Решение от 30.01.2015 по делу № 2-453/2015 (2-9058/2014;) от 27.11.2014

Дело № 2-453/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2015 года                 г. Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа -Югры в составе: председательствующего судьи Чех Г.В., при секретаре Огнёвой К.А., с участием представителя истца Кулицкого В.Э., представителя ответчика Балашовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манжурина А.Е. к ОАО ГСК «Югория» о расторжении договора, взыскании задолженности по договору,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды помещения, взыскании задолженности, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества, площадью <данные изъяты> по <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ года. По условиям договора арендная плата первоначально составляла в месяц <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> за <данные изъяты>, при этом предусматривалась возможность увеличения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. С ДД.ММ.ГГГГ размер платы был увеличен до <данные изъяты> за 1 кв.метр, арендатор об этом был уведомлен и оплатил ДД.ММ.ГГГГ арендную плату за один месяц в увеличенном размере. В дальнейшем ответчик перестал производить оплату по договору, чем существенно нарушил условия договора. В связи с чем, истец обратился в суд и просит расторгнуть договор аренды, взыскать с ответчика сумму задолженности в размере <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами размере <данные изъяты>, расходы по оплате услуг представителя и государственной пошлины.

Истец в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в своё отсутствие. Суд рассматривает дело в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Его представитель исковые требования уточнил в части задолженности, просил взыскать с ответчика <данные изъяты>, остальные требования оставил без изменения, указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды, после направленного письма об увеличении арендной платы заплатил лишь один платеж в ДД.ММ.ГГГГ в увеличенном размере, далее с ДД.ММ.ГГГГ выставлялись счета на арендную плату, однако ответчик оплату не производил, на тот период времени с ответчиком обсуждался вопрос о приобретении ответчиком цокольного этажа, размер арендной платы по усмотрению истца был уменьшен в направляемых счетах до <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы выставлялся в счетах в сумме <данные изъяты>. Коммунальные платежи ответчик оплачивал за всё здание в целом в спорный период, задолженности не имеется. Просил допросить свидетелей ФИО5, ФИО10, ФИО6

Представитель ответчика иск не признала, указала, что представитель истца (собственника) ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с заявлением о том, что просит считать договор аренды расторгнутым и освободить занимаемое помещение, в связи с чем, ответчик ДД.ММ.ГГГГ принял решение об освобождении помещения, вручил Миграновой А.Т. акт приема-передачи имущества для подписания, который подписанным возвращен не был. С ДД.ММ.ГГГГ имуществом истца ответчик не пользовался, за исключением заключения договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на часть нежилого помещения, размером <данные изъяты>. Просила допросить свидетелей ФИО12, ФИО13, ФИО7, ФИО8

Свидетель ФИО9 суду пояснил, что работает участковым уполномоченным, в ДД.ММ.ГГГГ занимался проверкой заявлений гр-на Манжурина А.Е. и ОАО ГСК «Югория», спор был по пользованию лестничным маршем, присутствовал при вскрытии дверей в цоколь. На момент вскрытия ключ от цокольного этажа находился у представителя ОАО ГСК «Югория», на площади цокольного этажа находилось имущество ответчика (доски школьного типа, несколько коробок с документами), работники ответчика в цокольном этаже не работали, рабочих мест не было. После вскрытия цокольного этажа ключ был передан ФИО6

Свидетель ФИО10 суду пояснил, что работает начальником АХО у ответчика с ДД.ММ.ГГГГ в присутствии сотрудника полиции он передал ключи от цокольного этажа ФИО6, до этого момента ключи находились у него на случай аварии в подвале, хотя с ДД.ММ.ГГГГ работники ОАО ГСК «Югория» освободили цокольный этаж и не пользовались им.

Свидетель ФИО6 суду пояснила, что по поручению собственника ДД.ММ.ГГГГ приняла от представителя ОАО ГСК «Югория» ключи от цокольного этажа, на момент открытия этажа там находилось имущество ответчика. В период с ДД.ММ.ГГГГ ключи от цокольного этажа были переданы по договору аренды ОАО ГСК «Югория», у собственника ключа не осталось, с ДД.ММ.ГГГГ ответчик мог пользоваться арендованной площадью, препятствий к этому не создавалось. Договоры на коммунальные услуги на всё здание заключены на её имя, счета, которые выставляют энергоснабжающие организации она направляла ответчику, который до ДД.ММ.ГГГГ оплачивал коммунальные услуги 100 % за всё здание. Также знает, что в ДД.ММ.ГГГГ между сторонами возник вопрос о возможности расторжения договора ввиду неоплаты по новой цене за 1 кв.метр площади, но в ДД.ММ.ГГГГ ответчик оплатил аренду по новому размеру, Мигранова А.Т. получила от ответчика соглашение о расторжении договора и обсуждала этот вопрос с истцом в её присутствии, истец отказался подписывать соглашение о расторжении договора.

Свидетель ФИО12 суду пояснил, что является руководителем охранного предприятия, с августа 2012 года с ответчиком был заключен договор на охрану здания по <адрес>, включая цокольный этаж, в ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение по которому из числа охраняемых площадей цокольный этаж был исключен.

