Решение по делу № 2-215/2022 (2-5145/2021;) от 29.09.2021

Дело № 2-215/2022

43RS0001-01-2021-009987-33

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Киров 02 марта 2022 года

Ленинский районный суд г. Кирова Кировской области в составе:

судьи Волкоморовой Е.А.,

с участием истца Черемискиной М.В.,

представителя истца Сорвиной А.А.,

ответчика Орловой А.В.,

представителя ответчика и третьего лица Минина А.Г.,

при секретаре Скрябиной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черемискиной М. В. к Орловой А. В. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в общей долевой собственности в жилом помещении,

У С Т А Н О В И Л:

Черемискина М.В. обратилась в суд с иском к Орловой А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в общей долевой собственности в жилом помещении. В обоснование требований указав, что является участником долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}. Другим участником долевой собственности является третье лицо Черемискин В.В. {Дата изъята} стало известно, что Черемискин В.В. продал Орловой А.В. свою долю в общей долевой собственности на указанную квартиру. О намерении совершить сделку ей как участнику долевой собственности сообщено не было. Поскольку желает приобрести спорную долю общей долевой собственности на квартиру, в судебном порядке просит перевести на Черемискину М.В. права и обязанности Орловой А.В. как приобретателя 1/4 доли общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}.

В судебном заседании истец Черемискина М.В. поддержала изложенное в иске, на удовлетворении требований наставили. Пояснила, что о продаже доли узнала {Дата изъята} при получении выписки из ЕГРН, до этого в {Дата изъята}. предлагала выкупить долю у Черемискина В.В., предоставляла согласие на приобретение нотариусу, однако сделка не состоялась. Имеет намерение приобрести спорную долю.

Представитель истца Сорвина А.А. пояснила, что на протяжении длительного периода времени со стороны представителя ответчика Минина А.Г. имеет место принуждение истца, ее дочерей к продаже своей доли. Об этом свидетельствуют его неоднократные посещения квартиры с предложением о выкупе долей по заниженной цене, с потенциальными покупателями около 20-30 раз, написание заявлений в полицию и прокуратуру. Истец в свою очередь предприняла все действия для выкупа доли, обращалась с заявлением к нотариусу в {Дата изъята}. Впоследствии уведомлений о продаже доли не направлялось, учитывая невручение последнего уведомления, имеется ненадлежащее извещение со стороны продавца о намерении продажи доли.

В судебном заседании ответчик Орлова А.В. исковые требования не признала. Указав, что в силу сложившейся жизненной ситуации искала место для проживания с несовершеннолетней дочерью. Когда познакомилась с Мининым А.Г., ей предложил приобрести комнату в квартире, предупредив, что собственники конфликтные люди. Впервые в спорную квартиру пришла {Дата изъята}, сразу заявила о намерении купить комнату (долю в помещении). После заключения сделки пришла в квартиру, Черемискина М.В. показывала чем может пользоваться, куда поставить мебель. Комната была без ремонта, его выполнила за свой счет, сейчас готова комнату продать.

В судебном заседании представитель ответчика Орловой А.В. и третьего лица Черемискина В.В. по доверенности Минин А.Г. исковые требования не признал. Указав, что Черемискин В.В. уполномочил его на продажу 1/4 доли квартиры по адресу {Адрес изъят}, была выдана доверенность. В целях продажи доли приводил предполагаемых покупателей в квартиру. Так же предлагал истцу выкупить долю. Черемискина М.В. была согласна приобрести долю при условии, что Черемискин В.В. понесет все расходы на нотариуса и оплату коммунальных расходов. Уведомления о продаже доли нотариусом были направлены истцу в {Дата изъята}, но сделка не состоялась, и в {Дата изъята}. Договор купли-продажи с Орловой А.В. был заключен после соблюдения требований закона об извещении собственников о продаже ответчиком 1/4 доли. Просит в иске отказать.

В судебном заседании третье лицо Комарова Т.С. пояснила, что проживает в спорной квартире с {Дата изъята}., три доли в квартире принадлежат ей, маме Черемискиной М.В. и сестре Шуплецовой А.С. Одна доля оставалась за Черемискиным В.В. (бывший супруг мамы). После их развода, от него стала поступать информация о продаже доли. К Черемискину В.В. ездили в Зуевский р-н с целью разговора о продаже доли, однако договориться не удалось. Приняли решение обратиться к нотариусу для выкупа доли, но нотариус сообщила, что сделка не стоится по причине отказа представителя Минина. После этого ожидали новое уведомление, приходило много покупателей для осмотра квартиры. В {Дата изъята}. узнали, что доля приобретена Орловой. Уведомлений о продаже доли в {Дата изъята} не получали.

Третье лицо Шуплецова А.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представлен отзыв, просит дело рассмотреть в свое отсутствие.

Суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу приведенных правовых норм, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судами при рассмотрении дел о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, является наличие или отсутствие надлежащего извещения со стороны лица, желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и иных условий, других участников долевой собственности, а также подтверждение платежеспособности других участников долевой собственности.

Согласно выписке из ЕГРН от {Дата изъята} {Номер изъят} жилое помещение – квартира по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят} ранее принадлежала Клобуковой А.Н., на основании договора купли-продажи от {Дата изъята} квартира продана в общую долевую собственность по 1/4 доли Черемискиной М.В., Комаровой Т.С., Комаровой А.С. (в настоящий момент – Шуплецова А.С.) и Черемискину В.В. (дата регистрации права {Дата изъята}).

{Дата изъята} представитель Черемискина В.В. по доверенности Минин А.Г. обратился к нотариусу Кировского нотариального округа Прозоровой Е.В. с заявлением, в котором в соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате просил передать Черемискиной М.В., Комаровой Т.С., Шуплецовой А.С. заявление с сообщением о продаже Черемискиным В.В. 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: {Адрес изъят} за цену 400000 руб., с разъяснением права преимущественной покупки указанной доли, просил не позднее одного месяца со дня вручения настоящего заявления сообщить в нотариальную контору по адресу: {Адрес изъят} нотариусу Прозоровой Е.В. о желании или об отказе приобрести указанную долю. Также разъяснены последствия не осуществления права преимущественной покупки в виде продажи данной доли другому лицу.

Нотариусом заявление сопроводительным письмом исх. {Номер изъят} направлено в адрес собственников, в том числе Черемискиной М.В. ({Адрес изъят}) посредством почтовой связи (почтовый идентификатор {Номер изъят}) и получено {Дата изъята}, о чем нотариусом представлено уведомление о вручении.

{Дата изъята} Черемискина М.В. обратилась к нотариусу Прозоровой Е.В. с заявлением о согласии на покупку у Черемискина В.В. 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: {Адрес изъят} за цену 400000 руб. на условиях без рассрочки платежа, назначении сделки купли-продажи на {Дата изъята}

Сделка по продаже 1/4 доли в 2020 году не состоялась.

{Дата изъята} представитель Черемискина В.В. по доверенности Минин А.Г. обратился к нотариусу Кировского нотариального округа Прозоровой Е.В. с заявлением, в котором просил передать Черемискиной М.В., Комаровой Т.С., Шуплецовой А.С. заявление с сообщением о продаже Черемискиным В.В. 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: {Адрес изъят} за цену 550000 руб. без рассрочки, с оплатой покупателем расходов по нотариальному удостоверению договора-купли продажи, оплатой продавцом коммунальных платежей и взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, с указанием, что в пользовании Черемискина В.В. находится комната жилой площадью 12,0 кв.м. согласно заочному решению мирового судьисудебного участка №56 Ленинского судебного района г. Кирова от 15.05.2017 г., вступившему в законную силу 27.06.2017 г., а также с разъяснением права преимущественной покупки указанной доли, не позднее одного месяца со дня вручения настоящего заявления сообщить в нотариальную контору по адресу: {Адрес изъят}, нотариусу Прозоровой Е.В. о желании или об отказе приобрести указанную долю. Также разъяснены последствия не осуществления права преимущественной покупки в виде продажи данной доли другому лицу.

Согласно сопроводительному письму от {Дата изъята} рег. {Номер изъят} нотариусом заявление направлено в адрес Черемискиной М.В. (почтовый идентификатор {Номер изъят}), в адрес Комаровой Т.С. (почтовый идентификатор {Номер изъят}), в адрес Шуплецовой А.С. (почтовый идентификатор {Номер изъят}).

Согласно отчетам об отслеживании потовых отправлений, Шуплецовой А.С. письмо было вручено почтальоном {Дата изъята}, в отношении Черемискинй М.В. и Комаровой Т.С. конверты возвращены отправителю.

После получения уведомления Шуплецовой А.С. намерение о приобретении доли выражено не было.

{Дата изъята} между Мининым А.Г., действующем от имени Черемискина В.В. (продавец) и Орловой А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи {Номер изъят}, по условиям которого продавец через своего представителя Минина А.Г. обязуется передать покупателю принадлежащую ему на праве собственности 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, а покупатель обязуется принять у него в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: {Адрес изъят}.

Согласно п. 2 заочным решением мирового судьисудебного участка №56 Ленинского судебного района г. Кирова от 15.05.2017 г., вступившим в законную силу 27.06.2017 г., определен порядок пользования указанной квартирой: в пользование продавца предоставлена одна жилая комната, площадью 12,0 кв.м., места общего пользования находятся в совместном пользовании участников общей долевой собственности на квартиру.

Указанный порядок пользования квартирой сохраняется при переходе права собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру к покупателю.

Согласно п. 6 договора отчуждаемая 1/4 доля в праве общей собственности на указанную квартиру оценивается продавцом через своего представителя Минина А.Г. и покупателем, и продана за 550000 руб., расчет в каковой сумме производится покупателем с представителем продавца Мининым А.Г. при подписании настоящего договора в нотариальной конторе наличными денежными средствами, в силу чего настоящий договор купли-продажи имеет силу расписки в получении указанной суммы денежных средств. Стороны заверяют, что расчет за проданную долю в праве общей собственности на квартиру произведен полностью, претензий друг к другу по расчету не имеют.

Согласно п.13 договора продавец через своего представителя Минина А.Г. известил участников общей долевой собственности на квартиру в соответствии со ст. 250 ГК РФ о своём намерении продать принадлежащую ему 1/4 долю в праве общей собственности на указанную квартиру путём передачи заявлений через нотариуса с указаниемцены и других условий, на которых он продает, заказными письмами с уведомлениями.

Участник долевой собственности на квартиру Шуплецова А.С. получила отправленное ей извещение о продаже {Дата изъята}.

Конверты с извещением о продаже вышеуказанного недвижимого имущества, направленные участникам общей долевой собственности Комаровой Т.С., Черемискиной М.В. были доставлен в отделение связи по месту фактического проживания адресатов {Дата изъята} и впоследствии возвращены нотариусу в связи с истечением срока хранения.

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Прозоровой Е.В. {Дата изъята}

Допрошенная в судебном заседании свидетель М.Ю.Д. пояснила, что с ответчиком Орловой А.В. поддерживает дружеские отношения. Знакомая предложила посмотреть квартиру. Орлова А.В. как раз нуждалась в улучшении жилищных условий, но на отдельную квартиру денежных средств не имела. У Орловой А.В. были денежные средства в размере 200000 руб., остальную часть денег 350000 руб. наличными {Дата изъята} передала Орловой А.В. для покупки комнаты. Первый раз в квартире была {Дата изъята}, в ней находилась бабушка и молодая девушка, которая представилась Т. и сказала, что все вопросы по продаже комнаты к родителям. Перед покупкой уточняли у собственников, хотят ли они приобретать долю, они озвучили, что не желают этого. Сразу после сделки поехали в квартиру, там находилась истец Черемискина М.В. Ей сообщили, что Орлова купила долю. Уточняли у неё каким образом пользоваться помещением, где поставить стиральную машину, бытовую технику. Черемискина М.В. все показала. Потом начались жалобы со стороны Орловой А.В. о том, что в квартиру ее не пускают.

Свидетель К.Н.Л. пояснила, что впервые ответчика увидела {Дата изъята}, когда пришла смотреть квартиру на {Адрес изъят}. Тогда в квартире были бабушка и Комарова Т.С. Сразу им сообщили, что являются покупателями на долю. Комарова Т.С. заявила, что нужно конкретное предложение и уведомление от нотариуса. Знала, что между продавцом и другими собственниками конфликтные отношения. При осмотре квартиры увидели её состояние, было чисто, ремонт старый. Риэлтором не является, иногда помогает в продаже квартир.

Свидетель К.В.В. пояснил, что узнал от знакомого Минина А.Г. о продаже комнаты на {Адрес изъят}, которую не могут продать. Потом позвонила Калинина Наталья и сказала, что её знакомая хочет эту комнату купить. Поехали смотреть квартиру, в которой на тот момент находилась дочь ответчика. Орлову А.В. квартира устроила. В июне была сделка, приезжали после сделки в квартиру, в квартире находилась Черемискина М.В.

С учетом исследованных судом по правилам ч. 3 ст. 67 ГПК РФ доказательств, суд приходит к выводу о том, что в отношении Черемискиной М.В. были предприняты все предусмотренные законом меры для надлежащего извещения о продаже Черемискиным В.В. своей доли квартиры, извещение о предложении истцу покупки спорной доли в квартире направлено по месту жительства истца. Однако, почтовый конверт с вложенным заявлением представителя Черемискина В.В. – Минина А.Г. было возвращено ФГУП Почта России в адрес нотариуса вследствие невручения адресату по причине истечения срока хранения, в подтверждение чему представлены копия потового конверта с соответствующими отметками почтового отделения. Таким образом, данное почтовое отправление не получено истцом по собственной инициативе, то есть, по обстоятельствам, зависящим от истца, следовательно, сообщение нотариуса и предложение Черемискина В.В. о покупке спорной доли суд считает доставленным истцу.

Оценив представленные в распоряжение суда доказательства, суд полагает, что Черемискин В.В. выполнил свои обязанности по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Указанные условия при продаже доли изменены не были. Неполучение Черемискиной М.В. адресованного ей письма без каких-либо уважительных на то причин не может расцениваться как несоблюдение установленных ст. 250 ГК РФ положений.

Позицию истца о том, что ей не было известно о намерении Черемискина В.В. продать принадлежащую ему долю нельзя признать обоснованной. В ходе рассмотрения дела как сама истец, так и третье лицо Комарова Т.С. указывала, что на протяжении длительного времени регулярно приходили люди для осмотра комнаты с целью приобретения, интересовались каким образом можно разместить личные вещи, просили разъяснить порядок пользования местами общего пользования.

Кроме того, дочь истца Шуплецова А.С. получив уведомление о продаже доли, заинтересованность к продаже доли не проявила.

Допрошенные в судебном заседании свидетели указывали на то обстоятельство, что {Дата изъята} ответчик приходила в квартиру с целью осмотра и дальнейшего приобретения спорной доли в квартире. До этого, в августе 2020 г. истец обращалась к нотариусу с ответом на заявление Черемискина В.В. и намерением выкупить принадлежащую ему долю за 400000 руб. Однако с момента данного ответа и до момента обращения в суд в сентябре 2021 г. истец никаких действий, свидетельствующих о намерении выкупить долю, не выразила.

Оснований ставить под сомнения показания свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, у суда не имеется.

Доводы стороны истца о том, что Черемискина В.В. и его представитель Минин А.Г. уклонялись от продажи доли истцу, подтверждения не нашли.

Иные доводы, в том числе о том, что ответчик предлагает выкупить у других сособственников доли на жилое помещение по адресу: {Адрес изъят}, о склонении представителем Мининым А.Г. других сособственников к продаже принадлежащих им долей в спорной квартире, о таком же предложении свидетеля К.В.В., об осуществлении свидетелями К.Н.Л., К.В.В. деятельности в сфере продажи недвижимости, не относятся к числу юридически значимых, имеющих значение для разрешения возникшего между сторонами спора.

Просмотренные в судебном заседании видеозаписи от {Дата изъята}, {Дата изъята} о предложении К.В.В., Орловой АВ. продажи доли, на выводы суда не влияют по основаниям, изложенным выше.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований Черемискиной М.В. надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Черемискиной М. В. в иске к Орловой А. В. о переводе прав и обязанностей покупателя 1/4 доли в общей долевой собственности на жилое помещение по адресу {Адрес изъят} – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 марта 2022 года

Судья Волкоморова Е.А.