Решение по делу № 2-556/2024 (2-9640/2023;) от 28.09.2023

УИД № 72RS0014-01-2023-006939-35

Дело № 2-556/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень                                                                                22 апреля 2024 года

Ленинский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Терентьева А.В.,

при секретаре Шуваевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-556/2024 по исковому заявлению ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» к Заваруеву Олегу Юрьевичу, Заваруевой Марии Олеговне о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» обратилось в суд с иском к ответчикам Заваруеву О.Ю., Заваруевой М.О. о взыскании с Заваруева О.Ю. задолженности по кредитному договору № 1784 от 19.12.2013 в размере 1 879 652,03 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 598,26 руб., процентов, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 12,35 % годовых, начиная с 18.03.2023 по дату вступления решения суда в законную силу; обращении взыскания на принадлежащий праве общей долевой собственности Заваруеву О.Ю. и Заваруевой М.О. предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 4 610 400 руб., определив способ реализации путём продажи с публичных торгов.

Требования мотивированы тем, что 19.12.2013 между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» и Заваруевым О.Ю. (заемщик) заключен договор займа №, по условиям которого займодавец предоставил заемщикам для приобретения в собственность квартиры денежные средства в размере 2 000 000 руб. сроком по 30.11.2033 под 12,35 % годовых, перечислив сумму кредита на лицевой счет, открытый на имя заемщика. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается выпиской по счету ДЕПО о наличии закладной на счете ДЕПО, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «ДОМ.РФ». Заемщиком в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщик допускал ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором, в связи с чем образовалась задолженность, по состоянию на 17.03.2023 задолженность составляет 1 879 652,03 руб., в том числе: 1 644 044,81 руб. – основной долг, 194 852,17 руб. – проценты, 40 755,05 руб. – пени. Ответчики 19.12.2013 на основании договора купли-продажи жилого помещения приобрели в общую долевую собственность квартиру по адресу: <адрес>. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ответчики передали истцу в залог вышеуказанную квартиру. Согласно отчету об оценки, рыночная стоимость квартиры составляет 5 763 000 руб.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены.

Ко дню судебного заседания от ответчика Заваруевой М.О. поступило заявление о признании исковых требований в полном объеме (т. 2, л.д. 184).

Информация о времени и месте рассмотрения дела также заблаговременно размещена на официальном сайте Ленинского районного суда г. Тюмени leninsky.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно полностью или частично.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Как установлено судом, 19.12.2013 между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» (займодавец) и Заваруевым О.Ю. (заемщик) заключен договор займа №, по условиям которого займодавец предоставил заемщику для приобретения в собственность квартиры денежные средства в размере 2 000 000 руб. на срок по ДД.ММ.ГГГГ, под 12,35 % годовых, перечислив сумму кредита на лицевой счет, открытый на имя заемщика № (т. 1, л.д. 53-64).

Из пункта 5.2 договора займа при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных процентов заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый день просрочки

Согласно п. 4.4.1 договора займа займодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммой пеней в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней или при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Истец свои обязательства по договору займа исполнил, ответчику был выдан кредит на сумму 2 000 000 руб., что подтверждается справкой по договору (т. 1, 50-52).

Согласно п. 1.2 Договора займа заем предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 6 100 000 руб.

19.12.2013 ответчики Заваруев О.Ю. и Заваруева М.О. на основании Договора купли-продажи жилого помещения приобрели в общую долевую собственность квартиру по адресу: <адрес>, стоимостью 6 100 000 рублей (т. 1, л.д. 65-68).

Переход права собственности в отношении спорной квартиры зарегистрирован за ответчиками 23.12.2013 в установленном законом порядке.

Между тем, ответчиками ненадлежащим образом исполнялись обязательства по погашению долга и уплате процентов, в материалах дела доказательств погашения образовавшейся задолженности не имеется.

Также установлено и следует из представленных в дело доказательств, что законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ» (ИНН №), что подтверждается выпиской по счету ДЕПО о наличии Закладной на счете ДЕПО (т. 1, л.д. 69-79).

14.02.2023 истцом направлено требование от 13.02.2023 о полном досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки, о расторжении кредитного договора (т. 1, л.д. 85-89).

При определении размера задолженности судом принимается во внимание расчет, предоставленный истцом, в связи с тем, что он произведен в соответствии с условиями договора займа, заключенного между сторонами, ответчиком данный расчет не оспорен, возражений не представлено.

Таким образом, в судебном заседании установлен и подтвержден материалами дела факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору займа, в связи с чем, с ответчика Заваруева О.Ю. в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности по договору займа по состоянию на 17.03.2023 задолженность составляет 1 879 652,03 руб., в том числе: 1 644 044,81 руб. – основной долг, 194 852,17 руб. – проценты, 40 755,05 руб. – пени.

Судом установлено, что ответчик Заваруев О.Ю. не исполняет надлежащим образом взятые на себя обязательства по кредитному договору № 1784 от 19.12.2013. Сведений о том, что на момент рассмотрения спора просроченная задолженность погашена суду не представлено (статья 56 ГПК РФ). Напротив, из представленного истцом расчета следует наличие задолженности.

Истец, как залоговый кредитор вправе требовать исполнения обязательств за счет стоимости предметов залога, которыми в данном случае является квартира, в соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений ст. ст. 50, 51 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" надлежащее исполнение обязательства может быть обеспечено залогом, в том числе ипотекой. Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга и процентов.

Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Статьей 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика Заваруевой М.О. заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества (т. 2, л.д. 83, 104-106).

Так, согласно заключению эксперта ООО «Арбитр» Центр независимых экспертиз» № А-006/2024 от 16.02.2024 рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №, на дату производства судебной экспертизы составляет 9 817 000 руб. (т. 2, л.д. 112-174).

Суд полагает, что заключение эксперта ООО «Арбитр» Центр независимых экспертиз» № А-006/2024 от 16.02.2024 в полном объеме отвечает требованиям закона, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных.

Данное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Основания для сомнения в правильности выводов эксперта и в его беспристрастности и объективности отсутствуют, а потому суд принимает заключение эксперта ООО «Арбитр» Центр независимых экспертиз» № А-006/2024 от 16.02.2024 в качестве допустимого доказательства. Ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлено.

Поскольку сумма неисполненного обязательства по кредитному договору от № 1784 от 19.12.2013 составляет 1 644 044,81 руб., т.е. более 5% от стоимости предмета ипотеки, период просрочки составляет более 3-х месяцев, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество.

При отсутствии обстоятельств, предусмотренных ст. 348 ГК РФ, препятствующих обращению взыскания на залоговое имущество, суд полагает возможным обратить взыскание на спорную квартиру. При этом то обстоятельство, что квартира является единственным местом жительства ответчика, не является препятствием для обращения на него взыскания применительно к положениям статей 50, 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанные законоположения, предоставляющие залогодержателю право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное, направлены на обеспечение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и в качестве таковых служат реализации предписаний статей 17 (часть 3), 35, 46 и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16.12.2010 N 1589-О-О и от 20.10.2011 N 1445-О-О). Вместе с тем, стремясь сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, условия, необходимые для их нормального существования и жизнедеятельности, федеральный законодатель в пункте 3 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрел, что в случаях, когда залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности, суд по заявлению залогодателя при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2778-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ц. на нарушение ее конституционных прав абзацем вторым части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации".

Ходатайства об отсрочке реализации имущества с публичных торгов в порядке п. 3 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ответчик не заявил.

В соответствии с п.1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 350 Гражданского кодекса РФ, суд при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества, с которой будут начинаться торги, исходит из цены установленной заключением эксперта и определяет его стоимость в 7 853 600 (9 817 000 * 80%). Иной стоимости квартиры суду не представлено.

Суд полагает необходимым определить способ реализации квартиры – на публичных торгах в силу требований, установленных в ст.ст. 54, 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по кредитному договору задолженность по кредитному договору № 1784 от 19.12.2013 в размере 1 879 652,03 руб., проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 12,35% годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу, обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №, определении способа реализации квартиры путем продажи с публичных торгов и установлении начальной продажной стоимости в размере 7 853 600 руб.

В соответствии со статьями 88, 94, 98, 101 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая частичное удовлетворение ответчиком требований истца после обращения в суд, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 23 598,26,70 руб.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

    исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» – удовлетворить.

    Взыскать с Заваруева Олега Юрьевича (№ года рождения, №) в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» (ИНН №, ОГРН №) задолженность по кредитному договору № 1784 от 19.12.2013 в размере 1 879 652,03 руб., проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 12,35% годовых, начиная с 18.03.2023 по дату вступления решения суда в законную силу, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 598,26 руб.

    Обратить взыскание на принадлежащий праве общей долевой собственности Заваруеву Олегу Юрьевичу (№ года рождения, паспорт №) и Заваруевой Марии Олеговне (№ года рождения, паспорт №) предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: №, установив начальную продажную цену в размере 7 853 600 руб., определив способ реализации путём продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение составлено 27 апреля 2024 года.

Председательствующий судья                    А.В. Терентьев