Решение по делу № 33-778/2024 (33-8327/2023;) от 18.12.2023

47RS0004-01-2022-001959-12

Дело №33-778/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                7 февраля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего:            Матвеевой Н.Л.,

судей:                    Заплоховой И.Е.,Сирачук Е.С.,

при помощнике судьи:                 Дремовой Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Общества с ограниченной ответственностью «Хонка-парк», Товарищества собственников жилья «Медное озеро-2» на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 июня 2023 года по делу № 2-373/2023 по исковому заявлению ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО2, ФИО7 к ООО «Хонка-парк», ТСЖ «Медное озеро-2» о признании незаконным распоряжения ТСЖ «Медное Озеро - 2» от 31 января 2022 года об ограничении въезда на территорию КП «Медное – озеро 2», обязании убрать заграждение с дорог общего пользования между второй и третьей очередью застройки, обязать не создавать препятствия в проезде и проходе третьих лиц, направляющихся к домовладению истцов по их указанию, признании незаконными требований о внесении платы услуг ТСЖ, внесении целевых взносов, взносов на капитальный ремонт и модернизацию, взносов в резервный и аварийный фонды, признании незаконной передачи ООО «Хонка-парк» объектов инфраструктуры и имущества общего пользования в управление ТСЖ «Медное озеро - 2» без согласования с собственниками

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л., объяснения представителя ответчика ООО «Хонка-парк» ФИО11, представителя ответчика ТСН «Медное Озеро-2» ФИО12, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истцов ФИО5, ФИО4, ФИО7, ФИО1 ФИО13, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО4, ФИО5, ФИО17, ФИО6, ФИО2, ФИО7 обратились с исковым заявлением к ООО «Хонка-Парк», ТСЖ «Медное Озеро-2» о признании незаконным распоряжения председателя ТСЖ «Медное Озеро-2» ФИО14 от 31 января 2022г., об ограничении въезда на территорию КП «Медное Озеро-2» автотранспортных средств службы доставки, такси, гостей к земельным участкам истцов; об обязании ТСЖ «Медное озеро-2» убрать заграждения с дорог общего пользования между второй и третьей очередью застройки; об обязании ТСЖ «Медное озеро-2» не создавать препятствия в проезде и проходе третьих лиц, направляющихся к домовладениям истцов по их указанию, о признании незаконными требований ТСЖ «Медное озеро-2» об оплате истцами услуг ТСЖ, о признании незаконными требований ТСЖ «Медное озеро-2» об оплате истцами целевых взносов, взносов на капитальный ремонт и модернизацию, взносов в резервный фонд и аварийный фонд, о признании незаконной передачу ООО «Хонка-парк» объектов инфраструктуры и имущества общего пользования в управление ТСЖ «Медное озеро-2» без согласования с собственниками.

В обоснование требований истцы указали, что между истцами и ООО «Хонка-Парк» были заключены инвестиционные договоры, согласно которым, ООО «Хонка-Парк» взяло на себя обязательство по строительству инфраструктуры и сдаче результата инвестиционной деятельности истцам по акту приема-передачи, а истцы обязались произвести оплату строительства. Истцы выполнили все условия инвестиционного договора, оплату произвели в полном объеме. ООО «Ханка-Парк», в свою очередь, свои обязательства в установленный срок не исполнило. После сдачи результата инвестиционной деятельности истцам ООО «Хонка-Парк» обязано было направить документы для регистрации права собственности на объекты. Однако в нарушение условий инвестиционных договоров результат инвестиционной деятельности так и не был передан истцам.

Также истцы указали, что ООО «Хонка-Парк» имело право передать имущество общего пользования третьим лицам, в том числе в управление ТСЖ, только по их заявлению. Согласно инвестиционному договору, до передачи объектов общего пользования инвесторам, ООО «Хонка-Парк» обязано нести затраты по содержанию этих объектов, а после передачи истцам результата (части) инвестиционной деятельности, ООО «Хонка-Парк» имеет право на компенсацию затрат от истцов по отдельно заключенному с ними соглашению. Истцы указали, что ООО «Хонка-Парк» нарушило условия договоров инвестиционной деятельности и передало ТСЖ «Медное Озеро-2» имущество общего пользования без согласования с ними, как инвесторами по договору. Истцы считают, что у ТСЖ «Медное Озеро-2» отсутствует право требования оплаты взносов, поскольку истцы не являются членами ТСЖ, а их домовладения не входят в границы ТСЖ. По мнению истцов, ТСЖ не вправе требовать какой-либо платы от них, издавать распоряжения по недопуску к домовладениям истцов третьих лиц и автотранспорта, устанавливать ограждения, препятствующие проходу и проезду.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 июня 2023 года прекращено производство по делу в части требований ФИО6 к ООО "Хонка-парк", ТСЖ "Медное озеро-2" о признании незаконным распоряжения ТСЖ «Медное Озеро - 2» от 31 января 2022 года об ограничении въезда на территорию КП «Медное – озеро 2», обязании убрать заграждение с дорог общего пользования между второй и третьей очередью застройки, обязать не создавать препятствия в проезде и проходе третьих лиц, направляющихся к домовладению истцов по их указанию, признании незаконным требования о внесении оплаты за услуги ТСЖ, внесении целевых взносов, взносов на капитальный ремонт и модернизацию, взносов в резервный и аварийный фонды, признании незаконной передачи ООО «Хонка-парк» объектов инфраструктуры и имущества общего пользования в управление ТСЖ «Медное озеро - 2» без согласования с собственниками.

Признано незаконным распоряжение ТСЖ «Медное Озеро - 2» от 31 января 2022 года об ограничении въезда на территорию КП «Медное – озеро- 2» собственникам ФИО3, ФИО1, ФИО4.

Суд обязал ТСЖ «Медное озеро 2» не создавать препятствия в проезде и проходе третьих лиц, направляющихся к домовладению ФИО3, ФИО1, ФИО4, убрав заграждения с дорог общего пользования.

Признано незаконным требование ТСЖ «Медное озеро 2» к ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО7 о внесении оплаты услуг ТСЖ, внесении целевых взносов, взносов на капитальный ремонт и модернизацию, взносов в резервный и аварийный фонды, признана незаконной передача объектов инфраструктуры и имущества общего пользования, проинвестированного истцами от ООО «Хонка-парк» ТСЖ «Медное-озеро 2» без согласования с истцами.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ответчик ТСН «Медное озеро - 2» просит отменить решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 июня 2023 года, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы представитель ответчика ссылается на то обстоятельство, что в материалах дела отсутствуют доказательства свидетельствующие о том, что ответчики препятствуют проходу или проезду истцов к своим объектам недвижимости. Вместе с тем, ввиду наличия у истцов задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества им может быть ограничен проезд третьих лиц к участку до погашения задолженности.

В апелляционной жалобе представитель ответчик ООО «Хонка – парк» просит отменить решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 июня 2023 года, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы представитель ответчика ссылается на то обстоятельство, что согласно инвестиционному договору ТСЖ создано с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества включающего в себя все объекты инфраструктуры, расположенные в границах единой территории коттеджного поселка. С целью соблюдения безопасности, поддержания работоспособности объекты инфраструктуры были переданы от застройщика ООО «Хонка – парк» ТСЖ «Медовое озеро – 2». Истцы в настоящий момент собственниками объектов инфраструктуры не являются, согласие о передаче таких объектов в управление и эксплуатационное обслуживание не требуется. Отказ истцов от членства в ТСЖ или отсутствие договоров на оказание услуг не освобождает истцов от обязанности возмещать стоимость потребляемых услуг, обязанностей по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества, при наличии задолженности действующее законодательство позволяет ограничивать должникам доступ к услугам.

В судебное заседание апелляционной инстанции истцы ФИО4, ФИО17, ФИО5, ФИО7, ФИО6, ФИО2 не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебной коллегией постановлено о рассмотрении дела в их отсутствие в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда с учетом следующего.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

В соответствии с толкованием Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 10.11.2016 N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова", отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 данного кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с данным кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 данного кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Материалами дела установлено, что 6 ноября 2013г. между ФИО4 и ООО «Хонка-парк» заключены договоры инвестирования № МО 2-70/13 и М02-71/13. Согласно п. 3.1. Договора стоимость инвестиций составила 170000 у.е. (1 у.е. равна 1 евро по курсу ЦБ на день оплаты) по каждому договору. В соответствии с п. 5.13 договоров срок сдачи последней очереди не позже 15 февраля 2016г.

7 мая 2014г. между ФИО5 и ООО «Хонка-парк» заключен договор инвестирования № МО 2-35/14. Согласно п. 3.1. Договора стоимость инвестиций составила 161478 у.е. (1 у.е. равна 1 евро по курсу ЦБ на день оплаты) по договору. В соответствии с п. 5.1.3 договора срок сдачи последней очереди не позже 15.02.2017.

29 апреля 2014г. между ФИО2 и ООО «Хонка-парк» заключен договор инвестирования № МО 2-86/14. Согласно п. 3.1. Договора стоимость инвестиций составила 110000 у.е. (1 у.е. равна 1 евро по курсу ЦБ на день оплаты) по договору. В соответствии с п. 5.1.3 договора срок сдачи последней очереди не позже 15 февраля 2016г.

5 июля 2016г. между ФИО7 и ООО «Хонка-парк» заключен договор инвестирования № МО 2-84/16 Согласно п. 3.1. Договора стоимость инвестиций составила 110000 у.е. (1 у.е. равна 1 евро по курсу ЦБ на день оплаты) по договору. В соответствии с п. 5.1.3 договора срок сдачи последней очереди не позже 15 февраля 2017г.

23 мая 2013г. между ФИО1 и ООО «Хонка-парк» заключен договор инвестирования № МО 2-49а/13 Согласно п. 3.1. Договора стоимость инвестиций составила 110 000 у.е. (1 у.е. равна 1 евро по курсу ЦБ на день оплаты) по договору. В соответствии с п. 5.13 договоров срок сдачи последней очереди не позже 15 февраля 2016г.

28 ноября 2013г. между ФИО6 и ООО «Хонка-парк» заключен договор инвестирования № МО 2-34/13. Согласно п. 3.1. Договора стоимость инвестиций составила 110000 у.е. (1 у.е. равна 1 евро по курсу ЦБ на день оплаты) по договору. В соответствии с п. 5.13 договоров срок дачи последней очереди не позже 15 февраля 2016г.

В п. 1.4. инвестиционного договора указано, что «земельный участок» состоит из земельного участка площадью 120000, кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (земельный участок № 1), Земельного участка площадью 332072 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (земельный участок № 2); земельного участка площадью 11944 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (земельный участок № 3).

Согласно п. 1.5. инвестиционного договора инвестиционный Объект – квартал малоэтажного индивидуального жилищного строительства, в состав которого, согласно генерального плана входит 115 земельных участков для строительства жилых домов инвесторов, разделенных на три очереди по территориальному признаку. При этом земельные участки 1-ой очереди и земельные участки 2-ой и 3-ей очередей выделены отдельно на земельный участок № 1 (с кадастровым номером №) и земельный участок № 2 (с кадастровым номером № и с кадастровым номером №).

В соответствии с п. 1.7 договора результатом инвестиционной деятельности является совокупность всех объектов инфраструктуры, расположенных в границах участка инвесторов и определенных в Приложениях № 1, № 2, № 3 к Договору. Строительство Объектов осуществляется Заказчиком-Застройщиком (ООО «Хонка-Парк») на основании разрешений на строительство поочередно, в три очереди, состав и сроки окончания которых определяются договором инвестирования. После окончания строительства Объекты переходят в общую долевую собственность Инвесторов. «Объекты 1-ой очереди» - объекты, расположенные в границах земельного участка № 1, «Объекты 2-ой и 3-ей очереди» - объекты, расположенные в границах земельного участка № 2.

Согласно Приложению № 1 к договорам инвестиций перечень Объектов инфраструктуры 1-ой очереди подлежащих передаче инвесторам состоит из:

1.    имущества, подлежащего государственной регистрации и передаче в общую долевую собственность:

•    водозаборные скважины 2 шт.;

•    здание водоподготовки с водомерным узлом;

•    локальные очистительные сооружения «Топол-Эко»;

•    административное здание;

•    здание хозяйственного блока;

2.    имущества, не подлежащего государственной регистрации и подлежащего передачи в общую долевую собственность:

•    хозяйственно-питьевой водопровод;

•    сети хозяйственно-бытовой канализации;

•    напорный сборной коллектор;

•    слаботочная кабельная сеть;

•    асфальтированные внутриквартальные проезды с гостевой автостоянкой и разворотными площадками;

•    ограждение по периметру квартала с въездными воротами;

•    благоустройство территории Участка инвестора 1-ой очереди;

3.    имущества, не подлежащего государственной регистрации и не подлежащего передаче в общую долевую собственность:

•    газопровод 1-ой очереди;

•    внутриквартальная кабельная электрическая сеть 0,4 кВ 1-ой очереди;

•    наружные телефонные сети 1-ой очереди;

•    трансформаторная подстанция и кабельная линия 10 кВт 1-ой очереди.

Согласно Приложению № 2 к договорам инвестирования перечень объектов инфраструктуры 2-ой очереди, подлежащего передаче инвесторам состоит из:

1.    имущества, подлежащего государственной регистрации и передаче в общую долевую собственность:

•    водозаборные скважины 2 шт.;

•    здание водоподготовки с водомерным узлом;

•    локальные очистительные сооружения «Топол-Эко»;

•    пост охраны – 2 шт;

2.    имущества, не подлежащего государственной регистрации и подлежащего передаче в общую долевую собственность:

•    хозяйственно-питьевой водопровод,

•    сети хозяйственно-бытовой канализации,

•    слаботочная кабельная сеть,

•    асфальтированные внутриквартальные проезды с гостевой автостоянкой и разворотными площадками,

•    ограждение по периметру квартала с въездными воротами,

•    благоустройство территории участка инвестора 2-ой очереди.

3.    имущество, не подлежащее государственной регистрации и не подлежащее передаче в общую долевую собственность:

•    газопровод 2-ой очереди,

•    внутриквартальная кабельная электрическая сеть 0,4 кВ 2-ой очереди,

•    наружные телефонные сети 2-ой очереди,

•    трансформаторная подстанция и кабельная линия 10 кВт 2-ой очереди;

Согласно Приложению № 3 к договорам инвестирования объектов инфраструктуры 3-ой очереди, подлежащих передаче инвесторам состоит из:

1.    имущества, подлежащего государственной регистрации и передаче в общую долевую собственность:

•    административное здание;

2.    имущества, не подлежащего государственной регистрации и подлежащего передаче в общую долевую собственность:

•    хозяйственно-питьевой водопровод;

•    сети хозяйственно-бытовой канализации;

•    слаботочная кабельная сеть;

•    асфальтированные внутриквартальные проезды с гостевой автостоянкой и разворотными площадками;

•    ограждение по периметру квартала с въездными воротами;

•    благоустройство территории участка инвестора 3-ой очереди;

3.    Имущества, не подлежащего государственной регистрации и не подлежащего передаче в общую долевую собственность:

•    газопровод 3-ой очереди,

•    внутриквартальная кабельная электрическая сеть 0,4 кВ 3-ой очереди,

•    наружные телефонные сети 1-ой очереди,

•    трансформаторная подстанция и кабельная линия 10 кВт 3-ой очереди.

Пунктом 1.18. договора предусмотрен акт сдачи-приемки результата инвестиционной деятельности, который подписывается застройщиком и инвестором, и свидетельствует о выполнении застройщиком всех обязательств по инвестиционному договору в части создания, ввода в эксплуатацию и передачи объектов, расположенных на земельных участках и указанных в приложениях № 1, № 2, № 3 к договору инвестирования, который также подтверждает полное выполнение сторонами обязательств по инвестиционному договору и является основанием для оформления в собственность инвестора доли в праве общей долевой собственности на объекты.

В силу п.5.1.3 срок передачи объектов по акту сдачи-приемки установлен: до 15 февраля 2016 года.

Согласно п. 2.3 инвестиционного договора по окончании строительства и ввода объектов в эксплуатацию, при условии полного выполнения своих финансовых обязательств, подписания акта сдачи-приемки результата инвестиционной деятельности, указанного в п.п. 1.18 инвестиционного договора, инвестор приобретает право на оформление доли в праве общей долевой собственности на объекты, подлежащие, в случае необходимости, государственной регистрации, за исключением объектов, передаваемых на баланс энергоснабжающих и сетевых организаций. Доля инвестора составляет 1/115. Доля рассчитана от общего количества земельных участков (115).

В соответствии с п. 4.1.6. инвестиционного договора, застройщик после получения в установленном порядке разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в сроки, указанные п.п. 4.1.4.1, 4.1.4.3, 4.1.4.3 инвестиционного договора, обязан передать инвестору объекты/части объектов в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.

Согласно п. 4.1.8. инвестиционного договора заказчик-застройщик обязан заключить с инвестором соглашение о компенсации затрат на эксплуатационное обслуживание, введенных в эксплуатацию объектов и совместно с инвесторами нести затраты по их содержанию с момента подписания акта приема-передачи на соответствующую очередь до момента передачи инвесторами объектов/части объектов созданному ТСЖ.    

Судом установлено, что инфраструктура поселка и земли общего пользования находятся в собственности ООО «Хонка-Парк».

Согласно п. 4.1.8. Инвестиционного договора Застройщик обязан нести затраты на содержание объекта инвестиций до передачи их инвестору.

Инвестиционным договором на ООО «Хонка-Парк» возлагается обязанность заключить соглашение с инвесторами о компенсации затрат на эксплуатационное обслуживание, введенных в обслуживание Объектов, переданных инвесторам и совместно с инвесторами застройщик обязан нести бремя содержания общего имущества.

В соответствии с п. 4.3.8. инвестиционного договора, после принятия объектов инвестор направляет застройщику заявление о передаче его доли объектов в управление ТСЖ или иную организацию, созданную по согласию всех собственников.

При рассмотрении настоящего спора ответчиком не предоставлено суду доказательств передачи истцам результата инвестиционной деятельности по инвестиционному договору, включающего в себя все три очереди строительства.

Из материалов дела следует, что в силу протокола № 1 от 10 декабря 2012 года было создано ТСЖ «Медное озеро-2», предметом деятельности которого, согласно Уставу товарищества, является, в том числе, хозяйственная деятельность, соответствующая целям товарищества. Для достижения своих целей товарищество может осуществлять следующие виды хозяйственной деятельности: управление имуществом комплекса, обслуживание, эксплуатация, техническое содержание и ремонт имущества комплекса, предоставление коммунальных и иных услуг, связанных с управлением, обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом имущества комплекса собственникам и пользователям жилых и нежилых помещений комплекса, находящемся в управлении товарищества; выполнение работ для собственников помещений комплекса и представление им услуг, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащих указанным собственникам помещений и оборудования; сдача в аренду, передача иных прав на имущество комплекса, совершенные во исполнение решений общего собрания собственников помещений комплекса, общего собрания членов товарищества; надстройка, перестройка, строительство дополнительных помещений, реконструкция имущества комплекса, совершаемые во исполнение решений общего собрания собственников помещений комплекса.

Согласно уставу ТСЖ, не являющиеся членами товарищества собственники помещений вносят обязательные платежи и взносы в порядке и размере, установленном для членов товарищества на основании договора об обеспечении коммунальными услугами и о содержании и ремонте имущества комплекса. Отказ собственников от вступления в члены товарищества, исключение или выход из членов товарищества не освобождает их от бремени несения расходов по содержанию и ремонту имущества Комплекса, а также оплаты коммунальных и иных услуг на основании индивидуального договора на оказание коммунальных услуг, заключаемого с товариществом.

1 октября 2021 года между ООО «Хонка-парк», застройщиком КП «Медное озеро-2» и ТСЖ «Медное озеро-2» заключен договор аренды № 3-ДА/2021, согласно которому, товариществу во временное владение и пользование (аренду) передан объект, состоящий из двух земельных участков, расположенный по адресу: <адрес>

1 октября 2021 года между ООО «Хонка-парк» и ТСЖ «Медное озеро - 2» заключен договор № 01/10/21 управления и эксплуатационной ответственности, в силу которого ООО «Хонка-Парк» передает ТСЖ в управление и эксплуатационную ответственность имущество, указанное в Приложении № 1 к Договору, находящееся на земельных участках с правом начисления/получения/взыскания платежей (за управление имуществом) с собственников КП «Медное озеро - 2», а ТСЖ принимает данное имущество в управление и эксплуатацию, в том числе, для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту имущества, обеспечению сохранности и надлежащего содержания, технического обслуживания имущества, созданию условий, необходимых для безопасного и комфортного проживания всех собственников в КП «Медное озеро - 2», а также членов их семей, проживающих с ними совместно, обеспечивают условия для надлежащего снабжения КП «Медное озеро - 2» всеми ресурсами (водоснабжение и водоотведение, электроснабжение), а также осуществляет иную деятельность, направленную на достижение целей по надлежащему управлению и эксплуатационному обслуживанию КП «Медное озеро - 2» и начислению/получению/взысканию платежей за данную деятельность с собственников КП «Медное озеро - 2».

Из положений п.1.8 Устава ТСЖ следует, что товарищество объединяет собственников жилых и нежилых зданий, строений и сооружений, расположенных на нескольких соседних (граничащих) земельных участках по адресу: <адрес>».

Комплекс – это совокупность нежилых зданий, строений и сооружений, объектов инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры, принадлежащих членам ТСЖ на праве общей долевой собственности в размере 1/115 доли и переданных в управление ТСЖ на основании личного заявления, в связи с невозможностью использования и эксплуатации переданного имущества индивидуально (п.1.9 Устава).

Член товарищества – собственник, изъявивший письменное согласие на вступление в товарищество и оплативший вступительный взнос.

Из протокола № 1 от 10 декабря 2012 года о создании ТСЖ «Медное озеро - 2» следует, что товарищество создано собственниками четырех жилых домов до заключения с истцами договоров инвестирования и до передачи им объектов инфраструктуры (части объектов).

При этом в заключенные с истцами договоры инвестирования включена понуждающая их обязанность вступить в уже созданное ТСЖ и передать этому ТСЖ объекты инфраструктуры в управление.

Инвесторы в соответствии с п.4.3.8 договора инвестирования не направляли заказчику-застройщику и в ТСЖ заявления о передаче принятых ими объектов инфраструктуры соответствующей очереди для управления и эксплуатации товариществом.

На момент создания ТСЖ «Медное озеро-2», в 2012 году, отсутствовала территория 2, 3 очереди, на которой располагаются участки истцов, а также созданные на участках 2,3 очереди объекты инфраструктуры.

Таким образом, домовладения истцов не входили в границы ТСЖ при его создании, истцы своего волеизъявления на вступление в ТСЖ не выражали, проинвестированные ими объекты инфраструктуры в управление ТСЖ не передавали, застройщику соответствующее право не делегировали.

Суд первой инстанции на основании оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. 7, 8, 39, 136, 137, ЖК РФ, сделал вывод о том, что поскольку доказательств создания ТСЖ «Медное озеро – 2» в установленном законом порядке (ст.136 Жилищного кодекса РФ) ответчиком не предоставлено, истцы в его создании не участвовали и не являются его членами, а на момент создания ТСЖ (2012 г.) отсутствовала общая территория, объединяющая жилые дома, земельные участки и объекты инфраструктуры на земельных участках 2,3 очереди строительства, при этом в соответствии с требованиями договора проинвестированные истцами объекты инфраструктуры ТСЖ «Медное озеро 2» не передавались, учитывая

невыполнения ответчиком условий договора по передаче объекта инвестиционной деятельности - общей инфраструктуры, ООО «Хонка-парк» до передачи их инвесторам, в силу положений ст.210 Гражданского кодекса РФ, должно нести бремя их содержания, следовательно, требования ТСЖ «Медное озеро 2» об оплате истцами услуг ТСЖ, целевых взносов, взносов на капитальный ремонт, модернизацию, взносов в резервный фонд и аварийный фонд не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия полагает указанные выводы правильными.

Положения п.4.1.8 Инвестиционного договора обязывают ООО «Хонка-Парк» нести затраты на содержание объекта инвестиций до передачи инвесторам в собственность. ООО «Хонда парк» заключает соглашение с инвестором о компенсации затрат на эксплуатационное обслуживание, введенных в обслуживание объектов, введенных в обслуживание объектов и совместно с инвестором несут бремя содержания общего имущества.

ООО «Хонда парк» доказательств заключения указанного соглашения не предоставил. Из объяснений представителя ответчика ООО «Хонда парк» данных в судебном заседании суда первой инстанции следует, что до настоящего времени ведутся работы по созданию инфраструктуры третьей очереди (ремонтно- строительные работы уличной дорожной сети), в связи с чем объекты инвестиционной деятельности третьей очереди не переданы инвесторам (т.2, л.д.124).

Кроме того, представитель ответчик давал суду объяснения о том, что истцам не передавалась 1/115 доли принадлежащих им объектов инфраструктуры, поскольку все три очереди должны быть переданы одновременно (т.2, л.д.258).

В п.2 ч.2 ст.136 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с п.2 ч.2 ст.136 Жилищного Российской Федерации, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких домов (ч.4).

Из приведенных выше положений законодательства следует, что при создании собственниками нескольких расположенных близко жилых домов товарищества собственников жилья необходимо соблюдение совокупности условий: наличие общей границы, а также нахождение в пределах одной границы сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого дома. Таким образом, для применения приведенных выше норм необходимо установление объективных обстоятельств в виде единства территории и обслуживающей эту территорию инфраструктуры.

Несмотря на неоднократное отложение слушания по делу судом первой инстанции ответчиком не предоставлены доказательства позволяющие определить границы территории обслуживаемой ТСЖ «Медное озеро 2», наличие зарегистрированных на данной территории объектов общей инфраструктуры, ровно и сам факт пользования истцами такими объектами.

Доводы ответчика о том, что ООО «Хонка-Парк», в силу своей уставной деятельности, не имеет возможности осуществлять обслуживание общего имущества не свидетельствуют о незаконности принятого судом решения, поскольку делегировав свои полномочия ТСЖ ООО «Хонка-Парк» обязано возмещать эксплуатирующей организации все расходы. Таким образом, не исполнив условия заключенного договора ООО «Хонка-Парк» обязано нести расходы на содержание общего имущества, не переданного инвесторам.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Установлено, что ФИО4 является собственником земельного участка №, ФИО17 является собственником земельного участка №, ФИО5 является собственником земельного участка №, ФИО2 является собственником земельного участка №, ФИО7 является собственником земельного участка №, находящихся по адресу: <адрес>

При рассмотрении настоящего спора истцы указывали на то обстоятельство, что после передачи застройщиком в управление ТСЖ объектов инфраструктуры и земельных участков общего пользования, ТСЖ сменило охрану на КПП. ТСЖ направило истцам договоры на обслуживание имущества общего пользования, от заключения которых истцы отказались, сославшись на незаконность передачи результата инвестиционной деятельности без согласования с ними товариществу.

31 января 2022г. председателем ТСЖ издано распоряжение, согласно которому в связи с наличием у ФИО4, ФИО1, ФИО5, задолженности по внесению обязательных платежей за потребление ресурсов и обслуживание КП «Медное озеро-2» принято решение не пропускать автотранспорт (службы доставки, такси, гостей), который следует к их (истцов) участкам.

Представитель ООО «Хонда-парк» в суде первой инстанции не оспаривал то обстоятельство, что вьезд истцам был ограничен из-за задолженности (т.2, л.д.258).

Кроме того, при рассмотрении дела судом первой инстанции истцами предоставлен протокол осмотра доказательств (переписка), свидетельствующие о том, что 26 апреля 2023г. на территорию коттеджного поселка автомобиль рабочего, осуществляющего работы на участке истца ФИО4 не был допущен, при этом из разговора с председателем ТСЖ было установлено, что для проезда на участки принадлежащие ФИО1 и ФИО4 ограничен допуск (т.4, л.д.1-9).

Признавая незаконным распоряжение ТСЖ «Медное Озеро - 2» от 31 января 2022 года об ограничении въезда на территорию КП «Медное – озеро- 2» собственникам ФИО3, ФИО1, ФИО4, а также обязывая ТСЖ «Медное озеро 2» не создавать препятствия в проезде и проходе третьих лиц, направляющихся к домовладению ФИО3, ФИО1, ФИО4 по их указанию, убрав заграждения с дорог общего пользования, суд первой инстанции установил нарушение прав истцов на основании исследования совокупности установленных при рассмотрении дела обстоятельств.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, находит их основанными на нормах материального права и установленных по делу обстоятельствах.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчиков, изложенную в суде первой инстанции, основаны на переоценке представленных в материалы дела доказательств, фактически выражают несогласие с выводами суда, однако, по существу их не опровергают, оснований к изменению решения не содержат, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, так как иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться поводом для изменения состоявшегося по настоящему делу решения.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Решение суда первой инстанции отвечает требованиям части 1 статьи 196 ГПК РФ, согласно которой при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и части 4 статьи 198 ГПК РФ, в соответствии с которой в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Хонка-парк», Товарищества собственников жилья «Медное озеро-2» - без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи