Решение по делу № 33-2519/2024 от 29.08.2024

Судья Маракасова Д.В. Дело № 33-2519/2024

Номер дела в суде первой инстанции № 2-88/2024

УИД 37RS0019-01-2023-001526-06

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 октября 2024 года город Иваново

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе:

председательствующего судьи Хрящевой А.А.,

судей Тимофеевой Т.А., Артёменко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сергеевой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хрящевой А.А.

дело по апелляционной жалобе Кувыковой Елены Вадимовны на решение Советского районного суда г. Иваново от 1 июля 2024 года по иску Кувыковой Елены Вадимовны к Юдиной Наталье Михайловне о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛА:

Кувыкова Е.В. обратилась в суд с иском к Юдиной Н.М. о взыскании убытков. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Кувыковой Е.В. (продавец) и Юдиной Н.М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, с расположенными на нем нежилыми зданиями: с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ сторонами внесены изменения в предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым Юдина Н.М. приняла обязательства приобрести у Кувыковой Е.В. вышеперечисленные объекты недвижимого имущества за 35000000 рублей (пункт 5.2), выплачивая определенную договором сумму в следующем порядке: в день подписания договора ответчик уплачивает 3000000 рублей, оставшаяся сумма в размере 32000000 рублей уплачивается с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячными платежами по 1000000 рублей (пункт 5.3). Согласно предварительному договору стороны пришли к соглашению заключить основной договор в течение месяца с момента полной оплаты в порядке, установленном в пунктах 5.2 и 5.3 предварительного договора. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком прекращена уплата ежемесячных платежей по предварительному договору купли-продажи. В силу пункта 5.3 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате недвижимого имущества предварительный договор прекращается, а внесенные к моменту прекращения предварительного договора денежные средства возврату не подлежат. Отказавшись от исполнения обязанности по уплате денежных средств, Юдина Н.М. в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, в результате чего предварительный договор прекратил свое действие. ДД.ММ.ГГГГ Кувыковой Е.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, являвшегося предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, цена продажи имущества составила 30000000 рублей. В июне 2022 года Юдина Н.М. обратилась в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании с Кувыковой Е.В. уплаченных по договору денежных средств. Решением Ивановского районного суда Ивановской области от 10 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований Юдиной Н.М. отказано. Апелляционным определением Ивановского областного суда от 27.06.2023 года решение Ивановского районного суда Ивановской области от 10.03.2023 года отменено, исковые требования Юдиной Н.М. удовлетворены частично, с Кувыковой Е.В. в пользу Юдиной Н.М. взысканы уплаченные по договору денежные средства в размере 8000000 рублей и проценты за пользование указанными денежными средствами. В ходе рассмотрения дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, подписав соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, стороны фактически заключили основной договор купли-продажи на условиях, изложенных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ с учетом внесения в них изменений данным соглашением, неисполнение договора произошло вследствие действий Юдиной Н.М., прекратившей в отсутствие каких-либо оснований внесение платежей в счет оплаты имущества по договору купли-продажи. Стоимость имущества по замещающей сделке от ДД.ММ.ГГГГ составила 30000000 рублей, разница с ценой, определенной сторонами в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 5000000 рублей, являющихся убытками истца. Истец просит взыскать с ответчика убытки в размере 5000000 рублей.

Решением Советского районного суда г. Иваново от 1 июля 2024 года в удовлетворении исковых требований Кувыковой Е.В. к Юдиной Н.М. о взыскании убытков отказано.

С принятым по делу решением не согласна истец Кувыкова Е.В., в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание истец Кувыкова Е.В., ответчик Юдина Н.М., третье лицо Глуздакова Т.В., представитель третьего лица ООО «Торговый дом «Упаковка» не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в порядке, установленном главой 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, об отложении судебного заседания не просили, доказательств уважительности причин неявки не представили. Судебные извещения, направленные в адрес истца Кувыковой Е.В., третьего лица Глуздаковой Т.В., возвращены в суд с отметкой организации связи об истечении срока хранения. В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала судебные извещения доставленными адресатам. Руководствуясь частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя истца по доверенности ФИО1, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителей ответчика по доверенности ФИО2, ФИО3, возражавших на жалобу, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Юдиной Н.М. (покупатель) и Кувыковой Е.В. (продавец) заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи нежилого здания <данные изъяты>, с кадастровым номером №, нежилого здания <данные изъяты>, с кадастровым номером №, земельного участка <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Покупатель принял на себя обязательства в день подписания предварительного договора передать продавцу задаток в сумме 3000000 рублей в счет причитающихся платежей по основному договору купли-продажи. В случае неисполнения покупателем обязательств по оплате недвижимого имущества в установленные предварительным договором сроки, сумма задатка не возвращается (пункт 3 предварительного договора). Цена за продаваемое недвижимое имущество установлена сторонами в размере 33000000 рублей (пункт 5.2 предварительного договора).

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны внесли изменения в предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в части сроков заключения основного договора купли-продажи, стоимости имущества и порядка его оплаты. В соответствии с условиями соглашения стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в течение одного месяца с момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества, которая установлена сторонами в размере 35000000 рублей. Соглашением определен следующий порядок оплаты имущества: в день подписания предварительного договора – 3000000 рублей, оставшаяся сумма в размере 32000000 рублей уплачивается покупателем начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячными платежами в сумме 1000000 рублей. Стороны также договорились, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств покупателем по оплате недвижимого имущества, предварительный договор прекращается, а внесенные к моменту прекращения договора денежные средства возврату не подлежат.

Во исполнение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Юдина Н.М. внесла задаток в размере 3000000 рублей, в период с 20.09.2019 года по 23.04.2020 года ответчик вносила предусмотренные предварительным договором с учетом соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ платежи в размере 1000000 рублей, уплатив истцу в общей сумме 8000000 рублей. С мая 2020 года платежи по договору ответчиком не вносились.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объекты недвижимого имущества, являвшиеся предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано за Глуздаковой Т.В. на основании заключенного с Кувыковой Е.В. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям указанного договора стоимость имущества определена его сторонами в размере 30000000 рублей.

На основании заключенного между Глуздаковой Т.В. и ООО «Торговый дом «Упаковка» договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, являвшиеся предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, перешло к ООО «Торговый дом «Упаковка», цена продажи согласно договору составила 29000000 рублей.

Юдина Н.М. обратилась в суд с иском к Кувыковой Е.В. о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании денежных средств, полученных Кувыковой Е.В. по сделке, апелляционным определением Ивановского областного суда от 27.06.2023 года исковые требования Юдиной Н.М. частично удовлетворены, с Кувыковой Е.В. в пользу Юдиной Н.М. взысканы денежная сумма в размере 8000000 рублей, а также проценты за пользование денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении остальной части требований отказано.

При рассмотрении указанного дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что подписав соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, стороны фактически заключили основной договор купли-продажи на условиях, изложенных в предварительном договоре с учетом внесенных в них изменений данным соглашением; договор купли-продажи не был исполнен по вине Юдиной Н.М., прекратившей в отсутствие оснований внесение платежей в счет оплаты имущества по договору купли-продажи.

Согласно представленному Юдиной Н.М. отчету об оценке, выполненному специалистом <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, с расположенными на нем нежилыми зданиями: с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, составляет 34764000 рублей.

По ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты> В соответствии с заключением эксперта ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 34980000 рублей, из которых: нежилое здание <данные изъяты> – 22750000 рублей, нежилое здание литер <данные изъяты> – 8410000 рублей; земельный участок с кадастровым номером № – 3820000 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями по их применению, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пришел к выводу о недоказанности истцом совокупности условий, необходимых для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, обоснованных заключением замещающей сделки, поскольку возникновение убытков на стороне истца не доказано, при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости на менее выгодных для себя условиях истец не проявила должной степени внимательности и осмотрительности, по собственной вине содействовала увеличению размера убытков, причиненных в связи с неисполнением ответчиком условий заключенного сторонами договора.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют установленным судом обстоятельствам дела, основаны на правильно примененных нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и исследованных судом доказательствах.

Оспаривая принятое по делу решение, истец выражает несогласие с приведенными выводами суда, указывает, что предварительный договор купли-продажи, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, не был исполнен по вине Юдиной Н.М., данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу судебным актом, который носит преюдициальный характер для разрешения настоящего спора, указанные действия ответчика явились причиной заключения истцом ДД.ММ.ГГГГ замещающей сделки по цене 30000000 рублей, факт заключения указанной сделки, а также размещения до ее заключения объявления о продаже имущества, на основании которого поступило предложение Глуздаковой Т.В. о его покупке по цене 30000000 рублей, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, иных претендентов на покупку недвижимого имущества за период с июля по ноябрь 2020 года не имелось.

Данные доводы не могут повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, являлись предметом проверки суда первой инстанции и получили верную оценку в принятом по делу решении, оснований не согласиться с которой не имеется.

В силу положений статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если кредитор заключил замещающую сделку взамен прекращенного договора, он вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям замещающей сделки (пункт 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307, статья 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Должник вправе представить доказательства того, что кредитор действовал недобросовестно и/или неразумно и, заключая замещающую сделку, умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (пункт 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оспаривая принятое по делу решение, истец указывает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с Глуздаковой Т.В. является замещающей сделкой, заключенной взамен заключенного с Юдиной Н.М. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и прекращенного по вине ответчика, в связи с чем разница в продажной стоимости имущества – 5000000 рублей составляет убытки истца.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным доводом истца, поскольку из буквального толкования положений статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что возмещение убытков в случае досрочного прекращения должником исполнения договора производится только в случае, если кредитор заключил взамен его аналогичный договор, цена нового договора, а также срок его заключения являются разумными. В целях применения презумпции добросовестности и разумности кредитора при совершении взамен прекращенного договора сделки кредитору следует представить доказательства сопоставимости предмета сделки, разумности цены на него, сопоставимости условий первоначального и замещающего договоров, а также доказательства совершения сделки именно взамен прекращенного договора.

Оценивая соответствие условий продажи объектов недвижимости, являющихся предметом прекращенного по вине ответчика договора купли-продажи и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Глуздаковой Т.В., судебная коллегия приходит к выводу о несопоставимости данных условий.

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, недвижимое имущество (земельный участок по адресу: <адрес>, и расположенные на нем нежилые здания), проданы за 30000000 рублей, расчет по договору произведен сторонами полностью в день заключения договора. Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Юдиной Н.М., предполагал уплату ответчиком стоимости вышеуказанного имущества в размере 33000000 рублей периодическими платежами (задаток, подлежащий внесению в день заключения договора, в размере 3000000 рублей, и 3 последующих ежемесячных платежа в размере 10000000 рублей). Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ, в котором согласована новая стоимость продаваемого имущества – 35000000 рублей, а также предусмотрено условие о рассрочке оплаты суммы в размере 32000000 рублей по 1000000 рублей ежемесячно, т.е. согласована рассрочка платежей на срок 2 года 6 месяцев. Соответственно, условия о сроке оплаты объектов недвижимости, предусмотренные договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, значительно отличались и не могут быть признаны сопоставимыми. При этом увеличение конечной цены продажи имущества до 35000000 рублей согласовано сторонами спора в соглашении к предварительному договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, при одновременном значительном увеличении срока оплаты.

Таким образом, по смыслу соглашения, учитывая незначительный временной промежуток между подписанием предварительного договора купли-продажи и соглашения к нему, в течение которого стоимость недвижимого имущества не могла существенно измениться, увеличение цены договора купли-продажи обусловлено изменением срока внесения платежей по договору, что подтверждается объяснениями представителя истца в судебном заседании в суде первой инстанции ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым увеличение цены сделки вызвано неуверенностью истца в исполнении ответчиком обязательств об оплате объектов недвижимости с учетом увеличения срока их исполнения, а не изменением рыночной стоимости объектов недвижимости. Доказательств изменения рыночной стоимости объектов недвижимости, являвшихся предметом предварительного договора купли-продажи, на дату подписания соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ стороной истца не представлено.

Представленный истцом акт от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому расчет по договору произведен сторонами сделки не единовременно, а частями – денежная сумма в размере 15000000 рублей получена истцом ДД.ММ.ГГГГ в наличной форме, 15000000 рублей в виде гарантийного обязательства Глуздаковой Т.В., которое погашено путем передачи наличных денежных средств ДД.ММ.ГГГГ, о заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на условиях, аналогичных условиям договора купли-продажи, прекращенного по вине Юдиной Н.М., не свидетельствует. Указанный акт не может быть принят в качестве достоверного доказательства предоставления покупателю Глуздаковой Т.В. отсрочки внесения оплаты за приобретаемые по договору объекты недвижимого имущества, поскольку акт составлен в период рассмотрения настоящего спора судом и противоречит условиям подписанного Кувыковой Е.В. и Глуздаковой Т.В. договора купли-продажи, представленного его сторонами на регистрацию без указания на частичную оплату покупателем объектов недвижимости, право на которые зарегистрировано за Глуздаковой Т.В. без каких-либо обременений. При этом согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передаточному акту к нему расчет произведен именно в денежной форме и в полном объеме на дату заключения договора.

