Решение от 29.02.2016 по делу № 2-42/2016 (2-3494/2015;) от 28.08.2015

Дело №2 - 42/ 2016 г. Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 февраля 2016г. г.Барнаул

Октябрьский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего: Севостьяновой И.Б.,

при секретаре: Бобылевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Фомина С.Л., Фомина Л.Г., Фоминой Л.В., Кондратьева Р.В., Лаврикова Ю.А. к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, Канакову А.С., Колесниченко В.И., Опретовой В.И., Тарасову Ю.В., Стяжкиной Г.Н. о возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка по вступлению в него соарендаторов, установлению размера арендной платы пропорционально долям в праве собственности на строения, помещения в здании,

у с т а н о в и л :

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам (с учетом уточнения) об обязании ответчиков внести изменений в договор аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ. с кадастровым номером №, площадью 5405 кв. м, по адресу <адрес> по вступлению в договор аренды истцов на стороне соарендаторов собственников жилых помещений (квартир), расположенных в <адрес>, установлении размера арендной платы пропорционально долям в праве собственности на строения, помещения в здании.

Исковые требования обоснованы тем, что истцы являются собственниками квартир №, 2 и 4, расположенных по адресу <адрес> <адрес>.

В ДД.ММ.ГГГГ часть производственного здания по названному адресу было переоборудовано в жилые помещения для предоставления очередникам Барнаульского вагоноремонтного завода. Квартиры №, 2, 4 были приватизированы в собственность истцов.

В ДД.ММ.ГГГГ <адрес> управлением имущественных отношений был заключен договор аренды земельного участка по данному адресу для эксплуатации административно-производственного здания и склада сроком до ДД.ММ.ГГГГ., арендаторами являются ответчики. На этот момент квартиры еще не были приватизированы, но на сегодняшний день квартиры расположены внутри границ сформированного земельного участка по данному адресу и являются частью неделимого здания.

Истцы проживают в данных квартирах с ДД.ММ.ГГГГ платят за их содержание, все надворные постройки, ограждения заборов существуют на данному земельному участке около 20 лет, сложился порядок пользования земельными участками, каждая из квартир имеет отдельный вход с прилегающего земельного участка, мест общего пользования между квартирами нет, отделится в отдельный литер у истцов возможности нет, так как нежилые помещения и примыкающие к ним жилые помещения имеют единые стены.

Истцы как собственники квартир в неделимом здании, расположенном на неделимом земельном участке имеют право войти в договор аренды земельного участка наряду с ответчиками в силу положений ст. 39.20 ЗК РФ. В досудебном порядке заявление истцов в Главное управление имущественных отношений <адрес> о внесении изменений в договор аренды и письма истцов ко всем ответчикам о внесении таких изменений в договор аренды результата не дали, в связи с чем усматривается спор о праве на данный земельный участок.

Истцы и представитель истцов в судебном заседании на иске настаивали по указанным в нем основаниям, пояснили, что с учетом определенного экспертами статуса здания как административного с жилыми помещениями права истцов на пользование неделимым земельным участком, на котором оно расположено, могут быть реализованы только путем вступления их в договор аренды на стороне арендаторов.

Представитель ответчика Главного управления имущественных отношений <адрес> возражала против удовлетворения иска, поскольку для внесения изменений в договор аренды необходимо заключение соглашения между всеми его участниками, вместе с тем не оспаривала того обстоятельства, что истцы как собственники помещений в едином здании имеют право на вхождение в договор аренды на стороне арендаторов, поскольку право пользования земельным участком они приобрели.

Ответчики Колесниченко В.И. (он же представитель ответчика Стяжкиной Г.Н.), Канаков А.С., Опретова В.И. и ее представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, поскольку помещения в нежилом производственно-административном здании были переведены в жилые незаконно, земельный участок предоставлялся в аренду для эксплуатации нежилого административно-производственного здания, в связи с чем истцы не могут быть включены в данный договор как собственники жилых помещений, поскольку в этом случае необходимо будет изменять назначение земельного участка, пользование истцами земельным участком нарушает права ответчиков, ведущих производственную и хозяйственную деятельность в принадлежащих им помещениях, поскольку это ограничить доступ тяжелой техники на участок, нарушит порядок пользования нежилыми помещениями.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о его времени и месте надлежащим образом, не явились.

Суд с учетом мнения участвующих в деле лиц, рассмотрел дело при данной явке.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками квартир №, 2 и 4, расположенных по адресу <адрес>, а именно: Фомину С.Л., Фомину Л.Г., Фоминой Л.Г. по 1/3 доли в праве общей долевой собственности принадлежит <адрес>, Лаврикову Ю.А. – <адрес>, Кондратьеву Р.В. – <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, произведенной в ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-16).

Ответчикам Канакову А.С., Колесниченко В.И., Стяжкиной Г.Н., Опретовой В.И., Тарасову Ю.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные в здании по <адрес> б в <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Главным управлением имущественных отношений <адрес> и Т., Е. был заключен договор аренды №-з земельного участка с кадастровым номером 22663:020513:12, площадью 5405 кв. м, по адресу <адрес>, который предоставлен для эксплуатации административного -производственного здания и склада.

ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к указанному договору, согласно которому в состав арендаторов вошла кроем указанных лиц Опретова В.И.

ДД.ММ.ГГГГ между Е. и Канаковым А.С. заключен договор перенайма, по которому Канаков А.С. принял права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды.

ДД.ММ.ГГГГ. заключено дополнительное соглашение к указанному договору, по которому в состав арендаторов вошел Чуйкин А.Н.

ДД.ММ.ГГГГ. заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому в состав арендаторов вошел Колесниченко В.И.

ДД.ММ.ГГГГ. заключено дополнительное соглашение, по которому в составе арендаторов указаны: Канаков А.С., Колесниченко В.И., Опретова В.И., Тарасов Ю.В., Чуйкин А.Н.

Вместе с тем из выписки из ЕГРП следует, что право собственности Чуйкина А.Н. на помещения в здании по <адрес> б прекращено ДД.ММ.ГГГГ., собственниками данного помещения ( Н4) стали Стяжкина Г.И. и Колесниченко В.И. ( по 1/ 2 доли).

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ ( действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ.), согласно которой граждане и юридические лица, имеющие на определенном праве здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Согласно приведенной норме при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. С момента регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

В этой связи Колесниченко В.И. и Стяжкина Г.И., приобретшие в ДД.ММ.ГГГГ. по праву общей долевой собственности нежилое помещение, принадлежавшее ранее Чуйкину А.И., приобрели право аренды вышеуказанного земельного участка.

Чуйкин А.Н. исключен судом из числа ответчиков по делу.

Таким образом, арендаторами спорного земельного участка на данный момент являются ответчики.

Истцы ДД.ММ.ГГГГ. письменно обращались в ГУ имущественных отношений <адрес> с заявлениями о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды и вступлении их в договор на стороне, однако, ДД.ММ.ГГГГ. Главным управлением им был дан ответ о том, что внесение таких изменений в договор аренды возможно только по соглашению всех участников договора.

Истцы ДД.ММ.ГГГГ обратились с письменным предложением ко всем арендаторам согласовать вхождение истцов в договор аренды, направленными в адрес ответчиков заказной почтой (л.д. 31-36), однако, ответы от них получены не были.

Согласно заключению экспертов ООО «ЦНПЭ «АлтайЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ здание многоквартирным домом, жилым домом блокированной застройки либо ирным видом жилого фонда не является, возможен выдел квартир № и №, выдел <адрес> невозможен, раздел земельного участка и выдел земельных участков под квартиры № № невозможен.

В этой связи суд приходит к выводу, что здание по <адрес> является административно- производственным, включающим в себя нежилые помещение, помещение склада и жилые помещения - квартиры.

Положения жилищного законодательства ( ст. 36 ЖК РФ) в данном случае применению не подлежат.

Согласно ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ, вступившей в силу с ДД.ММ.ГГГГ., если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду ( ч.6).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них ( ч.9).

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда ( ч.10).

Для определения статуса здания, в котором находятся помещения, принадлежащие на праве собственности истцам и ответчикам, а также возможности выдела помещений, принадлежащих истцам и раздела земельного участка, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

По смыслу указанных правовых норм собственники помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора путем вступления в заключенный ранее договор аренды на стороне арендаторов. При этом размер обязательств арендаторов по внесению арендной платы исходя из содержания договора аренды и дополнительных соглашений к нему определен пропорционально долям в праве собственности на помещения в здании, указанное условие должно быть распространено и на истцов, как соарендаторов по договору.

Вышеуказанными дополнительными соглашениями к договору аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

При этом закон не связывает право собственника помещения в таком здании на вступление в договор аренды на стороне арендатора с тем, является ли такое помещение жилым или нежилым.

Изменение назначения земельного участка в данном случае вопреки доводам ответчиков не потребуется, поскольку здание в целом является административно-производственным и складом, как и отражено в договоре аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Данная позиция отражена также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцами досудебный порядок урегулирования спора соблюден, ответчиками добровольно соглашение о внесении изменений в договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не заключено, в связи с чем суд находит исковые требования основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

В силу ч.3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По правилам ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истица Фомина С.Л. подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> согласно чеку –ордеру о ДД.ММ.ГГГГ. в равных долях по <данные изъяты>. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ № –░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ <░░░░░> ░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 22:63:020513:12, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░ ░░.░░.░░░░, ░░ ░░.░░.░░░░. ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ (░░░░░░░), ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░:

░░░░░░ ░.░., ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░.░. - ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ 1/3 ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░>;

░░░░░░░░░░░ ░.░. – ░░░░░░░░░░░░ <░░░░░>;

░░░░░░░░░ ░.░. - ░░░░░░░░░░░░ <░░░░░>

░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░ ░ <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ <░░░░░>░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░.░.░░░░░░░░░░░░