Решение по делу № 33-3465/2023 от 04.07.2023

Апелляционное дело № 33-3465/2023

УИД 21RS0003-01-2021-000892-20

Судья Шайдуллина А.Х.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 сентября 2023 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В.,

судей Арслановой Е.А.,. Степановой З.А.,

при секретаре Семеновой Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску администрации Батыревского муниципального округа Чувашской Республики к Зергирову Иреку Шакировичу, Перепелкину Егору Андреевичу о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе Перепелкина Е.А. на решение Батыревского районного суда Чувашской Республики от 24 января 2023 года, которым, с учетом определения судьи Батыревского районного суда Чувашской Республики об исправлении описки от 3 марта 2023 года постановлено:

Исковое заявление Администрации Батыревского района Чувашской Республики к Зергирову Иреку Шакировичу о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Взыскать с Зергирова Ирека Шакировича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающего по адресу: <адрес>, в пользу администрации Батыревского района Чувашской Республики, сумму образовавшейся задолженности за аренду земельного участка в период с 2020 -2021 г.г. в размере 13078,11 руб. с учетом начисленных пеней,

Досрочно расторгнуть Договор аренды земельного участка № * от 30 декабря 2016, заключенный между муниципальным образованием Тойсинское сельское поселение Батыревского района Чувашской Республики и Зергировым Иреком Шакировичем, датой расторжения Договора аренды земельного участка № * от 30 декабря 2016, заключенный между муниципальным образованием Тойсинское сельское поселение Батыревского района Чувашской Республики и Зергировым Иреком Шакировичем, считать 15 февраля 2022 года.

Взыскать с Зергирова И.Ш. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 532,12 руб.

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия

установила:

Администрация Батыревского района Чувашской Республики обратилась в суд с иском к Зергирову И.Ш. о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований она указала, что в соответствии с договором аренды земельного участка № от 30 декабря 2016 года Зергирову И.Ш. был предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, местоположением: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., для сельскохозяйственного производства в аренду. Договор был заключен сроком на 49 лет с 30.12.2016 по 29.12.2065. Право аренды земельного участка за Зергировым И.Ш. зарегистрировано в установленном законом порядке 27 марта 2017 года, о чем в ЕГРН произведена запись о регистрации №. Сторонами договора в п. 5.2 договора аренды установлено, что размер арендной платы за год составляет <данные изъяты> рублей. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета <данные изъяты> ставки рефинансирования ЦБ России от суммы невнесенного в срок платежа за каждый календарный день просрочки (п. 6.2). Пунктом 8.2. договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке по решению судебных органов. После вступления в силу заочного решения Батыревского районного суда Чувашской Республики от 29.11.2021 администрацией Батыревского района Чувашской Республики было инициировано проведение торгов (аукциона) на право заключения договора аренды спорного земельного участка. Торги состоялись 25.07.2022, победителем по лоту № был признан Салихов К.М., с которым 30.07.2022 администрацией Батыревского района Чувашской Республики заключен договор аренды данного земельного участка №. Впоследствии 12.08.2022 договор аренды прошел государственную регистрацию. В настоящее время данным земельным участком пользуется и оплачивает его аренду Салихов К.М., в связи с чем, истец, уточняя исковое заявление в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд:

взыскать с Зергирова И.Ш. в пользу администрации Батыревского района Чувашской Республики сумму образовавшейся задолженности за аренду земельного участка за период 2020 -2021 гг. в размере 13078,11 руб. с учетом начисленных пеней,

досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка № * от 30 декабря 2016, заключенный между администрацией Батыревского района Чувашской Республики и Зергировым И.Ш., датой расторжения договора аренды земельного участка № * от 30 декабря 2016 считать 15 февраля 2022 года.

Определением суда произведена замена истца администрации Батыревского района Чувашской Республики на его правопреемника – администрацию Батыревского муниципального округа Чувашской Республики.

Определением суда в качестве соответчика привлечен Перепёлкин Е.А., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Филиал ФГБОУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Чувашской Республике-Чувашии» (далее Кадастровая палата ЧР).

По делу судом постановлены приведенное выше решение и определение об исправлении описки.