Свидетель ФИО13 суду указал, что не основании возмездного договора в ДД.ММ.ГГГГ оказывал ответчику услуги по разборке стеллажного оборудования в цокольном здании по <адрес>, переносил стеллажи на верхние этажи, ответчик рассчитался за эти услуги.

Свидетель ФИО7 суду указала, что работает у ответчика с конца ДД.ММ.ГГГГ, цокольным этажом здания по <адрес> ответчик пользовался до марта ДД.ММ.ГГГГ, затем руководством было принято решение (приказ) о переносе оборудования и рабочих мест на верхние этажи здания, с ДД.ММ.ГГГГ цокольным этажом не пользовались, в ДД.ММ.ГГГГ в цокольном этаже проводились семинары, на имеющихся фотографиях об этом событии в цокольном помещении находится не имущество ответчика.

Свидетель ФИО8 суду указала, что работает у ответчика начальником юридического отдела с ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ на цоколь здания по <адрес> между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, в конце ДД.ММ.ГГГГ представитель истца Мигранова А.Т. объявила об увеличении арендной платы, написала письмо, что считает договор расторгнутым, этот вопрос был обсужден с руководством общества и принято решение о прекращении договорных отношений, с ДД.ММ.ГГГГ цокольный этаж был освобожден, Миграновой А.Т. вручено соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи имущества, однако подписанными они возращены не были. Полагает, что Мигранова А.Т. имела полномочия на решение вопроса о расторжении договора, однако на момент подготовки соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи в распоряжении не имела доверенности от истца на Мигранову А.Т., реквизиты доверенности не включила в текст. В адрес истца никаких соглашений о расторжении договора отдельно не направлялось. После этого в период с ДД.ММ.ГГГГ никаких отношений с истцом, его представителями не было. В ДД.ММ.ГГГГ с Миграновой А.Т. было заключено два договора на аренду цокольного этажа для проведения семинаров, семинары были проведены. Доступ к цокольному этажу имелся только у начальника АХО ФИО10 для обслуживания эл.щитовой и теплового узла.

    Заслушав ответчика, её представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор аренды части здания (подвала, площадью 192,9 кв.метров) по <адрес> на срок по ДД.ММ.ГГГГ. От имени истца договор по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (сроком действия три года) подписала ИП Мигранова А.Т.

По условиям договора (п.2.1) размер арендной платы устанавливался из расчета <данные изъяты> за 1 кв.метр, всего в месяц <данные изъяты>. Также договором (п.2.4) предусматривалось право арендодателя не чаще одного раза в год изменять арендную плату. В случае несогласия арендатора с увеличением арендной платы, он вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 30 дней до даты расторжения.

Оплата арендной платы производится ежемесячно на основании счета арендодателя не позднее 01 числа текущего месяца (за месяц вперед), в случае не предоставления счета в указанный срок, арендатор вправе сдвинуть срок оплаты пропорционально сроку просрочки получения счета (п.2.5 договора).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Нежилое помещение (предмет договора аренды) принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, площадь помещения составляет <данные изъяты>.

В период ДД.ММ.ГГГГ ответчик исполнил свои обязательства по арендной плате.

ДД.ММ.ГГГГ письмом от Миграновой А.Т. ответчик был поставлен в известность по вопросу увеличения размера арендной платы до <данные изъяты>.

    В период ДД.ММ.ГГГГ между Миграновой А.Т. и ответчиком велась переписка по вопросу арендных платежей в увеличенном размере.

ДД.ММ.ГГГГ Мигранова А.Т. в письме указала, что в случае неоплаты арендных платежей на новых условиях, считает договор расторгнутым и просит освободить занимаемое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик произвел оплату аренды на новых условиях в размере <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ произвел оплату в размере <данные изъяты> платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на основании счета от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>.

     В период с ДД.ММ.ГГГГ ответчик получал от истца счета на оплату аренды ежемесячно в размере <данные изъяты>, с <данные изъяты> размер платы указывался в сумме <данные изъяты>.

    По договору возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 выполнил для ответчика работы по демонтажу в цокольном этаже и монтаж на 3-м этаже архивных систем в офисе по <адрес> период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ООО ЧОП «Викнинг» был заключен договор на охрану здания по <адрес>, включая цокольный этаж, по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ цокольный этаж был исключен из числа охраняемой площади.

    По акту от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был освобожден цокольный этаж, акт подписали работники ответчика и представитель ООО ЧОП «Викинг».

ДД.ММ.ГГГГ ответчик вручил Миграновой А.Т. подписанные со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи имущества.

    Расходы на содержание здания (включая коммунальные услуги) по <адрес> спорный период времени нес в полном объеме ответчик.

    По договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Мигранова А.Т. (выступая от имени истца по доверенности) передала часть цокольного этажа (<данные изъяты> ответчику с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ соответственно, ответчик оплатил аренду по каждому договору в размере <данные изъяты>

    По доверенности от ДД.ММ.ГГГГ истец (в части касающейся гражданско-правовых сделок) уполномочил Мигранову А.Т. управлять и распоряжаться всем движимым и недвижимым имуществом, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, сдавать и принимать в наем (аренду) недвижимое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, производить расчеты по заключенным сделкам.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках проводимой правоохранительными органами проверки по взаимным заявлениям истца и ответчика, с участием представителей и участкового уполномоченного был открыт цокольный этаж, на этаже находилось имущество ответчика, о чем был составлен акт.

    Свои требования о взыскании задолженности истец основывает на положениях ст.309, ст.611, ст.614, ст.619, ст.450, ст.395 Гражданского кодекса РФ предусматривающих надлежащее исполнение обязательств, выплату арендных платежей по договору аренды, в сроки и размерах, предусмотренных договором, возможность расторжения договора в случае нарушения условий его исполнения и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

    Ответчик, возражая против иска, указывает, что с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке арендодателем в порядке п.5.4 договора аренды на основании письма Миграновой А.Т. от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, ст.314 ГК РФ обязательство должно быть исполнено в срок, установленный обязательством.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.п.1,3 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В порядке ст.622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.

Как установлено в судебном заседании, в период ДД.ММ.ГГГГ стороны по договору добросовестно исполняли свои обязанности, увеличение размера арендной платы для ответчика было принято истцом в конце ДД.ММ.ГГГГ с соблюдением требований действующего законодательства и условий договора.

По данному вопросу стороны вели переговоры до ДД.ММ.ГГГГ и на полученное от Миграновой А.Т. письмо от ДД.ММ.ГГГГ о возможности считать договор расторгнутым (в случае неоплаты), ответчик оплатил истцу арендную плату за февраль (платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ года) и частично за ДД.ММ.ГГГГ (платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ года) в увеличенном размере, подтвердив тем самым согласие на продолжение арендных взаимоотношений на новых условиях.

После произведенных оплат за ДД.ММ.ГГГГ истец не направлял ответчику в порядке п.5.4 договора аренды нового уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке, а начал выставлять ответчику счета на оплату за аренду, что свидетельствует о намерении истца продолжить договорные отношения.

Обстоятельство, связанное с выставлением счетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по суммам в размере меньшем, чем <данные изъяты>, по мнению суда, не могло повлиять на обязанность ответчика производить оплату по договору.

Подготовленные ответчиком соглашение о расторжении договора в порядке п.5.4 договора аренды и акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ истцом подписаны не были, что также свидетельствует о намерении истца продолжить договорные отношения.

Из буквального толкования содержания текста доверенности от ДД.ММ.ГГГГ истец (в части касающейся гражданско-правовых сделок) истец не предоставлял Миграновой А.Т. полномочий, касающихся возможности расторжения ранее заключенных договоров, принятия решений об этом от имени собственника, поэтому доводы ответчика о том, что письмо Миграновой А.Т. от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствовало об одностороннем расторжении договора арендодателем, судом не могут быть приняты во внимание.

Сам истец (арендодатель) уведомлений о расторжении договора аренды в адрес ответчика не направлял.

Получая счета на оплату аренды, с ДД.ММ.ГГГГ ответчик не обращался к истцу с требованиями о расторжении договора и обязании принять недвижимое имущество, в установленном порядке не возвратил арендованное имущество.

Обстоятельства, связанные с добровольным отказом ответчика пользоваться арендованным имуществом в части освобождения площади от рабочих мест и имущества по состоянию на март 2013 года, исключения услуг охраны площади цоколя, заключением договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года, по мнению суда, не могли повлиять на обязанность ответчика производить оплату по договору.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорный договор аренды между сторонами в установленном порядке расторгнут не был, сохранил своё действие и ответчик нарушил свои обязательства по внесению арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ, поэтому требования истца в части расторжения договора в связи с невнесением арендных платежей являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению в размере ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истцом при расчете задолженности не была учтена сумма частичной оплаты ответчиком в ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.

Требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ суд находит частично обоснованными, поскольку в период с ДД.ММ.ГГГГ истец выставлял ответчику счета для оплаты на сумму <данные изъяты>, тогда как расчет процентов делает истец исходя из ежемесячной суммы <данные изъяты> (не заявленной для оплаты). Также для цели расчета процентов судом исключается из величины задолженности сумма частичной оплаты ответчиком в <данные изъяты>. Таким образом, по расчету суда, размер процентов, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, составляет <данные изъяты>

В силу ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

    Расходы истца на оплату услуг представителя подтверждены договором, распиской на сумму <данные изъяты>, с учетом сложности дела, количества проведенных по делу заседаний, коэффициента фактического участия в них представителя, частичного удовлетворения иска, принципа разумности подлежат взысканию с ответчика в размере <данные изъяты>

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Требования истца удовлетворены на 96 %.

Расходы истца по оплате госпошлины подтверждаются чеком и подлежат взысканию с ответчика в размере <данные изъяты> на сумму удовлетворенных судом требований. Расходы истца на оформление доверенности оговорены в доверенности и подлежат взысканию с ответчика в размере <данные изъяты>.

Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ ░░░ «░░░░░░».

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. – ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░                     ░░░░░░░        ░.░.░░░

░░░░░ ░░░░░:

░░░░░                                 ░.░.░░░