Решение по делу № 3а-5/2020 от 28.06.2019

Дело № 3а-5/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 февраля 2020 года                                                             город Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

судьи Артамоновой Т.А.,

при секретаре Дубровой А.В., помощнике Лактионовой Ю.О.,

с участием представителя административного истца – А.С.,

представителей административных ответчиков – А.П., А.С., Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» к Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» (далее – ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс», Общество) владеет на праве субаренды на основании договора от 26.09.2016 с Потребительским кооперативом «Жилищно-строительное товарищество индивидуальных застройщиков «Дар» (далее – ПК «ЖСТИЗ «Дар») земельным участком общей площадью 47314 кв.м., с кадастровым номером №, расположенным по адресу: г. <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства квартала смешанной жилой застройки. На земельном участке отсутствуют капитальные строения, временные сооружения, зеленые насаждения. Договор заключен сроком до 10.06.2025, зарегистрирован в Севреестре 11.11.2016 (т. 1 л.д. 9-17).

В свою очередь, названный земельный участок передан Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в аренду ПК «ЖСТИЗ «Дар» на основании распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 20.05.2016 № № и договора от 10.06.2016 сроком на 9 лет, зарегистрированного в Севреестре 04.08.2016 (т. 1 л.д. 242-260, т. 2 л.д. 37-40, т. 3 л.д. 31-47).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость выше названного земельного участка составляет 278 354 885, 96 рублей и внесена в указанном размере в государственный кадастр 09.01.2019 (т. 1 л.д. 18).

Постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП вступило в силу с 01.01.2019.

ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 74 905 024, 00 рублей по состоянию на 01.01.2018; внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером № в размере 74 905 024, 00 рублей.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» проведена работа по определению рыночной стоимости указанного земельного участка, результаты которой свидетельствует о том, что установленная административным ответчиком кадастровая стоимость в отношении спорного земельного участка в размере 278 354 885, 96 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную ИП Д.Э. в отчёте об оценке № от 06.03.2019, что нарушает права и законные интересы Общества как плательщика арендной платы. 13.03.2019 ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» обратилось с письменным заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории города Севастополя, однако решением Комиссии от 05.04.2019 № 2/2 заявление Общества было отклонено при причине составления отчёта с нарушением требований законодательства и методологии оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» А.С. иск поддержал по изложенным в нём основаниям, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы по основаниям, изложенным в письменном заявлении от 10.12.2019, проведение которой просил поручить другому экспертному учреждению.

Представитель Правительства Севастополя по доверенности А.П. против удовлетворения иска и назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы возражал ввиду отсутствия оснований для этого.

Представители Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – Центр) Н.В., А.С. против удовлетворения иска и назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы возражали ввиду отсутствия оснований для этого.

Представители заинтересованных лиц Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр), ПК «ЖСТИЗ «Дар», Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, оценщик Д.Э. в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом.

Выслушав пояснения явившихся лиц, эксперта Н.В., исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» на основании заключённого 26.09.2016 с ПК «ЖСТИЗ «Дар» договора субаренды является правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 47314 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства квартала смешанной жилой застройки.

Согласно пункту 2.2 договора субаренды нормативная цена земельного участка составляет 101 973 971, 64 рублей. Величина годовой субарендной платы за пользование данным земельным участком согласно расчёту составляет:

101 973 971, 64 х 0,1 = 1 019 739,72 рублей (пункт 4.2 договора субаренды).

Размер годовой субарендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендатором в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты РФ, города Севастополя, но не чаще одного раза в год. Размер субарендной платы пересматривается также в случае повышения размера арендной платы, установленной пунктом 2.3 договора аренды земельного участка, заключенного между арендатором и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя. В случае изменения размера субарендной платы арендатор уведомляет об этом субарендатора и направляет в его адрес проект соглашения о внесении изменений в договор субаренды (пункты 4.5, 4.6 договора субаренды).

Аналогичные положения о нормативной цене земельного участка и величине годовой арендной платы за пользование данным земельным участком содержатся в договоре аренды, заключенном 10.06.2016 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с ПК «ЖСТИЗ «Дар» (пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 договора аренды) (т. 1 л.д. 242-247).

17.05.2019 в адрес директора ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» поступило уведомление из Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об изменении арендной платы по спорному земельному участку с 19.04.2019, в котором содержится указание на кадастровую стоимость участка в размере 278 354 885, 96 рублей, утверждённую постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП, ставку арендной платы 1%, размер арендной платы за период с 19.04.2019 по 31.12.2019 – 1 948 484,2 рублей (т. 2 л.д. 41).

В подтверждение исполнения обязанности по внесению субарендной платы ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» представлены платёжные поручения за период с 17.01.2018 по 25.07.2019, отчёт по проводкам за указанный период, акт сверки взаимных расчётов за период с 01.01.2019 по 28.08.2019 между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ПК «ЖСТИЗ «Дар», согласно которому задолженность по договору субаренды отсутствует (т. 2 л.д. 42-69, 126).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории города Севастополя, от 05.04.2019 № 2/2 заявление ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено при причине составления отчёта оценщика ИП Д.Э. с нарушением требований законодательства и методологии оценочной деятельности (т. 1 л.д. 55-60).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Следовательно, вопреки доводам ответчиков, утверждённые постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП результаты определения кадастровой стоимости земельных участков Севастополя затрагивают права и обязанности административного истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование заявленных исковых требований ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» представлен отчёт об оценке № от 06.03.2019, изготовленный ИП Д.Э., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 определена в размере 74 905 024, 00 рублей (т. 1 л.д. 19-54).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума ВС РФ № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При этом, суд полагает необходимым установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018.

Тот факт, что при рассмотрении дела Севреестром дополнительно представлена выписка из ЕГРН от 09.08.2019 № 91/ИСХ/19-176767 (т. 2 л.д. 36), согласно которой кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 278 354 885, 96 рублей определена по состоянию на 06.06.2019, проверен судом и в данном случае на дату определения рыночной стоимости не влияет в силу следующего.

Как следует из статей 24.11, 24.12 Закона об оценочной деятельности, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления и завершается утверждением результатов определения кадастровой стоимости и внесение данных результатов в ЕГРН.

Также кадастровая стоимость может определяться органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в частности при внесении в ЕГРН сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 12 Постановления Пленума ВС РФ № 28 при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Если изменение качественных и (или) количественных характеристик не повлекло изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, то дата определения кадастровой стоимости этого объекта не изменяется.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, в отношении спорного земельного участка никаких изменений качественных и (или) количественных характеристик по состоянию на июнь 2019 года не произошло, размер кадастровой стоимости после принятия Центром акта об утверждении кадастровой стоимости № 102 от 13.06.019 не изменился. Данные обстоятельства подтвердили в судебном заседании представители Центра, а также Севреестр, представившие об этом соответствующую документацию (т. 2 л.д. 112-116).

Учитывая вышеназванные правовые нормы и установленные судом фактические обстоятельства дела, рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2018.

В связи с существенными противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и отличием рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой в отчёте об оценке, от его кадастровой стоимости, определением суда от 28.08.2019 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчёта об оценке № от 06.03.2019, изготовленного ИП Д.Э., на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Н.В.

Вопреки доводам представителя административного истца, суд признает составленное экспертом ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Н.В. заключение № от 20.11.2019, поддержавшим его в полном объёме в ходе опроса в судебном заседании, надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нём рыночную стоимость земельного участка, в силу следующего.

Статьёй 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 3.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Полагаю, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом Н.В. соблюдены.

Не доверять выводам данного эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Так, согласно заключению № от 20.11.2019 отчёт об оценке № от 06.03.2019, изготовленный ИП Д.Э., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. В частности, нарушены требования ФСО №3 (пункт 5), ФСО №7 (пункт 11), а также стандарты саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, поскольку они не могут противоречить ФСО. Методологические ошибки, игнорирование публичных ограничений по использованию земельного участка и необоснованность исходной информации повлекли неправильное определение рыночной стоимости земельного участка (т. 3 л.д. 68-128).

В судебном заседании эксперт Н.В. дополнительно пояснил, что некоторые положения отчёта об оценке № от 06.03.2019 признаны им достоверными и отвечающими требованиями законодательства. В частности, объект оценки Д.Э. идентифицирован верно, количественные и качественные характеристики объекта оценки в отчёте представлены, ссылки на исходные документы имеются (стр. 53 заключения), в связи с чем данные сведения экспертом использовались при подготовке заключения.

Следует учесть, что содержащиеся в заключении выводы относительно отчёта оценщика Д.Э. стороны по делу не оспаривали и с ними согласились.

При таких обстоятельствах, доводы представителя административного истца о неправомерном использовании судебным экспертом ряда сведений из отчёта оценщика Д.Э., признанного несоответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, подлежат отклонению.

Применительно к установлению экспертом рыночной стоимости суд исходит из следующего.

Согласно заключению № от 20.11.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 составляет 212 665 000, 00 рублей.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пункте 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Из экспертного заключения следует, что при расчете рыночной стоимости здания эксперт использовал сравнительный подход, отказ от использования затратного и доходного подхода экспертом обоснован в ходе судебного заседания, в письменных пояснениях и сомнений не вызывает.

Вопреки доводам административного истца, экспертом в рамках исследования рынка определены основные ценообразующие факторы, проанализирован рынок сопоставимых объектов.

В заключении содержится подробный анализ рыночной информации непосредственно на соответствующем локальном рынке земельных участков с учётом местоположения вблизи Рыбацкого причала в 6 микрорайоне Стрелецкой бухты г. Севастополь и разрешенного вида. Экспертом использованы исключительно объекты-аналоги, вовлечённые в гражданский оборот согласно требованиям ГК РФ, актуальные по состоянию на дату оценки, и которые возможно точно идентифицировать. Сбор рыночной информации осуществлён с использованием сайта поиска архивных объявлений, что подтверждено скриншотами интернет-страниц и позволяет проверить указанные сведения посредством доступа по соответствующей ссылке.

Следовательно, экспертом полностью выполнены требования относительно полноты и достоверности рыночной исходной информации.

Экспертом применены два основных критерия отбора объектов-аналогов из всей найденной статистической однородной выборки:

1) на основании сформированной рыночной выборки рассчитан доверительный интервал значений, в которых может находиться рыночная стоимость 1 кв.м. предложения о продаже, на основе статистически-однородной выборки рыночной информации, идентифицированной на основании кадастровых номеров;

2) соответствие месторасположения режиму использования Р4-3, участок М3-8, поскольку эти условия принципиально важны для формирования итоговой величины рыночной стоимости, так как являются публичными ограничениями, накладывающими существенные ограничения относительно застройки.

При применении названных критериев из всей совокупности рыночной информации экспертом приняты в расчёт 8 из 14 объектов-аналогов, которые затем фактически использованы в расчётах.

Затем экспертом в качестве критериев окончательного отбора результатов расчётов по каждому объекту-аналогу были применены:

- соответствие размеру максимально допустимому уровню валовой и общей корректировки без учёта корректировки на торг (33%);

- соответствие размера земельного участка нормативным актам в области градостроительства г. Севастополь для ИЖС.

В результате этого экспертом приняты к расчёту 5 из 8 объектов-аналогов.

Следовательно, осуществлённый поиск объектов-аналогов, отбор для участия в расчётах и формирование итоговой величины рыночной стоимости являются достоверными, обоснованными и полными, основанные на этих данных результаты расчётов достоверными и проверяемыми. В связи с изложенным, подлежат отклонению доводы представителя административного истца относительно необоснованного сокращения количества объектов-аналогов при реализации сравнительного подхода.

Также суд не принимает доводы административного истца относительно отсутствия осмотра земельного участка экспертом и, как следствие, не учёт при расчётах его рельефа, ввиду их несостоятельности и противоречия сведениям, содержащимся в заключении.

Так, эксперт исходил из того, что судом поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости на конкретную дату – 01.01.2018. Сведения о рельефе участка и других его характеристиках содержатся в отчёте об оценке № от 06.03.2019, изготовленном ИП Д.Э., на дату, более близкую к дате оценки. Осмотр объекта исследования спустя более чем через полтора года после осмотра Д.Э. (март 2019 года) в условиях застройки объекта при наличии информации о его состоянии в отчёте оценщика, является неинформативным и нецелесообразным для формирования ответа на поставленный судом вопрос. При этом, как пояснил эксперт в судебном заседании, он посетил и провёл внешний осмотр объекта для установления характера окружающей застройки и получения представления о соответствии характеристик объекта оценки, указанных в исследуемом отчёте Д.Э.

Частью 3 статьи 79 КАС РФ предусмотрено право, а не обязанность лиц, участвующих в деле, присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если их присутствие может помешать исследованию либо эксперты совещаются или составляют заключение.

Кроме того, вся необходимая для подготовки заключения документация относительно земельного участка запрашивалась экспертом у суда, что допускается положениями КАС РФ.

Указание эксперта относительно конфигурации спорного земельного участка содержится в пункте 2.1.1 экспертного заключения и обосновано им в судебном заседании (использованы сведения публичной кадастровой карты, данные спутниковой съемки на даты, максимально приближенные к дате расчета стоимости).

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт неверно определил наиболее эффективное использование земельного участка и площадь возможной застройки подлежат отклонению в силу следующего.

В пункте 10 ФСО № 7 указано, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости (п.12).

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п. 13).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п. 14).

Изучив заключение № от 20.11.2019, заслушав пояснения эксперта Н.В. в судебном заседании, суд приходит к выводу о соблюдении им названных требований ФСО № 7 в части методологии, учитывая тот факт, что Н.В. проводилась не оценка объекта, а судебная оценочная экспертиза в отношении него на научной и практической основе.

Проанализировав представленную в материалы административного дела документацию на земельный участок с кадастровым номером 91:02:002010:15, эксперт правомерно при осуществлении расчётов принял во внимание наличие публичных ограничений в виде Приказа Минкультуры России от 12.08.2016 № 1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», расположенного в городе Севастополе» применительно к данному земельному участку. В связи с этим эксперт осуществил распределение площади земельного участка с кадастровым номером № в разрезе режимов использования согласно Приказа Минкультуры России от 12.08.2016 № 1864, при этом, площадь земельного участка, подпадающая под режим использования Р3-2, участок Л 12, составляет 29 069 кв.м., оставшаяся часть площадью 18 240 кв.м. подпадает под режим использования Р 4-3, участок МЗ-8.

Эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, № 2, № 3 и № 7), применил сравнительный подход, реализовав в его рамках метод сравнения продаж (в ФСО № 7 именуемый метод количественных корректировок) и метод корректировок, поскольку ни один из выбранных объектов-аналогов не может практически полностью соответствовать объекту оценки.

В частности, при расчете стоимости части земельного участка площадью 18 240 кв.м. с видом разрешенного использования «ИЖС» экспертом применены корректировка на «торг» - 9,40%, корректировка на фактор масштаба (площадь объекта) – 6,00 руб/кв.м., корректировка на экономические характеристики использования земельного участка –коэффициент 0, 946, корректировка на инженерные коммуникации – коэффициент 1,05, корректировка на месторасположение- коэффициент 1,00.

При расчете стоимости части земельного участка площадью 29 069 кв.м. с видом разрешенного использования «торгово-офисная застройка» экспертом применены корректировка на «торг» - 14,70%, корректировка на качество прав – коэффициент 1,00, корректировка на фактор масштаба (площадь объекта) – коэффициент 1,00, корректировка на вид разрешенного использования – коэффициент 1,220, корректировка на инженерные коммуникации – коэффициент 1,05, корректировка на месторасположение - коэффициент 1,00.

На основе полученных результатов эксперт определил итоговую стоимость земельного участка.

При проведении исследования на предмет определения наиболее эффективного использования земельного участка эксперт Н.В. использовал исключительно представленную в материалы дела сторонами, в том числе, административным истцом, документацию в отношении данного земельного участка, принял во внимание имеющийся у земельного участка вид разрешённого использования (для иных видов жилой застройки), и тот факт, что он отсутствует в классификаторе, утверждённом приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Результаты осмотра участка показали отсутствие на нём зелёных насаждений.

При этом, эксперт правомерно учёл выводы, содержащиеся в актах Арбитражных судов в отношении спорного земельного участка, документы территориального планирования г. Севастополя, в частности, Генеральный план города Севастополя от 13.12.2005 и содержащиеся в нём сведения относительно функциональных зон в спорном месте. С целью исключения ошибки завышения стоимости участка та его часть, где предусмотрена зона проектируемых зелёных насаждений, была экспертом полностью исключена в расчёте полезной площади части исследуемого земельного участка из установления его рыночной стоимости. Также эксперт принял во внимание требования пункта 24.4 Приказа Минкультуры России от 12.08.2016 № 1864, определяющего такой вид разрешённой деятельности в границах регламентного участка Р-3-2 как строительство объектов общественного питания и отдыха населения. Экспертом подробно обосновано применение корректировки относительно непосредственной застройки под общественное питание, интервал которой составляет от 1,76 до 3,0 (среднее значение 2,22).

Названный подход согласуется с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённой распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Доводы представителя административного истца о том, что, по его мнению, наиболее эффективным использованием земельного участка, позволяющим получить доход при невозможности использования участка в соответствии с видом разрешённого использования, будет являться не торгово-офисная застройка, а парк с учётом возможности застройки 7 % его площади, подлежат отклонению, поскольку эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка использовал не доходный, а сравнительный подход с применением соответствующих корректировок, что свидетельствует о соблюдении требований ФСО. Также следует обратить внимание на то, что Приказ Минкультуры России от 12.08.2016 № 1864 устанавливает требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», расположенного в городе Севастополе, и не отменяет, не изменяет существующие виды разрешённого использования земельных участков.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под определением рыночной стоимости понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного суда Российской Федерации, выраженная в Постановлениях от 05.07.2016 № 15-П, от 11.07.2017 № 20-П, определении от 03.07.2014 № 1555-О).

Произведенные экспертом расчёты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Доводы административного истца об использовании экспертом отдельных источников, не имеющих отношения к проведению экспертизы, не свидетельствуют о ее незаконности, поскольку действующее законодательство РФ в части проведения судебных экспертиз не ограничивает судебного эксперта в использовании нормативных документов и других источников (в том числе, отчёта оценщика в части, признанной достоверной) при проведении исследования, способствующих, по его мнению, наиболее полным и объективным ответам на поставленные судом вопросы.

Пункт 8 ФСО № 3 не обязывает указывать о не привлечённых к проведению оценки специалистах в тех случаях, когда они не привлекались. Как пояснил Н.В., указанная экспертиза проводилась им лично, без привлечения сторонних специалистов и организаций.

Также суд исходит из того, что в силу положений ст. 49 КАС РФ эксперт не вправе перепоручить проведение экспертизы другому лицу. Более того, как указывалось выше, порядок назначения и проведения экспертизы по находящемуся в производстве суда административному делу регламентирован статьями 77-79 КАС РФ, а также Федеральным законом от 3.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В свою очередь, Федеральный закон от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральные стандарты оценки регламентируют порядок проведения оценки, а также требования к отчету об оценке, а не к заключению судебной экспертизы.

Вопреки доводам административного истца, отсутствие в заключении эксперта анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки не свидетельствует о недостоверности определенной рыночной стоимости, учитывая, что принятые при расчётах экспертом объекты-аналоги расположены в одном регионе с объектом оценки, выбор аналогов обоснован.

С учётом вышеизложенного, при итоговом согласовании результатов эксперт, опираясь на характер недвижимости, цели оценки и используемое определение стоимости, качество и количество исходной информации, подкрепляющей применённый метод и используемой в процессе определения стоимости, учитывая все факты, а также ограничения, допущения и предположения, указанные в соответствующих разделах экспертного заключения, и основываясь на анализе и полученных результатах подходов и методов оценки, пришел к соответствующему выводу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, результаты которой утверждены упомянутым постановлением. Все расчёты по установлению рыночной стоимости объекта экспертизы имеют обоснования фактическими данными, содержащимися в материалах административного дела или установленными в процессе экспертизы. Суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, о государственной судебно-экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка.

Также суд принимает во внимание высокую квалификацию эксперта, подготовившего заключение № от 20.11.2019. Так, эксперт Н.В. 21 год работает директором ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», является доктором экономических наук, профессором ФГБОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», имеет опыт работы в качестве судебного эксперта по вопросам определения стоимости земельных участков, в том числе, в комиссионных и повторных экспертизах, более 10 лет, общий стаж работы – более 30 лет. Имеет образование в области оценочной деятельности, является членом СМАО. Эксперт Н.В. предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ прихожу к выводу, что указанная в заключении эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Н.В. № от 20.11.2019 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка общей площадью 47314 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: г. <адрес>.

Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, как об этом просит административный истец, судом не усматривается, поскольку отсутствуют условия для этого процессуального действия, предусмотренные статьей 83 КАС РФ – у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения № от 20.11.2019, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нём выводах, в связи с чем в удовлетворении ходатайства представителя административного истца от 10.12.2019 надлежит отказать.

Тот факт, что административный истец не уточнил исковые требования исходя из результатов судебной экспертизы, основанием для отказа в удовлетворении иска не является, как об этом ставил вопрос представитель административного ответчика.

Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка. При этом отказ в удовлетворении административного искового заявления по указанному выше основанию препятствует реализации права истца на установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В силу пункта 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Учитывая, что постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, вступило в законную силу с 01.01.2019, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 09.01.2019, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 09.01.2019 до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Вместе с заключением судебной оценочной экспертизы в суд поступило от эксперта заявление о взыскании судебных расходов в размере 150 000 рублей за проведение экспертизы с соответствующим счётом № от 20.11.2019 (т. 3 л.д. 130).

Поскольку судебная экспертиза не была оплачена до её проведения, то указанная сумма подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения с административного истца в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.В. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учёт того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Учитывая, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость в размере 278 354 885, 96 рублей земельного участка с кадастровым номером 91:02:002010:15 превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, установленную в судебном экспертном заключении (212 665 000,00 рублей), в 0,1 раза (31%), что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца, оснований для взыскания расходов на оплату экспертного заключения с административных ответчиков не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 47314 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 212 665 000, 00 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 марта 2019 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 09 января 2019 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Севастопольский городской суд.

Судья                                                                                  Т.А. Артамонова

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 14 февраля 2020 года.