Решение по делу № 2-2963/2021 от 01.04.2021

59RS0001-01-2020-008238-14 Дело № 2- 2963/21

Решение

Именем Российской Федерации

27 октября 2021 года г. Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре Дроздовой М.И.,

с участием прокурора Беляевой Л.Р.,

в присутствии представителя истца Макаровой К.В., действующей на основании доверенности, ответчика Зырянова А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Пермь» в лице Администрации г. Перми к Меньшакову Д.Ю., Зырянову А.С., Гараджаеву А.Р. оглы, Рискову Е.В. о выкупе жилого помещения, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, признании права собственности,

установил:

Истец обратился в суд с иском о взыскании в пользу ответчиков Меньшакова Д.Ю., Зырянова А.С. выкупную стоимость в размере по 143960 руб. в пользу каждого за 1/5 доли в праве общей долевой собственности комнаты, общей площадью 14,6 кв.м., расположенной по адресу: Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности ответчиков на указанное жилое помещение, признании их и ответчиков Гараджаева А.Р., Рискова Е.В. утратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, признании права собственности на спорное жилое помещение за муниципальным образованием «город Пермь».

Исковые требования истцом мотивированы тем, что ответчики Зырянов А.Ю., Меньшаков Д.Ю. являются долевыми собственниками вышеуказанного жилого помещения, на основании заключения межведомственной комиссии администрации Дзержинского района г.Перми от 10.08.2012 Адрес признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 27.01.2015 собственникам помещения предписано освободить занимаемое жилое помещение в течение 30 дней с момента получения уведомления, а также снести аварийный жилой дом в течение 60 дней с момента получения уведомления. Поскольку в указанный срок дом не был снесен, 17.08.2020 было вынесено распоряжение, которым предусмотрено изъятие для муниципальных нужд путем выкупа принадлежащего ответчикам жилого помещения. Рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная выше, определена согласно отчета об оценке .... от 31.07.2020.

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивала по вышеуказанным доводам.

Ответчики Гараджаев А.Р., Рисков Е.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще, от ответчика Меньшакова Д.Ю. поступило заявление о согласии с иском.

Ответчик Зырянов А.С. иск не признал, считает сумму возмещения заниженной, намерен вступить в наследственные права за умершими родителями, соответственно считает, что его доля в праве больше, представил письменные возражения на иск.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков Гараджаева Е.В., Рискова Е.В., Меньшакова Д.Ю., извещенных о времени и месте судебного заседания.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю в суд своего представителя не направило, о слушании дела извещено, направило отзыв на иск.

Заслушав пояснения сторон, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Судом установлено, что Меньшаков Д.Ю. и Зырянов А.С. являются долевыми собственниками (по 1/5 доли в праве у каждого) жилого помещения в виде комнаты, общей площадью 24,7 кв.м., жилой площадью 14,6 кв.м., расположенной по адресу: Адрес на регистрационном учете по данному адресу состоят Зырянов А.С., Гараджаев А.Р., Рисков Е.В.

Заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от 10.08.2012 дом Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с имеющимися деформациями фундамента, стен, несущих конструкций, значительной степенью биологического повреждения элементов деревянных конструкций.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 27.01.2015 № СЭД-11-01-04-10 на собственников указанного жилого помещения возложена обязанность в течение 30 дней с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения, в течение 60 дней с момента получения уведомления снести дом.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 17.08.2020 предусмотрено изъятие для муниципальных нужд путем выкупа вышеуказанного жилого помещения.

В соответствии с отчетом об оценке .... от 31.07.2020, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 719800 руб.

На основании судебного определения, 13.08.2021 ООО «МВМ – Оценка» проведена судебная строительно – техническая экспертиза, рыночная стоимость спорной комнаты, с учетом убытков, составила 789600 руб., стоимость непроизведенного капитального ремонта определена в размере 101000 руб.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми с выплатой в пользу собственников денежной компенсации в размере определения указанной суммы исходя из заключения эксперта от 13.08.2021 – по 173702,10 руб. в пользу каждого долевого собственника исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Заключение эксперта ФИО21., выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным экспертом сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у ответчиков, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у ответчиков возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом ответчики приобретают и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Таким образом, приведенные в анализируемом заключении эксперта данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Отчет об оценке ФИО22 от 31.07.2020, представленный в суд истцом, на день рассмотрения спора потерял свою актуальность.

При этом, суд соглашается с позицией ответчика Зырянова А.С. о том, что общая площадь спорной комнаты истцом занижена, как следует из заключенного собственниками договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан от 29.12.1994, общая площадь спорной комнаты составляет 24,7 кв.м., именно такую площадь суд считает наиболее точной при расчете ее рыночной стоимости и именно ее взял эксперт Ширинкин А.Ю. при расчете в своем заключении, следовательно, рыночная стоимость комнаты, общей площадью 24,7 кв.м., по вышеуказанному адресу, должна составлять 722000 руб., убытки – 67600 руб., всего 789600 руб. Вместе с тем его довод о том, что он имеет право на большую долю суд отклоняет, поскольку на момент рассмотрения спора он является собственником 1/5 доли в праве собственности и не лишен возможности обратиться в суд с заявлением о восстановлении срока принятия наследства, признании права собственности, в указанном случае права его как собственника не нарушаются, тогда как в последующем могут быть восстановлены, в рассматриваемом споре суд за пределы иска не выходит, иск заявлен к Меньшакову Д.Ю. и Зырянову А.С. как к долевым собственникам, владеющим по 1/5 долей в праве спорной комнаты.

Суд считает необходимым исключить из перечня работ по производству капитального ремонта, указанные экспертом Ширинкиным А.Ю. в определении величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного дома по адресу: Адрес, прочие работы, поскольку они не согласуются с перечнем работ, указанных в ст.166 ЖК РФ.

В силу ч.1 ст. 166 ЖУ РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.

Эксперт ФИО23. включил в строку отчета прочие работы на сумму 384185 руб., в частности ремонт лестниц, лестничных проходов, балконов и других, не относящихся к перечню, указанному в ст.166 ЖК РФ.

Следовательно, их отчета по данной категории возмещения суд исключает сумму в размере 384185 руб., после исключения величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного жилого дома составит 1390039 руб., соответственно величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт спорной квартиры составляет: 1390039: 435,1 кв.м. (общая площадь дома) х 24,7 кв.м. = 78910,51 руб.

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение должен составлять 868510,51 руб. (789600 руб. – рыночная стоимость жилого помещения и убытки, 78910,51 руб. – стоимость непроизведенного капитального ремонта).

Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как установлено судом, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1958 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

То обстоятельство, что заключением межведомственной комиссии от 10.08.2012 дом № 23а по ул. Барамзиной в г. Перми был признан не пригодным для проживания, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт жилого дома для приведения его в нормативное состояние. Однако вопрос о производстве капитального ремонта или его нецелесообразности наймодателем не разрешался. Установление техническими нормами минимального срока эксплуатации здания жилого дома как объекта капитального строительства, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя содержать имущество в состоянии, необходимом для его эксплуатации в качестве объекта жилищных прав по договору социального найма после наступления указанного срока эксплуатации.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, администрацией г.Перми не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Соответственно суд включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1958 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. Помимо прочего аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у вышеуказанных собственников жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ответчиков убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорным жилым помещением у ответчиков прекращается и они подлежат выселению из данного помещения без предоставления другого жилого помещения.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «город Пермь».

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с МО «город Пермь» в лице Администрации г.Перми в пользу Меньшакова Д.Ю., Зырянова А.С. выкупную стоимость за 1/5 доли в праве общей долевой собственности каждого на комнату, общей площадью 24,7 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, в размере по 173702,10 руб. в пользу каждого, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.

Прекратить право собственности Меньшакова Д.Ю., Зырянова А.С. на 1/5 доли в праве общей долевой собственности каждого на комнату, расположенную по адресу: Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.

Признать Меньшакова Д.Ю., Зырянова А.С., Гараджаева А.Р. оглы, Рискова Е.В. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Адрес, и выселить их из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, что является основанием для снятия их с регистрационного учета.

Признать право собственности за муниципальным образованием «город Пермь» на 2/5 доли в праве общей долевой собственности на комнату, расположенную по адресу: Адрес в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, в остальной части иска – отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья К.А. Суворова