлял право собственности на спорное жилое помещение.

Указывает, что Овчинников С.В. не подтвердил факт передачи денежных средств продавцу, что явно свидетельствует об отсутствии у Крюченковой И.П. волеизъявления на отчуждение спорного жилого помещения.

Отмечает, что каких-либо доказательств совершения Овчинниковым С.В. купли-продажи <адрес>, кроме показаний свидетелей, дававших свои пояснения со слов истца, заявителем в нарушение статьи 56 ГПК РФ в суд не представлено, поэтому требование истца о признании за ним право собственности на данное помещение удовлетворению не подлежало.

Указывает, что несение расходов истцом по оплате за жилищно-коммунальные услуги и за содержание жилого помещения, как и предоставление квартиры для проживания в ней третьих лиц, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.

Отмечает, что Овчинников С.В. в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представил ни одного убедительного доказательства тому, что именно Крюченкова И.П. подписала договор купли-продажи от 18.08.2005, то есть, выразила волю на продажу принадлежащего ей жилого помещения и получила за его денежные средства. При этом волеизъявление на совершение сделки возникло у продавца за 4 дня до смерти, в связи с чем наличие такого волеизъявления у Крюченковой И.П. вызывает обоснованные сомнения.

Судебной экспертизой не было установлено, что подпись в договоре принадлежит Крюченковой И.П. - в заключении указано, что разрешить вопрос о том, Крюченковой И.П. или иным лицом сделана подпись в договоре купли-продажи от 18.08.2005 в разделе «Подписи сторон» от имени продавца, не предоставляется возможным по причине малого объема содержащейся в подписи графической информации, обусловленное ее краткостью и простотой строения.

На апелляционную жалобу мэрии г. Новосибирска поступили возражения от Овчинникова С.В., в которых изложена просьба об оставлении решения суда без изменения, а жалобы – без удовлетворения.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что право собственности на <адрес> зарегистрировано за Крюченковой И.П. (л.д.34-36).

Судом первой инстанции установлено, что Крюченкова И.Л. умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

Наследников Крюченковой И.П. судом первой инстанции не установлено, в связи с чем надлежащим ответчиком по спору принадлежности спорного жилого помещения признана Мэрия г. Новосибирска.

Истцом в обоснование требований дела представлен Договор купли-продажи от 18.08.2005 <адрес>, где в качестве продавца значится Крюченкова И.П., в качестве покупателя - Овчинников С.В. (л.д.6-7).

В п. 4 договора предусмотрено, что продавец продал указанную квартиру за 547 000 руб., которую получил от покупателя до подписания договора.

Судом первой инстанции установлено, что Овчинников С.В. осуществляет функции собственника спорного жилого помещения.

Установив факт исполнения сторонами договора купли-продажи, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, и учитывая, что расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, а единственным препятствием к регистрации перехода права собственности на имущество к Овчинникову С.В. явилась смерть продавца, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам дела и действующим нормам закона.

Доводы апелляционной жалобы мэрии г. Новосибирска не являются освоением к отмене решения суда по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 указанного Постановления № 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора необходимо исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Как верно указано судом первой инстанции договор купли-продажи был заключен в письменной форме, содержит подписи сторон (доказательств иному вопреки мнению апеллянта не представлено, заключением судебной экспертизы данный факт не опровергнут), был исполнен сторонами (из письменных доказательств и показаний свидетеля Б.Н.В. следует, что Овчинников С.В. осуществляет правомочия собственника спорного жилого помещения), и препятствием к регистрации в установленном порядке послужили объективные причины – смерть продавца объекта недвижимости через 4 дня после совершения сделки, явная недостаточность указанного срока для совершения регистрации договора купли-продажи в установленном законом порядке, а не недобросовестность сторон.

Доказательств отсутствия воли Крюченковой И.П. на заключение договора купли-продажи или в опровержение факта передачи денежных средств покупателем продавцу апеллянтом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, судебная коллегия полагает, что договор купли-продажи полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, исполнен сторонами, в связи с чем, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования Овчинникова С.В.

Регистрация перехода права собственности на истца является производным от признания права собственности Овчинникова С.В. на спорные объекты недвижимости. Оснований для отмены решения суда и отказа в иске Овчинникову С.В. по доводам апелляционной жалобы не имеется, так как обязательства со своей стороны истец исполнил в полном объеме.

Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Таким образом, состоявшееся решение суда является законным и обоснованным, вынесенным в соответствии с установленными по делу обстоятельствами. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, поэтому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 30 июня 2020 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя мэрии г. Новосибирска Надеина А.Ю. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: