Решение по делу № 33-371/2024 от 23.01.2024

Судья Кузьмина М.Н.                                         Дело № 33-371/2024

дело № 2-4087/2023

УИД 12RS0003-02-2023-003922-61

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Йошкар-Ола                             12 марта 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Халиулина А.Д.,

судей Ивановой Л.О. и Кольцовой Е.В.,

при секретаре Козылбаевой Э.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 3 ноября 2023 года, которым постановлено:

Исковые требования Горбунова А. Г., <дата> года рождения (паспорт: <№>) к Муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (ОГРН 1021200761658) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, изложив пункты 1.5, 2.3, 2.7, 3.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 249 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 18,5 м, по направлению на юго-восток от ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования – магазины, в следующей редакции:

Пункт 1.5: «Земельный участок предоставляется Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование на срок до 3-х лет, исчисляемых со дня государственной регистрации права аренды земельного участка».

Пункт 2.3 «Расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком на 2023 год: арендная плата определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденным решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 22.12.2021 № 290-VII, в редакции действующей на день заключения настоящего договора.

Оценка стоимости права аренды (размер годовой арендной платы) произведена на основании Заключения эксперта № 01/08—23Э о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества по гражданскому делу № 2-4057/2023 по заявлению Бурлакова В. Ю. к КУМИ администрации г. Йошкар-Олы об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения о внесении платы за фактическое пользование земельного участка, составленного экспертами ООО «СГ-Консалт» 25 сентября 2023 года.

Площадь участка – 249,0 кв.м

Рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, руб. – 382000 руб.;

Сумма арендной платы за год, руб. – 382000 руб.;

Сумма ежемесячной платы на 2023 год устанавливается в размере 31833 руб. 33 коп.

Пункт 2.7: «Арендная плата исчисляется с даты подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка».

Пункт 3.2 абзац пятый Договора дополнить следующим содержание:

«в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания Сторонами настоящего Договора направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка с приложением настоящего Договора и иных необходимых документов».

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Кольцовой Е.В., судебная коллегия

установила:

Бурлаков В.Ю. обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 249 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 18, метрах по направлению на юго-восток от ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования - магазины.

В обоснование указал, что является собственником объекта незавершенного строительства по адресу: РМЭ, г. Йошкар-Ола, <адрес> кадастровым <№> площадью 217,6 кв.м. Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым <№> площадью 249 кв.м. по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>. <дата> Бурлаков В.Ю. обратился в КУМИ администрации ГО «Город Йошкар-Ола» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов, в котором просил предоставить в аренду без торгов земельный участок с кадастровым номером <№> на срок до трех лет. Комитетом в адрес истца был направлен проект договора аренды указанного земельного участка. КУМИ предложено Бурлакову В.Ю. заключить договор аренды земельного участка с условиями которого, в том числе со сроком аренды, размером платы он не согласен. Ранее рассматривалось гражданское дело по иску Бурлакова В.Ю. к КУМИ администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» об урегулировании разногласий при заключении соглашения о внесении платы за фактическое пользование земельным участком, в рамках которого была проведена судебная экспертиза для определения размера арендных платежей, на основании результатов указанной экспертизы полагает возможным установит размер арендной платы в размере 357000 руб. за год, 29750 руб. - размер ежемесячной арендной платы.

Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 25 октября 2023 года произведена замена стороны истца на Горбунова А.Г., в связи с заключением <дата> договора купли-продажи недвижимого имущества.

С учетом уточнений исковых требований истец Горбунов А.Г. просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка между КУМИ г. Йошкар-Олы и Горбуновым А.Г., изложив пункты 1.5, 2.3, 2.7, 3.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 249,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, примерно 18,5 метрах по направлению на юго-восток от ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования – магазины, в следующей редакции:

Пункт 1.5: «Земельный участок предоставляется Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование на срок до 3-х лет, исчисляемых со дня государственной регистрации права аренды земельного участка».

Пункт 2.3 «Расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком на 2023 год: арендная плата определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденным решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 22.12.2021 № 290- VII, в редакции действующей на день заключения настоящего договора.

Оценка стоимости права аренды (размер годовой арендной платы) произведена на основании Заключения эксперта <№>—23Э о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества по гражданскому делу № 2-4057/2023 по заявлению Бурлакова В. Ю. к КУМИ администрации г. Йошкар-Олы об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения о внесении платы за фактическое пользование земельного участка, составленного экспертами ООО «СГ-Консалт» 25.09.2023.

