Решение по делу № 2-135/2018 от 05.12.2017

дело № 2-135/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Камышин 12 февраля 2018 г.

Камышинский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи        Козионова В.С.

при секретаре        Плешаковой Н.Н.,

с участием представителя истца Комитета по управлению имуществом администрации городского округа – город Камышин Волгоградской области и третьего лица администрации городского округа – город Камышин Волгоградской области Котовой И.В., представителя ответчика Орлянской О.И. Орлянского Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин Волгоградской области к Орлянской Ольге Ивановне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа – город Камышин Волгоградской области обратился в суд иском к Орлянской О.И. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка

В обоснование своих требований истец указал, что между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин (далее по тексту Комитет) и ОАО «Восток-Камышинский кузнечно-литейный завод» был заключен договор аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ Предметом договора являлся земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № .... в границах согласно кадастровому паспорту земельного участка под эстакадой склада шихты инвентарный № ...., расположенный по адресу: ...., для производственных целей.

На данном земельном участке расположен объект: эстакада склада шихты, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № ...., по адресу: ...., инвентарный № ..... Литер(а) Ч8, право собственности на который с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за Горбатовой О.И. (после заключения брака ДД.ММ.ГГГГ – Орлянская О.И.).

Полагают, что на основании ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ с ДД.ММ.ГГГГ к Орлянской О.И. (Горбатовой) перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ в силу закона.

Отсутствие регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на переход права по договору аренды земельного участка к Орлянской О.И. не влияет в данном случае на выполнение арендатором предусмотренных договором обязательств по перечислению арендной платы и выплате неустойки.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № .... эстакада склада шихты ДД.ММ.ГГГГ была ликвидирована, однако земельный участок представителю Комитета по управлению имуществом не был сдан и передан по акту.

Кроме того, данный земельный участок используется, поскольку на участке находится принадлежащий ответчику каркас сооружения из бетонных стройматериалов, что подтверждается актами осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям заключенного договора согласно п. 2.2, перечисление арендной платы за землю должно производиться арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца. Также согласно п. 5.2 договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня по 0,1 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за установленным сроком платежа.

Ответчик условия договора аренды земельного участка нарушает, арендную плату не вносит, в результате чего образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 178 599,24 руб. За просрочку платежа начислена пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 107 443,62 руб.

В адрес ответчика направлялось требование № .... от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости погасить задолженность по договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ, которое осталось без исполнения.

Просит взыскать с Орлянской О.И. задолженность по договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 286 042,86 руб., из которых: арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 178 599,24 руб.; пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по 09.10. 2017 г. в сумме 107 443, 62 руб.

В судебном заседании представитель истца, а также третьего лица администрации городского округа – город Камышин Котова И.В. исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив, что само по себе отсутствие регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на переход права по договору аренды земельного участка к Орлянской О.И. не влияет на выполнение последней предусмотренных договором обязательств по уплате арендной платы, поскольку арендованный земельный участок арендодателю не возвращен. Также на спорные правоотношения не влияет и тот факт, что эстакада склада шихты ДД.ММ.ГГГГ была ликвидирована. Сорный земельный участок используется ответчиком, поскольку на участке находится принадлежащий Орлянской О.И. каркас сооружения из бетонных стройматериалов, что подтверждается актами осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, земельный участок представителю Комитета по управлению имуществом не был сдан и не был передан по акту. Договор аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ заключен сроком на пять лет. В дальнейшем пролонгация этого договора не осуществлялась. Однако в соответствии со ст. 621 ГК РФ вышеуказанный договор аренды земельного участка считается заключенным на неопределенный срок.

Ответчик Орлянская О.И., будучи надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя Орлянского Н.М., который исковые требования не признал. Орлянский Н.М. пояснил, что договор аренды земельного участка Орлянская О.И. с Комитетом, также как и с продавцом объекта недвижимости – эстакады склада шихты, не заключала. Договор аренды земельного участка заключен между Комитетом и ОАО «Восток-Камышинский кузнечно-литейный завод» сроком на 5 лет, при этом в самом договоре его пролонгация не предусмотрена. Соответственно, отношений по аренде земельного участка не существовало. Истец ранее к Орлянской О.И. с требованием о заключении договора аренды земельного участка не обращался, в связи с чем считает требования необоснованными. Кроме того, эстакада склада шихты снята с кадастрового учета как объект недвижимости и в настоящее время земельный участок Орлянской О.И. не используется. Передать земельный участок по акту истцу его доверитель не может, поскольку и не принимала этот участок от истца.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами, указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, в частности по договору аренды, чего не исключают положения ст. 606 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа – город Камышин Волгоградской области и ОАО «Восток-Камышинский кузнечно-литейный завод» заключен договор аренды земельного участка № ...., предметом которого является земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № .... в границах согласно кадастровому паспорту земельного участка под эстакадой склада шихты инвентарный № ...., расположенный по адресу: ...., .... для производственных целей (далее по тексту – договор).

На данном земельном участке ранее располагался объект недвижимости: эстакада склада шихты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № ...., по адресу: ...., инвентарный № ..... Литер(а) Ч8.

Как следует из представленной истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на указанный объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости: эстакада склада шихты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером 34:36:000003:688, по адресу: ...., Промзона, инвентарный № ..... Литер(а) Ч8, на праве собственности принадлежал ОАО «Восток-Камышинский кузнечно-литейный завод».

На основании договоров купли-продажи право собственности на указанный объект недвижимости перешло с ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бизнесмашпром»; с ДД.ММ.ГГГГ – ООО «Бизнеспроммаш»; с ДД.ММ.ГГГГ – ООО «Волжская кузница»; с ДД.ММ.ГГГГ – ООО «Кармен»; с ДД.ММ.ГГГГ – ФИО7 и ООО «Кармен» (по 1/2 доли); с ДД.ММ.ГГГГ – ФИО7 и ФИО8 (по 1/2 доли).

С ДД.ММ.ГГГГ эстакада склада шихты на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала ответчику Орлянской (до заключения брака Горбатовой) О.И., а согласно выписки из ЕГРН спорный объект недвижимости снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с договорами купли-продажи, между ОАО «Восток-Камышинский кузнечно-литейный завод» и ООО «Бизнесмашпром» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № .... о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого, в связи с продажей арендатором (ОАО «Восток-Камышинский кузнечно-литейный завод») новый арендатор (ООО «Бизнесмашпром») принимает все права и обязанности по договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № ...., расположенного по адресу: ...., ...., предоставленного для производственных целей.

Договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ аналогичного содержания были заключены между ООО «Бизмашпром» и ООО «Бизнеспроммаш» ДД.ММ.ГГГГ; ООО «Бизнеспроммаш» и ООО «Волжская кузница» ДД.ММ.ГГГГ; ООО «Волжская кузница» и ООО «Кармен» ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своего несогласия с заявленными требованиями, сторона ответчика указала на то, что при переходе права собственности на эстакаду склада шихты договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ сторонами договоров купли-продажи не заключались, пролонгация договора аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ не осуществлялась, ответчик от истца земельный участок в пользование не принимал, в связи с чем правовых оснований для взыскания арендной платы за пользование земельным участком не имеется. Также представитель ответчика указал, что с ДД.ММ.ГГГГ эстакада склада шихты снята с кадастрового учета и земельный участок ответчиком не используется.

Суд не может согласиться с приведенными доводами.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1).

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

Аналогичные нормы предусмотрены в ст. 552 ГК РФ, из п. 3 которой следует, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу статей 271, 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на день регистрации перехода права собственности на эстакаду склада шихты Орлянской О.И.) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Указанная позиция Верховного Суда Российской Федерации отражена в Обзоре судебной практики № 2 (2016).

Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Не влияют на законность требований истца и доводы ответчика об истечении пятилетнего срока действия договора аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ.

Действительно, в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Однако, как было указано выше, статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В данном случае, поскольку стороны договора аренды земельного участка не заявляли об изменении условий договора, о его расторжении, арендатор продолжал пользоваться земельным участков, соответственно договор аренды земельного участка считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ вместе с переходом права собственности на объект недвижимости эстакаду склада шихты к Орлянской О.И. перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ

Суд не может принять во внимание довод представителя ответчика о том, что спорного объекта недвижимости уже нет, поскольку из актов осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ и фотографий к ним видно, что земельный участок используется ответчиком, поскольку на участке находится принадлежащий ответчику каркас сооружения из бетонных стройматериалов.

При проверке правильности представленного истцом расчета арендных платежей суд учитывает, что на ответчика распространяются все условия договора аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и условие о размере пени.

Пунктом 2.2 данного договора предусмотрено ежемесячное перечисление арендатором арендной платы за землю, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с условиями пункта 2.3. договора арендная плата может изменяться в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Индексация измененной арендной платы осуществляется в порядке, установленном пунктом 2.1 договора, согласно которому арендная плата за землю по состоянию на 2008 г. составила 111 223,02 руб. и индексируется в соответствии со средним значением уровня инфляции, устанавливаемым федеральным законом о федеральном бюджете на предстоящий год.

В случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, предусмотрено начисление пени по 0,1 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за установленным сроком платежа (п. 5.2. договора).

Проверяя правильность исчисленной истцом арендной платы за пользование ответчиком спорным земельным участком, суд соглашается с методикой её расчета и основывается на Порядке расчета арендной платы, утвержденном постановлением администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ № ....-п, по следующей формуле: А=КСЗУ * Кви * Кдп * Ккан, где КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ – 3 544 478,79 руб); Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка под производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (Кви – 0,015); Кдп - коэффициент дифференциации для размещения промышленных предприятий, определяется в соответствии с решением Камышинской городской Думы № 44 от 25.09.2014 г. (КПД – 6,46); Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов (Ккан – 1,00).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона РФ № 145-ФЗ от 19.12.2016 г. «О Федеральном бюджете на 2017 г. и на плановый период 2018 и 2019 годов» уровень инфляции на 2017 г. не превышает 4,0 процентов.

Учитывая изложенное, годовой размер арендной платы на 2017 г. с учетом уровня инфляции составил 357 198,43 руб. (29 766,54 руб. в месяц), из расчета 3 544 478,79х0,015х6,46х1,00+4%.

Принимая во внимание возникновение у ответчика обязанности по внесению арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика составила 286 042,86 руб., из которых: арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 178 599,24 руб.; пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по 09.10. 2017 г. в сумме 107 443,62 руб.

Истцом в адрес ответчика направлялось требование № .... от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости погасить задолженность по договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ в течение 10-ти дней с даты получения требования, которое Орлянская О.И. не исполнила.

Доказательств отсутствия задолженности либо её наличия в меньшем размере, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Анализ вышеприведенных положений закона, фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, позволяют суду прийти к выводу о том, что исковые требования заявлены Комитетом по управлению имуществом обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу п. 2 ст.61.2 БК РФ в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от следующих федеральных налогов и сборов, в том числе налогов, предусмотренных специальными налоговыми режимами: государственной пошлины в соответствии с п. 2 ст.61.1 настоящего Кодекса.

    Как следует из ст. 333.19 п.1 подп. 19 НК РФ, истец освобожден от государственной пошлины с требования имущественного характера, подлежащего оценке, в размере 6 060,43 руб. (с суммы иска 286 042,86 руб.), которую суд взыскивает с ответчика в бюджет городского округа – город Камышин.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Орлянской Ольги Ивановны в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа – город Камышин Волгоградской области задолженность по договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 286 042,86 руб., из которых: арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 178 599,24 руб.; пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по 09.10. 2017 г. в сумме 107 443, 62 руб.

Взыскать с Орлянской Ольги Ивановны в доход бюджета городского округа – город Камышин Волгоградской области государственную пошлину в размере 6 060,43 руб.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Камышинский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий          Козионов В.С.