В апелляционной жалобе Перепелкин Е.А. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении иска. Указывает, что арендные платежи в размере 16814,75 руб. были им оплачены 18.11.2021 непосредственно на реквизиты счета администрации Батыревского района Чувашской Республики, о чем в платежном поручении имеется запись (назначение платежа). Он лично известил администрацию Батыревского района Чувашской Республики о произведенной оплате, о чем истец суду при рассмотрении дела не сообщил. При таких обстоятельствах, оснований для досрочного расторжения договора не имелось. Просит отменить решение суда и принять новое - об отказе в иске.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя Перепелкина Е.А. Иванова А.И., поддержавшего доводы жалобы, представителя третьего лица Салихова К.М. Михайлова Е.А., возражавшего против отмены принятого по делу решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Суд первой инстанции, принимая решение по делу, пришел к выводу о взыскании с Зергирова И.Ш. задолженности по арендной плате за период с 2020-2021 гг. в размере 13078,11 руб. и о досрочном расторжении договора аренды спорного земельного участка.

Судебная коллегия полагает вывод суда не соответствующим обстоятельствам дела, учитывая следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст. 614 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Согласно подп. 7 п.1 ст.1, п.1 ст. 65 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 4 ст. 22, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п.3 ст.65 ЗК РФ).

В силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Материалами дела подтверждаются следующие обстоятельства.

30 декабря 2016 года между муниципальным образованием - Тойсинское сельское поселение Батыревского района Чувашской Республики (арендодатель) и Зергировым И.Ш. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка. По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., для сельскохозяйственного использования. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Чувашской Республике 27 марта 2017 года.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора аренды, он заключен сроком с 30.12.2016 по 29.12.2065 и вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Чувашской Республике (сроком на 49 лет).

Пунктом 5.2 договора установлено, что сумма ежегодной арендной платы составляет <данные изъяты> руб., которая уплачивается арендатором ежемесячно равными долями 10 числа следующего за отчетным месяцем по <данные изъяты> руб.

Согласно п. 5.4 договора размер аренной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Он может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору.

В п. 4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора ежегодно, не позднее 25 января последующего календарного года, являться в отдел сельского хозяйства, экологии, экономики, земельных и имущественных отношений администрации Батыревского района Чувашской Республики или в администрацию Тойсинского сельского поселения Батыревского района Чувашской Республики для выверки задолженности по арендной плате за землю и получения расчета по арендной плате на последующий календарный год.

В соответствии с п. 6.1 Договора аренды в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России от суммы невнесенного в срок платежа.

В силу п. 3.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

09.06.2020 в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) к вышеуказанному договору аренды был зарегистрирован договор субаренды земельного участка от 05.06.2020 сроком действия по 29.12.2065, в котором арендодателем указан Зергиров И.Ш., субарендатором - Перепелкин Е.А.

01.06.2021 и 06.08.2021 года администрацией Батыревского района Чувашской Республики в адрес арендатора Зергирова И.Ш. направлялась претензия с требованием об уплате задолженности по арендной плате и о расторжении договора аренды земельного участка № * от 30 декабря 2016 года. Указанная претензия Зергировым И.Ш. оставлена без ответа, в связи с чем администрация района обратилась в суд с настоящим иском, который был удовлетворен судом первой инстанции.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями и возражая против доводов Перепелкина Е.А., администрация Батыревского муниципального округа Чувашской Республики указала, что не знала о том, что права и обязанности по договору аренды переданы арендатором Зергировым И.Ш. Перепелкину Е.А. по договору субаренды.

21.02.2022 на основании заявления Администрации Батыревского района Чувашской Республики и заочного решения Батыревского районного суда Чувашской Республики от 29.11.2021 в ЕГРН прекращены записи о зарегистрированном праве аренды за Зергировым И.Ш. и договора субаренды земельного участка от 05.06.2020.

12.08.2022 в ЕГРН зарегистрировано право аренды на земельный участок с кадастровым номером № за Салиховым К.М., принявшем участие в открытом аукционе по продаже права аренды участка. Новый договор заключен на срок с 30.07.2022 по 29.07.2071 на основании договора аренды земельного участка от 30.07.2022 №, заключенного Салиховым К.М. с администрацией района.

Данное решение обжаловано субарендатором Перепелкиным Е.А., который полагал, что решение принято без учета его интересов и без учета факта внесения им до принятия решения судом арендной платы.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования администрации, районный суд, пришел к выводу, что ответчик Зергиров И.Ш. своевременно обязанность по уплате арендных платежей не исполнил, что привело к образованию задолженности, размер которой составлял 13078,11 рублей. При этом, судом принято во внимание, что новый договор аренды земельного участка № от 30.07.2022 на момент вынесения решения суда стороной ответчика не оспорен, исковые требования об оспаривании зарегистрированного права аренды Салихова К.М. не заявлены.

Судебная коллегия полагает, что возражения Перепелкина Е.А., указанные им в доводах апелляционной жалобы, заслуживают внимания.

Судебная коллегия полагает, что данное утверждение администрации не соответствует действительности, а судом не были проверены обстоятельства соблюдения арендатором условий расторжения договора.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022 (п. 22) (далее Обзор №4 от 16.02.2022) указано, что в таком случае изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускаются.

Как указано в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

То есть арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Таким образом, арендатор земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Из указанного следует, что после заключения договора субаренды, ответственным по договору аренды земельного участка перед администрацией района вместо Зергирова И.Ш. стал субарендатор Перепелкин Е.А., что не было учтено арендодателем при расторжении договора аренды.

Так, в силу положений п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Между тем, никакого предупреждения о возможности расторжения договора аренды ввиду неуплаты арендной платы арендодатель в адрес нового арендатора Перепелкина Е.А., ответственного по договору аренды земельного участка перед арендодателем, вопреки требованиям ст. 619 ГК РФ, не направлялось, в то время, как арендная плата по договору была уплачена Перепелкиным по чек-ордеру от 18.11.2021 в сумме 16325 руб., то есть еще до вынесения районным судом первого заочного решения по делу от 29.11.2021, которое впоследствии было отменено по заявлению Перепелкина Е.А.

По мнению судебной коллегии, не могут быть учтены в качестве обоснованных против возражений Перепелкина Е.А. доводы администрации Батыревского муниципального округа о том, что арендодателю не было сообщено о том, с кем и на каких условиях заключен новый договор Зергировым И.Ш.

Так, по запросу суда второй инстанции из Управления Росреестра по Чувашской Республике поступила копия согласия администрации Батыревского района Чувашской Республики от 03.06.2020 № на заключение Зергировым И.Ш. договора субаренды, на основании которого, в числе прочих документов, и был зарегистрирован договор субаренды, заключенный между Зергировым И.Ш. и Перепелкиным Е.А.

Представленное согласие администрации от 03.06.2020 не содержит сведений о том, кто является новым арендатором земельного участка и на каких условиях этот договор заключен, что не свидетельствует о том, что данные сведения не были сообщены Зергировым И.Ш. арендодателю. Само обращение Зергирова И.Ш. или Перепелкина Е.А. к администрации Батыревского района Чувашской Республики или администрации Тойсинского сельского поселения Батыревского района Чувашской Республики суду не представлено. По мнению судебной коллегии, давая согласие на субаренду, администрация должна была знать, кому она передает свои имущество в аренду и на каких условиях.

Кроме того, каких-либо законодательно закрепленных требований к содержанию уведомления арендатора о заключении договора долгосрочной субаренды не установлено. При таких обстоятельствах, будучи уведомленным о заключении нового договора аренды, более того, дав на это согласие, арендатор мог и должен был знать об обстоятельствах перехода прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Однако, администрация органа местного самоуправления, как арендатор, зная о заключении договора субаренды, не предприняла мер по выяснению всех необходимых ей сведений о субарендаторе, в то время как имела возможность и была обязана выяснить эти сведения. Так, например, в Едином государственном реестре недвижимости сведения о новом субарендаторе имелись с 09.06.2020 – даты регистрации субаренды. По мнению судебной коллегии, в отсутствии таких сведений согласие не могло быть получено.

Более того, в случае нарушения требования о направлении уведомления о заключении нового договора аренды законом предусмотрены иные последствия, нежели расторжение первоначального договора аренды, и а именно: в виде права арендодателя на взыскание убытков, причиненных таким нарушением. Так в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Факт выдачи согласия 06.06.2020, то есть до регистрации договора субаренды 09.06.2020 не имеет правового значения, поскольку законом предусмотрено лишь уведомление о новом договоре, которое в данном случае имело место быть. Позиция Верховного Суда РФ по аналогичной ситуации приведена в п. 22 вышеупомянутого Обзора №4 от 16.02.2022. Так, в приведенном в Обзоре примере, арендатор, не получив согласия от администрации на заключение договора субаренды, тем не менее заключил его, в чем Верховный Суд РФ не усмотрел нарушений.

Кроме того, как следует из адресованных суду второй инстанции сообщений администрации Батыревского муниципального округа Чувашской Республики от 18.09.2023 № 995 и от 24.08.2023 платежи, уплаченные Перепелкиным П.А. не только 18.11.2021 в сумме 16325 руб., но и ранее 02.11.2020 в размере 7510 руб. были ею учтены по договору аренды с Зергировым И.Ш. При этом эти платежи не были указаны в расчете задолженности, приложенной к иску.