Площадь участка – 249,0 кв.м.

Рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, руб. – 382000 руб.;

Сумма арендной платы за год, руб. – 382000 руб.;

Сумма ежемесячной платы на 2023 год устанавливается в размере 31833 руб. 33 коп. (Тридцать одна тысяча восемьсот тридцать три рубля 33 коп.).

Пункт 2.7: «Арендная плата исчисляется с даты подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка».

Пункт 3.2 абзац пятый Договора дополнить следующим содержание:

«в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания Сторонами настоящего Договора направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка с приложением настоящего Договора и иных необходимых документов».

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» просит решение суда отменить в части пункта 2.7 договора аренды земельного участка, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на неправильное применение норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы указано, что решение суда в части изложения пункта 2.7 договора аренды земельного участка «Арендная плата исчисляется с даты подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка» является незаконным и необоснованным, поскольку суд не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», о том, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Горбунову А.Г. принадлежит объект незавершенного строительства, который расположен на земельном участке, являющемся объектом муниципальной собственности. Поскольку право собственности Горбунова А.Г. на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 18 августа 2023 года, то право аренды на земельный участок с кадастровым номером <№> возникло в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на расположенный на участке объект недвижимости незавершенного строительства. Арендная плата подлежит оплате со дня регистрации права собственности на объект недвижимости, то есть с 18 августа 2023 года, и истец в настоящее время пользуется земельным участком при отсутствии правоустанавливающих документов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия доводы апелляционной жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» об изменении пункта 2.7 договора аренды земельного участка заслуживающими внимания.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В статье 65 ЗК РФ определено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, заключение указанного договора аренды земельного участка для сторон договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, с 20 февраля 2021 года собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№> площадью 217,6 кв.м. по адресу: <адрес> <адрес>, вид разрешенного использования – магазины, являлся Бурлаков В.Ю.

29 мая 2023 года Бурлаков В.Ю. обратился в КУМИ администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов, в котором на основании подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, просил предоставить в аренду без торгов земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 249 кв.м. по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – магазины на срок до трех лет (л.д. 5).

КУМИ администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в адрес Бурлакова В.Ю. направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> (л.д. 6-7).

Согласно указанному проекту договора, земельный участок предоставляется арендодателем арендатору во временное владение и пользование на срок до трех лет с 29 марта 2023 года по 28 марта 2026 года; сумма арендной платы за год устанавливается в размере 494472 руб., сумма ежемесячной арендной платы на 2023 год устанавливается в размере 41206 руб.

Расчет КУМИ составлен на основании отчета № 04-117 от 29 марта 2023 года об оценке стоимости аренды (размер годовой арендной платы), произведенный оценщиком Коваль Д.С.

Не согласившись с некоторыми пунктами договора, Бурлаков В.Ю. направил КУМИ администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» протокол разногласий в части п. 1.5, п. 2.3, п. 2.7, п. 3.2 соглашения, где предложил изложить указанные пункты в следующей редакции:

Пункт 1.5: земельный участок предоставляется арендодателем арендатору во временное владение и пользование на срок до 3-х лет, исчисляемых со дня государственной регистрации права аренды земельного участка.

Пункт 2.3: Расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком на 2023 год: арендная плата определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО «Город Йошкар-Ола», утвержденным решением Собрания депутатов ГО «Город Йошкар-Ола» от 22.12.2021 № 290-VII, в редакции, действующей на день заключения настоящего договора.

Оценка стоимости права аренды (размер годовой арендной платы) произведена на основании Заключения эксперта <№>Э о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества по гражданскому делу № 2-5194/2022 по заявлению Бурлакова В.Ю. к КУМИ администрации г. Йошкар-Олы об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения о внесении платы за фактическое пользование земельного участка, составленного экспертами ООО «СГ-Консалт» 31 января 2023 года.

Площадь участка – 249,0 кв.м.; рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок – 357000 руб.; сумма арендной платы за год – 357000 руб., сумма ежемесячной арендной платы на 2023 год устанавливается в размере 29750 руб.

Пункт 2.7 изложить в следующей редакции – арендная плата исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка.

Пункт 3.2 абзац 5 договора дополнить следующим содержанием – в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего договора направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка с приложением настоящего договора и иных необходимых документов.

Письмом № 03-07/4088 от 6 июня 2023 года КУМИ администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» сообщило, что принимает пункт 3.1 договора в редакции арендатора, по пунктам 1.5, 2.3, 2.7, 3.2 договора аренды согласие сторонами не достигнуто (л.д. 11).

16 августа 2023 года между Бурлаковым В.Ю. и Горбуновым А.Г. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№> площадью 217,6 кв.м. по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства кадастровый <№>, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>,, примерно в 18,5 метрах по направлению на юго-восток от <адрес>, назначение: нежилое, площадь – 217,6 кв.м., инв. <№>, лит. А (далее – Объект), а покупатель обязуется принять объект и уплатить за него цену в размере и порядке, предусмотренных договором.

Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от <дата>, что подтверждается записью в ЕГРН <№> от <дата>.

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером <№>, площадью 249 кв.м., по адресу: <адрес>, примерно в 18,5 метрах по направлению на юго-восток от <адрес>, вид разрешенного использования – магазины, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Продавец информирует покупателя, что в Йошкар-Олинском городском суде Республики Марий Эл находится дело № 2-4087/2023 по иску Бурлакова В.Ю. к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице КУМИ администрации ГО «Город Йошкар-Ола» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> (п. 1.2).

Цена договора составляет 1650000 руб. (п. 2.1).

Право собственности Горбунова А.Г. на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН <дата>.

Определением суда от 25 октября 2023 года произведена замена стороны истца с Бурлакова В.Ю. на Горбунова А.Г.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции по ходатайству Бурлакова В.Ю. назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «СГ-Консалт».

Согласно заключению эксперта № 01/08-23Э ориентир рыночной стоимости размера арендной платы за пользование оцениваемым земельным участком по состоянию на дату вынесения определения о назначении экспертизы составляет, округленно 382000 руб.

Разрешая заявленные требования, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу, что пункт 1.5 не противоречит нормам действующего законодательства и подлежит изложению в редакции истца, пункт 2.3 подлежит изложению с указанием рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок в размере 382000 руб., суммы арендной платы за год – 382000 руб., суммы ежемесячной платы на 2023 год в размере 31833 руб. 33 коп., учитывая, что арендная плата является встречным предоставлением за исполнение обязанности, то подлежит оплате после фактической передачи земельного участка, подтвержденной актом приема-передачи, указав на это в пункте 2.7 договора, дополнив пункт 3.2 договора абзацем пятым следующего содержания «в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания Сторонами настоящего Договора направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка с приложением настоящего Договора и иных необходимых документов», что не противоречит нормам действующего законодательства.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции при принятии обжалованного решения в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, по пункту 2.7 договора аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

По материалам дела установлено, что одним из бывших собственников объекта незавершенного строительства, приобретенного Горбуновым А.Г., был Надоршин Р.М. <дата> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Йошкар-Ола» и Надоршиным Р.М. был заключен договор аренды земельного участка <№>н, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером <№>.

11 февраля 2021 года между Надоршиным Р.М. и Бурлаковым В.Ю. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Далее 16 августа 2023 года между Бурлаковым В.Ю. и Горбуновым А.Г. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, площадью 217,6 кв.м., по адресу: <адрес> <адрес>.

Дата государственной регистрации права Горбунова А.Г. на объект незавершенного строительства – <дата> (л.д. 188-189).

Истцом, как последующим собственником объекта незавершенного строительства, договорные отношения по поводу использования земельного участка с кадастровым номером <№> с ответчиком не оформлялись.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия считает, установленным факт использования истцом спорного земельного участка с даты государственной регистрации права.

Отсутствие оформленного в установленном порядке договора аренды земельного участка не свидетельствует, что покупатель не приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

Таким образом, Горбунов А.Г. принял права и обязанности арендатора земельного участка, в связи с чем арендная плата должна исчисляться со дня регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

На основании вышеизложенного решение суда в указанной части подлежит изменению.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 3 ноября 2023 года изменить в части изложения пункта 2.7 договора аренды земельного участка.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, изложив пункт 2.7 договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 249 кв.м, расположенного по адресу: Республика <адрес> примерно в 18,5 м, по направлению на юго-восток от ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования – магазины, в следующей редакции:

Пункт 2.7: «Арендная плата исчисляется со дня регистрации права собственности на объект незавершенного строительства».

В остальной части решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 3 ноября 2023 года оставить без изменения.

    Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий                       А.Д. Халиулин

Судьи                                   Л.О. Иванова

Е.В. Кольцова

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 15 марта 2024 года.