Решение по делу № 2-36/2021 от 17.07.2020

РЕШЕНИЕ      2-36/2021

Именем Российской Федерации

15 февраля 2021 года г.Фокино Приморского края

Фокинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Денисова Д.В., при секретаре судебного заседания Черкесовой Ю.А., с участием истца Гиниатуллина Р.И., ответчика Летягиной Т.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Фокинского городского суда гражданское дело по иску Гиниатуллина Р.И. к Летягиной Т.Г., Фараджеву Р.Г. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с данным иском, указав в обоснование, что 15.01.2020 между Летягиной Т.Г. (продавец) и Фараджевым Р.Г. (покупатель) заключён договор купли-продажи нежилого помещения <данные изъяты>. На основании указанного договора 28.01.2020 зарегистрировано право собственности Фараджева Р.Г. на данный объект в Росреестре. Цена объекта недвижимости сторонами сделки определена в размере 850 000 руб., которую покупатель уплатил продавцу до подписания Договора (п. 3 Договора). Исполнением оспариваемого договора со стороны продавца Летягиной Т.Г. является передача покупателю квартиры, а со стороны Фараджева Р.Г. – передача продавцу денежной суммы – цены нежилого помещения. Объект недвижимости передался покупателю без составления акта приёма-передачи (пункт 7 Договора). Истец полагает, что данный Договор купли-продажи имеет признаки мнимости и злоупотребления правом, поскольку заключён сторонами в целях воспрепятствования истцу в наложении взыскания на имущество Летягиной Т,Г. и уклонению последней от исполнения взятых на себя обязательств по Договору займа от 06.06.2018, Соглашению о намерениях от 06.06.2018, по которому Летягина Т.Г. и Андреева Я.А., выступающая поручителем к Договору займа от 06.06.2018, обязались в случае невозможности получения кредита в банке, оформить в срок до 01.09.2918 ипотеку (залог недвижимости) до полного исполнения договора займа от 06.06.2018, в том числе на указанное нежилое помещение. Таким образом, Летягина Т.Г. добровольно приняла обязательство - в случае невозврата денежных средств по Договору займа на вышеуказанное имущество будет наложено обременение (оформлен залог). Со слов Летягиной Т.Г. получить кредит в банке не удалось. В настоящее время договор займа не исполнен, денежная сумма не возвращена, залог на объект недвижимости не оформлен. Оспариваемый договор купли-продажи нарушает его права и законные интересы, поскольку не позволяет Летягиной Т.Г. исполнить взятые на себя обязательства оформить залог на указанное нежилое помещение, обеспечить возврат суммы займа. Судом рассматриваются четыре его иска к Летягиной Т.Г. о взыскании с неё задолженности на общую сумму 2 810 000 руб. Полагает, что Договор купли-продажи от 15.01.2020 является мнимой, ничтожной сделкой, направленный на увод из-под ареста имущества должницы Летягиной Т.Г., основным источником дохода которой является пенсия по старости. Иного имущества, за счёт которого будут исполняться её обязательства по возврату займов, нет. В ходе его разговора с ответчиком Летягиной Т.Г. по телефону, та признавала фиктивность продажи указанного нежилого помещения, денег от переоформления права собственности на Фараджева Р.Г. она не получала. Доказательства фактической передачи денежных средств от Фараджева Р.Г. к Летягиной Т.Г. отсутствуют. Кроме того, рыночная цена объекта недвижимости значительно превышает цену по сделке. На трех сайтах размещено объявление о продажи спорного помещения за 6 млн. руб. В оспариваемом Договоре цена занижена более чем в 7 раз., что является экономически нецелесообразным для продавца Летягиной Т.Г., и может расцениваться в качестве одного из признака мнимой сделки. На мнимость сделки указывают дружеские отношения участников сделки, использование особых форм расчётов. Ссылаясь на изложенные обстоятельства и положения ст.ст. 166, 168, 170 ГК РФ, просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 15.01.2020, заключённый между продавцом Летягиной Т.Г. и покупателем Фараджевым Р.Г., исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности Фараджева Р.Г. на нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, номер и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объёме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске.

Ответчик Летягина Т.Г. в суде иск не признала, просила отказать в его удовлетворении. Пояснила, что действительно, указанное помещение стоит дороже, объявления о продаже спорого имущества за 6 млн. руб. давались ею. Продажа помещения имела место по указанной цене 850 тыс. руб. по причине того, что именно эта сумма была ей необходима для расчёта с поставщиками и осуществления выплат по заработной плате работникам предприятия. С Фараджевым Р.Г. договорились о продаже ему помещения, в последующем помещение будет перепродано и Фараджев Р.Г. «получит назад» свои деньги. На вопросы пояснила, что её предприятие до настоящего времени официально в налоговой инспекции «не закрыто», продажа была осуществлена для того, чтобы Гиниатуллин Р.И. не мог на него претендовать. Оригинал расписки о передаче денег находится у Фараджева Р.Г., который временно уехал.

Ответчик Фараджев Р.Г., извещение которому направлялось по адресу регистрации, в суд не прибыл, причины неявки не сообщил, заявлений и ходатайств не подавал, отношение к иску не выразил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Андреева Я.А., уклонилась от получения судебных извещений, направленных по адресу её регистрации по месту жительства и по адресу фактического проживания, в суд не прибыла, причины неявки не сообщила, заявлений и ходатайств не подавала, отношение к иску не выразила.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, привлечённые к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, будучи надлежаще извещёнными о времени и месте судебного разбирательства, в суд представителя не направили, заявлений и ходатайств не подавали. Из письменных пояснений Управления следует, что на момент проведения государственной регистрации отсутствовали какие-либо правопритязания, а также сведения об арестах и запретах на проведение регистрационных действия в отношении спорного объекта недвижимости.

Информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Фокинского городского суда Приморского края.

На основании ст. 167 ГПК РФ, с учётом положений ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, суд, признав неявившихся участников процесса надлежаще извещёнными, определил о рассмотрении дела в их отсутствие.

Оценив доводы иска и пояснения сторон, исследовав и оценив представленные относимые, допустимые и достаточные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Пунктом 2 статьи 168 указанного кодекса предусмотрено, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абз. 3).

В п. 7 данного Постановления, указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида её формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

По смыслу приведённых норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ для признания сделки недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Материалами дела установлено, Летягина Т.Г. с 16.10.2014 являлась собственником нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>.

Между Летягиной Т.Г. (продавец) и Фараджевым Р.Г. (покупатель) 15.01.2020 заключён Договор купли продажи, по условиям которого Продавец продала, а покупатель купил на праве собственности нежилое помещение <данные изъяты>

Данный договор 28.01.2020 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием регистрации права собственности Фараджева Р.Г. на указанное нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>

При совершении сделки Продавец гарантировал, что до подписания спорного Договора помещение никому не отчуждено, не заложено, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными правами третьих лиц не обременено, в споре и под запрещением не состоит, судебных споров о нем не имеется (п. 4 Договора).

Сторонами отчуждаемое нежилое помещение оценено в 850 000 руб., которые Покупатель уплатил Продавцу до подписания Договора, о чем сторонами договора заявлено лично (п. 3 Договора).

В отношении спорного помещения (кадастровый №) в материалах дела имеется выписка из ЕГРН, из которого следует, что кадастровая стоимость составляет 2 158 068,91 руб., тогда как в договоре стоимость определена в 850 000 руб.

В подтверждение доводов иска о размещении ранее на тематических сайтах объявлений о продаже вышеуказанного нежилого помещения, с указанием стоимости 6 000 000 руб., представлены скриншоты с сайтов в сети Интернет от 29.06.2018, 30.10.2019.

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу о несоответствии цены за указанное недвижимое имущество по оспариваемому договору рыночной его стоимости, усматривается значительное занижение стоимости помещения. Доказательств обратному – не представлено. Ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью определения рыночной цены спорного имущества на момент его отчуждения лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Решением Фокинского городского суда от 17.08.2020 взыскано солидарно с Летягиной Т.Г., Андреевой Я.А. в пользу Гиниатуллина Р.И. задолженность по договору займа от 06.06.2018 в сумме 600 000 руб., проценты за пользование займом в период с 07.08.2018 по 06.06.2019 – 330 000 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств за период с 07.06.2019 по 14.09.2019 в сумме 600 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины – 15 850 руб., а всего взыскать 1 545 850 (один миллион пятьсот сорок пять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей 00 копеек. Данным решением суда установлено, 06.06.2018 между сторонами заключён договор займа, по условиям которого истец передал ответчику Летягиной Т.Г. денежную сумму в размере 600 000 руб. со сроком возврата 06.06.2019. По условиям договора за пользование суммой займа в размере 600 000 рублей, Летягина Т.Г. шестого числа каждого месяца обязалась выплачивать 5% от суммы займа, что составляет 30 000 руб. за один полный месяц пользования займом, или 1 000 руб. за один день пользования займом. Также договором установлено, в случае нарушения обязательств по возврату суммы займа, заёмщик за каждый день просрочки выплачивает займодавцу неустойку в размере 1% от суммы долга. По заключённому 06.06.2018 между истцом и ответчиком Андреевой Я.А. Договору поручительства к Договору займа от 06.06.2018, Андреева Я.А. обязалась нести солидарную ответственность с Летягиной Т.Г. перед Гиниатуллиным Р.И. за исполнение обязательств по Договору займа от 06.06.2018 с условиями, как указано выше, в том же объёме, что и Заёмщик. Факт получения ответчиком Летягиной Т.Г. от истца 06.06.2018 денежных средств в размере 600 000 руб. подтверждается распиской.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из представленного Соглашения о намерениях от 06.06.2018, заключённого между Гиниатуллиным Р.И. и Летягиной Т.Г., Андреевой Я.А., следует, последние имели действующие кредиты в банке, для погашения которых взяли у Гиниатуллина Р.И. денежный заём в размере 600 000 руб.

По условиям Соглашения Летягина Т.Г. обязалась, в случае неполучения в банке кредита в размере не менее 1 000 000 руб. для возврата Гиниатуллину Р.И. займа, оформить ипотеку (залог недвижимости) до полного исполнения договора займа от 06.06.2018 на нежилое помещение по адресу: <адрес> в срок до 01.09.2018 (п. 7 Соглашения).

Доказательств того, что Соглашение составлено под принуждением, равно и как доказательств, ставящих под сомнение факт подписания Соглашения Летягиной Т.Г., суду не представлено, о данных обстоятельствах ответчиками не заявлено.

Таким образом, на момент совершения оспариваемой сделки у Летягиной Т.Г. имелись неисполненные обязательства перед Гиниатуллиным Р.И., что свидетельствует о наличии у неё признаков неплатёжеспособности на дату отчуждения спорного имущества.

Учитывая продажу указанного нежилого помещения Фараджеву Р.Г. по существенно заниженной стоимости, а также, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, отсутствие доказательств как фактической оплаты имущества по оспариваемому договору, так и фактической передачи помещения в собственность покупателю, владения и пользования Фараджевым Р.Г. данным помещением, с учётом приведённых норм права, суд приходит к выводу, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Доводы иска о заключении ответчиками оспариваемого Договора купли-продажи во избежание обращения взыскания на недвижимое имущество Летягиной Т.Г. по её обязательствам перед Гиниатуллиным Р.И., при сохранении ею фактического контроля за ним, подтверждены пояснениями ответчика Летягиной Т.Г., данные ею в суде.

При указанных обстоятельствах суд находит иск подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Гиниатуллина Р.И. к Летягиной Т.Г. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки, – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимости от 15.01.2020 заключённый между продавцом Летягиной Т.Г. и покупателем Фараджевым Р.Г. на нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, – недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки:

аннулировать государственную регистрацию права собственности Фараджева Р.Г. на нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: № и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ;

признать право собственности Летягиной Т.Г. на нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Фокинский городской суд (с копиями по числу участвующих в деле лиц). Мотивированное решение – в окончательной форме, – будет изготовлено 19.02.2021. Стороны вправе получить копию решения в суде, начиная с 19.02.2021, срок обжалования решения – до 20.03.2021 включительно.

Председательствующий судья Д.В. Денисов