Решение по делу № 33-7577/2015 от 02.07.2015

Судья Судовская Н.В. гр. дело №33-7577/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 июля 2015 года      г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Лазарева Н.А.,

судей: - Бочкова Л.Б., Назейкиной Н.А.,

при секретаре – Чуркиной С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Горлиной В.В. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 15 апреля 2015 года, которым постановлено:

«Иск ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Горлиной В.В. о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить частично.

Признать за ЗАО «ГЛОБВКСБАНК» право собственности на двухкомнатную квартиру №№ этаж 2 секция А общей площадью с учетом балконов 65,5 кв.м., жилой площадью 35,4 кв.м. в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

В удовлетворении встречного иска Горлиной В.В. к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» о признании права собственности - отказать.»

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бочкова Л.Б., объяснения представителя АО «ГлобэксБанк» - Железнова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» обратился с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» Горлиной В.В., о признании права собственности на квартиру в объекте незавершённого строительства и истребовании квартиры из чужого незаконного владения, указав, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» является застройщиком строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес> 21.02.2008г. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» был заключен договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру №. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. По договору уступки прав требования от 25.03.2009г. истец приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки также зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Свои обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия в строительстве банк исполнил в полном объеме. 27.11.2007г. Мэрией г.о.Тольятти застройщику - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» было выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 26.11.2014г. В настоящее время дом фактически достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Несмотря на фактическую готовность разрешение на ввод в эксплуатацию дома ответчиком не получено, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от исполнения своих обязательств по договору уклоняется. Истцу стало известно, что фактически спорная квартира в настоящее время передана ответчику Горлиной В.В., с которыми ответчик, в нарушение действующего законодательства РФ, подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры. Данные обстоятельства препятствуют истцу в оформлении своего права на указанный объект недвижимого имущества.

После уточнения исковых требований истец просил: - признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру №№ этаж 2 секция А, общей площадью с учетом балконов 65,5 кв.м., жилой площадью 35,4 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства — многоквартирном доме по адресу: <адрес>; истребовать из чужого незаконного владения Горлиной В.В. вышеуказанную квартиру.

Горлина В.В. обратилась в суд с встречным иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» о признании права собственности на квартиру в объекте незавершённого строительства. Указав, что между ней и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор долевого участия в строительстве на приобретение квартиры №№ в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>. Свои обязательства по оплате строящегося помещения она исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями об оплате и выводами аудиторской проверки от 17.11.2014г. Спорная квартира ей передана ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» по акту приема-передачи. Она в спорной квартире осуществляет ремонтные работы в квартире и оплачивает коммунальные платежи. По указанным основанием истица по встречным требованиям просила суд: - признать за ней право собственности на жилое помещение №№ в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес> В возражение против первоначальных исковых Горлина В.В ссылалась на ничтожность договоров, на которые ссылается первоначальный истец, как на основание возникновение к него права собственности на спорную квартиру.     

Судом постановлено вышеуказанное решение о частичном удовлетворении первоначального иска и отказе во встречных исковых требованиях.

Не согласившись с постановленным решением, Горлина В.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить принять новое решение – об удовлетворении её встречного иска и об отказе в первоначальных исковых требованиях. Ссылаясь на фактическую передачу ей спорного помещение и на расторжении договоров на которые ссылается первоначальный истец.

Представитель АО «Глобэксбанк» - Железнов А.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия в соответствии с ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Заслушав представителя АО «Глобэксбанк», проверив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции полагая его законным и обоснованным.

Установлено, что 02.06.2006 г. между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес> с характеристиками: 210 квартир, 6 офисов, паркинг на 23 машиноместа. Разрешение на строительство получено 27.11.2007 года, продлено до 26.05.2013 года.

02 июня 2006 года между ООО «M-Холдинг» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома. Согласно п.п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязался выполнять функции Застройщика, а ООО «M-Холдинг» обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении № 2. При этом ООО « М-Холдинг» был наделен правом заключать договора с потенциальными инвесторами на свою долю.( п.4.4.2). К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения №№ от 26.07.2006г. стороны обязались в срок не позднее 31.12.2006 г. заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от ООО «M-Холдинг» считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением № № от 21.02.2008 года распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «M-Холдинг».

В приложении к соглашению № № указан перечень номеров передаваемых квартир :52 квартиры ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ»; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. - ООО «М-Холдинг».

21.02.2008 г. ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую). Всего было заключено 156 договоров, в том числе и на квартиру № № договоров на офисы на общую сумму 302 275 285 рублей. Впоследствии договоры долевого участия на квартиры №№ и офисы №№ 1, 2, 3, 4 между ООО «М-Холдинг» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» были расторгнуты по соглашению сторон. Согласно справок ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» указанные активы находятся в распоряжении ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ». Сумма расторгнутых договоров составляет 37 346 710 рублей.

Согласно выписки из ЕГРП всего между ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса (вместо 158 договоров на квартиры и договоров на офисы).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М- Холдинг» являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

Пунктом 3.3. каждого из договоров долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

В период 2006 - 2008 годов на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО «М-Холдинг», с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома были заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» (Исполнителем), ООО «М-Холдинг» (Заказчиком) и ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд».

Общая сумма денежных средств, полученных ООО «М-Холдинг» по заключенным договорам инвестирования - на строительство 127 квартир от ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд» составила 253 232 780,00 руб.

С ООО «Евро-профит» (Инвестором) 15 января 2008 года заключен договор №№ на общую сумму 161 048 790 рублей на 76 квартир. Согласно п. 2.2. договора инвестирования ООО «Евро-Профит» перечислило денежные средства ООО «М-Холдинг» по договору об инвестировании в полном объеме на общую сумму 161 048 790 рублей (пл./поручения №№ от 21.01.2008г., №№ от 16.01.2008 г.), т.е. ООО «Евро-Профит» исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора - ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» и ООО «М-Холдинг» в полном объеме.

21 февраля 2008 года ЖСК «Жасмин Дом» заключило с ООО «М Холдинг» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на спорную кв. №№ Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Самарской области. 2 апреля 2008 года между ООО «M-Холдинг» и ООО «Евро-Профит» заключен договор уступки права требования в отношении спорной квартиры № №. который также зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, на основании указанного договора уступки прав требования с ОАО «Национальный Торговый Банк», правопреемником которого является ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК», истец приобрела права требования на спорную квартиру.

Кроме того, Факт исполнения Банком своих обязательств по оплате строящихся жилых помещений, в том числе и спорной квартиры, установлен судебными актами. Указанные судебные акты действительно не являются преюдициальными в смысле ст. 61 ГПК РФ, между тем, при оценке указанных судебных постановлений необходимо руководствоваться положениями ст. 71 ГПК РФ, согласно которой письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, к таковым относятся, в том числе, решения суда и иные судебные постановления.

Таким образом, суд обоснованно не принял во внимание довод Горлиной В.В. о недействительности вышеуказанных договоров и недоказанности оплаты по ним, поскольку у суда отсутствовали правовые основания ставить под сомнение установленные данными судебными актами обстоятельства – исполнение АО «ГлобэксБанк» обязательство по вышеуказанным договорам.

Вместе с тем из материалов дела усматривается, что 22.10.2012г. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Горлиной В.В. заключен договор №№.долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры №№ (том 3 л.д.6-8), Горлиной В.В. в кассу ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» была оплачена стоимость объекта долевого участия согласно условий данного договора в размере 2085760 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам (том 3 л.д.12-13). Спорная квартира передана ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» Горлиной В.В.(акт приема-передачи - том 3 л.д. 15), которая в настоящее время фактически использует ее, выполняя ремонтные работы. Данные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались. Представленный ответчиком Горлиной В.В. договор долевого участия в строительстве №№ от 22.10.2012г. в установленном законом порядке в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не зарегистрирован.

Между тем, наличие вышеуказанного последующего договора в отношении спорного имущества не может являться препятствием для удовлетворения первоначальных требований истца.

К данным правоотношениям применимы положения ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии с п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Поскольку предметом спора является объект недвижимого имущества – квартира в объекте незавершённого строительством дома (ст. 130 ГК РФ). Доказыванию подлежит не формальная передача данного объекта путём подписания акта приёма – передачи, а факт действительного владения данным имуществом. Учитывая, что фактически дом эксплуатируется, хотя формально и не сдан в эксплуатацию, применительно к настоящему спору должен быть подтвержден факт вселения и проживания в спорном помещении.

Однако во владение Горлиной В.В. спорный объект подлежит передачи лишь после введения дома в эксплуатацию, то есть передаче подлежит - жилое помещение, но не помещение в незавершённом строительством объекте. Между тем до настоящего времени решение о введении дома в эксплуатацию не принято. Таким образом, акт приема передачи не может подтверждать ни фактическую, ни формальную, передачу спорного объекта, поскольку данный объект не является жилым помещением, передача которого в пользование предполагает возможность заселения и проживания в нём. Сам по себе факт осуществления Горлиной В.В. ремонтных работ не означает передачи ей данного помещения во владение, как жилого помещения, а означает лишь передачу помещения в объекте незавершённого строительства для производства ремонтных работ (фактический допуск в помещение в незавершённом строительством объекте).

Таким образом, оснований полагать, что спорное помещение передано Горлиной В.В. во владение, согласно условиям заключенного с ней договора не имеется, и она не является его владельцем в смысле вышеуказанных разъяснений п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела – не представления доказательств фактической передачи имущества, как истцу, так и ответчику, истец (по первоначальным требованиям) имеет преимущественное перед ответчиком право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменён, зарегистрирован в установленном порядке. Тогда как ответчик (истец по встречным требованиям) вправе поставить вопрос о возмещении убытков.

При установлении того обстоятельства, что дом фактически имеет 100 % готовность, а не сдаётся в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «Жасмин – Дом», при отсутствии технических оснований, то есть фактического воспрепятствования ЖСК «Жасмин – Дом» исполнению как договора заключенного с истцом по первоначальным требованиям, судебная коллегия полагает, что истцом избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права – признание права собственности на спорный объект.

Такой способ защиты нарушенного права предусмотрен ст. 12 ГК РФ.

В соответствии с ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч.1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч.2).

При таких обстоятельствах первоначальные исковые требования о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что истец в отличии от ответчика не является членом ЖСК, так же не оспаривает правильности выводов суда первой инстанции и не препятствует признанию за истцом права собственности по основаниям ст. 218 ГК РФ. В данном случае право истца возникает не в связи с членством в кооперативе, а на основании полученного по договору переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве.

Доводы апелляционной жалобы о расторжении договора от 21.02.2008 года несостоятельны. Суд в решении правильно указал, что одностороннее волеизъявление стороны договора не может являться основанием для признания договора расторгнутым (ст. 450 ГК РФ).

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого решения.

Удовлетворение первоначального иска исключает удовлетворение встречного иска по вышеуказанным основаниям.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 15.04.2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Горлиной В.В., без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: