Решение по делу № 33-2254/2017 от 20.02.2017

    ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    09 ноября 2017 года                                                             гор. Симферополь

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

    Председательствующего судьи Паниной П.Е.,

    судей Егоровой Е.С., Матвиенко Н.О.,

    при секретаре Миносян Д.В.,

    по докладу судьи Паниной П.Е.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

    по иску Толстых Ольги Юрьевны к Задирако Олегу Евгеньевичу, третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Феодосийская квартирно-эксплуатационная часть района, Федеральное государственное казенное учреждение «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, о расторжении договора купли-продажи, взыскании материального ущерба,

    по апелляционной жалобе Задирако Олега Евгеньевича на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ

    у с т а н о в и л а :

Толстых О.Ю. обратилась в суд с иском к Задирако O.E. о расторжении договора купли-продажи, взыскании материального ущерба, просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № микрорайон <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в её пользу переданные по договору денежные средства в размере 1 150 000 руб., а также взыскать с ответчика убытки в размере 233 049 руб., расходы на оплату правовой помощи в размере 35 000 руб. и государственную пошлину в размере 15 415 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка № микрорайон <адрес> <адрес>, кадастровый №.

После получения свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ истица прибыла для планирования освоения своего земельного участка, однако выяснилось, что он расположен на территории войсковой части, проезд на которую осуществляется через контрольно-пропускной пункт, через который истицу не пустили.

При устном обращении истицы в военную прокуратуру ей разъяснили, что земли в том районе использует Министерство обороны РФ. Данное обстоятельство, по мнению истицы, делает невозможным использование земельного участка согласно его разрешенному использованию: индивидуальное жилищное строительство. До заключения договора истцу не были известны данные обстоятельства.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка № микрорайон <адрес> <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, с Задирако О.Е. в пользу Толстых О.Ю. взысканы переданные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1 150 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, а также государственная пошлина в размере 14 425 рублей, а всего 1 189 425 рублей. В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказано.

В апелляционной жалобе Задирако О. Е. просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Указывает на то, что дело рассмотрено с нарушением норм процессуального законодательства, регулирующего вопросы подсудности, в связи с тем, что документы относительно расположения земельного участка в границах военного городка № являются секретными.

Обращает внимание суда на то, что земельный участок был приобретен ответчиком в частную собственность на основании решения органа местного самоуправления в ДД.ММ.ГГГГ году. Земельный участок не имеет ограничений и обременений.

Считает, что в материалах гражданского дела отсутствуют какие-либо доказательства, что спорный земельный участок входит в состав земель военного городка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Задирако О.Е., его представитель Бородич А.А. настаивали на доводах апелляционной жалобы, просили ее удовлетворить, представитель истца Капицын В.Ю. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, представитель ФГКУ «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Шаньгина Е.А. оставила разрешение вопроса на усмотрение судебной коллегии.

Иные лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч.1 ст.327.1ГПК РФ), судебная коллегия находит его в силу пп.3,4 ч.1 ст.330 ГПК РФ подлежащим отмене.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли – продажи земельного участка ответчику Задирако О.Е. достоверно было известно о нахождении земельного участка в пределах военного городка № и возможного его обременения правами третьих лиц, следовательно, обязанность сообщить о данных обстоятельствах возлагалась на ответчика, как на собственника земельного участка. Однако ответчик при заключении договора купли – продажи земельного участка подтвердил отсутствие ограничений любого характера, что не соответствует фактическим обстоятельствам и послужило основанием для расторжения договора ввиду существенного нарушения ответчиком условий договора.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Особенности купли-продажи земельных участков регулируются Земельным кодексом РФ.

Применительно к пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствие с п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой утери, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны (аналогичная позиция изложена Определениях Верховного Суда РФ от 03.04.2001 N 18-В01-12, от 14.11.201с N305-3016-14731).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно в своих Определениях разъяснял, что положение пункта 2 статьи 450 ГК РФ, определяющее понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации), направлено на защиту интересов стороны по договору при нарушении договора другой стороной (определения Конституционного Суд; Российской Федерации от 24 октября 2013 года N 1617-0, от 23 июня 201: года N 1289-0 и др.) и, предполагая определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение договора одной из сторон существенным по смыслу данной нормы, само по себе не может расцениваться как нарушающее конституционные права граждан, так как направлено на защиту интересов добросовестных участников гражданского оборота посредством установления возможности расторжения договора при существенном его нарушении и возврата неосновательного обогащения (Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2016 N 1958- О, Определение Конституционного Суда РФ от 20.03.2014 N 534-0).

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Исходя из анализа указанных выше норм, для расторжения договора купли-продажи земельного участка истец должен был доказать факт предоставления продавцом заведомо ложной информации о наличии обременений отчуждаемого земельного участка, иной информации, которая могла оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

В силу статей 12 и 56 ГПК РФ - правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Задирако O.E. и Толстых О.Ю. заключен договор купли – продажи земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, город Феодосия, <адрес>, земельный участок №, кадастровый №, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, стоимостью 1 150 000 рублей. Согласно условиям договора Покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем визуального осмотра земельного участка перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. Данный договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок.

Согласно п.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Из материалов дела усматривается, что при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка продавец заявил об отсутствии каких-либо ограничений или обременений.

Из правоустанавливающих документов, выданных на имя как Задирако О.Е., так и Толстых О.Ю., усматривается, что на земельный участок каких-либо существующих ограничений (обременений) права не имеется.

При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом была сообщена вся имеющаяся информация о земельном участке, в свою очередь, покупатель претензий относительно недостоверности предоставленной информации не заявляла. Указанную информацию покупатель посчитала достаточной для заключения договора купли-продажи земельного участка. Более того, покупатель должна была проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, не была лишена возможности получения сведений о месте расположения земельного участка, своевременно получила такие сведения, в том числе в результате визуального осмотра, что следует из содержания п.6 договора.

Право собственности Задирако О.Е. на земельный участок, полученный им в ДД.ММ.ГГГГ году в результате приватизации, не оспаривалось ни органом муниципального образования, ни Министерством обороны РФ, как не оспорены, не отменены, не признаны незаконными либо недействительными акты, положенные в основу передачи Задирако О.Е. земельного участка.

Из проведенной по делу судебной строительно – технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, заключение которой имеется в деле, не следует, что имеются препятствия в доступе к земельному участку с кадастровым номером №, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №. Оценивая заключение эксперта, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта носит предположительный характер, в основу заключения положены пояснения иных участников процесса, которые объективно не подтверждены. Кроме того, эксперт указывает на наличие двух дорог, по которым возможен проезд к спорному земельному участку.

В материалах дела имеется информация Феодосийской КЭЧ района, Федерального государственного казенного учреждения «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, военного прокурора войсковой части 32012, согласно которой недвижимое имущество, в том числе земельный участок площадью <данные изъяты> га военного городка № (<адрес>), распоряжением Совета министров Республики ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ № передано в федеральную собственность, земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, находятся на территории и входят в общую площадь земельного участка военного городка №, который планируется к использованию в интересах Вооруженных Сил Российской Федерации в границах, переданных в федеральную собственность, свободный доступ граждан к данному участку не имеется, поскольку границы земельного участка закреплены на местности и проходят по внешней стороне каменного ограждения.

Между тем, исходя из анализа представленных сторонами доказательств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что то обстоятельство, что спорный земельный участок граничит с земельным участком, переданным в федеральную собственность, не порождает у истца никаких негативных последствий.

Включение спорного земельного участка в состав земель, переданных в федеральную собственность, материалами дела не установлено.

Судебная коллегия отмечает, что наличие шлагбаума на дороге, по которой осуществляется проезд к земельному участку, находящемуся в собственности истца, не нарушает права истца по пользованию, владению и распоряжению спорным земельным участком с учетом вида разрешенного использования участка.

Необходимость прохода либо проезда по дороге, на которой находится шлагбаум, не является препятствием для его целевого использования, и оборотоспособности земельного участка не ограничивает.

Иных обстоятельств, свидетельствующих о наличии препятствий к использованию земельного участка, истцом не приведено.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, у суда не было оснований полагать, что истец умышленно был введен ответчиком в заблуждение относительно продаваемого объекта.

Приведенные ответчиком доводы не указывают на наличие специальных условий для ответственности продавца земельного участка, установленных статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам суда первой инстанции, каких-либо правопритязаний на спорный земельный участок ни на день рассмотрения дела судом первой инстанции, ни в период апелляционного пересмотра материалами дела не установлено. Возможное обременение, на которое указал суд первой инстанции, является предположением, которое в нарушение положений ч.1 ст.195 ГПК РФ было ошибочно положено в основу решения об удовлетворении иска.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции разрешил спор не на основе доказанных фактов, а на основе предположений, соответственно решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

Вместе с тем, довод ответчика о рассмотрении гражданского дела Феодосийским городским судом с нарушением правил подсудности по причине использования информации, имеющей гриф «секретно», не нашел своего подтверждения. Такая информация судом не исследовалась, необходимости в ее исследовании исходя из заявленных требований и предмета спора у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при принятии оспариваемого решения нарушены нормы материального и процессуального права, что в силу пункта 3, 4 части 1 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного акта с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 4 части 1, статьи 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Феодосийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Толстых Ольги Юрьевне к Задирако Олегу Евгеньевичу, третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Феодосийская квартирно-эксплуатационная часть района, Федеральное государственное казенное учреждение «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, о расторжении договора купли-продажи, взыскании материального ущерба - отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

судьи