Решение по делу № 33-17012/2020 от 09.07.2020

Судья: Рожнова О.Е.                дело <данные изъяты>

УИД <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шмелева А.Л.,

судей Конатыгиной Ю.А., Сметаниной Е.В.,

при помощнике судьи Ирхиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 сентября 2020 года гражданское дело <данные изъяты> по иску Сенаторова И. В. к Алексееву Ю. В., Управлению Росреестра по Московской области о передаче недвижимого имущества в собственность, регистрации права,

по апелляционной жалобе Алексеева Ю. В. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 3 марта 2020 года,

заслушав доклад судьи Конатыгиной Ю.А.,

объяснения представителя истца – Кобушко Н.А.,

УСТАНОВИЛА:

Сенаторов И.В. обратился в суд с требованиями к Алексееву Ю.В., Управлению Росреестра по Московской области о передаче недвижимого имущества в собственность, регистрации права.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что между истцом и Алексеевым Ю.В. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, а именно: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, и жилого помещения (часть жилого дома) с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Свои обязательства по названному договору истец исполнил, объекты недвижимости переданы Алексееву, право собственности зарегистрировано в установленном порядке, однако обязательства по оплате цены приобретенных объектов недвижимости в полном объеме Алексеевым не исполнены.

Поскольку к моменту обращения истца с настоящим иском в суд наступили последствия исполнения условий пункта 4 договора, спорные объекты недвижимости подлежат возврату истцу.

В досудебном порядке Алексеев добровольно возврат недвижимого имущества не произвел, в связи, с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В судебное заседание суда первой инстанции истец не явился, доверив ведение дела своему представителю, который требования в изложенной редакции поддержал.

Ответчик Алексеев А.В. и его представитель иск не признали, ссылаясь на исполнение обязательств по оплате стоимости спорного имущества.

Представитель ответчика – Управления Росреестра по Московской области, будучи извещенным о слушании дела, в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении требований об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности Алексеева А.В. и регистрации права собственности Сенаторова И.В., отказать.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 03 марта 2020 г. исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой указано, что решение суда является незаконным и необоснованным и подлежит отмене.

Выслушав представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменения обжалуемого решения. В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и постановил обоснованное и законное решение, при этом не допустил нарушений норм процессуального права.

Судом установлено, что 13.01.2015г. между Сенаторовым И.В. и Алексеевым Ю.В. был заключен договор купли продажи, по условиям которого ответчик Алексеев приобрел у истца объекты недвижимости, а именно земельный участок с К<данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский р-он, <данные изъяты>, а так же жилое помещение с К<данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>А, <данные изъяты>. Цена указанных объектов недвижимости установлена сторонами в размере 623 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора купли-продажи и складывается из цены земельного участка в размере 100 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора и цены жилого помещения в размере 523 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора. Согласно п. 3 договора денежные средства в качестве задатка, в сумме, равной 250 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ покупатель (Алексеев) передал продавцу (истец) до подписания договора; 23 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день расчета покупатель передает продавцу до <данные изъяты>; оставшиеся 350 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день расчета покупатель выплачивает наличными без начисления процентов в течение 8 месяцев с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на объекты недвижимости, но не позднее <данные изъяты> По истечении указанного срока покупатель обязуется рассчитаться с продавцом не позднее <данные изъяты> На остаток неоплаченной в срок до <данные изъяты> суммы, каждый месяц покупателем выплачиваются проценты из расчета 12% годовых. В соответствии с п. 4 договора в случае невыполнения покупателем условий пункта 3 договора, покупатель производит независимую оценочную экспертизу для определения реальной стоимости указанной недвижимости. В случае, если эта стоимость, за вычетом 25%, будет ниже остатка долга по договору, покупатель возвращает продавцу указанное имущество, при этом все выплаченные по данному договору суммы возврату покупателю не подлежат. Если указанное имущество по результатам независимой экспертизы будет стоить дороже (за вычетом 25% от оценочной стоимости), то покупатель обязан реализовать данное имущество и выплатить продавцу остаток долга, выплачивая при этом каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12% процентов годовых. Остаток средств после полного расчета с продавцом (с учетом процентов) остается у покупателя. На основании п. 5 договора до полной оплаты согласованной цены объектов недвижимости, последние признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены объектов недвижимости (л.д. 18).

