Решение по делу № 2-123/2016 (2-4737/2015;) от 21.10.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Королёв

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Касьянова В.Н.,

при секретаре Холоденко А.А.,

с участием прокурора Лукьяновой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № по исковому заявлению Ковалевой Элеоноры Менделевны к Такинашвили Дмитрию Сергеевичу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности, исковому заявлению Коровиной Ольги Вениаминовны к Ковалевой Элеоноре Менделевне, Ковалеву Максиму Владимировичу о признании утратившими право пользования и выселении,

У С Т А Н О В И Л:

Ковалева Э.М. обратилась в суд с исковым заявлением к Такинашвили Д.С., в котором просит расторгнуть договор купли-продажи долей жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенного Ковалеой Э.М. и Такинашвили Д.С., и признать за Ковалевой Э.М. право собственности на <данные изъяты> долю земельного участка площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №, и <данные изъяты> долю находящегося в его границах жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований истица указывает на то, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №, и <данные изъяты> доли находящегося в его границах жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежавших истице на праве общей долевой собственности. Право собственности на другие доли принадлежит Шехтману Р.И. Указанные доли жилого дома и земельного участка были оценены сторонами в <данные изъяты>. До подписания договора Такинашвили Д.С. передал Ковалеву М.В. в счет оплаты за приобретаемые объекты недвижимости сумму в размере <данные изъяты>. Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> должна была быть оплачена Такинашвили Д.С. в течение <данные изъяты> со дня государственной регистрации перехода права собственности на указанные доли жилого дома и земельного участка на его имя. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, оставшаяся часть стоимости спорной недвижимости должна была быть оплачена истцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, до настоящего времени задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком не выплачена. Своим бездействием (не исполнением обязательства по оплате цены договора) ответчик существенно нарушил условия договора. Вплоть до настоящего момента Такинашвили Д.С. отказывается принять данные объекты недвижимого имущества. Указанным домом и земельным участком продолжает пользоваться, неся бремя содержания и обслуживания, истица Ковалева Э.М.

В суд также обратилась Коровина О.В. с иском к Ковалевой Э.М. и Ковалеву М.В. о признании ответчиков утратившими право пользования жилым домом по адресу: <адрес> и выселении ответчиков из указанного жилого, ссылаясь в обоснование иска на то, что является собственником указанного жилого дома, не имеет возможности реализовать свои правомочия собственника в связи с нахождением в доме ответчиков, которые членами ее семьи не являются, отказались добровольно освободить дом.

Определением суда дела по указанным искам были объединены в одно производство.

В судебном заседании Ковалев М.В., также представляющий по доверенности Ковалеву Э.М. поддержал исковые требования последней в полном объеме, в удовлетворении иска Коровиной О.В. просил отказать и указал, что этот дом в настоящее время единственное его с Ковалевой Э.М. место жительства.

Представитель Ковалевой Э.М. по доверенности Машаков В.А. поддержал исковые требования Ковалевой Э.М., в удовлетворении иска Коровиной О.В. просил отказать и указал, что со стороны ответчика имели место существенные нарушения условий договора купли-продажи, оплата по договору до настоящего времени продавцу не передана, в связи с чем договор подлежит расторжению. Ковалева Э.М. ДД.ММ.ГГГГ продала принадлежавшую ей квартиру и с этого времени проживает в спорном доме, где она и Ковалев М.В. зарегистрированы по месту пребывания. Она решила продать дом с участком, так как хотела выкупить квартиру и переехать туда жить, но в связи с несвоевременной оплатой ответчиком денежных средств за квартиру не имеет такой возможности.

Коровина О.В. поддержала свои исковые требования о выселении Ковалева М.В. и Ковалевой Э.М. из спорного жилого дома, и указала, что купила жилой дом у Такинашвили Д.С., перед заключением договора она выяснила, что дом ни чьими правами не обременен, в нем никто не зарегистрирован. Сам дом до заключения сделки она не осматривала, так как он находится в плохом состоянии и ею в первую очередь приобретался земельный участок для нового строительства.

