Решение по делу № 2-983/2015 от 24.03.2015

Дело № 2-983/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Кумертау                            26 мая 2015 года

Кумертауский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Сафарова Р.Ф.,

с участием истца Шпенькова А.И., его представителей Гладилова Н.Н.,

представителя ответчика, - ООО «УК РЭУ №<...>» Морозовой О.В., представившей доверенность <...> от <...>,

представителя третьего лица, Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, Маликовой Л.Н., действующей на основании доверенности от <...> № <...>,

при секретаре Сычевой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шпенькова А.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ремонтно-эксплуатационный участок № <...>» о признании договора управления многоквартирным домом <...> по <...> от <...> <...> действующим до заключения договора собственниками многоквартирного жилого дома с управляющей организацией, выбранной в порядке действующего законодательства, а также о возложении на ответчику обязанности выполнять работы по управлению многоквартирным домом <...> по <...>,

УСТАНОВИЛ:

    Шпеньков А.И., как председатель Совета собственников <...> РБ, обратился с иском к Управляющей организации ООО «УК РЭУ № <...>» (далее также - ответчик), мотивируя тем, что в конце ноября, а также <...> и <...> ответчиком в адрес собственников жилых помещений указанного многоквартирного дома (далее - Дом) направлено уведомление о прекращении договора управления Домом с <...>, и что ответчик прекращает оказывать услуги по управлению Домом.

Поскольку процедура определения новой управляющей организации требует проведения конкурса администрацией города, Дом три месяца не обслуживается, чем создается угроза жизни и здоровью жильцов дома.

Истечение срока договора не означает, что договор прекратил свое существование, поскольку он продолжает действовать, пока не исполнены все обязательства, предусмотренные договором.

К невыполненным обязательствам относятся: п. 9.7 договора в части урегулирования всех расчетов между ответчиком и собственниками Дома; запланированные собственниками Дома работы по утеплению стен; не в полном объеме выполнена работа по замене канализационных труб в подвале, в связи с чем, канализационные воды затапливали подвал; п. 3.2.2 договора в части взыскания долгов по уплате жильцами коммунальных услуг.

Кроме того, квартиры соц. найма остались без обслуживания, ответчик в связи с прекращением обслуживания Дома не уведомил ОМС для принятия ими соответствующих решений; собственникам не представлен расчет в письменном виде о выполнении условий договора за истекший календарный год (п. 3.1.13); ответчик допустил неосновательное обогащение, в связи с тем, что стоимость оплаченных, но не выполненных работ.

В связи с прекращением действия договора управления Домом руководством ответчика не учтено время, необходимое для передачи управления Домом другой управляющей организации, в договоре не предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по договору, отсутствие такого условия означает, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами всех обязательств.

Просил признать договор управления многоквартирным домом <...> по <...> РБ от <...> <...> действующим до заключения договора собственниками Дома с управляющей организацией, выбранной в порядке действующего законодательства, а также просил обязать ответчика выполнять работы по управлению многоквартирным домом, согласно требованиям законодательства.

Впоследствии представлено дополнение к исковому заявлению, в котором уточнено, что ответчик обязан осуществлять комплекс работ и услуг по управлению Домом, а именно, обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан; осуществлять комплекс работ и услуг по управлению Домом; обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества Дома; оказывать собственникам услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту общего имущества Дома, а также предоставлять коммунальные услуги по холодному водоснабжению, водоотведению, отоплению; устранять за свой счет все выявленные недостатки оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, а также приостановление коммунальных услуг ненадлежащего качества; организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Дома, принимать заявки, в разумные сроки устранять аварии на коммунальных сетях; выполнять требования, изложенные в пунктах 3.1.5-3.1.14 Договора; предоставлять платежные документы собственникам жилых помещений за содержание жилья и коммунальные услуги; взыскивать с виновных лиц сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой; закончить работу по утеплению стен и замене канализационных труб; устранить, в связи с некачественным выполнением работ, течь воды с перекрытия Дома (работы проводились в <...> и <...> годах).

    В судебном заседании заявитель Шпеньков А.И., его представитель Гладилов Н.Н. поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Шпеньков дополнил, что направлял ответчику письмо об отказе в принятии технической документации на Дом. Смету на работы по утеплению стен ему давала, он написал, что согласен с нею, но работы ответчиком не проведены. Примерно <...> было объявление о проведении собрания, на котором он просил предоставить ему проект нового договора. Получив договор, он <...> направил протокол разногласий, а <...> получил ответ о несогласии ответчика заключать договор, в связи с чем, новый договор заключен не был. Также дополнил, что остались неиспользованные на производство работ деньги, на которые ответчик обязан произвести ремонт.

Представитель ответчика, ООО «Управляющая компания РЭУ № <...>», Морозова О.В. в удовлетворении требований возражала, поскольку договор был заключен на 5 лет, срок его действия истек <...>, ответчиком было направлено заявление об отказе в продлении срока действия договора, жильцы об этом были уведомлены. В <...> года Шпеньковым было направлено письмо в администрацию ГО г. Кумертау (далее – Администрация) о проведении открытого конкурса, поскольку на общем собрании собственники помещений решили выбрать способ управления Домом управляющей организацией.

Техническая документация на Дом была направлена Шпенькову как собственнику жилого помещения в Доме, поскольку в настоящее время нет организации, управляющей Домом.

Кроме того, ранее решением суда от <...> на Администрацию возложена обязанность провести соответствующий конкурс.

Дополнила, что задолженности ответчика перед жильцами нет, поскольку смета на работы не была согласована сторонами, денежные средства остались на счете Дома. Также дополнила, что при получении лицензии в перечне домов, которые вправе обслуживать ответчик, <...> отсутствует.

    Представитель третьего лица – Администрации, Маликова Л.Н., в судебном заседании полагала требования не подлежащими удовлетворению, поскольку требования противоречат принятому ранее решению суда от <...>. На общем собрании жильцов не было определено, с какой управляющей компанией заключать договор на обслуживание Дома, просто был выбран способ управления домом управляющей компанией, после чего в Администрацию поступило заявление о проведении открытого конкурса на выбор управляющей компании.

    Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

    В соответствии с пунктами 1,3,4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Согласно части 2 статья 161 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.    

Пунктом 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

    Из вступившего в законную силу решения Кумертауского городского суда РБ от <...> по жалобе Шпенькова А.И. на отказ Администрации в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирном домом <...> по <...> (при рассмотрении указанного гражданского дела участвовали те же лица, что и в настоящем гражданском деле), - следует, что заявитель Шпеньков А.И. является собственником ? доли жилого помещения <...> многоквартирного жилого <...>.

    Кроме того, Шпеньков А.И. избран Председателем Совета многоквартирного дома, что подтверждается протоколом общего собрания от <...> № <...>.

    В период с <...> по <...> управление многоквартирным жилым домом <...> по <...> осуществлялось ООО «Управляющая компания РЭУ № <...>» по договору <...> от <...> (далее также - Договор).

    В <...> года ООО «УК РЭУ № <...>» направила собственникам многоквартирного жилого дома уведомление о прекращении договора управления с <...>.

<...> на общем собрании собственников рассматриваемого многоквартирного жилого дома принято решение о выборе способа управления многоквартирного дома – «управление управляющей организацией».

    При обращении собственников с вопросом о заключении договора управления на новый срок, письмом ООО «УК РЭУ № <...>» <...> от <...> в заключении соответствующего договора отказано в связи с тем, что стороны не согласовали его существенные условия.

<...> Шпеньков А.И. действуя, как Председатель Совета многоквартирного дома, от имени собственников направил в адрес Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан заявление о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации.

    Соответствующие полномочия Шпенькова А.И. определены на общем собрании собственников, что подтверждается протоколом от <...>.

    Вопрос о проведении открытого конкурса по отбору управляющей компании постановлен перед Администрацией городского округа до окончания действующего договора управления, в тех условиях, что решение о выборе способа управления многоквартирным жилым домом от <...> не реализовано, со стороны управляющей компании собственникам отказано в заключении договора управления многоквартирным жилым домом.

    Собственники дома сами обратились в орган местного самоуправления с просьбой о проведении открытого аукциона по выбору управляющей компании. В настоящее время в период отопительного сезона общее имущество дома, коммунальные сети дома не обслуживаются.

    Указанным решением суда постановлено обязать Администрацию провести соответствующий конкурс в порядке и сроки, определенные законодательством.

В настоящем судебном заседании также установлено, что 5-летний срок действия Договора был согласован сторонами при его заключении, срок действия договора истекал <...>, что подтверждается Договором.

Таким образом, изменение способа управления многоквартирным домом, согласно положениям ст. 161 ЖК РФ, является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.

При этом закон не связывает право собственников жилых помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией, и не препятствует собственникам жилых помещений в многоквартирном доме заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и по оказанию услуг (часть 2.1 статьи 161 ЖК РФ).

Данные положения не противоречат общим правилам расторжения договора, предусмотренным ст. 450 п. 3 ГК РФ, устанавливающим, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

    В данном случае собранием собственников жилых помещений в Доме фактически выражено желание расторгнуть Договор и выбрать способом управления иную управляющую компанию по результатам проведения открытого конкурса, следовательно, договор с ответчиком считается расторгнутым, оснований для возложения на ответчика обязанности продолжать обслуживание Дома не имеется, в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Шпенькова А.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ремонтно-эксплуатационный участок № <...>» отказать в полном объеме.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Кумертауский городской суд Республики Башкортостан.

Председательствующий