Решение по делу № 8Г-9147/2022 [88-12400/2022] от 26.04.2022

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                          № 88-12400/2022

                                                                                                № 2-120/2021

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                                                                  5 июля 2022 г.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Чуньковой Т.Ю.,

судей: Умысковой Н.Г., Гунгера Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 22RS0015-01-2020-004311-47 по иску Кирилловой Елены Александровны к Чеканцеву Константину Васильевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи, встречному иску Чеканцева Константина Васильевича к Кирилловой Елене Александровне о возмещении стоимости устранения недостатков,

по кассационной жалобе Чеканцева Константина Васильевича на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 13 августа 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 1 февраля 2022 г.,

заслушав доклад судьи Чуньковой Т.Ю.,

судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Кириллова Е.А. обратилась с иском к Чеканцеву К.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что 25 декабря 2018 г. с Чеканцевым К.В. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с рассрочкой платежа, по условиям которого истец передал в собственность ответчика жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. По соглашению сторон цена указанных объектов недвижимости составила 900 000 руб. По условиям данного договора, стороны договорились, что расчет за приобретаемые объекты недвижимости будет произведен в следующем порядке: денежные средства в размере 417 000 руб. были переданы продавцу до подписания настоящего договора; 26 000 руб. будут переданы продавцу в течение дня подписания настоящего договора; 457 000 руб. покупатель обязуется выплатить продавцу по согласованному графику платежей, окончательный расчет не позднее 25 декабря 2020 г. Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 28 декабря 2018 г.

Ответчиком платежи по договору осуществлены не в полном объеме. С 13 июля 2019 г. ответчиком оплаты по договору не производились, в связи с чем 20 сентября 2019 г. ответчику была направлена претензия о погашении задолженности, на которую получены возражения от 26 сентября 2019 г. с требованием об уменьшении покупной цены объекта недвижимости на 147 000 руб., которую зачесть в счет исполнения договора рассрочки платежа. Однако данные требования полагает необоснованными.

С учетом уточнения исковых требований истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи от 25 декабря 2018 г. в размере 392 000 руб., неустойку, установленную статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в размере 19 310,55 руб., обратить взыскание на заложенные по договору купли-продажи от 25 декабря 2018 г. объекты недвижимости: жилой дом с кадастровым номером №, площадью 47 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 790 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости: за жилой дом - 511 059,2 руб., земельный участок - 366 560 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 313,11 руб.

Чеканцев К.В. обратился к Кирилловой Е.А. с встречным иском о возмещении стоимости устранения недостатков.

Требования мотивированы тем, что предусмотренные договором платежи он прекратил производить в связи с выявленными в приобретенном доме недостатки, о которых продавец не мог не знать: в стенах жилого дома имелись сквозные отверстия на улицу, которые снаружи закрыты листами гипсокартона, в результате чего дом оказался холодным и в зимний период был непригоден для проживания. Температура воздуха в доме не поднималась выше 10-12 градусов Цельсия. С целью устранения указанных недостатков были произведены утеплительные работы по договору подряда от 8 декабря 2018 г. В процессе дальнейшей эксплуатации были выявлены следующие недостатки: дом построен из пиломатериала, зараженного жуками-точильщиками, которые наносят вред деревянным конструкциям дома и приводят дом в полную негодность для проживания; при этом борьба с ними представляет определенную трудность в связи с чем, требуется полная разборка конструкции и замена ее новым пиломатериалом. По всему земельному участку разбросан бут от старого дома, который при покупке был скрыт снежным покровом; после таяния снега выяснилось, что вывезен плодородный слой почвы с земельного участка предназначенного под использование огорода; крыша не соответствует строительным нормам и правилам, поскольку построена из гнилых досок и покрыта профлистом без какого-либо утеплителя, слой опилок на крыше менее 10 см, что не позволяет удержать тепло; были выявлены недостатки в системе отопления в виде проточек воды в местах сварочных швов; с весны 2019 года не закрывается входная дверь по причине деформации либо двери, либо дверного проема; летом 2020 года лопнул дымоход, вероятно по причине нарушения строительных норм и правил при его постройке; заполнение канализационной ямы. Перечисленные недостатки были умышленно скрыты при продаже дома, поскольку требуют значительных финансовых затрат для их устранения. Продавец утверждала, что дом построен из нового бруса и надлежащего качества, в том числе качественная канализационная система.

В фундаменте также были обнаружены недостатки, поскольку он был прикрыт пенопластом, а фактически блоки фундамента между собой не были скреплены, и он не представляет единой конструкции, в связи с чем необходимо не только его армирование и заливка бетоном, но и утепление, поскольку по этой причине могло деформировать и дверной проем и дымоход, так как при неглубокой заливке фундамента происходит его выдавливание из земли.

Поскольку проживать в доме в зимний период было невозможно, истец был вынужден произвести теплоизоляционные работы, стоимость которых согласно договору подряда от 8 декабря 2018 г. составила 29 415 руб. Для устранения других недостатков он обращался в строительные организации, где ему произвели необходимый расчет по фундаментным работам, стоимость которых с материалом составляет 122 688 руб. Таким образом, стоимость уже произведенных работ и работ, которые необходимо произвести для устранения неоговоренные продавцом дома недостатков составляет 152 103 руб.

Также полагал, что с учетом установленной экспертом стоимости скрытых недостатков в размере 76 938 руб., так как остальные недостатки покупатель мог обнаружить при покупке дома, он был лишен того, на что изначально рассчитывал при заключении сделки купли-продажи, поскольку дом оказался непригодным для проживания, что противоречит статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом уточнения исковых требований просил взыскать с Кирилловой Е.А. в его пользу денежные средства на устранение недостатков жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> размере 76 938 руб., а также произвести зачет встречных требований по взысканию основной задолженности на сумму 152 103 руб.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 13 августа 2021 г. исковые требования Кирилловой Е.А. удовлетворены частично, встречные исковые требования Чеканцева К.В. удовлетворены.

С Чеканцева К.В. в пользу Кирилловой Е.А. взыскана задолженность по договору купли-продажи от 25 декабря 2018 г. в сумме 315 062 руб., неустойка за период с 26 января 2019 г. по 5 августа 2021 г. в сумме 25 818,28 руб., судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 4 846,75 руб.

С Чеканцева К.В. в пользу Кирилловой Е.А. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, определяемые по правилам части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму остатка неисполненных обязательств в размере 315 062 руб., начиная с 6 августа 2021 г. по день фактического исполнения обязательства.

В счет погашения задолженности обращено взыскание на предмет залога – жилой дом, общей площадью 47 кв. м, кадастровый №, и земельный участок, площадью 790 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 511 059,2 руб.- за жилой дом, 366 560 руб. - за земельный участок, определен способ реализации имущества – путем продажи с публичных торгов. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 1 февраля 2022 г. решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 13 августа 2021г. оставлено без изменения, апелляционные жалобы Кирилловой Е.А. и Чеканцева К.В. - без удовлетворения.

Абзац 2 решения изложен в редакции, согласно которой с Чеканцева К.В. в пользу Кирилловой Е.А. взыскана задолженность по договору купли-продажи от 25 декабря 2018 г. в сумме 392 000 руб.; с Кирилловой Е.А. в пользу Чеканцева К.В. в возмещение расходов по устранению недостатков взыскано 76 938 руб., произведен взаимозачет и окончательно с Чеканцева К.В. в пользу Кирилловой Е.А. взыскана задолженность по договору купли-продажи от 25 декабря 2018 г. в сумме 315 062 руб., неустойка за период с 26 января 2019 г. по 5 августа 2021 г. в сумме 25 818,28 руб., судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 4 846,75 руб.

В кассационной жалобе Чеканцев К.В. просит отменить решение суда первой инстанции и апелляционное определение в части удовлетворения исковых требований Кирилловой Е.А., отказать в их удовлетворении, в остальной части решение суда оставить без изменения, указывая, что экспертным заключением не была определена полная стоимость устранения недостатков жилого дома. Кроме того, суд не учел, что дом не пригоден для проживания, в связи с чем не поставил на обсуждение вопрос о назначении по делу дополнительной экспертизы с целью установления стоимости приведения дома в пригодное для проживания состояние в соответствии со строительными и пожарными нормами. Также полагает необоснованным вывод суда о том, что недостатки могли быть им обнаружены при осмотре дома до заключения договора, поскольку суд не учел, что жилой дом был приобретён в зимний период.

Относительно доводов кассационной жалобы Кирилловой Е.А. принесены возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены постановлений суда первой и апелляционной инстанции.

В соответствии с частью первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами не допущено.

Судом первой инстанции установлено, что 25 декабря 2018 г. между Кирилловой Е.А. (продавец) и Чеканцевым К.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи стоимость отчуждаемых объектов недвижимости определена в сумме 900 000 руб. В соответствии с пунктами 3.2 - 3.3.4 договора денежные средства в размере 417 000 руб. переданы продавцу до подписания настоящего договора; денежные средства в размере 26 000 руб. будут переданы продавцу в течение дня подписании договора; денежные средства в размере 457 000 руб. покупатель обязуется перечислять на расчетный счет, открытый в АО «Россельхозбанк». Покупатель обязуется произвести окончательный расчет не позднее 25 декабря 2020 г. Покупатель обязуется перечислять денежные средства на вышеуказанный счет по графику: 25 января 2019 г. -13 000 руб., 25 февраля 2019 г. -13 000 руб., 25 марта 2019 г. – 68 000 руб., 25 апреля 2019 г. – 13 000 руб., 25 мая 2019 г. – 13 000 руб., в последующем - ежемесячно 25 числа по 13 000 руб. до 25 ноября 2020 г. включительно, 25 декабря 2020 г. — последний платеж 66 000 руб.

Стороны договорились, что в соответствии со статьями 488, 489 ГК РФ у продавца возникает залог на указанные объекты недвижимости вплоть до исполнения покупателем своей обязанности по оплате.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объектов недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемыми объектами недвижимости.

Согласно пункту 5.4 договора купли-продажи до подписания настоящего договора покупатель ознакомился с техническим состоянием объектов недвижимости, и оно полностью отвечает требованиям, предъявляемым к эксплуатации жилых помещений.

В силу пункта 5.5 договора, если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве приобретенного объекта недвижимости, о которых продавец в момент заключения настоящего договора знал, но не предупредил покупателя об их наличии, то наступают последствия, предусмотренные статьями 475, 480 ГК РФ.

Установлено, что покупателем внесена оплата по договору купли-продажи до заключения и в день заключения договора 417 000 руб. и 26 000 руб. - соответственно, впоследствии внесены платежи по 13 000 руб. – 8 февраля 2019 г., 11 марта 2019 г., 8 апреля 2019 г., 8 мая 2019 г., 12 июля 2019 г., в дальнейшем платежи не производились, в связи с чем продавцом в адрес покупателя была направлена претензия от 23 марта 2020 г. Всего по договору купли-продажи не выплачено 392 000 руб.

Переход права собственности на спорные объекты от продавца к покупателю Чеканцеву К.В. был зарегистрирован в установленном порядке 28 декабря 2018 г. Кроме того, в отношении данных объектов недвижимости 28 декабря 2018 г. зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу Кирилловой Е.А.

Невыполнение условий договора о внесении оплаты за объекты недвижимого имущества в соответствии с условиями договора послужило основанием для обращения продавца Кирилловой Е.А. в суд с требованиями, являвшимися предметом рассмотрения по настоящему делу.

Покупатель Чеканцев К.В., возражая против иска, указал, что прекратил оплату по договору, поскольку в ходе эксплуатации дома и земельного участка выявились недостатки, допущенные при строительстве дома, в связи с чем ответчиком по первоначальному иску заявлены требования о взыскании стоимости устранения недостатков жилого дома.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «АлтайСтройЭксперт» от 18 июня 2021 г., в исследуемом домостроении установлены дефекты и повреждения. Исследуемый жилой дом при наличии выявленных дефектов и повреждений не пригоден для эксплуатации и создает угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в данном домостроении.

Дефекты в части глубины заложения фундамента, выполнения его по песчаной подушке, сопротивления теплопередачи наружных стен и чердачного перекрытия меньше требуемых нормативных значений для Алтайского края, отсутствия вентиляция кухни и санузла, отсутствия изоляции стены от горячих поверхностей печи и дымовой трубы, отсутствия противопожарной рассечки в месте прохода дымовой трубы через перекрытие, неравномерного подъема и осадки фундаментов в результате морозного пучения основания, выполнения перекрытия подпола без утепления, отсутствия изоляционной прокладки между венцами и конопатки в замочных пазах бруса, выполнения части соединений из бруса встык, повреждения отдельных венцов гнилью, заполнения монтажных швов оконных без наружной и внутренней герметизации, отсутствия дополнительного слоя водо- и пароизоляции между средним слоем шва и поверхностью проема, защиты монтажной пены от ультрафиолета, выполнения входной двери с одним контуром уплотнения, отсутствия маркировки двери, выполнения пароизоляции перекрытия без проклейки стыков, выполнения узловых соединений деревянных конструкций крыши с нарушением СП 64.13330, отсутствия обработки деревянных конструкций стен, перекрытий и крыши биозащитным составом, отсутствия элементов снегозадержания образовались при возведении жилого дома.

Дефекты в виде отклонения лицевой поверхности дверного полотна от плоскости до 10 мм, вертикальной трещины в дымоходе, отсутствия части утеплителя цоколя из пенопласта образовались в процессе эксплуатации жилого дома.

Дефекты в виде отсутствия отмостки по всему периметру жилого дома, не обеспечения водоотвода атмосферных осадков от стен здания, отсутствия облицовки цоколя, наружной отделки стен, двери в тамбуре, не защищенности тамбура от продувания, отсутствия ограждения лестницы на входе, фронтона со стороны заднего фасада связаны с недостроем жилого дома.

К скрытым дефектам относятся: глубина заложения ленточного фундамента менее 0,85 м, выполнение фундамента по песчаной подушке, укладка на слой насыпного плодородного грунта с элементами строительных материалов, неравномерный подъем и осадка фундаментов в результате морозного пучения основания, вертикальная трещина в дымоходе, отклонение лицевой поверхности дверного полотна от плоскости до 10 мм. Остальные недостатки – явные и могли быть выявлены при визуальном осмотре дома.

На дату экспертного осмотра на исследуемом земельном участке имелось две кучи строительного мусора, расположение которых не препятствует эксплуатации жилого дома и ведению сельскохозяйственной деятельности; определить дату их образования, и кем собирался мусор, не представляется возможным ввиду отсутствия действующих методик.

Для устранения выявленных скрытых недостатков, а также дефектов, образовавшихся в процессе эксплуатации, по причине нарушения строительных требований при строительстве исследуемого жилого дома, необходимо осуществить ремонтно-строительных работы стоимость которых и стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков жилого дома по пер. Гайдара, 11 в г. Новоалтайске в ценах 4-го квартала 2020 года составляет 74 545 руб., с учетом ставки рефинансирования –76 938 руб. Стоимость устранения всех выявленных недостатков не определялась, так как оставшиеся выявленные недостатки являются недоделками жилого дома и должны были быть учтены в договорной цене при покупке исследуемого жилого дома.

Установлено, что до подписания договора купли-продажи от 25 декабря 2018 г. Чеканцевым К.В. был заключен договор аренды жилого дома от 19 ноября 2018 г. сроком на один месяц. 8 декабря 2018 г. – до приобретения дома в собственность, истцом в связи с обнаружением скрытого дефекта в виде недостаточного сопротивления теплопередачи наружных стен заключен договор подряда на выполнение теплоизоляционных работ в спорном доме с целью утепления стен.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 454, пунктом 1 статьи 486, пунктом 3 статьи 488, пунктами 1 и 2 статьи 469, пунктами 1 и 2 статьи 475, пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом установленных по делу обстоятельств пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что требования Кирилловой Е.А. о взыскании невыплаченной суммы за объекты недвижимости подлежат удовлетворению, поскольку цена недвижимого имущества согласована сторонами. Вместе с тем, учитывая, что жилой дом имеет скрытые недостатки, которые возникли до передачи дома продавцом покупателю, обнаруженные покупателем уже после совершения сделки и не указанные при составлении договора купли-продажи, суд пришел к выводу об удовлетворении требования о взыскании с продавца Кирилловой Е.А. в пользу покупателя Чеканцева К.В. суммы стоимости устранения недостатков.

Суд также пришел к выводу об удовлетворении требований об обращении взыскания на предмет залога, с учетом того, что ограничений, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, по данному делу не установлено, поскольку сумма неисполненного обязательства значительно превышает пять процентов стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, превышает три месяца, установив начальную продажную цену в размере 80% от согласованной стоимости недвижимого имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, поскольку они постановлены с учетом установленных по делу обстоятельств и при правильном применении норм материального права.

Доводы ответчика истца в кассационной жалобе о наличии в доме существенных недостатков и непригодности дома для проживания не влекут отмену обжалуемых судебных постановлений, поскольку дело в соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации было рассмотрено судом в пределах заявленных требований, что отмечено как в решении суда первой инстанции, так и в апелляционном определении.

В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).

На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Покупатель Чеканцев К.В., ссылаясь на наличие существенных недостатков, делающих приобретенный жилой дом непригодным для проживания, не заявил требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных за приобретенное имущество денежных средств, поэтому судом было разрешено требование истца об устранении стоимости скрытых недостатков, учитывая, что при установлении в договоре купли-продажи стоимости имущества сторонами принимались во внимание качественные характеристики недвижимого имущества, которые были очевидны для обеих сторон.

Принимая во внимание, что судом установлен факт невыплаты покупателем в полном объеме суммы стоимости приобретенного имущества, установленной договором, суд пришел к правильному выводу о взыскании в пользу продавца невыплаченной суммы, обратив взыскание на заложенное имущество, что не противоречит закону.

Следует отметить, что ответчик – истец Чеканцев К.В. вправе предотвратить обращение взыскания на принадлежащее ему недвижимое имущество, являющееся предметом залога, так как в силу пункта 4 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Принимая во внимание изложенное, доводы кассационной жалобы не влекут отмену обжалуемых судебных постановлений, так как не содержат правовых оснований к их отмене, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, повторному изложению доводов ответчика - истца, получивших правовую оценку судов, результаты которой отражены в судебных актах, принятых по делу.

Выводы судов, содержащиеся в решении и апелляционном определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, при этом судом первой и апелляционной инстанции не допущено нарушений либо неправильного применения норм материального права или норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного постановления.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

                                                   определила:

решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 13 августа 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 1 февраля 2022 г. оставить в обжалуемой части без изменения, кассационную жалобу Чеканцева Константина Васильевича— без удовлетворения.

Отменить приостановление решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 13 августа 2021 г.

Председательствующий

Судьи