Решение по делу № 33-7759/2023 от 20.06.2023

УИД – 59RS0008-01-2022-002697-02

Дело № 33-7759/2022 (2-2619/2022)

Судья – Конышев А.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 03 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Хузяхралова Д.О., Смирновой М.А.,

при секретаре Говорухиной Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Пермского района Пермского края (в интересах муниципального образования «Пермский муниципальный район», неопределенного круга лиц) к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального района, Гурееву Владимиру Валерьевичу,

по апелляционному представлению прокуратуры Пермского района на решение Пермского районного суда Пермского края от 29.08.2022.

Заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя истца Левыкиной Л.Л., поддержавшей доводы апелляционного представления, представителя ответчика и третьего лица Администрации Пермского муниципального района Титовой Я.С. поддержавшей доводы письменных возражений, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

заместитель прокурора Пермского района Пермского края, действуя в интересах муниципального образования «Пермский муниципальный район», неопределенного круга лиц, обратился с иском к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального района, Гурееву В.В. о признании недействительными (ничтожными) подпунктов 4.2.9 пункта 4.2, пунктов 7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 договора аренды земельного участка ** от 01.06.2021, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и Гуреевым Владимиром Валерьевичем.

Исковые требования мотивированы тем, что Прокуратурой Пермского района при проведении плановой проверки соблюдения и исполнения органами местного самоуправления земельного законодательства РФ при предоставлении земельных участков за период 2020-2021 гг. установлено, что между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района (ОГРН **, ИНН **) (далее - арендодатель) и Гуреевым В.В. (далее - арендатор) на основании протокола от 21.05.2021 заседания комиссии о результатах аукциона заключен договор аренды земельного участка ** от 01.06.2021 (далее - Договор), по условиям которого (п.1.1) арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым № **14810 общей площадью 776 кв.м по адресу: ****, с разрешенным использованием: охота и рыбалка, категория земель: земли населенных пунктов. Срок действия Договора установлен с 01.06.2021 до 31.05.2070 (пункт 1.3 договора 2). В подпункте 4.2.9 пункта 4.2 Договора стороны предусмотрели, что при условии получения письменного согласия арендодателя в пределах срока договора (в случае если договор аренды заключен на срок до пяти лет) либо при условии письменного уведомления арендодателя (в случае, если договор заключен на срок более пяти лет) арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Пунктами 7.1 - 7.6 раздела 7 Договора стороны предусмотрели условия, права и обязанности арендатора при передаче земельного участка в субаренду. Однако подпункт 4.2.9 пункта 4.2, пункты 7.1 - 7.6 договора аренды земельного участка ** от 01.06.2021 противоречат требованиям действующего законодательства Российской Федерации, подлежат признанию недействительными в части условия, предусматривающего возможность передачи прав арендатора по договору третьим лицам.

Решением Пермского районного суда Пермского края от 29.08.2022 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

В апелляционном представлении прокуратура Пермского района просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального права. Указывает, что заключение договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования «охота и рыбалка» возможно только после проведения торгов, проводимых в форме аукциона. Доказательств, опровергающих доводы истца, стороной ответчика представлено не было. Поскольку земельный участок предоставлен ответчику на основании договора аренды, заключенного по результатам аукциона и подлежащего заключению только на торгах, после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации на него распространяются ограничения, введенные указанной нормой. Поскольку оспариваемые истцом пункты договора аренды предоставляют необоснованное преимущество лицам, не принимавшим участие в торгах на получение права аренды земельного участка, они должны быть признаны ничтожными.

Апелляционным определением от 28 ноября 2022 года (дело № 33-11130/2022) решение Пермского районного суда Пермского края от 29.08.2022 оставлено без изменения, апелляционное представление прокурора Пермского района – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24 мая 2023 года № 88-8687/2023 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 28 ноября 2022 года отменено в части оставления без изменения решения Пермского районного суда Пермского края от 29 августа 2022 года об отказе в удовлетворении требования заместителя прокурора Пермского района о признании недействительным пункта 4.2.9 договора аренды земельного участка N 146 от 01 июня 2021 года. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части решение Пермского районного суда Пермского края от 29 августа 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 28 ноября 2022 года оставлено без изменения, кассационное представление прокурора Пермского края - без удовлетворения.

При новом рассмотрении судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции проверяется исключительно в отмененной части.

Обсудив доводы апелляционного представления, проверив законность принятого судом решения в рассматриваемой части в пределах этих доводов в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 01.06.2021 между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района (Арендодатель) и Гуреевым В.В. (Арендатор) заключен договор ** аренды земельного участка (далее - Договор) (л.д.17-22).

Согласно п.1.1 Договора Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым № **14810 общей площадью 776 кв.м, расположенный по адресу: ****, с разрешенным использованием: охота и рыбалка, категория земель: земли населенных пунктов.

Срок действия Договора установлен с 01.06.2021 до 31.05.2070 (п.1.3 Договора).

Согласно положениям п. 4.2.9 Договора Арендатор вправе в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии предварительного письменного согласования с арендодателем (в случае если договор заключен на срок до пяти лет) либо при условии письменного уведомления арендодателя (в случае, если договор заключен на срок более пяти лет).

Разделом 7 Договора предусмотрены условия о субаренде земельного участка. Так согласно п. 7.1 Договора Арендатор вправе передать арендуемый участок в субаренду при условии:

- получения письменного согласия Арендодателя, если срок настоящего договора аренды не превышает пяти лет;

- направления письменного уведомления Арендодателю, если срок настоящего договора составляет более пяти лет.

Арендатор вправе сдавать в субаренду земельный участок при условии отсутствия у него задолженности по арендной плате (п.7.2 Договора).

Арендатор уведомляет Арендодателя о заключении договора субаренды с указанием данных лица, с которым заключен договор субаренды. Арендатор письменно уведомляет Арендодателя в случае внесения изменений в договор субаренды (изменений площади земельного участка, его конфигурации, смены юридического адреса субарендаторов, сроков субаренды, переуступки прав по договору субаренды и т.д.) (п.7.3 Договора).

При досрочном прекращении настоящего Договора, договор субаренды прекращает свое действие. При прекращении договора аренды субарендатор не имеет права на заключение с Арендодателем договора аренды на земельный участок, находившийся в его пользовании с соответствии с договором субаренды (п.7.4 Договора).

Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о досрочном расторжении Договора субаренды в пятидневный срок (п.7.5 Договора).

Договор субаренды земельного участка подлежит регистрации в регистрирующем органе, если иное не предусмотрено действующим законодательством (п.7.6 Договора).

Договор зарегистрирован в ЕГРН 10.06.2021, регистрационная запись **14810-**7 (л.д.38 оборот).

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь при разрешении спора положениями пункта 1 статьи 166, пунктом 2 статьи 168, статьей 422, пунктом 7 статьи 448, пунктом 2 статьи 607, статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3, пунктом 2 статьи 22, частями 5 и 9 статьи 22, частью 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на основе анализа приведенных положений закона пришел к выводу о том, что нормы земельного законодательства, предусматривающие возможность передачи арендатором прав по договору аренды на основании части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, являются специальными по отношению к положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеющими приоритетный характер, в силу чего запрет на отчуждение права аренды, приобретенного на торгах, предусмотренный указанной нормой, на отношения по договору аренды земельного участка не распространяется. Дополнительно суд принял во внимание, что распоряжение правом аренды Гуреевым В.В. не произведено, в связи с чем права МО «Пермский муниципальный район» и неопределенного круга лиц не нарушены.

Коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для квалификации пункта 4.2.9 договора аренды земельного участка N 146 от 01 июня 2021 года в качестве недействительного (ничтожного).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, в зависимости от определенных видов их разрешенного использования, либо субъектов, которым земельные участки предоставляются, данный перечень является исчерпывающим.

В силу пункта 2 указанной статьи Кодекса без проведения торгов заключается договор аренды в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение (подпункт 24); земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора пользования рыболовным участком или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами (подпункт 29).

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Предусмотренный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет победителю торгов в случае, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

В силу пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Соответственно договор аренды с единственным участником аукциона в любом случае мог быть заключен лишь при условии соответствия его всем требованиям торгов, а значит и права по такому договору не могли быть им уступлены другому лицу без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума N 25).

С учетом категории и целевого назначения спорного земельного участка в силу норм статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с кадастровым № **14810 общей площадью 776 кв.м, расположенный по адресу: ****, с разрешенным использованием: охота и рыбалка, категория земель: земли населенных пунктов, мог быть предоставлен в аренду исключительно на торгах; при этом Гуреев В.В. не относится к перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лицам, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка может быть заключен только на торгах и фактически заключен с Гуреевым В.В. по итогам проведенных аукционных процедур.

В связи с этим включение Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и Гуреевым В.В. в договор аренды пункта 4.2.9, предусматривающего возможность замены стороны арендатора, не соответствует требованиям закона, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Таким образом, принимая во внимание, что спорный договор аренды от 01.06.2021 с учетом характера спорных правоотношений, цели использования земельного участка мог быть заключен исключительно путем проведения торгов, указанный договор был заключен после вступления в силу ограничений, введенных Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 4.2.9 договора от 01.06.2021 подлежит квалификации в качестве ничтожного, как нарушающего требования, установленные частью 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, и публичные интересы.

По указанным основаниям решение в части отказа в удовлетворении требования заместителя прокурора Пермского района о признании недействительным пункта 4.2.9 договора аренды земельного участка N 146 от 01 июня 2021 года подлежит отмене с принятием нового решения - об удовлетворении требований.

руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пермского районного суда Пермского края от 29.08.2022 отменить в части отказа в удовлетворении требования заместителя прокурора Пермского района о признании недействительным пункта 4.2.9 договора аренды земельного участка ** от 01 июня 2021 года.

В отмененной части принять новое решение.

Признать недействительным пункт 4.2.9 договора аренды земельного участка ** от 01 июня 2021 года, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и Гуреевым Владимиром Валерьевичем.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Мотивированное определение изготовлено 14 августа 2023 года