Решение по делу № 2-1880/2024 от 06.05.2024

дело № 2-1880/2024

УИД 30RS0004-01-2024-002495-25

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2024 г.                                                                                г. Астрахань

Трусовский районный суд г. Астрахани в составе: председательствующего судьи Иноземцевой Н.С., при секретаре Боброве А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области к Королевой Марине Александровне о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

установил:

Истец обратился в суд с иском к Королевой Марине Александровне о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,, мотивируя исковые требования тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №<данные изъяты> от <данные изъяты>. По договору Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». В соответствии с п.3.1-3.3 Договора годовой размер арендной платы составляет 1005945 рублей. Арендная плата исчисляется с <данные изъяты>. Согласно п.3.4 задаток в сумме 95422,50 рублей засчитывается в счет оплаты арендной платы за первый год аренды. В нарушение договора Арендатор не исполняет своих обязательств по договору.

Просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с <данные изъяты>. по <данные изъяты>. в размере 910522,50 рублей, пени за период с <данные изъяты>. по <данные изъяты>. в размере 1942,45 рублей, расторгнуть договор аренды земельного участка от <данные изъяты>. №<данные изъяты>.

В судебном заседании представитель истца, действующая по доверенности Селезнева Е.О. исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика, действующий по доверенности Окунь Г.М. исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на доводы возражения на иск.

В судебном заседании представитель ответчика, действующий по доверенности Музлаев А.С. исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица МУП г.Астрахани «Астрводоканал» Е.Н.Корчагин, оставил решение по делу на усмотрение суда, представил письменный отзыв на иск.

В судебное заседание представитель третьего лица администрации МО «Город Астрахань», Управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лиц Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

С согласия участников процесса, дело рассмотрено при указанной явке, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущество найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

На основании пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, изложена позиция, согласно которой договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Также в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года, изложена позиция о том, что подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №<данные изъяты> от <данные изъяты>.

По договору Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Согласно п.1.2 договор одновременно является актом приема-передачи Участка Арендатору.

П.1.4 Договора предусматривает, что участок имеет ограничения (обременения: частично (5кв.м.) расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - с реестровым номером <данные изъяты> – охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС) на трассе <данные изъяты> на участке <данные изъяты> на территории <данные изъяты>; участок полностью расположен в третьей, четвертой и шестой подзонах аэродрома <данные изъяты> Иных ограничений не указано.

В соответствии с п.3.1-3.3 Договора годовой размер арендной платы составляет 1005945 рублей. Арендная плата исчисляется с <данные изъяты>.

Согласно п.3.4 задаток в сумме 95422,50 рублей засчитывается в счет оплаты арендной платы за первый год аренды. В нарушение договора Арендатор не исполняет своих обязательств по договору.

Уведомлением Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома №<данные изъяты> от <данные изъяты>. Королевой М.А. указано о недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на спорном земельном участке, поскольку строительство жилого дома на земельном участке планируется на расстоянии менее 5м. от водопровода диаметром 100 мм., что противоречит п.12.35 СП 42.13330.2016 «градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Распоряжением Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «город Астрахань» №<данные изъяты> от <данные изъяты>. утвержден градостроительный план земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>.

Как пояснил представитель ответчика, не возможность использования земельного участка обоснована тем, что через земельный участок, переданный истцом по договору аренды, пролегает бесхозный водопровод, что явилось основанием для ограничений по использованию данного земельного участка, и использование по назначению – для индивидуального жилищного строительства не представлялось возможным.

Указанное обстоятельство, то есть наличие на спорном земельном участке линии бесхозного водопровода, представитель истца в судебном заседании не оспаривала.

В соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Из письма заместителя начальника управления по имущественным вопросам Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» следует, что сеть водопровода Ду-300мм, проходящая по <данные изъяты> является собственность МО «Город Астрахань», значится в реестре муниципального имущества и состоит на балансе МУП г.Астрахани «Астрводоканал».

В соответствии с письмом начальника ПТО МУП г.Астрахани «Астрводоканал» от <данные изъяты>. №<данные изъяты> установлено, что сеть водопровода Ду-300мм, проходящая по <данные изъяты> состоит на балансе предприятия. Сеть водопровода Ду-100 мм, проходящая от указанной сети в направлении жилых домов по <данные изъяты> до <данные изъяты>, на балансе предприятия не состоит. Из приложенной схемы сети данный факт подтверждается.

Из письма прокуратуры Трусовского района от <данные изъяты>. следует, что сеть водопровода, идущая в направлении жилых домов по <данные изъяты> до <данные изъяты> в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на балансе МУП г.Астрахани»Астрводоканал» не состоит. Информация о выдаче технических условий на строительство указанной сети отсутствует. Администрацией г.Астрахани работа по постановке указанного объекта в качестве бесхозяйного не проводилась. Подготовлен проект распоряжения администрации МО «Город Астрахань» «О постановке на баланс МУП г.Астрахани «Астрводоканал» ранее не учтенных сетей водоснабжения по <данные изъяты>», который проходит процедуру согласования.

Суд приходит к выводу о том, что с учетом приведенных норм права принятие уполномоченными органами государственной власти, действующими от имени и в интересах субъекта Российской Федерации, в соответствии с переданными им полномочиями, решения по постановке объекта (линии водопровода) на учет в качестве бесхозяйного не проводилось, сети водоснабжения на баланс МУП г.Астрахани «Астрводоканал» не поставлены до заключения договора аренды земельного участка, что исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

Поскольку земельный участок имел существенные недостатки, которые возникли до заключения договора аренды и не были в нем оговорены, участок не соответствовал условиям договора аренды, его целевому назначению и разрешенному использованию и не мог быть использован по целевому назначению.

Таким образом, в нарушение требований ст. 309, ст. 393, ст. 606, ст. 611 ч. 2 ГК РФ арендатор не мог фактически воспользоваться своим правом пользования земельным участком в тех границах и той площади, которая указана в документах аукциона, ввиду расположения на нем сети водопровода.

Не оспаривая факт передачи ответчику в аренду земельного участка, не соответствующего условиям договора, представитель истца полагает возможным требовать внесения арендной платы с <данные изъяты>. по <данные изъяты>.

Ссылку представителя истца на уведомление, извещение о проведении аукциона от <данные изъяты>., что истец заключил договор аренды земельного участка и обязался внести арендную плату, не основаны на нормах материального права регулирующих спорные правоотношения с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого спора, поскольку договор аренды заключался в отношении земельного участка с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства. Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, в связи с чем, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Кроме того, доказательств фактического использования ответчиком земельного участка в спорный период, представителем истца, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского Кодекса Российской Федерации, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Из анализа ст. 611, ст. 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Аналогичные разъяснения даны в пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены, в соответствии с назначением имущества. Следовательно, арендная плата не подлежит оплате арендатором в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах суд находит требования Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 этого же Кодекса, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку суд установил, что истец при заключении с Королевой М.А. договора аренды N <данные изъяты> от <данные изъяты>. не исполнил надлежащим образом обязательства арендодателя в виде передачи земельного участка в целях, указанных в договоре, и арендатор в спорный период с <данные изъяты>. по <данные изъяты>. не могла использовать земельный участок по назначению, при этом арендатором принимались меры к урегулированию вопроса путем подачи соответствующих заявлений, суд приходит к выводу, что требование о расторжении договора аренды не подлежащими удовлетворению, поскольку данное право предусмотрено законом (ст. ст. 450 - 451, 619 ГК РФ), а, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства, гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость произвольного ограничения пределов осуществления гражданских прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области к Королевой Марине Александровне о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Астраханский областной суд в течение месяца, со дня изготовления мотивированного текста решения суда, через Трусовский районный суд г. Астрахани.

Мотивированное решение изготовлено 22.07.2024г.

    Судья                                                                                               Н.С. Иноземцева