Такинашвили Д.С. просил в удовлетворении иска Ковалевой Э.М. отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве, поддержал исковые требования Коровиной О.В., и указал, что не отрицает то обстоятельство, что не в полном объеме произвел оплату по договору, однако он не отказывается от выполнения данного обязательства.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ. между Ковалевым М.В., представлявшим интересы Ковалевой Э.М., и Такинашвили Д.С. был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №, и <данные изъяты> доли находящегося в его границах жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> принадлежавших истице на праве общей долевой собственности. Право собственности на другие доли принадлежит Шехтману Р.И. Указанные доли жилого дома и земельного участка были оценены сторонами в <данные изъяты>.

До подписания договора Такинашвили Д.С. передал Ковалеву М.В. в счет оплаты за приобретаемые объекты недвижимости сумму в размере <данные изъяты>.

Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> должна была быть оплачена Такинашвили Д.С. в течение <данные изъяты> со дня государственной регистрации перехода права собственности на указанные доли жилого дома и земельного участка на его имя.

Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Истец основывает свои требования о расторжении договора куплил-продажи на том, что оставшаяся часть стоимости спорной недвижимости должна была быть оплачена истцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ., между тем, до настоящего времени задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком не выплачена, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора со стороны ответчика.

Ответчик Такинашвили Д.С. данные обстоятельства не отрицает.

Между тем, указанное не может являться основанием к расторжению договора, учитывая следующее.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Положениями ч. 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В этой связи суд учитывает, что в заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты. Более того, в указанном договоре имеется пункт о том, что оплата произведена до подписания договора.

Главой 30 ГК РФ, регулирующей куплю-продажу, не предусмотрено признание права собственности отсутствующим с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены покупателем и отсутствием передаточного акта.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество позволяет расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, но только в случае если такое право предоставлено законом напрямую, либо определено договором.

Заключенный сторонами договор купли-продажи, условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за земельный участок). В ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Договором купли продажи, так же не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.

Суд также принимает во внимание, что в настоящее время Такинашвили Д.С. уже не является собственником приобретенного у Ковалевой Э.М. недвижимого имущества, поскольку продал его Коровиной О.В. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

С учетом изложенного, суд не находит оснований для расторжения договора купли-продажи долей жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г.

Вместе с тем, истец не лишен возможности в установленном законом порядке обратиться с иском с требованиями об исполнении условий договора купли-продажи земельного участка в части, касающейся оплаты стоимости этого земельного участка, в рамках которого может предъявить требования о взыскании процентов в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Из положений п.1 ст.209, ст.304 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п.1 ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что поскольку ответчики Ковалева Э.М. и Ковалев М.В. членами семьи собственника Коровиной О.В. не являются, договорных отношений между ними относительно данного жилого помещения не имеется, истец как собственник жилого помещения вправе требовать выселения ответчиков из принадлежащего ей жилого помещения.

Более того, для ответчиков Ковалевой Э.М. и Ковалева М.В. жилое помещение по указанному адресу местом жительства не является, в указанном жилом доме они зарегистрированы временно, по месту пребывания

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований Коровиной О.В. не может быть отказано, ответчики Ковалева Э.М. и Ковалев М.В. подлежат выселению из спорного жилого помещения.

Вместе с тем, ответчики не лишены возможности поставить перед судом вопрос об отсрочке исполнения решения суда в части их выселения, до получения оплаты по договору.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Ковалевой Элеоноре Менделевне в удовлетворении исковых требований к Такинашвили Дмитрию Сергеевичу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности – отказать.

Исковые требования Коровиной Ольги Вениаминовны к Ковалевой Элеоноре Менделевне, Ковалеву Максиму Владимировичу – удовлетворить.

Признать Ковалеву Элеонору Менделевну и Ковалева Максима Владимировича утратившими право пользования жилым домом по адресу: <адрес> и выселить их из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