Истец обязательства по договору исполнил, имущество Алексееву передал, что подтверждается актом приема передачи (л.д. 19). Право собственности ответчика, залог в силу закона в пользу Сенаторова, на спорные объекта недвижимости, зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 33-42).

Ответчиком в счет исполнения договора выплачено истцу 273 042 долларов США, что подтверждается материалами дела, не оспаривалось сторонами.

Истец указывает, не оспаривает ответчик, что выплата оставшейся части цены договора Алексеевым не произведена.

На основании п. 4 истцом в адрес ответчика направлено требование, о возврате указанных земельного участка и жилого помещения, которое оставлено ответчиком без ответа (л.д. 30-32).

К моменту обращения истца с настоящим иском в суд Алексеев реализовал свое право на определение стоимости приобретенных объектов недвижимости, предоставленное ему пунктом 4 договора, не исполнив при этом корреспондирующей ему обязанности по возврату спорных объектов недвижимости истцу, установленной этим же пунктом договора.

Согласно акту экспертного исследования ФБУ Московская ЛСЭ Минюста России от <данные изъяты> <данные изъяты> стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составляет 11 500 000 руб. (л.д. 43-83).

Размер задолженности ответчика перед истцом по договору купли-продажи составляет 353 500 долларов США (623 042 доллара США - 273 042 долларов США) и составляет 22 082 261 руб. 25 коп. (353 500 долларов США * 62,4675 руб.) по курсу ЦБ РФ на дату иска (62,4675 рублей за 1 доллар США).

Установленная экспертным заключением стоимость объектов недвижимости 11 500 000 рублей, за вычетом двадцати пяти процентов (2 875 000 рублей = 11 500 000 рублей * 25% / 100), составляет 8 625 000 рублей (11 500 000 рублей – 2 875 000 рублей), что ниже остатка долга ответчика Алексеева по договору купли-продажи.

Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 23.01.2019г., вступившим в законную силу 10.06.2019г. Сенаторову И.В. отказано в удовлетворении иска к Алексееву Ю.В. о взыскании денежных средств, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество отказано.Решением Одинцовского городского суда Московской области от 17.11.2017г. по делу <данные изъяты> установлено, что «…исходя из норм гражданского законодательства РФ, условие о цене договора является существенным для сделки купли-продажи недвижимого имущества. Обстоятельства настоящего спора позволяют сделать вывод о том, что истец по своей воле заключил договор купли-продажи, согласился с оценкой недвижимого имущества (пункт 2 договора), а также частично исполнил обязательства по оплате, то есть выразил свою волю на сохранение и исполнение договора. При этом, основания, по которым Алексеев Ю.В. в настоящее время оспаривает условие договора купли-продажи было ему известно как в момент подписания договора, так и в период его исполнения… истец не привел доказательств того, что условие пункта 2 договора противоречит каким-либо императивным положениям ГК РФ, нарушает его права и законные интересы, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований об его изменении. Так, доводы об ущемлении прав Алексеева Ю.В. оспариваемым условием договора о согласовании цены недвижимого имущества в размере 623 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора, по мнению суда, основаны на нежелании покупателя исполнять добровольно принятые на себя обязательства по оплате, а также на стремлении избежать установленных договором последствий за нарушение обязательств по оплате. Как указал истец в своем заявлении, из установленных договором 623 042 долларов США за приобретенное у ответчика недвижимое имущество Алексеев Ю.В. заплатил 273 000 долларов США.». Требование о признании ничтожным п. 4 договора в части удовлетворено. Пункт 4 договора признан недействительным в части: «В случае, если эта стоимость (по выводам оценочной экспертизы), за вычетом двадцати пяти процентов, будет ниже остатка долга по данному договору, Покупатель (Истец) возвращает Продавцу (Ответчику) указанное имущество, при этом, все выплаченные по данному договору суммы, возврату Покупателю (Истцу) не подлежат. Если, указанное имущество, по результатам независимой экспертизы, будет стоить дороже (за вычетом двадцати пяти процентов от оценочной стоимости), то Покупатель (Истец) обязан реализовать данное имущество и выплатить Продавцу (Ответчику) остаток долга, выплачивая, при этом, каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12 (двенадцать) процентов годовых. Остаток средств, после полного расчета с (Ответчиком) Продавцом (с учетом процентов), остается у Покупателя (Истца).».

