Решение по делу № 2-1782/2023 от 10.07.2023

63RS0№-52

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Самара 8 ноября 2023 года

Куйбышевский районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Космынцевой Г.В.

при секретаре Цыпленкове Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1782/2023 по иску Товарищества собственников недвижимости "УЮТ-19" к Солдатовой ФИО14 ООО "НЕФМАСЕРВИС", ООО "Мелафон", ООО "Гранд ЛТД", ООО "МЖК-Союз", Бараздуновой ФИО15 об истребовании из чужого незаконного владения и прекращения права собственности на места общего пользования,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости "УЮТ-19" обратилось в суд с иском к ФИО1, ООО "НЕФМАСЕРВИС", ООО "Мелафон", ООО "Гранд ЛТД", ООО "МЖК-Союз", ФИО2 об истребовании из чужого незаконного владения и прекращения права собственности на места общего пользования, указав, что ТСН «УЮТ-19» создано для управления МКД по адресу: <адрес>. Также оно за плату оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном <адрес>, предоставляло коммунальные услуги собственникам помещений многоквартирного дома пользующимися помещениями в этом доме лицам, а также осуществляло иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность в период с <дата> по настоящее время. Согласно выписке о правообладателях цокольные помещения по адресу: <адрес> под №, №, № находятся в собственности ФИО1. Данные помещения перешли ей в собственность на основании договоров о переуступке права требования, заключенных с ООО «НефмаСервис». Актом осмотра помещений цокольного этажа МКД по адресу: <адрес> от <дата> установлено, что по спорным помещениям ФИО1 проложены трубопроводы систем топления, ГВС, ХВС канализации, энергоснабжения, установлены насосы теплоснабжения, которые являются общедомовым имуществом. В помещениях №№,№ установлена запорная арматура для обеспечения квартир теплоснабжением и для отключения при аварийных ситуациях. В помещениях №№,№ установлена запорная арматура включения и отключения ГВС и ХВС подъезда. В помещениях №№ проложен силовой кабель электроснабжения МКД. В помещении № установлен насос теплоснабжения. Данные системы требуют ежедневного осмотра, контроля и обслуживания и обслуживания для безаварийного функционирования всего МКД. Помещения №№,№ по адресу: <адрес> предназначены для размещения в них инженерного оборудования, являющегося общим имуществом и не предназначены для самостоятельного использования. С данным актом ответчик согласилась. Таким образом, с учетом выявленных отключающих устройств можно сделать вывод о том, что данные помещения не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более 2-х помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование). Спорные помещения предназначены для обслуживания более двух помещений многоквартирного дома и не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более двух помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование), требующее систематического доступа и обслуживания. Спорные помещения предназначены для размещения в них инженерного оборудования, являющегося общим имуществом и не предназначены для самостоятельного использования. Следовательно, указанные помещения являются общим имуществом жильцов многоквартирного дома.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец с учетом уточнений, просил признать недействительной государственную регистрацию прав собственности ответчика на цокольные помещения по адресу: <адрес> под №, № № в пользу собственников указанного МКД, как общедомовое имущество; признать недействительными договор переуступки доли в строительстве нежилых помещений цокольного этажа в <адрес> в <адрес> между ООО «МЖК-Сервис» и ООО «Гранд-ЛТД» от <дата>; признать недействительным договор купли-продажи помещения между ООО «Гранд-ЛТД» и ФИО2,Ф. от <дата>; признать недействительным договор купли-продажи помещения между ФИО2 и ФИО1 от <дата>; аннулировать в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на спорные помещения; признать спорные нежилые помещения общим имуществом МКД по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО12 требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики в судебное заседание не явились, о причине неявки не сообщили, извещались надлежащим образом. Поскольку ответчики были уведомлены надлежащим образом, с ходатайствами о рассмотрении дела в их отсутствие не обращались, в соответствии со ст. 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ответу отдела ЗАГС <адрес> г.о.Самара, <дата> между ФИО5 и ФИО6 заключен брак, в соответствии с которым последней присвоена фамилия «ФИО13» (л.д.56).

Согласно выписки из ЕГРН от <дата>, собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, цокольный этаж, комнаты №,№ является ФИО1

Актом осмотра помещений цокольного этажа МКД по адресу: <адрес> от <дата> установлено, что по спорным помещениям, принадлежащим ФИО1, проложены трубопроводы систем топления, ГВС, ХВС канализации, энергоснабжения, установлены насосы теплоснабжения, которые являются общедомовым имуществом. В помещениях №№,№ установлена запорная арматура для обеспечения квартир теплоснабжением и для отключения при аварийных ситуациях. В помещениях №№,№ установлена запорная арматура включения и отключения ГВС и ХВС подъезда. В помещениях №№ проложен силовой кабель электроснабжения МКД. В помещении № установлен насос теплоснабжения. Данные системы требуют ежедневного осмотра, контроля и обслуживания и обслуживания для безаварийного функционирования всего МКД. Помещения №№,№ по адресу: <адрес> предназначены для размещения в них инженерного оборудования, являющегося общим имуществом и не предназначены для самостоятельного использования (л.д.14).

Собственником ФИО1 поставлена подпись в указанном акте. Данное обстоятельство ей не оспорено, каких-либо возражений при подписании акта ею не высказано.

Судом установлено, что <дата> между ОАО «Нефма», ООО «Нефма-Сервис» и ООО «МЖК Союз» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, в соответствии с которым заказчик, дольщик, застройщик объединяют вклады с целью осуществления совместного строительства жилого дома по адресу: г,Самара, <адрес>, характеризуемого следующим образом: сроком начала строительства объекта устанавливается второе полугодие 1999 года, срок сдачи объекта в эксплуатацию – первое полугодие 2001.

Впоследствии были заключены дополнительные соглашения к договору. В соответствии с дополнительным соглашением № от <дата>, стороны оценивают свои вклады в совместную деятельность по долевому строительству жилого дома следующим образом: дольщику 8,97 % (172,4 кв.м.) от общей долевой собственности жилого дома; заказчику-застройщику – 7,5 % (142,5 кв.м) от общей долевой собственности жилого дома; инвестору – 100 %(495,5 кв.м) от общей долевой собственности жилого дома.

<дата> между ООО «МЖК Союз» и ООО «Гранд ЛТД» заключен договор № переуступки доли в строительстве нежилых помещений цокольного этажа в <адрес> (строительный 9) по <адрес>, в соответствии с которым дольщик переуступает, а новый дольщик принимает долю в форме имущественного права на нежилые помещения цокольного этажа №,№ общей площадью 194,8 кв.м. Стоимость переуступаемой доли составляет 604 500 руб.

Актом приема-передачи от <дата> ООО «Нефма-Сервис» передало ООО «Гранд-ЛТД» нежилые помещения №,№

Согласно техническому паспорту, выполненному ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» по состоянию на <дата>, нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, имеют общую площадь 194,80 кв. метров, расположенные на цокольном этаже.

ООО «Гранд ЛТД» доверило гражданке ФИО7 нотариальной доверенностью от <дата>, продать нежилые комнаты №,№ по адресу: <адрес>. ФИО2, <дата> г.р., поручила путем выдачи нотариальной доверенности от <дата> купить указанные нежилые комнаты №,№ по адресу: <адрес> ФИО8

Между указанными выше сторонами <дата> заключен договор купли-продажи нежилого помещения, а именно нежилых помещений общей площадью 194,8 кв.м за 620 000 руб.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, ФИО2, выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Впоследствии ФИО2 продала спорные нежилые помещения ФИО13 (ранее Светловой) ФИО3 по договору купли-продажи нежилого помещения от <дата> за 850 000 руб.

Данные договор также зарегистрирован, Светловой (после заключения брака ФИО13) О.А. выдано свидетельство о государственной регистрации от <дата>.

Таким образом на настоящий момент собственником спорных жилых помещений является ФИО1

В соответствии со ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч.1 ст.290 ГК РФ, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В силу п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) (п.3).

В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (Определения от <дата> №, от <дата> №, от <дата> №).

Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений – предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе.

При этом разрешение вопроса о том относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Согласно представленному в материалы дела экспертному исследованию ООО «ЭкспертПроф» №ДЭ-20/2023 от <дата> нежилые помещения цокольного этажа №,№ в спорном доме, являются техническими и входят в состав общедомового имущества МКД, обслуживающие более одного жилого помещения жилого дома. В нежилых помещениях имеется инженерно-технические системы (инженерное оборудование), предназначенное для обслуживания нужд МКД: стояки и лежаки с кранами и задвижками системы отопления; тепловые узлы с оборудованием; стояки и лежаки с кранами и задвижками систем горячего и холодного водоснабжения; водомерные узлы с оборудованием; стояки и лежаки системы бытовой хозяйственной канализации; стояки и лежаки системы внутреннего водостока; транзитные сети электроснабжения; общедомовые электрощитовые. В данном помещении с инженерными коммуникациями должен быть обеспечен постоянный доступ для обслуживания, а также в случае необходимости – аварии или внеочередных (внеплановых) осмотров.

Суд, изучив представленные материалы, полагает, что экспертное исследование ООО «ЭкспертПроф» содержит подробное описание проведенного исследования, является достаточно ясным, полным, содержащим конкретные мотивированные выводы. Сторонами ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

Исследовав представленные в материалы дела документы, а именно: технический паспорт, рабочую документацию, план цокольного этажа в многоквартирном доме, суд приходит к выводу, что в указанных документах имеется указание на то, что спорное помещение относится к техническим.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Таким образом, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано и соответственно зарегистрировано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование); во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование -механическое, электрическое, санитарно­техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В пункте 7 данного постановления, указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Поскольку спорные помещения являются общедомовым имуществом, которое не могло быть передано в собственность иным лицам, требования о признании недействительными договора купли-продажи помещения, заключенного между ФИО1 и ФИО2 от <дата>, договора купли-продажи помещения заключённого между ООО «Гранд-ЛТД» и ФИО2 от <дата>, а также договора переуступки доли от <дата>, заключённого между ООО «МЖК-Союз» и ООО «Гранд-ЛТД» и применении последствий недействительности указанных сделок суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ч.2 ст.167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п.52 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от <дата> №). Как следствие, требование ФИО9 о признании отсутствующим права собственности ФИО10 на спорное нежилое помещение следует удовлетворить.

На помещение, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть признано право их общей долевой собственности.

Удовлетворение указанных требований исключает возможность удовлетворения всех требований ФИО10

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194 –198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости "УЮТ-19" к Солдатовой ФИО16, ООО "НЕФМАСЕРВИС"ООО "Мелафон", ООО "Гранд ЛТД"ООО "МЖК-Союз", Бараздуновой ФИО19 об истребовании из чужого незаконного владения и прекращения права собственности на места общего пользования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи помещения между Бараздуновой ФИО17 и Солдатовой ФИО18, <дата> г.р. (паспорт серия №) от <дата>.

Признать недействительным договор переуступки доли в строительстве нежилых помещений цокольного этажа в <адрес> в <адрес>, заключенного между ООО «МЖК-Сервис» и ООО «Гранд-ЛТД» от <дата>.

Признать недействительным договор купли-продажи помещения между ООО «Гранд-ЛТД» и ФИО2 от <дата>.

Признать нежилые помещения общим имуществом МКД по адресу: <адрес>, расположенные на цокольном этаже по адресу: <адрес> по №, № общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья (подпись) Г.В.Космынцева

Копия верна

Судья

Мотивированное решение изготовлено <дата>.