Стороной истца также не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих, что после прекращения договора, заключенного с Юдиной Н.М., истцом совершались действия, направленные на поиск покупателей для заключения сделки купли-продажи на аналогичных условиях о стоимости имущества (35000000 рублей).

Представленные истцом в материалы дела ответ на адвокатский запрос индивидуального предпринимателя ФИО5, согласно которому Кувыкова Е.В. обратилась к нему в июле 2020 года с заявкой на продажу либо сдачу в аренду принадлежащих ей объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, в связи с чем ФИО5 размещены объявления о продаже на интернет-площадках <данные изъяты>, где первоначально указывалась цена продажи в размере 35000000 рублей, затем цена продажи снижалась до 32000000-30000000 рублей, а также фотография баннера о продаже, размещенная на ограждении объектов недвижимости, не подтверждают факт совершения истцом реальных действий, направленных на продажу имущества, являвшегося предметом прекращенного договора, и невозможности его реализации по цене, установленной в договоре с ответчиком. Доказательств размещения на указанных интернет-площадках после прекращения договора с ответчиком предложений о продаже имущества на условиях, предусмотренных в прекращенном договоре, заключенном с ответчиком, в деле не имеется. В ответе на адвокатский запрос ФИО5 указано, что заключенный с Кувыковой Е.В. договор на оказание услуг не сохранился, вознаграждение по договору ему не выплачивалось, текстов размещенных объявлений о продаже объектов недвижимости ФИО5 не представлено.

Принятый судом апелляционной инстанции в качестве нового доказательства по делу скриншот объявления о продаже готового бизнеса по адресу: <адрес>, размещенного ФИО5 на интернет-площадке «ЦИАН», принятие истцом мер к продаже объектов, являвшихся предметом договора купли-продажи, заключенного с ответчиком, после его прекращения также не подтверждает, поскольку указанное объявление точную дату его публикации не содержит, год его размещения не приведен. Кроме того, исходя из данного объявления не представляется возможным определить, за какой период до 10 ноября (указанной в объявлении даты) объект предлагался к продаже, на каких условиях, в течение какого периода объект предлагался к продаже по цене 32000000 рублей, когда объявление снято с публикации.

Имеющаяся в материалах дела фотография объявления о продаже либо сдаче в аренду объектов недвижимости, являвшихся предметом прекращенной сделки с ответчиком, также не может быть принята в качества доказательства принятия истцом мер к заключению договора купли-продажи взамен прекращенного по вине ответчика, поскольку данная фотография не позволяет определить время ее выполнения и соотнести со временем прекращения договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Следует отметить, что согласно ответу на адвокатский запрос индивидуального предпринимателя ФИО5 вышеуказанные объекты недвижимости проданы истцом самостоятельно, однако согласно апелляционной жалобе предложение Глуздаковой Т.В. о покупке объектов недвижимости поступило на основании размещенных индивидуальным предпринимателем ФИО5 объявлений, в которых указаны контактные данные только ФИО5 и его помощника, что свидетельствует о недостоверности представленных стороной истца доказательств.

Кроме того, договор купли-продажи с Глуздаковой Т.В. заключен в ноябре 2020 года по цене 30000000 рублей, при этом доказательств, подтверждающих, что истцом на дату заключения договора производилась оценка имущества, являющегося предметом договора, с целью определения рыночной стоимости имущества, по которой оно может быть отчуждено, не представлено. При таких обстоятельствах, принимая во внимание недоказанность принятия истцом мер для реализации вышеуказанного имущества по более высокой цене, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что разумность цены отчужденного Кувыковой Е.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имущества истцом не доказана.

Ссылки стороны истца на продажу Глуздаковой Т.В. объектов недвижимости по адресу: <адрес>, в мае 2023 года за 290000000 рублей не подтверждают разумность цены заключенного истцом ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи, ее соответствие рыночной стоимости объектов недвижимости на дату заключения договора.

Судебная коллегия также учитывает, что согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 27 июня 2023 года по делу по иску Юдиной Н.М. к Кувыковой Е.В. о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, переданный ответчиком истцу при заключении предварительного договора купли-продажи от 11.06.2019 года задаток в размере 3000000 рублей остался у продавца, при этом доказательств, подтверждающих причинение истцу убытков в результате прекращения по вине Юдиной Н.М. договора купли-продажи в размере, превышающем сумму задатка, не представлено.

Доводы жалобы о том, что экспертное заключение <данные изъяты> выполненное по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, не может быть положено в основу решения суда, поскольку экспертом неверно определены характеристики оцениваемых объектов, не определены основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, не проведен анализ наиболее эффективного использования, не проведен осмотр объекта оценки, в качестве аналогов использованы объекты, несопоставимые с объектом оценки, информация о цене предложения использованных экспертом аналогов не подтверждена документально, неверно определены корректировки, использованы данные, не относящиеся к сегменту оцениваемых объектов, в подтверждение чего истцом представлена рецензия на заключение эксперта, однако, судом в отсутствие законных оснований в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной судебной экспертизы отказано, подлежат отклонению.

Заключение проведенной по делу судебной оценочной экспертизы правомерно признано судом относимым и допустимым доказательством, поскольку заключение составлено экспертом, обладающим необходимыми специальными знаниями в порученной ему области исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям действующего законодательства, содержит подробное описание проведенного исследования и обоснование сделанных экспертом выводов, изложенные в заключении выводы последовательны, логичны, не противоречат материалам дела, подтверждены экспертом в ходе допроса в судебном заседании.

Вопреки доводам жалобы, оснований для признания заключения эксперта <данные изъяты> недостоверным доказательством несмотря на допущенные при его составлении технические ошибки, не повлиявшие на итоговый результат исследования, не имеется, данное доказательство оценено судом первой инстанции по правилам, предусмотренным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Как следует из экспертного заключения, характеристики объектов оценки приведены экспертом корректно и соответственно их наименованию и назначению, указанному в сведениях государственного кадастрового учета, использованный экспертом в ходе исследования «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А. учитывает изменения на рынке недвижимости, произошедшие в связи с пандемией новой коронавирусной инфекции. Принимая во внимание, что дата оценки являлась ретроспективной (ноябрь 2020 года), проведение экспертом осмотра объектов оценки являлось объективно нецелесообразным. В связи с тем, что объекты оценки относятся к сегменту офисно-торговой недвижимости, анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости приведен в заключении эксперта по результатам мониторинга рынка продажи указанного недвижимого имущества, применение экспертом корректирующих коэффициентов для сравнительного подхода является обоснованным использованной экспертом при проведении исследования методологией, предложения использованных экспертом аналогов размещены в открытом доступе на интернет-сайтах.

Представленная стороной истца рецензия на экспертное заключение опровергается пояснениями эксперта в судебном заседании, не подтверждает недостоверность выводов эксперта, является субъективным мнением специалиста, при этом выводов относительно величины рыночной стоимости исследуемых объектов рецензия не содержит.

Судебная коллегия также учитывает, что экспертное заключение <данные изъяты> согласуется с выводами специалиста <данные изъяты> выполнившего по заказу ответчика исследование по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, а также кадастровой стоимости данных объектов (34285850 рублей), сведения о которой приведены в выписках из Единого государственного реестра недвижимости. С учетом изложенного, оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы в соответствии со статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Кроме того, стороной истца иных доказательств разумности цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, рыночной стоимости являющихся его предметом объектов недвижимости, определенной с учетом указанных в апелляционной жалобе критериев, не представлено.

В целом доводы жалобы фактически направлены на иную оценку представленных доказательств и установленных судом обстоятельств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает. Представленным доказательствам судом дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, результаты оценки доказательств отражены в оспариваемом судебном постановлении, сомнений в ее законности и обоснованности не вызывают.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно установил юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, полно исследовал представленные доказательства, постановив законное и обоснованное решение. Нормы материального и процессуального права судом применены верно. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Доводов, свидетельствующих о незаконности принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит, оснований для его отмены либо изменения, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Иваново от 1 июля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кувыковой Елены Вадимовны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 октября 2024 года