Решение по делу № 2-516/2014 от 28.02.2014

К делу № 2-516/2014

                                                        РЕШЕНИЕ

                                    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июля 2014 года                                                                                          ст. Выселки

Судья Выселковского районного суда Краснодарского края Мельникова О.Н.,

при секретаре Шершневой Ю.Г.,

с участием истца – Васильева В.И., его представителя Шайкина В.В.,

представителя ответчика Краус Т.И. – Кравцова Д.А.,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильева В.И. к Краус Т.И. об уменьшении покупной цены и взыскании денежной суммы,

                                                      УСТАНОВИЛ:

       Васильев В.И. обратился в суд с иском к Краус Т.И. об уменьшении покупной цены и взыскании денежной суммы, свои требования мотивировал тем, ... года он приобрёл у Краус Т.И. земельный участок площадью 1600 кв.м. с размещенным на нем жилым домом, общей площадью 28.1 кв.м, расположенные по адресу ... Цена приобретаемого имущества составила 500 000 рублей, которые он полностью уплатил Краус Т.И. до подписания договора, что подтверждается п.4 Договора купли-продажи от (__)____ г.

       При передаче имущества дом имел вид полностью исправного строения, был свежеокрашен, в том числе окна и полы, стены были побелены. Однако в дальнейшем стали проявляться скрытые продавцом недостатки товара. Краска на деревянных конструкциях дома, в частности на полах, окнах, дверях и дверных проемах и других конструкциях облетела и, он увидел, что конструкции прогнили и требуют замены. Пол рухнул и просел не менее чем на 5 см., входную дверь перекосило так, что ее невозможно было открыть и закрыть. Стены по периметру дома стали промокать с внутренней стороны, а в морозную погоду промерзали. Стали проступать очаги поражения грибком, ранее скрытые продавцом под слоем краски и побелки. Обвалился потолок в прихожей, вывалилось окно в жилой комнате. Данные недостатки товара не были указаны продавцом при продаже дома и оговорены в договоре купли продажи. Сам он определить их наличие на момент покупки дома не мог. Васильев В.И. пытался самостоятельно устранить выявленные недостатки, но они проявлялись вновь и его затраты стали несопоставимы с ценой оплаченной за жилой дом и требуются еще крупные для него вложения денежных средств в устранение имеющихся недостатков. Без устранения выявленных недостатков использование жилого дома по прямому назначению невозможно и приведет к скорому разрушению дома.

        Он вынужден обратить за защитой своих прав в суд и требовать соразмерного уменьшения покупной цены, на сумму необходимую для устранения выявленных недостатков, которая составляет более 100 000 рублей.

              В связи с чем, просит суд уменьшить покупную стоимость земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: пос. ..., приобретенных Васильевым В.И. у Краус Т.И. по договору купли- продажи от (__)____ года на 100 000 (сто тысяч) рублей. Обязать Краус Т.И. возвратить 100 000 рублей.

           В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования и просил суд уменьшить покупную стоимость земельного участка и жилого дома расположенных по адресу ..., приобретенных Васильевым В.И. у Краус Т.И. по договору купли- продажи от (__)____ года на 342000 (триста сорок две тысячи) рублей. Обязать Краус Т.И. возвратить Васильеву В.И. 342000 рублей

     В судебном заседании истец и его представитель настаивали на уменьшении покупной цены дома и взыскании с ответчика в его пользу 342000 рублей, суду пояснили, что перед заключением договора купли – продажи истец действительно имел возможность осмотреть домовладение, он оставался в нём ночевать, во времени ограничен не был, но на момент осмотра все недостатки дома были скрыты. Так, при осмотре экспертом было выявлено, что в коридоре лист ДСП уложен просто на землю и его перекосило и «вспучило», а при продаже дома Краус Т.И. поясняла, что все деревянные полы были заменены, а в коридоре на новые деревянные полы постелили старый оргалит. Окна - нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью. При приобретении дома окна были окрашены, гнилые места спрятаны за краской. Недостатки проявились в течение года, когда вывались одна рама полностью вместе с подоконником, на остальных также вываливались куски рамы. При заключении договора купли - продажи и осмотре истцом дома Краус Т.П. пояснила, что все окна новые, меняли их примерно 4 года назад. Таким образом, считают, что стоимость жилого дома в размере 500000 рублей, не соответствует его реальной цене, Выявленные недостатки в доме являются основанием для снижения покупной цены.

Представитель истца Краус Т.И. – Кравцов Д.А. в судебном заседании иск не признал, суду пояснил, что как следует из заключения эксперта № 02-01-01-018 от 07.05.2014 г., состояние жилого дома является неудовлетворительным ввиду того, что фактический срок службы жилого дома на протяжении 60 лет, превышает нормативный, установленный в 50 лет. Физический износ строения экспертом определен в пределах 41-60 процентов, что соответствует неудовлетворительному состоянию. Однако, для определения жилого строения непригодным (аварийным), его фактический износ должен составлять более 75 процентов. Рыночная цена домовладения на момент проведения экспертного осмотра установлена в размере 500 000 руб., что соответствует п. 4 договора купли-продажи от 17.01.2013 г. и свидетельствует о соответствии цены домовладения его фактическому состоянию. Также экспертом установлено отсутствие скрытых недостатков домовладения, которые не могли быть установлены покупателем, не имеющим специальных познаний в области строительства, из чего следует, что действуя осмотрительно, имея время и возможность визуального обследования приобретаемого домовладения, истец должен был обнаружить недостатки, на которые ссылается в исковом заявлении. Кроме того, увеличив в судебном заседании исковые требования до 342000 рублей, истец не учел стоимость земельного участка, которая согласно заключению эксперта составляет 220000 рублей. Таким образом, требования истца считает необоснованными и просит в удовлетворении иска отказать.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ИП Б.Н.А... пояснил, что имеет опыт работы в области экспертно-оценочной деятельности 12 лет. Свое заключение по данному делу поддержал, пояснил, что на момент покупки домовладения можно было обнаружить недостатки дома, скрытых недостатков обнаружено не было, оценка домовладения производилась в соответствии с рыночными ценами на такие дома в других районах. Стоимость объекта определялась в сравнительном подходе исследования аналогичных объектах других районах, с учетом численности населения поселка, с нормами законодательства о градостроительстве. Затратный подход исследования домовладения равняется величине затрат аналогичного жилого дома с учетом увеличения жилой площади.

          Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

       В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( ст. 130).

        В силу п.1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

         По правилам п.1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.2 ст. 469 ГК РФ).

         Пункт 1 ст. 475 ГК РФ предусматривает возможность соразмерного уменьшения цены проданного товара по требованию покупателя в случае, когда продавцом был передан товар ненадлежащего качества и недостатки которого не были оговорены продавцом.

          (__)____ г. между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенные по адресу: ...

        Согласно п. 4 данного договора, цена проданного жилого дома и земельного участка составила 500 000 рублей.

       Договор оформлен в виде единого письменного документа, подписанного сторонами.

        Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от (__)____ г. и переход права собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (__)____ г.

По правилам ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

      Как усматривается из правовой позиции истца, требование о взыскании заявленной суммы обосновано наличием недостатков, обнаруженных после передачи жилого помещения.

       Однако, в тексте договора купли-продажи отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого помещения, что не позволяет, безусловно, определить какие же требования были предъявлены истцом к приобретаемому им по договору купли-продажи объекту недвижимости. Осмотр истцом осуществлялся, каких-либо претензий в момент подписания договора не было предъявлено.

       Как следует из текста договора купли-продажи условие о качестве имущества - предмете договора - сторонами согласовано не было.

       При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ст. 469 ГК РФ).

        Жилой дом покупателем был осмотрен, замечаний и претензий по его техническому состоянию, снижающему его потребительские качества, не предъявлено.

      Таким образом, обязанность по передаче жилого помещения, пригодного для проживания граждан, продавцом выполнена.

       Ссылка истца на то, что ответчик скрыл наличие в жилом помещении недостатков, не является безусловным основанием для соразмерного уменьшения покупной цены, поскольку представленные истцом доказательства свидетельствуют о наличии в доме недостатков, которые могли и должны были быть обнаружены истцом при осмотре его до заключения договора купли-продажи.           Таким образом, ссылка истца на недостатки приобретенного им жилого помещения, обнаруженные после заключения сделки, не состоятельна, поскольку, приобретая имущество, он имел возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

         Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того, что жилой дом не отвечает условиям о качестве, которые были определены договором.

        Исходя из изложенного, ссылка истца на то, что ему было передано имущество ненадлежащего качества, что дает ему право как покупателю требовать соразмерного уменьшения цены приобретенного объекта, в порядке п.1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, является несостоятельной.

          Доводы истца о том, что стоимость жилого дома в размере 500 000 рублей, не соответствует его реальной цене, судом не принимаются. Договор заключен сторонами по собственной воле, сознательно, его условия определены по их взаимному соглашению, при этом истец имел возможность оценить как техническое состояние жилого помещения, так и возможность его использования по назначению. Стоимость жилого дома определена сторонами на основе взаимной договоренности.

         Пояснениями истца и представителя ответчика подтверждено, что при осмотре и покупке жилья истцом претензий к качеству приобретаемого жилого дома предъявлено не было, разногласий по качеству товара между продавцом и покупателем не имелось, имущество покупателю передано и им принято, цена договора согласована сторонами.

        Суд считает, что при заключении договора, истца устраивала цена приобретаемого объекта недвижимости с учетом его состояния.

Заключение договора свидетельствует о том, что он согласился приобрести жилое помещение в том состоянии, в котором оно находилось.

         Судом проведена экспертиза по вопросам выявления недостатков в жилом доме, причинах их возникновения и определения стоимости работ по их устранению.

         Согласно Заключению эксперта № 02-01-01-018 ИП Б.Н.А.               техническое состояние дома, расположенного по адресу: ..., оценивается как неудовлетворительное. На момент заключения договора купли - продажи от (__)____. имелись недостатки (дефекты), вызванные временным характером эксплуатации и недостатки, вызванные несоблюдением строительных норм и правил при строительстве. Установить все имеющиеся недостатки жилого дома путём осмотра (без специальных познаний) в момент продажи возможно, без разрушения или демонтажа конструкций, так как имеющиеся недостатки (дефекты) вызванные временным характером эксплуатации, т.е. недостатки от срока эксплуатации и недостатки, вызванные несоблюдением строительных норм и правил при строительстве. Установить соответствует или не соответствует жилой дом строительным нормам и правилам СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" (СП 54.13330.2011 пункт 5.7) без специальных познаний невозможно. Скрытые недостатки в доме по адресу: ... в соответствии с ГОСТ 15467-79, не выявлены. Объём работ и сумма затрат необходимая на устранение недостатков равняется величине затрат на восстановление аналогичного жилого дома с учётом увеличения жилой площади на 1,3 кв.м, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 27 июня 2014 года, составляет: 342 099,04 рублей. Рыночная стоимость домовладения, расположенного по адресу: ..., с учетом всех выявленных факторов, по состоянию на 27 июня 2014 года, составляет 500 000 рублей.

        Заключение эксперта содержит сведения о результатах осмотра жилого дома и подробное описание дефектов с указанием причин их возникновения. Окончательные выводы сделаны экспертом на основе всестороннего исследования как самого объекта недвижимости и его элементов, так и технической документации по нему, надлежащим образом мотивированы. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется.

          Исходя из вышеизложенного оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

В судебном заседании интересы Краус Т.И. представлял Кравцов Д.А., за услуги которого ею уплачено 10 000 рублей, согласно представленной квитанции серии ЛХ 173881 от 20.03.2014 г. Поскольку решение состоялось в пользу ответчика, он по правилам ч.1 ст. 100 ГПК РФ вправе требовать возмещения понесенных расходов. С учетом сложности дела, времени, затраченного на его рассмотрение, объема оказанной юридической помощи, суд считает необходимым взыскать с Васильева В.И. в пользу Краус Т.И. в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя 7000 рублей.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

                                                     Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Васильева В.И. к Краус Т.И. об уменьшении покупной цены и взыскании денежной суммы отказать.

Взыскать с Васильева В.И. в пользу Краус Т.И. в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя 7000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Выселковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 18.07.2014 года.

Судья

Решение вступило в законную силу.