Решение по делу № 2-36/2022 (2-3990/2021;) от 04.08.2021

№2-36/2022

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 марта 2022 г.    г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Шам С.Е., при секретаре Ситковской В.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рудакова К. А. к Агаркова А. В. о государственной регистрации перехода права,

УСТАНОВИЛ:

Рудаков К. А. обратился в Шахтинский городской суд с иском к Агаркова А. В. об государственной регистрации перехода права об обязании зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, ссылаясь на то, что "26" декабря 2020 г. между истцом и Агарковым В. В. заключен Договор купли -продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 78,1 кв.м., пристройка основная, погреб, веранда 3,6 кв.м.. кухня 22,1 кв.м., погреб 4,1 кв.м.. гараж 30,0 кв.м., душ 3,6 кв. м., сарай 6,5 кв.м., сарай 12.8 кв.м.. сарай 3,0 кв.м., уборная 2,4 кв.м.. сливная яма 4,0 кв.м, ворота и калитка 7,2 кв.м., замощение (асфальтобетонное) 80,6 кв. м.. забор (металлическая сетка) 20.00 кв.м, забор (кирпичный сплошной) 3.00 кв.м, забор (металлическая сетка) 36,00 кв.м.

Сделка совершена в надлежащей форме, что подтверждается Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Правомерность заключения Договора сторонами не оспаривалась.

Агарков В. В., паспорт №, выданный ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> скончался ДД.ММ.ГГГГ в 20 ч. 00 мин.

Согласно Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" данная сделка подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Истец просит вынести решение о государственной регистрации Договора от "26м декабря 2020 г.

Представитель истца, истец в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, сослались на доводы указанные в исковом заявлении.

Представитель ответчика и ответчик в судебное заседание явились, в удовлетворении исковых требований просил отказать, сослались на следующие обстоятельства: кроме обоснованных сомнений, что данный договор был подписан продавцом - Агарковым В. В., есть так же. и другие обстоятельства не позволяющие признать указанную сделку совершенной.

Предмет в договоре продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

В п. 1 договора указано - «продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>», но далее записано, что «покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями».

В п. 2 указан дом, а также гараж и 2 сарая;

В. п. 4 указан только дом за 1000000 (один миллион).рублей;

В п. 7 право собственности на указанный дом с прилегающим земельным участком.

В п. 3 договора указано, что неверный кадастровый номер продаваемого дома №

В п. 1 договора утверждается, что продаваемый&apos; дом&apos; расположен по адресу: <адрес>, однако в п. 11 указано, что в случае- расторжения настоящего договора продавец обязуется приобрести, на имя покупателя равнозначный жилой дом аналогичной ценовой категории в том же районе <адрес>. Так же в п. 15 отмечено, настоящий договор и переход право собственности подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра, и картографии, по <адрес>.

Таким образом, не понятно, что же является предметом данного
договора: жилой дом, жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями (п. 1); дом, а также гараж и. 2. сарая (п.2);    дом с прилегающим земельным участком (п.7).

Неизвестен кадастровый номер дома и где он находится в городе <адрес> или в <адрес>.

Так же отсутствуют в договоре данные на строения, приспособления, гараж, 2 сарая и земельный участок.

В указанном договоре предусмотрена цена только на жилой дом, но отсутствует на земельный участок, возведенные на нем строения и приспособлениями, гараж и 2 сарая.

Отсутствует, предусмотренный п. 10 передаточный акт.

Отсутствует доказательства оплаты (полного расчета) покупателя
с продавцом за проданный дом.

В п.п. 4,6,7,15 договора указано, что данный договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра" и картографии, однако государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии, со статьей 551 Гражданского Кодекса РФ. обязательной является только регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Таким образом условия, закрепленные "в п. 6 договора, о том, что продаваемый дом передается покупателю в течений 3 (дней) после регистрации настоящего договора в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии принципиально неисполнимы.

В вводной части договора указано, что покупатель один -гражданин Рудаков К. А., (пол женский ?!), однако из п. 14 следует, что покупателей двое.

Выслушав стороны, показание свидетеля, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

С этим принципом связаны процессуальные нормы, относящиеся к доказыванию, в том числе, если иное не предусмотрено федеральным законом, и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, согласно которой доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле; суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства; в случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 упомянутой статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Исходя из приведенных положений закона, суд правильно указал, что к существенным условиями договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете и его цене и при отсутствии этих данных в договоре, условия считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом, законодатель не исключает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (ст. 434 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Вместе с тем согласно положениям статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. (пункты 1, 8).

Как следует из положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 4, пункт 1 статьи 14, пункт 3 статьи 15, пункт 1 статьи 31), в процессе регистрации правообладатель участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь подать совместное заявление о прекращении государственной регистрации права до внесения записи о регистрации в реестр.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Судом установлено, что 26" декабря 2020 г. между истцом и Агарковым В. В. заключен Договор купли -продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 78,1 кв.м., пристройка основная, погреб, веранда 3,6 кв.м.. кухня 22,1 кв.м., погреб 4,1 кв.м.. гараж 30,0 кв.м., душ 3,6 кв. м., сарай 6,5 кв.м., сарай 12.8 кв.м.. сарай 3,0 кв.м., уборная 2,4 кв.м.. сливная яма 4,0 кв.м, ворота и калитка 7,2 кв.м., замощение (асфальтобетонное) 80,6 кв. м.. забор (металлическая сетка) 20.00 кв.м, забор (кирпичный сплошной) 3.00 кв.м, забор (металлическая сетка) 36,00 кв.м.

Сделка совершена в надлежащей форме, что подтверждается Договором купли-продажи от 26.12.2020 года, так как существенным условиями договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете и его цене и при отсутствии этих данных в договоре, условия считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что денежные средства передавались истец после смерти въехал в дом оплачивал коммунальные платежи, поддерживал хорошее состояние дома.

В судебном заседании было установлено происхождение денежных средств подтверждено письменным доказательствами представленными истцом в судебном заседании, а так же зачем они понадобились Агаркову В.В. подтверждено показаниями свидетеля.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ истцом представлены надлежащие доказательства того, что Агарковым В.В., была выражена воля по продаже

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Проведенной судебной почерковедческой экспертизой установлено, что совпадающие частные признаки не образуют совокупности, достаточной для категорического или вероятного вывода об исполнителе, соответственно по указанным причинам дать ответ на вопрос кем, Агарковым В. В. или иным лицом выполнена подпись в договоре купли-продажи жилого дома от 26.12.2020, не представляется возможным, однако как следует из показаний свидетеля на момент заключения договора продавец болел был отекший, фактически не исключает подпись Агаркова В.В. в договоре купли продажи, так как 5 частных признаков в сравниваемых почерков совпадает.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Так как договор купли продажи спорного жилого дома является основанием для регистрации перехода права на спорного жилого дома, или признании права собственности на него, суд дает оценку таким обстоятельствам, как получение Агарковым В.В. денежных средств по договору купли продажи, тому факту что истец распоряжался жилым домом как своим после смерти Агаркова В.В., суд считает необходимым удовлетворить исковые требования и зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от 26.12.2020 на жилой дом расположенный по адресу, город <адрес> заключенному между Агарковым В. В. и Рудаковым К. А. и Рудаковым В. В.ем.

Учитывая то обстоятельство, что ответчик в порядке наследования зарегистрировал спорный жилой дом на себя, суд считает необходимым прекратить право собственности Агаркова А. В. на жилой дом расположенный по адресу, город <адрес>.

Доводы ответчика и представителя ответчика суд не принимает во внимание, так как он основаны на неправильном толковании норм материального права.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59,60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом расположенный по адресу, город <адрес> заключенному между Агарковым В. В. и Рудаковым К. А., прекратив право собственности Агаркова А. В.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца.

Судья                                 С.Е. Шам