При изложенных обстоятельствах, следует считать, что администрация органа местного самоуправления, зная о передаче прав и обязанностей по спорному договору аренды третьему лицу, не предприняла никаких мер по взысканию арендной платы с нового ответственного по договору аренды лица, направив уведомление не Перепелкину Е.А., а Зергирову И.Ш., в то время как тот, передав свои права другому лицу, утратил какой –либо правовой интерес к договору аренды. При этом, как указано выше, согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ также по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п.п. 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.п. 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 1 п.п. 2).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3). Из разъяснений, содержащихся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что при применении ст. 619 ГК РФ, судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Применительно к указанным положениям закона с учетом условий договора аренды районным судом верно установлена просрочка в оплате арендной платы, однако ответчиком, которому не заявлено претензии по данному поводу, задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, т.е. устранены допущенные нарушения.

По мнению судебной коллегии, истцом не доказано существенного нарушения субарендатором Перепелкиным Е.А. договора аренды земельного участка, поскольку он не был извещен о необходимости устранения нарушения, согласие на субаренду от арендатора было получено, условия договора субаренды не изменяют условий договора аренды, в том числе, в части размера и способа уплаты арендной платы, нарушение в виде просрочки уплаты арендной платы Перепелкиным Е.А. устранено.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора аренды спорного земельного участка в одностороннем порядке по инициативе арендатора не было, в связи с чем исковые требования администрации района не подлежали удовлетворению.

Довод суда о том, что Перепелкин Е.А. не оспорил заключенный с новым арендатором договор аренды, в связи с чем отказ в удовлетворении иска не восстановит его прав, не может быть принят во внимание. Отказ в расторжении договора аренды, заключенного истцом с Зергировым И.Ш., является этапом в восстановлении в правах арендатора Перепелкина Е.А., который, по сути, является правопреемником арендатора. Так, в силу вышеприведенных положений закона при заключении договора субаренды заключение нового договора аренды не требуется, и новый арендатор становится ответственным по договору аренды. Таким образом, совокупность действующих договоров аренды и субаренды подтверждает право аренды спорного участка у Перепелкина Е.А.

Из материалов дела следует, что после отмены заочного решения от 29.11.2021 по заявлению не участвовавшего в рассмотрении спора Перепелкина Е.А., администрация района, представитель которой присутствовал в судебном заседании 28 июля 2022 года, в котором вынесено определение суда об отмене заочного решения, несмотря на данное обстоятельство, заключила новый договор аренды. Таким образом, администрация района при наличии не отмененного в установленном законом порядке договора аренды, зная о состоявшейся отмене заочного решения, на основании которого изменения были внесены в ЕГРН, 30 июля 2022 года заключила новый договор аренды того же земельного участка с арендатором Салиховым К.М., что свидетельствует о недобросовестности действий администрации.

При расчете арендной платы, который приведен в поданном иске, истцом не учтены суммы, выплаченные Перепелкиным Е.А. по чек-ордеру от 18.11.2021. Расчет долга в сумме 13078,11 руб. с учетом пени согласно лицевой карточке № от 30.12.2016 на имя Зергирова И.Ш. произведен за период с 10.01.2021 по 31.10.2021, т.е. за то время, когда Перепелкин Е.А. являлся арендатором (с 09.06.2020 - дата регистрации договора субаренды). Перепелкиным 18.11.2021 оплачено 16814,75 рублей, что превышает сумму долга по арендной плате по состоянию на 31.10.2021, в связи с чем у суда нет оснований для взыскания с Перепелкина Е.А. суммы долга за предъявленный ко взысканию период.

При таких обстоятельствах, иск администрации Батыревского муниципального округа Чувашской Республики к Зергирову И.Ш., Перепелкину Е.А. о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка не подлежит удовлетворению

Ввиду нарушения судом требований ч.ч. 1, 2 ст. 330 ГПК РФ, т.е. в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неприменением закона, подлежащего применению (ст. 22 ЗК РФ), решение суда является незаконным и необоснованным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения - об отказе в иске.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Батыревского районного суда Чувашской Республики от 24 января 2023 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации Батыревского муниципального округа Чувашской Республики к Зергирову И.Ш., Перепелкину Е.А. о взыскании с Зергирова Ирека Шакировича задолженности по договору аренды земельного участка № * от 30 декабря 2016 года, заключенного между муниципальным образованием Тойсинское сельское поселение Батыревского района Чувашской Республики и Зергировым И.Ш. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, за период с 01.01.2021 по 01.10.2021 (за 2020- 2021 гг.) в размере 13078,11 руб., досрочном расторжении данного договора аренды, отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления через суд первой инстанции.

Председательствующий А.В. Ярадаев

Судьи: Е.А. Арсланова

З.А. Степанова

Апелляционное определение в мотивированном виде изготовлено 29.09.2023