Решение по делу № 33-1243/2023 от 15.03.2023

Судья Прохоров А.Ю. № 33-1243/2023

УИД 10RS0014-01-2022-001196-77

Дело №2-32/2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 мая 2023 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Степановой Т.Г.,

судей Савина А.И., Никитиной А.В.

при секретаре Полат И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе

истца на решение Пряжинского районного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к Управлению Росреестра по Республике К.., Мяттонен К. О., Белаш О. В. об исключении сведений о договоре уступки права по договору аренды земельного участка.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее также – Министерство) обратилось в суд с названным иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ истцом получено заявление Мяттонен К.О. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым № от ХХ.ХХ.ХХ №. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) вышеуказанный земельный участок находится в аренде у Мяттонен К.О. на основании договора уступки права от ХХ.ХХ.ХХ по договору аренды, заключенному между Белаш О.В. и Администрацией Пряжинского национального муниципального района (далее также – Администрация). Поскольку срок договора от ХХ.ХХ.ХХ № истек, предварительное письменное согласие арендодателя Мяттонен К.О. не получалось, Министерство полагало договор уступки права от ХХ.ХХ.ХХ по договору от ХХ.ХХ.ХХ № аренды земельного участка с кадастровым №, заключенный между Белаш О.В. и Мяттонен К.О., ничтожным и просило исключить сведения о нем из ЕГРН.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом были привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Карелия (правопреемник - ППК «Роскадастр»), Администрация Пряжинского национального муниципального района, ГКУ РК «Управление земельными ресурсами Республики Карелия».

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

С принятым судебным постановлением не согласен истец, полагая его необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка тому обстоятельству, что согласно п.5.3 Договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только в пределах срока договора и только с предварительного письменного согласия арендодателя, что, по мнению Министерства, прямо повлияло на вынесенное решение. Сведения о получении Мяттонен К.О. или Белаш О.В. предварительного письменного согласия арендодателя у Министерства отсутствуют, в ходе судебного разбирательства данный факт также не был установлен. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Карелия ХХ.ХХ.ХХ, со сроком действия по ХХ.ХХ.ХХ На момент обращения Мяттонен К.О. в адрес Министерства о передаче прав и обязанностей по договору аренды (ХХ.ХХ.ХХ вх.№) срок договора аренды истек. При этом согласно п.5.2 Договора аренды пролонгация договора не подразумевается, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Министерство обращает внимание на тот факт, что указанный пункт договора прямо противоречит позиции суда о том, что договор подразумевает пролонгацию, поскольку если таковое развитие договорного отношения имело бы место, то договор одновременно гарантировал бы и преимущественное право на заключение нового договора и пролонгацию, что не может быть сочтено логичным с точки зрения логики договорных отношений и вносит путаницу в исполнение такого договора. Судом оставлен без внимания указанный довод Министерства, а юридические последствия, которые обусловлены пунктом 5.2 Договора аренды, не учтены судом. Указывает также, что довод суда о том, что ХХ.ХХ.ХХ Администрация проинформировала Белаш О.В. о согласии на продление договора аренды нельзя считать верным и обоснованным, поскольку подобными полномочиями администрация не наделена с 2016 г., распорядительные полномочия в отношении земельного участка с ХХ.ХХ.ХХ переданы Министерству. Соответственно права и обязанности, вытекающие из спорного договора аренды, в том числе по разрешению вопросов о его расторжении, заключению к нему дополнительных соглашений перешли к Министерству. Таким образом, судом сделан необоснованный вывод о том, что ответчиками получено согласие на продление договора у надлежащего лица. Надлежащим лицом - Министерством предварительное согласие на заключение договора уступки не предоставлялось. Обращает внимание, что судом также оставлено без внимания то обстоятельство, что по указанной категории земельных участков с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства» согласно п.1, п.2 ст.39.3 ЗК РФ необходимо проведение процедуры торгов. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, решением суда нарушены права и законные интересы не только Министерства, но и неопределенного круга лиц, которые могли бы претендовать на право заключения договора аренды на торгах в отношении спорного земельного участка. Дальнейшие выводы суда о необходимости или отсутствии необходимости получать согласие арендодателя на переуступку прав по договору уступки не имеют значения для рассмотрения дела по существу. Ввиду неверного определения судом статуса Министерства полагает необоснованным вывод об отсутствии нарушения прав Министерства и ненадлежащем способе защиты.

Ответчик Белаш О.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала относительно доводов апелляционной жалобы истца, полагая решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав явившегося ответчика, изучив материалы настоящего дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ между Администрацией Пряжинского национального муниципального района (арендодатель) и Белаш О.В. (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым № сроком с ХХ.ХХ.ХХ до ХХ.ХХ.ХХ

По истечении срока действия договора аренды Белаш О.В. продолжила пользоваться земельным участком, возражений относительно чего арендодатель не заявил; ни одна из его сторон не заявила о прекращении арендных отношений, ответчик продолжила пользоваться земельным участком, осуществляя уплату арендных платежей в установленном размере.

В силу положений п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом изложенного не требуется наличия дополнительного соглашения для пролонгирования действия договора аренды при условии, что арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не заявил своих возражений.

Учитывая, что по истечении срока действия договора аренды Белаш О.В. продолжила пользоваться арендуемым земельным участком, а арендодатель до истечения срока аренды не заявил о возврате арендуемого имущества, соответствующий договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Оснований, не позволяющих возобновить договор аренды земельного участка на неопределенный срок, не установлено. Договор аренды Администрацией Пряжинского национального муниципального района заключен с Белаш О.В. ХХ.ХХ.ХХ, т.е. до вступления в силу Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», изменившего правовое регулирование арендных отношений в отношении земельных участков.

Данный подход в правоприменении изложен в п.23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г., п.26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 г., и п.3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г.

Возобновление на неопределенный срок договора аренды № от ХХ.ХХ.ХХ по истечении срока его действия признавалось арендодателем Администрацией, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица (л.д.27).

В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ в случае, если договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно положениям ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, при наличии предусмотренного положениями ст.610 ГК РФ права одной из сторон договора аренды на односторонний отказ от договора, расторжение его в судебном порядке не требуется. Договор в этом случае считается расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления о прекращении аренды при условии соблюдения предусмотренного законом (ст.610 ГК РФ) или договором срока предупреждения о прекращении договора. При этом прекращение договора в такой ситуации не требует согласия на расторжение договора второй стороны.

С учетом изложенного, заявить о прекращении арендных отношений в порядке, предусмотренном ст.610 ГК РФ, что будет являться основанием для расторжения договора на основании ст.450.1 ГК РФ, может только одна из сторон договора. Лицо, не являющееся стороной договора аренды, заявить о его прекращении в порядке, предусмотренном ст.610 ГК РФ, не может.

Уведомлений о прекращении арендных отношений арендодателем в адрес арендатора Белаш О.В. не направлялось, в связи с чем арендные отношения являются действующими.

ХХ.ХХ.ХХ между Белаш О.В. и Мяттонен К.О. заключен договор уступки права, по которому Белаш О.В. передала Мяттонен К.О. право аренды земельного участка с кадастровым № по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ

В настоящее время в ЕГРН зарегистрировано право аренды Мяттонен К.О. в отношении земельного участка с кадастровым №.

В силу п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Договор аренды № от ХХ.ХХ.ХХ земельного участка с кадастровым №, вопреки выводам суда первой инстанции, заключен на срок 5 лет, в связи с чем положения п.9 ст.22 ЗК РФ к отношениям сторон по данному договору не применимы.

В соответствии с п.5 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иное предусмотрено положениями пункта 5.3 Договора аренды № от ХХ.ХХ.ХХ земельного участка с кадастровым №, а именно предусмотрено право арендатора передавать в пределах срока договора аренды земельного участка свои права и обязанности по договору третьему лицу только с предварительного письменного согласия арендодателя.

В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшим до 01 марта 2015 г., распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно действующему в настоящее время п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Пунктом 4 той же статьи Закона предусмотрено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 06 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Законом Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ №-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» в соответствии с п. 4 ст. 2 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ №-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы государственной власти Республики Карелия наделены с ХХ.ХХ.ХХ полномочиями органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу ст.3 Закона Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ №-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» полномочия, указанные в ст.1 настоящего Закона, осуществляются органом исполнительной власти Республики Карелия, уполномоченным Правительством Республики Карелия.

