Решение по делу № 2-916/2022 от 16.12.2021

                                                                                            К делу № 2-916/22

ЗАОЧНОЕ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Геленджик                                                                   03 марта 2022г.

           Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

           председательствующего Попова П.А.

           при секретаре Рыдзевской О.А.,

           рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковой Н. Н.евны, Топорковой А. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «НестерТВ» о признании предварительных договоров купли – продажи договорами долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

             Полякова Н.Н., Топоркова А.В. обратились в суд с иском к ООО «НестерТВ» о признании предварительных договоров купли – продажи договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: РФ, <адрес>, на земельном участке 10 000 кв.м. с кадастровым № из земель населенных пунктов, для размещения многоквартирного дома.

           В обоснование исковых требований указали, что с ООО «НестерТВ» были заключены предварительные договоры купли-продажи, в соответствии с которыми ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, и передать им квартиры, обусловленные проектными площадями, а они оплатить объекты по цене, установленной договором. Стоимость объектов недвижимости ими оплачена, однако свои обязательства ответчик не выполнил. Поскольку между ними сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004г. № 218 – ФЗ, просят признать заключенные с ООО «НестерТВ» договоры купли – продажи, договорами участия в долевом строительстве.

         Истцы и их представитель в судебное заседание не явились, направив в суд ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие и об удовлетворении иска.

          Представитель ответчика ООО «НестерТВ» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о чем свидетельствует отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <адрес>.

           Представители третьих лиц администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в порядке заочного производства.

           Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

            Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 26.10.2021 года ООО «НестерТВ» (ОГРН 1100917001745, ИНН 0917017157) включен в Единый государственный реестр юридических лиц, основным видом деятельности которого является строительство жилых и нежилых зданий.

     На основании договора аренды земельного участка муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ и договора перенайма земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома с залогом права аренды № от 29.03.2015г. ответчику на праве аренды предоставлен земельный участок площадью 10 000 кв.м. из земель населенных пунктов – для размещения многоквартирного дома, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

09.08.2017г. администрацией муниципального образования город – курорт Геленджик ООО «НестерТВ» выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства. Наименование объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией – «Жилой комплекс «Южный берег».

Из представленного разрешения № на строительство, следует, что 28.07.2017г. администрацией муниципального образования город – курорт Геленджик выдан градостроительный план земельного участка №. Регистрационный номер и дата выдачи положительного заключения экспертизы проектной документации - № от 01.08.2017г.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом Поляковой Н.Н. и ООО «Нестер ТВ» заключен предварительный договор купли-продажи №.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом Тороповой А.В. и ООО «НестерТВ заключен предварительный договор купли – продажи №.

В соответствии с заключенными договорами, ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить своими силами и с привлечением подрядных организаций многоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым №, по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать покупателям в собственность обусловленные договорами квартиры, а покупатели – оплатить цену и принять квартиру в собственность.

Истцами, принятые на себя обязательства по оплате стоимости квартир, исполнены, что подтверждается представленными квитанциями и платежными поручениями.

Срок передачи объекта застройщиком определен не позднее 30 дней с момента завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию по акту приема – передачи в четвертом квартале 2018 г. (п. 4.1.1 договоров).

В соответствии с пунктом 1.5 заключенных договоров, после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию право собственности покупателей на квартиру подлежит государственной регистрации.

До настоящего времени квартиры истцам не переданы.

        Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, из вышеприведенной нормы права следует, что предметом предварительного договора может быть только заключение в будущем основного договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все сопутствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном случае предметом заключенных договоров, является строительство многоквартирного жилого дома и передача истцам за обусловленную договором цену в будущем квартиры.

Согласно части 2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве;

жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

          В силу положений части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона ”Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Исходя из указанных положений, разрешая заявленные требования необходимо установить наличие у сторон заключенных договоров намерение вступить в отношения по передаче истцами денежных средств ответчику в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком в многоквартирном доме им в собственность.

          Исходя из буквального толкования условий договоров, следует, что целью заключения сторонами предварительных договоров купли – продажи являлось выполнение ООО «НестерТВ» работ по строительству объекта недвижимости, завершающихся передачей истца созданного результата – квартир в многоквартирном доме, приобретаемых ими для личных нужд.

         Из содержания предварительных договоров купли – продажи следует, что предоставление истцам квартир поставлено в зависимость от наличия акта приемки законченного строительством объекта, что подтверждает использование ответчиком полеченных по договору денежных средств на оплату строительства многоквартирного дома.

         Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что фактически между ООО «НестерТВ» и истцами имели место правоотношения по участию в долевом строительстве.

         Отсутствие у ООО «НестерТВ» на момент заключения спорных договоров проектной декларации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации не свидетельствует о необоснованности заявленных требований.

          В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ обязательным условием приобретения застройщиком права привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им как требований, указанных в части 1 стать 3 настоящего Федерального закона (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), так и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 указанного Федерального закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).

         В судебном заседании установлено, что ответчик привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

        Вместе с тем, нормы настоящего Федерального закона направлены, прежде всего, в защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе и путем лишения результатов оплаченных им строительных работ, противоречит цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

        Учитывая надлежащее исполнение истцами своих обязательств, суд считает требования истцов о признании заключенных ими с ООО «НестерТВ» предварительных договоров купли-продажи договорами участия в долевом строительстве обоснованными и подлежащими удовлетворению.

         Согласно статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214 – ФЗ ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2013 года № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 1 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве его государственная регистрация осуществляется на основании решения суда.

        Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Поляковой Н. Н.евны, Тороповой А. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «НестерТВ» о признании предварительных договоров купли-продажи договорами долевого участия удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи №, заключенный ДД.ММ.ГГГГг между Поляковой Н. Н.евной и ООО «НестерТВ», договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: РФ, <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи №, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между Тороповой А. В. и ООО «НестерТВ», договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: РФ, <адрес>.

Настоящее решение является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: РФ, <адрес>.

Заочное решение может быть пересмотрено по заявлению ответчика в течение 7 дней со дня вручения ему копии данного решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение 1 месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене данного решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение 1 месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления через горсуд.

Судья: