Решение по делу № 2-1516/2021 от 11.06.2021

Дело № 2-1516/2021                        24 сентября 2021 года                     город Котлас

29RS0008-01-2021-002219-36

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Балакшиной Ю.В.

при секретаре Наговициной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сесиной Нины Михайловны к администрации городского округа Архангельской области «Котлас» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения,

у с т а н о в и л:

Сесина Н.М. обратилась в суд с иском к администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее - администрация, городской округ «Котлас») об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения.

В обоснование требований указано, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ...., ..... Указанный многоквартирный жилой дом включен в адресную программу Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025», утвержденную постановлением Правительства Архангельской области от 26 марта 2019 года № 153-пп. Решением Котласского городского суда Архангельской области от 15 июня 2020 года по гражданскому делу № 2-54/2020 администрации отказано в удовлетворении исковых требований об изъятии жилого помещения путем выкупа для муниципальных нужд. В настоящее время истец определилась со способом переселения из жилого помещения путем выкупа и обратилась к ответчику с заявлением о выкупе спорного жилого помещения за 1 400 000 рублей, указанная сумма соответствует договору купли-продажи от 3 апреля 2013 года, однако ответчик не согласен с суммой выкупной стоимости квартиры, поскольку, как следует из отчета от 17 июня 2019 года, ее выкупная стоимость составляет 949 000 рублей. Сесина Н.М. с предложенным ответчиком размером выкупной стоимости за жилое помещение не согласна, просит суд изъять для муниципальных нужд путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу.... .... ...., на следующих условиях:

- администрация за счет средств выделенных Управлению городского хозяйства (далее - УГХ) администрации городского округа «Котлас» в рамках реализации Соглашения от 29 января 2020 года № 1/2020 выплачивает истцу выкупную стоимость за жилое помещение (с учетом доли на земельный участок) в размере 1 400 000 рублей;

- с момента перечисления истцу указанной суммы право собственности истца на жилое помещение (с учетом доли на земельный участок) прекращается, что является основанием для внесения соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости.

В судебное заседание истец Сесина Н.М. не явилась, извещена своевременно, надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором указала, что на исковых требованиях настаивает, просит определить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения согласно судебной экспертизе. Дополнительно пояснила, что не отказывается от своих обязательств перед Банком по оплате ипотечного кредита, истец намерена на выкупную стоимость приобрести другое жилое помещение, которое обязуется предоставить Банку в залог взамен изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: ...., .....

Представитель ответчика администрации городского округа «Котлас» в судебное заседание не явился, извещен своевременно, надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, также указал, что не возражает против выбора истцом способа переселения путем выкупа жилого помещения, но не согласен с размером выкупной стоимости.

Представители третьих лиц УГХ администрации городского округа «Котлас», ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явились, извещены своевременно, надлежащим образом.

В письменном отзыве на исковое заявление третье лицо ПАО «Сбербанк» указало, что спорное жилое помещение находится в залоге у ПАО «Сбербанк» в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № 903647 от 11 апреля 2013 года, остаток задолженности по кредитному договору по состоянию на 21 сентября 2021 составляет 922 835 рублей 57 копеек. Просит в случае удовлетворения исковых требований направить часть присужденной истцу денежной суммы в размере задолженности по кредитному договору в погашение задолженности по нему. Отмечает, что указанное ходатайство не является самостоятельным исковым требованием.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил судебное заседание провести в отсутствие сторон и третьих лиц.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, а также материалы гражданского дела № 2-54/2020, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» предусмотрено, что поскольку Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма, то при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходить из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии и применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Из материалов дела следует, что Сесина Н.М. на основании договора купли-продажи от 3 апреля 2013 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: .... ..... Согласно п. 4 указанного договора истцом приобретено данное жилое помещение за 1 400 000 рублей. Жилое помещение находится в залоге у ПАО «Сбербанк» (300 месяцев с даты фактического предоставления кредита 8 апреля 2013 года).

В спорном жилом помещении зарегистрированы по месту жительства следующие лица: Сесина Н.М. (собственник), ....

Решением Котласского городского суда Архангельской области от 15 июня 2020 года по гражданскому делу № 2-54/2020 администрации городского округа «Котлас» отказано в удовлетворении исковых требований к Сесиной Н.М. об изъятии жилого помещения путем выкупа для муниципальных нужд.

В силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Указанным решением установлено следующее.

Согласно заключению № 16 от 3 декабря 2013 года межведомственной комиссии, назначенной распоряжением Главы МО «Котлас» № 2936 от 16 сентября 2013 года, .... в г.... отнесен к категории аварийных и подлежащих сносу.

Постановлением администрации МО «Котлас» от 29 августа 2016 года № 2147 для собственников помещений в доме установлен срок сноса указанного аварийного дома - 31 декабря 2017 года.

21 октября 2016 года ответчиком в адрес истца направлено уведомление (требование) о признании жилого дома непригодным для проживания с предложением в срок до 31 декабря 2017 года осуществить снос дома или его реконструкцию. Снос жилого дома или его реконструкция не осуществлены.

Постановлением администрации МО «Котлас» от 5 марта 2019 года № 474 принято решение об изъятии земельных участков и жилых помещений (в том числе и спорного жилого помещения, а также земельного участка по адресу: г. ...., ....) для муниципальных нужд.

3 июля 2019 года истцу направлено сообщение о включении многоквартирного жилого .... в .... в адресную программу Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Правительства Архангельской области от 26 марта 2019 года № 153-пп, предложено принять решение о выборе способа переселения: либо предоставление другого благоустроенного жилого помещения с доплатой разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилого помещения за счет собственных средств, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения (раздел 6 Адресной программы) либо выплата возмещения за изымаемое жилое помещение. Истцу был направлен проект Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, согласно которому размер возмещения определен в сумме 949 000 рублей. Однако, в установленный ответчиком срок соглашение об изъятии недвижимости не было подписано истцом.

До настоящего времени соглашение о предоставлении в собственность другого жилого помещения на условиях договора мены между сторонами не достигнуто.

Как следует из искового заявления, истец определилась со способом переселения из жилого помещения путем выкупа и обратилась к ответчику с заявлением о выкупе спорного жилого помещения за 1 400 000 рублей, указанная сумма соответствует договору купли-продажи от 3 апреля 2013 года.

При этом, администрация городского округа «Котлас» не возражает против выбора истца в отношении способа переселения путем выкупа жилого помещения. Однако, ответчик не согласен с суммой выкупной стоимости квартиры, ссылаясь на отчет оценщика ИП Власовой О.А.

Согласно отчету № 050/01/2019, выполненному ИП Власовой О.А. 17 июня 2019 года, выкупная стоимость спорного жилого помещения с учетом доли на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, с учетом стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 1 034 000 рублей (с учетом округления).

В случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (подп. «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Определением суда по делу назначена товароведческая экспертиза для определения рыночной стоимости жилого помещения, принадлежащего истцу, с учетом доли на земельный участок.

Согласно заключению судебной экспертизы № 6695 от 8 сентября 2021 года, выполненной ООО «Норд Эксперт», выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: .... ...., общей площадью 53,1 кв.м, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и другое общее имущество в многоквартирном доме, стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, размер возможных убытков, на 8 сентября 2021 года составляет округленно 1 112 800 рублей, в том числе рыночная стоимость жилого помещения - 936 000 рублей, размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома - 151 000 рублей, размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, - 25 800 рублей.

В заявлении от 24 сентября 2021 года истец просит установить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения согласно заключению судебной экспертизы, что суд расценивает как уменьшение исковых требований.

Ответчик возражает против установления данной стоимости.

При принятии решения суд принимает заключение судебной экспертизы за основу, поскольку оснований сомневаться в достоверности и правильности выводов эксперта, имеющего необходимую квалификацию и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Заключение ООО «Норд Эксперт» в отличие от отчета оценщика ИП Власовой О.А. наиболее объективно отражает фактическую стоимость размера возмещения за жилое помещение в настоящее время, содержит помимо рыночной стоимости жилого помещения, рыночную стоимость доли в праве на общее имущество, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также расчет всех убытков, связанных с изъятием жилого помещения, предусмотренных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Анализируя представленные суду доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчиком была полностью соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению с установлением выкупной цены изымаемого жилого помещения и доли в праве на земельный участок с учетом заключения эксперта, а именно - в размере 1 112 800 рублей.

Принимая во внимание, что исковые требования основаны на реализации адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», утвержденной постановлением Правительства Архангельской области от 26 марта 2019 года № 153-пп, на софинансирование мероприятий по реализации которой из областного бюджета местному предоставлена субсидия и её получателем является УГХ администрации городского округа «Котлас» согласно соглашению от 29 января 2020 года № 1/2020, заключенному между Министерством топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Архангельской области и УГХ администрации МО «Котлас», суд приходит к выводу, что выкупная стоимость квартиры должна быть выплачена ответчиком за счет средств, выделенных УГХ администрации городского округа «Котлас» в рамках реализации соглашения от 29 января 2020 года № 1/2020.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом изложенного, право собственности истца на жилое помещение, в том числе и право пользования им, подлежит прекращению после получения им выкупной стоимости на основании судебного решения. Также суд считает необходимым указать, что право собственности истца на спорное жилое помещение переходит на основании судебного решения к городскому округу «Котлас».

Ходатайство третьего лица ПАО «Сбербанк» о направлении части присужденной истцу денежной суммы в размере задолженности по кредитному договору в счет погашения задолженности по нему отклоняется судом в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16 июля 1998 года         № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из указанных норм закона следует, что в случае наступления предусмотренных данными нормами условий, залогодержатель должен выбрать одно из предоставленных ему законом правомочий и реализовать его в установленном порядке.

Вместе с тем, возможность использования права преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения не свидетельствует о том, что залогодержатель вправе получить удовлетворение не от должника, а непосредственно от лица, в пользу которого произведено изъятие заложенного имущества.

В связи с этим суд приходит к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для взыскания выкупной стоимости с органа местного самоуправления непосредственно в пользу Банка. Самостоятельных исковых требований Банком не заявлено.

Расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20 000 рублей полностью понесены ответчиком в соответствии с определением суда от 5 июля 2021 года, что подтверждается материалами дела.

При подаче иска истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины на основании п. 2 ст. 333.20 Налогового кодекса РФ.

Если истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, она взыскивается с ответчика в соответствующий бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований исходя из той суммы, которую должен был уплатить истец, если бы он не был освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, подп. 8 п. 1 ст. 333.20 части второй Налогового кодекса РФ).

Поскольку исковые требования Сесиной Н.М. удовлетворены, а ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина по данному делу не подлежит взысканию со сторон.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования Сесиной Нины Михайловны к администрации городского округа Архангельской области «Котлас» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения удовлетворить.

Изъять у Сесиной Нины Михайловны для муниципальных нужд путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: ...., ...., на следующих условиях:

- администрация городского округа Архангельской области «Котлас» за счет средств выделенных Управлению городского хозяйства администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в рамках реализации Соглашения от 29 января 2020 года № 1/2020 выплачивает Сесиной Нине Михайловне выкупную стоимость за жилое помещение (с учетом доли на земельный участок) в размере 1 112 800 рублей;

- с момента перечисления Сесиной Нине Михайловне указанной суммы ее право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: .... .... .... (с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) прекращается, что является основанием для внесения соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Настоящее решение также является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности городского округа Архангельской области «Котлас» на жилое помещение, расположенное по адресу: .....

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий                                                                       Ю.В. Балакшина

Мотивированное решение составлено 24 сентября 2021 года.