Постановлением Правительства Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ №-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 26 сентября 2019 г. №326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Как следует из пп.39 п.9 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02 ноября 2017 г. №390-П, Министерство осуществляет, среди прочих, функции в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Однако, ни Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ни Закон Республики Карелия от 25 декабря 2015 г. № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» не содержат специальных норм, регулирующих вопросы перехода прав и обязанностей по действующим договорам аренды, заключенным до введения в действие нормативного акта субъекта Российской Федерации о перераспределении полномочий в области земельных отношений.

Положение о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденное постановлением Правительства Республики Карелия от 2 ноября 2017 г. № 390-П, также не содержит указаний на то, что Министерство наделено полномочиями арендодателя по ранее заключенным (до перераспределения полномочий) договорам аренды.

В п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г.) дано соотношение понятий «распоряжение» и «предоставление» земельного участка применительно к положениям Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому «распоряжение» включает в себя «предоставление», но не наоборот.

Так, в п. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» идет речь о распоряжении, в п. 2 той же статьи - о предоставлении земельных участков. Соответственно, необходимо исходить из соотношения данных понятий как части и целого, поскольку предоставление земельных участков является одним из видов распоряжения данными объектами.

Иные варианты распоряжения, кроме предоставления земельных участков, перечислены в п. 4 рассматриваемой статьи: заключение договора мены; соглашения об установлении сервитута; соглашения о перераспределении земель и земельных участков; принятие решений о перераспределении земель и земельных участков; выдача разрешения на использование земель и земельных участков. Поскольку правом совершать вышеперечисленные действия наделяется субъект, не являющийся собственником земельного участка, их перечень является исчерпывающим.

Учитывая, что полномочия по распоряжению земельными участками, обремененными правами аренды по договорам аренды, заключенным органами местного самоуправления до перераспределения полномочий в соответствии с Законом РК №-ЗРК, остались не разграниченными, а в силу закона право распоряжения такими участками предоставлено органам местного самоуправления муниципальных районов, спорный земельный участок, расположенный на территории Пряжинского национального муниципального района, относится к землям, право государственной собственности на который не разграничено, действия по даче разрешения на уступку права аренды по действующему договору аренды могли быть совершены только Администрацией, но не Министерством, которое не обладало полномочиями на осуществление распорядительных действий в отношении спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах полагать, что Министерство имеет полномочия арендодателя по обозначенному Договору аренды земельного участка, заключенному между Белаш О.В. и Администрацией, не имеется.

Подобная позиция изложена в определениях Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ХХ.ХХ.ХХ № и от ХХ.ХХ.ХХ №.

С учетом изложенного необходимо констатировать, что Министерство, не являясь стороной договора аренды № от ХХ.ХХ.ХХ, не могло участвовать в процедуре согласования возможности уступки права аренды по этому договору иному гражданину.

Арендодатель же Администрация, будучи привлеченным к участию в деле, своих возражений относительно уступки права аренды по указанному договору аренды не заявлял.

Более того, в силу приведенного выше обоснования земельный участок с кадастровым № был обременен правом аренды Белаш О.В. по действующему договору аренды, об отказе от продолжения которого арендодатель Администрация не заявлял, свободным от прав третьих лиц в целях возможного предоставления, в том числе в целях на торгах, не являлся. Таким образом, следует констатировать отсутствие нарушенного публичного интереса или интересов неопределенного круга лиц, который в силу имеющихся у него полномочий могло бы защищать Министерство.

Вместе с тем, по смыслу пункта 1 статьи 1 ГК РФ, части 1 статьи 3 ГПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.

Суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие доказательств нарушения прав истца является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Министерства. Из содержания иска не следует, что оспариваемый договор нарушает права Министерства или противоречит публичным интересам.

С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу о правильности постановленного по делу решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, в том числе к Управлению Росреестра по Республике Карелия как к ненадлежащему ответчику.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом доказательств, с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены решения суда по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пряжинского районного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи