Решение по делу № 8Г-15249/2021 [88-18349/2021] от 03.06.2021

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                       дело № 88-18349/2021

№ дела суда 1-й инстанции 2-125/2019

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                      3 августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Хаянян Т.А.,

судей Ивановой О.Н., Макаровой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ГлавМос-Риэлти», обществу с ограниченной ответственностью «ФИО1» о признании права собственности на квартиру, ее обременений отсутствующими по кассационной жалобе ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 апреля 2021 года.

         Заслушав доклад судьи Хаянян Т.А., выслушав представителя ООО «ФИО1» по доверенности – ФИО6, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ"», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал», в котором просил признать отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>; снять обременение в виде ипотеки данной квартиры в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал»; признать право собственности на квартиру за ФИО2

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 26 апреля 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 1 августа 2017 года, иск ФИО2 удовлетворен.

Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 24 октября 2018 года по кассационной жалобе ФИО13 ввиду того, что судебные инстанции рассмотрели дело без привлечения к участию в деле ФИО13, при этом разрешили вопрос о его правах и обязанностях, названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Адлерским районным судом города Сочи ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» исключены из числа ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора; ФИО13 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 9 апреля 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2019 года, исковое заявление ФИО2 удовлетворено. Суд признал отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, снял обременение в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал», признал право собственности на квартиру за ФИО2; в удовлетворении самостоятельных исковых требований ФИО13 отказал.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2019 года по кассационной жалобе ФИО13 указанное апелляционное определение от 30 июля 2019 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 марта 2020 года решение суда первой инстанции от 9 апреля 2019 года оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2020 года названное апелляционное определение от 5 марта 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 апреля 2021 года решение суда первой инстанции от 9 апреля 2019 года отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано; требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, – ФИО7 удовлетворены в части. Суд признал за ФИО13 право собственности на <адрес> (кадастровый №), расположенную по адресу: <адрес>к; постановил снять обременения в виде ипотеки в силу закона ООО «Кит Финанс Капитал» на данную квартиру; указал, что апелляционное определение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра об аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на названную квартиру.

В кассационной жалобе ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО8, просит оспариваемое апелляционное определение отменить, оставить силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на несогласие с выводами апелляционного суда об удовлетворении исковых требований ФИО13, считая их неправомерными, основанными на неправильно установленных обстоятельствах дела, неверном толковании норм материального права. По мнению заявителя, техническая документация по состоянию на 9 августа 2007 года позволяла точно идентифицировать квартиру как объект долевого участия только по проектной площади и расположению относительно лифтовой шахты, данные же о будущем номере секции (подъезда) могли носить лишь предположительный характер и не являются признаком подлежащего передаче имущества. Полагает, что суд второй инстанции не дал оценки тому факту, что ФИО13 в подтверждение своих самостоятельных исковых требований Приложение № к Предварительному договору №/С от ДД.ММ.ГГГГ не представил. Указывает, что суд не разрешил его заявление о применении срока исковой давности к исковым требованиям ФИО13, что апелляционный суд оставил без правовой оценки.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

В письменном ходатайстве представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> (далее – управление) ФИО9 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.

В судебное заседание поступила телеграмма с ходатайством представителей ФИО2 об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с занятостью в другом процессе, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и отклонено, как не подтвержденное документально. Суд кассационной инстанции не признавал явку заявителя обязательной, доводы подателя жалобы достаточно подробно изложены в тексте кассационной жалобы.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, выслушав явившегося представителя ответчика, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ № застройщик ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» осуществлял строительство многоквартирного дома площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес> (после завершения строительства <адрес>).

Между ФИО2, ФИО13 и ООО «ГлавМос-Риэлти» возник спор в отношении объекта долевого участия в строительстве жилого помещения – квартиры порядковый номер 3 на 6 этаже во второй секции многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (агент) заключен агентский договор №/С, предметом которого является совершение ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» от имени и за счет ФИО2 юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность ФИО2 квартиры, соответствующей определенным договором требованиям, а именно: двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <данные изъяты> кв. м, на 6 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочной стоимостью <данные изъяты> рублей.

Согласно пункту 2.1.5 указанного агентского договора агент принял на себя обязательство осуществить за счет ФИО2 расчет по заключенному ФИО2 договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи квартиры, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых ФИО2 согласно пункту 3.5 агентского договора.

В соответствии с пунктом 3.5 данного агентского договора в целях обеспечения возможности исполнения ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» своих обязанностей, предусмотренных пунктом 2.1.5 договора, ФИО2 перечисляет ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» денежные средства в размере <данные изъяты> копеек.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ"» (поручитель) и ФИО2 (кредитор) заключили договор поручительства, по условиям которого ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» приняло на себя обязательства отвечать перед ФИО2 за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5 агентского договора по осуществлению за счет ФИО2 расчета в сумме <данные изъяты> копеек по заключенному ФИО2 с ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» договору купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 1.4 указанного договора поручительства данное поручительство вступает в силу с даты исполнения ФИО2 в полном объеме и надлежащим образом своих обязанностей перед ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» по оплате сумм согласно пунктам 3.1, 3.5. агентского договора.

ФИО2 оплатил предусмотренную договором сумму ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

После оплаты стоимости квартиры ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» и ФИО2 заключен предварительный договор №/С купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является фактическое привлечение истца в число участников долевого строительства в объеме 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <данные изъяты> кв. м., порядковый номер на этаже 3, на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» не исполнил принятые обязательства по данному предварительному договору.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору №/С от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому вносятся изменения в пункт 3.1, а именно изменены предельные сроки заключения договора купли-продажи с «не позднее ДД.ММ.ГГГГ» на «не позднее ДД.ММ.ГГГГ».

Кроме этого, между ФИО13 и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» заключен агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ №/С, согласно которому ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по его поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению им в собственность квартиры на 6 этаже в жилом доме по адресу: <адрес> и машино-места в подземном гараже-стоянке указанного жилого дома. Согласно пункту 1.1 договора общая стоимость квартиры и машино-места составила 5 <данные изъяты> копейки.

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение пунктов 2.3.5, 3.1, 3.5 агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ год №/С ФИО13 оплатил ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» <данные изъяты> копейки (за квартиру и машино-место) и <данные изъяты> копеек (в качестве агентского вознаграждения ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость»), что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Также, ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 заключил с ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» предварительный договор №/С купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО13, надлежащим образом и в полном объеме осуществив финансирование строительства, приобретает в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в собственность <адрес> на 6 этаже во второй секции жилого дома по адресу: <адрес> и машино-места в подземном гараже-стоянке указанного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» и ООО «ГлавМос-Риэлти» заключен договор участия в долевом строительстве №-С, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Из пункта 3.1 договора участия в долевом строительстве следует, что ООО «ГлавМос-Риэлти» оплачивает цену договора из кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключаемому с ФИО1 Инвестиционный банк (ОАО).

Согласно условиям договора залога прав (требований), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 Инвестиционный банк (ОАО) (залогодержатель) и ООО «ГлавМосРиэлти» (залогодатель), спорная квартира включена в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог банку.

Соглашением об уступке прав (требований), заключенным ДД.ММ.ГГГГ КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) с КИТ Финанс Капитал (ООО), права кредитора переданы КИТ Финанс Капитал (ООО).

На основании договора №з залога прав (требований) от 16 ноября 2011 года, соглашения об уступке прав (требований) от 27 июня 2013 года зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО).

Многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, завершен строительством в 2015 году.

ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № №, согласно которому в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №.

После завершения строительства право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти» ДД.ММ.ГГГГ с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал. Объект права: квартира площадью <данные изъяты> кв. м., этаж 6, адрес: <адрес>, кадастровый №.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что хотя договор и поименован как предварительный, к возникшим между ФИО2 и ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» правоотношениям может быть применен Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку из существа заключенных между сторонами предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, агентского договора и договора поручительства усматривается, что целью истца при заключении вышеуказанных договоров было инвестировать денежные средства в строительство конкретной квартиры и в последующем приобрести ее в собственность. На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, квартира создана не была, следовательно, уплаченные ФИО2 денежные средства за покупку указанного объекта недвижимости фактически были привлечены ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве №-С от ДД.ММ.ГГГГ с обременением в виде залога, нарушил обязательства, предусмотренные пунктом 2.1 предварительного договора №/С от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому общество гарантировало, что на момент заключения договора купли-продажи квартира не будет никому продана, подарена, сдана в аренду, наем, передана в безвозмездное пользование, не будет обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц. Между тем, в нарушение указанного закона, между ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» и ООО «ГлавМос-Риэлти» заключен договор участия в долевом строительстве №-С от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого является, в том числе, спорная квартира. Указанный договор участия в долевом строительстве является ничтожной сделкой в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти», спорной квартиры, а сделки, направленные на обременение указанной квартиры – недействительными.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО13, суд первой инстанции исходил из того, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» и ФИО13 заключен предварительный договор №/С купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является фактическое привлечение ФИО13 в число участников долевого строительства в объеме двухкомнатной квартиры общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <данные изъяты> кв. м., номер на этаже 3, расположенной на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>.

Суд установил, что, несмотря на то, что обе квартиры согласно предварительным договорам имеют порядковый номер на этаже 3, расположены на 6 этаже в секции/подъезде 2, они представляют собой две разные квартиры, находящиеся в разных секциях/подъездах. Спорная <адрес> кадастровым номером № не является объектом предварительного договора №/С от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО13

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ФИО2 не согласился.

При новом рассмотрении дела, удовлетворяя требования о признании права собственности на квартиру за ФИО13, учитывая указания суда кассационной инстанции, положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), разъяснения, содержащиеся пункте 13 и 14 «Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, суд второй инстанции исходил из того, что в 2007 – 2010 годах застройщик – ЗАО «Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ"» (далее – компания), осуществляя строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, привлекала денежные средства граждан путем заключения предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества. Обязательным условием заключения предварительного договора была оплата до заключения предварительного договора купли-продажи полной стоимости приобретаемой недвижимости по агентскому договору ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» – агенту, который брал на себя обязательства в последующем перевести полученные от покупателя денежные средства компании. Для того, чтобы у покупателя была гарантия того, что агент надлежащим образом исполнит обязательства по оплате приобретаемой недвижимости, между покупателем и компанией заключался договор поручительства, по которому ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» отвечало за исполнение агентом обязательств по плате за приобретаемую покупателем недвижимость. Агентский договор и договор поручительства заключались одновременно в один день. Предварительный договор купли-продажи заключался после оплаты покупателем полной стоимости недвижимости агенту. Все три договора имели одинаковые номера, что также свидетельствует о взаимосвязанности сделок. Заключенные между сторонами сделки, с учетом сложившихся отношений, фактически представляют собой договоры участия в долевом строительстве.

На основании предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества квартира была отчуждена дважды: ФИО13 по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ №/С и ФИО2 по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ №/с; владение ФИО2 спорной квартирой до признания за ним права собственности в 2017 году материалами дела не подтверждается; предварительный договор с ФИО13 заключен ранее, чем с ФИО2

Как указал апелляционный суд, поскольку об ошибке в договоре №/С в номере секции жилого дома заявлял сам истец ФИО2, то именно на нем в соответствии со статьей 56 ГПК РФ лежала обязанность доказать достоверными и относимыми доказательствами свои доводы о допущенной в тексте договора №/С ошибке в номере секции жилого дома. Между тем, документов, подтверждающих соответствие доводов истца о наличии именно той проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома, которая получила разрешение на строительство от органа местного самоуправления, истцом в материалы дела не представлено.

Квартира № с кадастровым номером № находится в собственности иного лица – ФИО10, номер регистрации права №

Ввиду изложенного суд второй инстанции пришел к выводу, что компания, заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве №-С ДД.ММ.ГГГГ с обременением в виде залога в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО), нарушило обязательства, предусмотренные предварительным договором №/С от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО13 Заключив договор с ФИО13 на продажу квартиры и получив от последнего полную оплату за нее, компания не имела права включать данные квартиры в перечень имущества, подлежащего передаче ООО «ГлавМос-Риэлти» по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №-с.

Суд второй инстанции счел указанные действия недобросовестным поведением ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"», противоречащими принципам предела осуществления гражданских прав, установленным статьей 10 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции установил, что в нарушение требований закона, предусматривающего заключение договора долевого строительства на один и тот же объект только с одним лицом, компания заключила три договора в отношении спорной квартир. Вместе с тем, компания, являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, в течение нескольких лет произвела отчуждение также и других квартир и нежилых помещений, машино-мест в пользу граждан по агентским договорам, а впоследствии ДД.ММ.ГГГГ – отчуждение квартир и нежилых помещений 19-этажного жилого дома в пользу ООО «ГлавМос-Риэлти» по одному договору долевого участия.

Апелляционный суд сделал вывод, что данный договор с ООО «ГлавМос-Риэлти» заключен с целью вывода из активов ЗАО «ИСК "ЭНБИЭМ"» имущества и недопущения обращения на это имущество взыскания по требованиям иных кредиторов. Аффилированность лиц, а именно компании и ООО «ГлавМос-Риэлти» подтверждается информацией, размещенной на официальном сайте Группы Компаний «ЭНБИЭМ». Группа компаний выполняла полный цикл работ, связанных с финансированием и строительством. При осуществлении коммерческой деятельности по строительству жилья функции технического заказчика осуществляло ООО «ЭНБИЭМ – Стройсервис Инжиниринг», реализацией объектов на первичном и вторичном рынках занимается ООО «ЭНБИЭМ – Стройсервис Недвижимость», данные юридические лица, помимо прочих, входят в группу «ЭНБИЭМ-Девелопмент». При этом учредителем ООО «ГлавМос-Риэлти» с долей в размере 99 % является ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент». Владельцами ООО «ГлавМос-Риэлти» на ДД.ММ.ГГГГ год являлись ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент» с долей в 99 % и Кит Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) – с долей 1 % (присоединен ДД.ММ.ГГГГ к ОАО АКБ «Абсолют Банк»); аффилированные связи между участниками сделок свидетельствуют об их осведомленности о незаконности продажи спорного имущества.

В соответствии с частью 1, пунктом 1 части 4, частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит приведенные выводы апелляционного суда обоснованными, основанными на правильно установленных обстоятельствах дела, верном толковании норм материального права, а также всесторонней оценке судом доказательств по делу. Выводы апелляционного суда основаны на фактических обстоятельствах спора, правомочиями по установлению и исследованию которых суд кассационной инстанции не наделен.

В силу части 1 и части 3 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного части 3 данной статьи.

Согласно статье 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из пункта 2 статьи 27 данного Закона, вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Действие названного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т. д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты – в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 304 данного Кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

С учетом толкования норм права при конкуренции договоров долевого участия в отношении одного и того же объекта подлежат проверке такие юридические факты, как-то: какой из договоров был исполнен раньше, в том числе факт оплаты таких договоров; дата заключения договоров; отсутствие у сторон злоупотребления правом при их заключении и другие имеющие значение для дела обстоятельства.

Учитывая установленные обстоятельства того, что право собственности истца на спорную квартиру зарегистрировано не было, данным имуществом ФИО2 на момент предъявления требований в суд в 2017 году не владел, доказательств обратного не представлено, предварительный договор с ФИО13 №/С заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть ранее, чем заключен    предварительный договор с ФИО2 №/С ДД.ММ.ГГГГ, владение ФИО2 спорной квартирой до признания судом за ним права собственности в 2017 году, материалами дела не подтверждается, апелляционный суд сделал верный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО2

Выводы апелляционного суда соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены исследованными и надлежаще оцененными доказательствами, подробно мотивированы и доводами кассационной жалобы не опровергаются.

ФИО2 в материалы дела не представлены доказательства передачи ему квартиры застройщиком и владения спорным имуществом до принятия судом первой инстанции решения по делу. При том, что снятие обременения с квартиры произведено определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках рассматриваемого спора.

Доводы кассационной жалобы заявителя о том, что представленный им план является заверенной БТИ архивной копией проектной документации, которая в свою очередь соответствует представленному в материалы дела Приложению № к Предварительному договору №/С от ДД.ММ.ГГГГ, сведения которого, по мнению заявителя, опровергают вывод апелляционного суда о тождественности предметов договора №/С от ДД.ММ.ГГГГ и договора №/С от ДД.ММ.ГГГГ, направлены на переоценку имеющихся доказательств, вместе с тем разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов, поэтому связанные с ним доводы заявителя не могут служить основанием для отмены оспариваемого апелляционного определения в кассационном порядке.

Доводы заявителя, в том числе о тождественности предметов названных договоров, исследованы судом апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку и фактически сводятся несогласию с выводами апелляционного суда.

Приведенные заявителем доводы о том, что ФИО13 не является лицом, чьи права нарушены и что им пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям судебная коллегия отклоняет, поскольку именно по причине нарушения прав ФИО13 решением Адлерского районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 1 августа 2017 года, которыми было признано право ФИО2 на спорную квартиру, ФИО13 восстановлен срок на обжалование указанных судебных актов определением Адлерского районного суда города Сочи от 3 апреля 2018 года вступившим в законную силу.

Остальные изложенные в кассационной жалобе доводы по существу повторяют позицию истца, изложенную ранее в судах нижестоящих инстанций, свидетельствуют о несогласии с выводами апелляционного суда и направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и фактических обстоятельств дела, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены или изменения в пределах доводов кассационной жалобы состоявшегося по делу правильного судебного постановленияапелляционного суда не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 апреля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий                                         Хаянян Т.А.

Судьи                                                                                  Иванова О.Н.

       Макарова Е.В.