Решение по делу № 3а-21/2020 от 06.11.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2020 года                                                                                   город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Щербаковой Н.В.,

при секретаре Звонове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-21-2020 (3а-724/2019) по административному исковому заявлению Рубцова С.В. к правительству Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

Рубцов С.В. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что он является арендатором объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1010 +/- 11.12 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и размещения торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <...>.

Полагает, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 3 700 852,10 руб., является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности как плательщика арендной платы.

С целью определения рыночной стоимости земельных участков административный истец обратился к оценщику <...> В соответствии с отчетом об оценке от <...> № <...>, выполненным указанным оценщиком, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 03.03.2016 года составляет 2 142 210 рублей.

На основании изложенного, просил установить кадастровую стоимость названного выше объекта недвижимости, равную рыночной стоимости в соответствии с отчетом <...> от <...> № <...>.

В судебное заседание административный истец Рубцов С.В. не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее суду письменном ходатайстве ссылался на то, что Управление Росреестра по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее суду письменном ходатайстве ссылался на то, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования и просит вынести решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования г. Ефремов Ефремовского района в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

    На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. до 01.01.2017 года) кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.

    Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков с 01.01.2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно статье 7 указанного Закона сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносятся органом регистрации прав на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пунктом 1 части 5 статьи 8 данного Закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости в числе дополнительных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности.

    С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

    Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов дела и установлено судом, Рубцов С.В. в соответствии с договором аренды земельного участка от <...> №<...> является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1010 +/- 11.12 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и размещения торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <...>.

Указанные обстоятельства подтверждаются в том числе выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...> №<...>.

    Согласно договору аренды земельного участка от <...> №<...>, расчётом арендной платы (являющейся приложением к указанному договору), размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.

    Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> затрагивает права и обязанности административного истца.

    Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

30.11.2016 постановлением правительства Тульской области № 546 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области.

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> определена по состоянию на 03.03.2016 в соответствии с актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от <...>, путём умножения площади объекта на удельный показатель кадастровой стоимости – 3664,21 руб. за кв.м, утвержденный постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 №546, и установлена в размере 3 700 852,10 руб.

Указанная кадастровая стоимость внесена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 13.03.2018, что следует из имеющихся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от <...> № <...>.

    Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к оценщику <...>

В соответствии с отчетом об оценке <...> от <...> № <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 03.03.2016 года составляет 2 142 210 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу положений статей 17.1, 24.16, 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) отчет об определении кадастровой (рыночной) стоимости подлежит обязательной экспертной оценке экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик (оценщики), составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

    По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения рыночной стоимости находящихся в пользовании административного истца объектов недвижимости судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <...>

    Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении <...> от <...> № <...>, отчет <...> от <...> № <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость указанного земельного участка подтверждается результатами проверки.

    Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В соответствии с актом определения кадастровой стоимости от 13.03.2018 кадастровая стоимость находящегося в пользовании административного истца земельного участков с кадастровым номером <...> определена по состоянию на 03.03.2016.

На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в отчете <...> от <...> № <...>, подтвержденном экспертным заключением.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость находящихся в пользовании у административного истца объектов являлась иной, чем отражено в исследованном судом отчете, заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 59 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

    Таким образом, анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в отчете <...> от <...> № <...>, подтвержденном экспертным заключением, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.

То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете <...> от <...> № <...>, подтвержденном экспертным заключением.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Рубцова С.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1010 +/- 11.12 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и размещения торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 03.03.2016 года равной его рыночной стоимости в размере 2 142 210 рублей.

Датой подачи Рубцовым С.В. административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного физического лица в суд – 06 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 20.01.2020.

Председательствующий