Указанным решением Одинцовского городского суда, в удовлетворении требований Алексеева об изменении цены спорных объектов недвижимости и взыскании с истца излишне выплаченных по договору денежных средств отказано. При этом, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменено в части признания пункта 4 договора купли-продажи от <данные изъяты>, заключенного между Алексеевым Ю.В. и Сенаторовым И.В. недействительным. В указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным пункта 4 договора купли-продажи от <данные изъяты> В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Сведений о последующем кассационном обжаловании Алексеевым Ю.В. состоявшихся по делу <данные изъяты> судебных актов материалы этого дела не содержат. Постановление Президиума Московского областного суда от <данные изъяты> (на которое ссылается ответчик), которым указанные выше судебные акты отменены и по делу принято новое решение о частичном удовлетворении требований иска Алексеева Ю.В.: изменен пункт 2 договора купли-продажи имущества от <данные изъяты> и стоимость объектов недвижимости и определена стоимость объектов недвижимости в размере 11 500 000 рублей; в пользу Алексеева Ю.В. взыскана излишне выплаченная по договору стоимость недвижимого имущества в размере 5 627 009 рублей и признан ничтожным п. 4 договора купли-продажи от <данные изъяты>, материалы дела <данные изъяты> не содержат.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, Алексеев ссылался на недействительность п. 4 договора, установленную судебным актом, и представил в материалы дела постановление Президиума Московского областного суда от <данные изъяты>, приятое по его кассационной жалобе на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты> и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты>.

Данный довод ответчика Алексеева проверен судом и признан необоснованным, как противоречащий представленным в материала дела доказательствам, в том числе истребованным судом на обозрение материалам гражданского дела <данные изъяты> по иску Алексеева Ю.В. к СенаторовуИ.В., находившегося в производстве Одинцовского городского суда <данные изъяты>.

Решением Савеловского районного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты>, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> факт вынесения Постановления Президиума Московского областного суда от <данные изъяты> также опровергнут.

Таким образом, факт вынесения Постановления Президиума Московского областного суда от <данные изъяты> представленными в дело доказательствами опровергнут.

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 421, 454, 549 ГК РФ и отклоняя довод ответчика об изменении стоимости объекта недвижимости и признания недействительным (ничтожным) п. 4 договора, как неподтвержденного материалам дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи от <данные изъяты> подлежит исполнению обеими сторонами.

При этом, суд верно указал, что последствия исполнения условий договора, указанные в пункте 4 договора, к моменту обращения истца с иском в суд, наступили, а значит, спорные объекты недвижимости подлежали возврату истцу. При этом, с учетом заявленных исковый требований, решения Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты>, доводы Алексеева Ю.В. относительно качества приобретенных объектов недвижимости правового значения для настоящего спора не имеют.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия вопреки доводам жалобы не усматривает.

Довод ответчика о том, что оплата стоимости недвижимого имущества им проведена в полном объеме, являлся предметом проверки суда первой инстанции, которому дана оценка, с которой соглашается судебная коллегия.

Кроме того, заявитель жалобы указывает, что суд, разрешая спор, фактически вышел за рамки заявленных требований, лишив ответчика права на спорное имущество.

Между тем, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда исходя из данного довода жалобы, поскольку в силу п. 4 названного договора, стороны предусмотрели возврат имущества при наступлении условий, предусмотренных данным положением договора.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 3 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Алексеева Ю. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи