Решение по делу № 33-21086/2019 от 22.11.2019

Судья Гелета А.А.         Дело №33-21086/2019

№2-3385/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2019г.                     г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Горбатько Е.Н., Боровой Е.А..

при секретаре Димитровой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Татарского Владимира Ивановича к ООО «Дон-Ками» о расторжении договора аренды нежилого помещения, об освобождении нежилого помещения, по встречному иску ООО «Дон-Ками» к Татарскому Владимиру Ивановичу об обязании зарегистрировать договор аренды, нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом по апелляционной жалобе Татарского В.И. на решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 19 сентября 2019г. Заслушав доклад судьи Горбатько Е.Н., судебная коллегия

установила:

Татарский В.И. обратился в суд с иском к ООО «Дон-Ками» о расторжении договора аренды нежилого помещения, об освобождении нежилого помещения, ссылаясь на то, что истцу, как наследнику после смерти Т., принадлежит 1/3 доля нежилого строения – автомойки, расположенного по адресу: (обезличен), другими собственниками указанного имущества являются в равных долях Кожевников А.А. и Дикарев С.Е. Истцу стало известно, что 10.02.2012 между Т., Кожевниковым А.А., Дикаревым С.Е. с одной стороны и ООО «Дон-Ками» - с другой был подписан договор аренды указанного нежилого помещения для использования в качестве автомойки. Данное нежилое строение находится на земельном участке площадью 314 кв.м с разрешенным видом использования - индивидуальный жилой дом. 06.04.2018 на имя Т. было дано предписание со стороны Росреестра о необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка или использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Во исполнение указанного предписания 19.09.2018 Т. направила в адрес ответчика уведомление об устранении ряда выявленных нарушений при заключении указанного договора аренды, а также об устранении нарушений действующего законодательства в отношении нецелевого использования земельного участка, расположенного под нежилым строением (автомойка).

Поскольку в нарушение условий договора аренды ответчик использует земельный участок под нежилым зданием не в соответствии с его видом разрешенного использования, договор аренды, заключенный на срок более 1 года, не прошел в установленном законом порядке регистрацию, ответчик до настоящего времени не произвел страхование арендованного имущества по обычно принятым рискам, то истец просил расторгнуть договор аренды от 10.02.2012 в отношении нежилого строения, заключенный между Т., Кожевниковым А.А., Дикаревым С.Е. и ООО «Дон-Ками», обязать ответчика освободить арендуемое нежилое помещение об своего имущества.

ООО «Дон-Ками» предъявило к Татарскому В.И. встречный иск об обязании зарегистрировать договор аренды, обязании не чинить препятствия в пользовании арендованным имуществом, ссылаясь на то, что обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено арендуемое помещение, лежит на собственнике земельного участка. Арендатор не входит в число лиц, правомочных обращаться с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка. О необходимости устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом арендатор ООО «Дон-Ками» неоднократно извещал Татарского В.И., что подтверждается уведомлениями от 16.032018, от 17.05.2019г. Иные собственники арендуемого имущества - Кожевников А.А. и Дикарев С.Е. также неоднократно направляли в адрес Татарского В.И. письма с просьбой явиться в МФЦ для устранения препятствий в использования помещения, для регистрации договора аренды, однако Татарский В.И. уклоняется от выполнения своих обязанностей по договору, злоупотребляя своими правами, а также пытается в обход условий договора расторгнуть его по искусственно создаваемым им самим основаниям. ООО «Дон-Ками» просило обязать Татарского В.И. зарегистрировать договор аренды от 10.02.2012 нежилого помещения, обязать Татарского В.И. не чинить ООО «Дон-Ками» препятствия в пользовании арендованным нежилым помещением, а именно: изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером (обезличен), расположенного по адресу: (обезличен).

Решением суда от 19 сентября 2019г. в удовлетворении исковых требований Татарского В.И. отказано, частично удовлетворены встречные исковые требования ООО «Дон-Ками»: суд обязал Татарского В.И. зарегистрировать договор аренды от 10.02.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: (обезличен), в остальной части иска – отказал.

Принимая такое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.246, 247, 421, 431, 451, 607, 609, 619, 652 ГК РФ, ст.22 ЗК РФ и исходил из того, что Татарским В.И. не доказан факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды от 10.02.2012, спорное помещение автомойки в соответствии с указанным договором аренды было передано в аренду ООО «Дон-Ками» тремя собственниками этого имущества: Кожевниковым А.А., Дикаревым С.В. и правопредшественником истца - Т., арендатор использует нежилое помещение по назначению, договор аренды является действующим, продлен до 10.02.2020, сторонами не оспорен, не признан недействительным, доказательств значительности ущерба в связи с отсутствием страхования арендованного имущества Татарский В.И. не представил, согласия всех сособственников сдаваемого в аренду имущества для расторжения договора аренды нет, в связи с чем отказал Татарскому В.И. в удовлетворении исковых требований.

Поскольку договор аренды не прошел необходимую государственную регистрацию, ООО «Дон-Ками» представлены доказательства, подтверждающие уклонение Татарского В.И. и его правопредшественника от государственной регистрации этого договора, суд пришёл к выводу об обоснованности исковых требований ООО «Дон-Ками» об обязании Татарского В.И. зарегистрировать договор аренды.

Татарский В.И. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований и об отказе в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на злоупотребление правом ООО «Дон-Ками», Кожевниковым А.А. и Дикаревым С.Е., поскольку на момент вынесения решения суда Кожевниковым А.А. и Дикаревым С.Е. договор аренды от 10.02.2012 без уведомления Татарского В.И. расторгнут путем заключения договора аренды 31.07.2019 с ИП Кожевниковым В.А., в связи с чем Татарский В.И. утратил возможность пользоваться принадлежащим ему имуществом на праве собственности.

Заявитель жалобы указывает на то, что ООО «Дон-Ками» в нарушение условий договора аренды не произвел страхование арендованного имущества, а действия ООО «Дон-Ками» по освобождению спорного помещения свидетельствует о нежелании ответчика вести деятельность в спорном помещении.

Податель жалобы считает, что своими действиями ООО «Дон-Ками», единственным участником и директором которого является Кожевников А.А., а также Кожевников А.А. и Дикарев С.Е. подтвердили ничтожность договора аренды от 10.02.2012г.

ООО «Дон-Ками» поданы письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых опровергаются доводы апелляционной жалобы, и содержится просьба об оставлении решения суда без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Татарского В.И. апелляционную жалобу поддержала, просил решение суда отменить, Кожевников А.А. и представитель ООО Дон-Ками» просили оставить решение суда без изменения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие Татарского В.И., Дикарева С.Е., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и возражения на нее, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда.

Согласно ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст.652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, 10.02.2012 между ООО «Дон-Ками» (арендатор) и правопредшественником Татарского В.И. - Т., Кожевниковым А.А. Дикаревым С.В. (арендодатели) был заключен договор аренды нежилого помещения - автомойки, расположенного по адресу: (обезличен).

Указанное нежилое помещение находится на земельном участке с разрешенным использованием – индивидуальный жилой дом.

Вид разрешенного использования данного земельного участка с момента заключения указанного договора аренды сособственниками не изменялся.

Из уведомлений от 16.03.2018, 17.05.2019, 05.06.2019 следует, что о необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка извещались как правопредшественник Татарского В.И., так и сам Татарский В.И., однако никаких действий ими предпринято не было.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 10.02.2012 не прошёл государственную регистрацию, при этом, Татарский В.И. уклоняется от государственной регистрации этого договора.

При изложенных обстоятельствах, дав оценку представленным сторонами доказательствам, принимая во внимание то, что сособственники нежилого строения Кожевников А.А. и Дикарев С.В. возражают против расторжения договора аренды, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отсутствии в данном случае оснований, предусмотренных законом и договором, для досрочного расторжения договора аренды и о наличии оснований для обязания Татарского В.И. зарегистрировать этот договор в установленном законом порядке.

Судебная коллегия не может принять во внимание апелляционную жалобу Татарского В.И., поскольку жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.

Доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении правом ООО «Дон-Ками», Кожевниковым А.А., Дикаревым С.Е., которые договор аренды от 10.02.2012 без уведомления Татарского В.И. расторгли путем заключения договора аренды 31.07.2019 с ИП Кожевниковым В.А., в связи с чем Татарский В.И. утратил возможность пользоваться принадлежащим ему имуществом на праве собственности, судебной коллегией отклоняются как не основанные на имеющихся материалах дела.

Из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения - автомойки от 10.02.2012, заключенный межу правопредшественником Татарского В.И. - Т., Кожевниковым А.А., Дикаревым С.Е. и ООО «Дон-Ками» является действующим, срок его действия продлен сторонами до 10.02.2020, ООО «Дон-Ками» использует арендованное помещение в качестве автомойки, производит арендную плату сособственникам, иного договора аренды материалы дела не содержат. Доводы Татарского В.И. о том, что действия ООО «Дон-Ками» по освобождению спорного помещения свидетельствует о нежелании ответчика вести деятельность в этом помещении, судебной коллегией отклоняются, поскольку, как следует из материалов дела, приостановление деятельности арендатора было вызвано исполнительными действиями, совершенными в интересах истца Татарского В.И. в соответствии с принятыми Октябрьским районным судом г.Ростова-на-Дону по настоящему делу обеспечительными мерами в виде запрета ООО «Дон-Ками» использования нежилого помещения – автомойка в качестве автомоечного комплекса.

Доводам Татарского В.И. о том, что ООО «Дон-Ками» в нарушение условий договора аренды не произвело страхование арендованного имущества, суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения дал надлежащую оценку, правомерно указав на то, что данное обстоятельство может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды только при условии причинения в результате этого значительного ущерба имуществу арендодателей и их законным интересам, что по настоящему делу не доказано.

Доводы апелляционной жалобы о том, что своими действиями ООО «Дон-Ками», единственным участником и директором которого является Кожевников А.А., Кожевников А.А. и Дикарев С.Е. подтвердили ничтожность договора аренды от 10.02.2012, судебной коллегией не принимаются, поскольку требования о признании договора аренды ничтожным Татарским В.И. не заявлялись.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы Татарского В.И. нет.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 19 сентября 2019г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Татарского В.И. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.12.2019г.