Решение по делу № 8Г-5584/2024 [88-6265/2024] от 04.06.2024

    №2-13/2024

                                                                                         №88-6265/2024

     25RS0001-01-2023-001358-18

    ДЕВЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

6 августа    2024 года                                          город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Шевцовой Т.С.,

судей Куратова А.А., Кургуновой Н.З.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока к Карамышевой Фании Медхатовне о взыскании задолженности по арендной плате и пени

по кассационной жалобе Карамышевой Фании Медхатовны на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 13.02.2024, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 02.05.2024.

Заслушав доклад судьи Кургуновой Н.З., выслушав объяснения Карамышевой Ф.М., представителя Управления муниципальной собственности города Владивостока Гороховой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Управление муниципальной собственности города Владивостока обратилось в суд с иском к Карамышевой Ф.М., указав, что между Департаментом земельных отношений, государственного и строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и индивидуальным предпринимателем Карамышевой Ф.М. 29.12.2012 был заключен договор №01-Ю-16099 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4490 кв.м. по адресу: <адрес> для использования в целях размещения автостоянки сроком с 24.12.2012 по 23.12.2015 с уплатой ежемесячно арендной платы в размере 52 710,55 руб. В связи с нарушением арендатором условий по оплате арендных платежей образовалась задолженность.

Уточнив требования, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.03.2023 в размере 1 176 637,27 руб., пени за период с 02.08.2017 по 24.04.2023 в размере 226 355,55 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 13.02.2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 02.05.2024, исковые требования Управления муниципальной собственности города Владивостока удовлетворены частично, с Карамышевой Ф.М. в пользу Управления муниципальной собственности города Владивостока взысканы задолженность по договору аренды земельного участка №01-Ю-16099 от 29.12.2012 за период с февраля 2020 по март 2023 в размере 1 047 963,71 руб., пеня в размере 30 000 руб., всего 1 077 963,71 руб.

В остальной части иска отказано.

С Карамышевой Ф.М. взыскана государственная пошлина в бюджет Владивостокского городского округа в размере 13 590 руб.

В кассационной жалобе Карамышева Ф.М. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 02.05.2024, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Указывает, что договор аренды расторгнут, ответчик освободил земельный участок, при этом Управление до настоящего времени не направило ответчику акт приема-передачи земельного участка.

В возражениях на кассационную жалобу Управление муниципальной собственности города Владивостока просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы ответчика.

В судебном заседании суда кассационной инстанции Карамышева Ф.М. настаивала на кассационной жалобе, представитель Управления муниципальной собственности города Владивостока возражала против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив по правилам части 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе и поступивших на нее возражений, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами нижестоящих инстанций.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.12.2012 между Департаментом земельных отношений, государственного и строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и индивидуальным предпринимателем Карамышевой Ф.М. заключен договор №01-Ю-16099, по условиям которого департамент предоставил индивидуальному предпринимателю в аренду сроком по 23.12.2015 земельный участок общей площадью 4490 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, для использования в целях размещения автостоянки.

Размер арендной платы за участок составляет 52 710,55 руб. в месяц, которая вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца (пункты 2.1, 2.3 договора).

В силу пункта 4.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Договор прекращает свое действие по окончании его срока. Договор может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по соглашению сторон (пункты 5.1, 5.2 договора). Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях, предусмотренных в п.5.4 договора.

Ссылаясь на то, что земельный участок ответчиком не возвращен, арендные платежи за период с 01.07.2017 по 31.07.2022 не вносились, Управление обратилось с иском в суд о взыскании задолженности по арендной плате, пени, и уточнив требования, просило взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.03.2023 в размере 1 176 637,27 руб., пени за период с 02.08.2017 по 24.04.2023 в размере 226 355,55 руб.

Возражая против иска, ответчик указывала, что 25.10.2019 обратилась в администрацию г. Владивостока с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2012 №01-Ю-16099 в соответствие с п.5.1 договора.

В ответ на указанное обращение администрацией г. Владивостока письмом от 21.11.2019 №31130-ог Карамышевой Ф.М. было сообщено, что по состоянию на 11.11.2019 по договору аренды земельного участка от 29.12.2012 №01-Ю-16099 имеется задолженность по арендной плате в размере 1 196 635,91 руб., пеня 125 375, 99 руб., в связи с чем выставлено требование об оплате указанной суммы задолженности в течение 5 дней с момента получения настоящего уведомления по приведенным в нем реквизитам. Разъяснено, что рассмотрение вопроса о расторжении договора аренды земельного участка возможно после погашения задолженности по арендной плате и уплаты пени.

02.12.2019 Карамышева Ф.М. обратилась в администрацию г. Владивостока с заявление о расторжении договора аренды от 29.12.2012 №01-Ю-16099 с указанием о погашении всей суммы задолженности по требованию от 21.11.2019 №32130-ог, приложив подтверждающие платежные документы (л.д.114-115).

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные Управлением муниципальной собственности города Владивостока требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 8, 196, 199, 200, 309, 310, 333, 408, 420, 421, 431, 450, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), на основании представленных сторонами доказательств, исходили из того, что по условиям договора аренды расторжение его в одностороннем порядке по инициативе арендатора не предусмотрено; акт приема-передачи земельного участка сторонами не подписан и арендодателю по акту приема-передачи спорный участок не возвращен, следовательно, действия сторон свидетельствуют о сохранении между арендатором и арендодателем арендных правоотношений по истечении срока действия договора аренды на изложенных в нем условиях. Установив наличие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате, применив по заявлению ответчика срок исковой давности к части периода, суд первой инстанции взыскал с Карамышевой Ф.М. в пользу Управления задолженность по договору аренды земельного участка №01-Ю-16099 от 29.12.2012 за период с февраля 2020 по март 2023 в размере 1 047 963,71 руб., пени в размере 30 000 руб., а всего 1 077 963,71 руб.

С такими выводами судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции согласиться не может по следующим основаниям.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Реализация предоставленного законом арендатору права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендатора нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При этом акт приема-передачи (возврата) имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и за время владения и пользования им. Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. При установленном факте прекращения договора аренды, само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не может служить достаточным основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за последующий период.

Как указано выше, в пункте 5.1 договора аренды от 29.12.2012 №01-Ю-16099 стороны предусмотрели, что он прекращает свое действие по окончании установленного срока (23.12.2015).

С учетом того, что договор аренды является двусторонне обязывающим, основанием для возникновения у арендатора обязанности по внесению арендной платы является факт пользования им переданным в аренду имуществом, имевшим место либо на основании действующего договора аренды, либо после прекращения этого договора до момента фактического возврата имущества.

Несмотря на то, что акт приема-передачи является основным документом, подтверждающим возврат арендованного имущества, его отсутствие само по себе не может свидетельствовать о продолжении использования арендатором этого имущества по окончании срока аренды (в особенности, применительно к земельным участкам, доступ к которым не ограничен).

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Указанное толкование правовых норм, регулирующих рассматриваемые правоотношения, соответствует правовой позиции, приведенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908.

Между тем судами не было учтено, что отсутствие акта приема-передачи земельного участка в данном случае не имеет определяющего значения, так как юридически значимым фактом является использование ответчиком земельного участка в период с февраля 2020 (с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности по заявленным требованиям) по март 2023 года.

При установленных обстоятельствах, учитывая обращение Карамышевой Ф.М. в декабре 2019 о расторжении договора аренды после погашения по требованию арендодателя всей суммы задолженности; и что какие-либо акты приема-передачи земельного участка после этого не составлялись, юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора являлось фактическое использование ответчиком ранее арендованного земельного участка после уведомления арендодателя о волеизъявлении Карамышевой Ф.М., направленном на прекращение продолжения арендных отношений по заключенному договору аренды от 29.12.2012.

С учетом изложенного, суду следовало проверить фактическое пользование ответчиком арендованным земельным участком по окончании срока аренды (в данном случае с февраля 2020 с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности по заявленным требованиям), предложить сторонам представить соответствующие доказательства в соответствии с требованиями части 1 статьи 56 ГПК РФ.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.

Судом первой инстанции указанные юридически значимые обстоятельства не устанавливались.

В соответствии с частью 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 этого кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В данном случае суд апелляционной инстанции ошибки суда первой инстанции не исправил.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, находит, что судами по настоящему делу допущены нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, которые могут быть устранены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 02.05.2024 с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 02.05.2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи