Решение по делу № 2-769/2022 от 28.01.2022

№2-769/2022

УИД 23RS0003-01-2022-000485-43

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07февраля 2022 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.,

при секретаре Тарасовой А.С.,

с участием представителя истца Баласаняна Г.С. – Цветкова А.В., представителя ответчика – ООО «Специализированный застройщик «Гамма» - Дубовкина С.А., действующего на основании доверенности от 12.10.2021 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Баласаняна Г. С. к ООО «Специализированный застройщик «Гамма» о признании права собственности на доли в незавершенных строительством объектах капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Баласанян Г.С. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Гамма» о признании права собственности на доли в незавершенных строительством объектах капитального строительства.

В обоснование исковых требований указал, что в его арендном пользовании находился земельный участок площадью 8985 кв. м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> с видом разрешенного использования - «многоэтажная жилая застройка».

Также в его арендном пользовании находился земельный участок площадью 3717 кв. м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, с видом разрешенного использования – «хранение автотранспорта».

Являясь арендатором земельных участков, Баласанян Г.С. планировал их освоение путем строительства комплекса многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями, благоустройством территории, размещением детских и спортивных площадок, многоуровневой парковки.

Истцом была разработана и утверждена проектная документация на объект «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: <адрес>, <адрес> получено положительное заключение экспертизы проектной документации от 17.06.2020 г., а также ему 17.06.2020 г. были выданы разрешение № 23-301000-23-2020 на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: <адрес>, <адрес>» и разрешение № 23-301000-22-2020 на строительство объекта капитального строительства «Надземный гараж по адресу: <адрес>

Поскольку строительство данных объектов требовало больших финансовых затрат, а привлекать средства дольщиков в силу требований закона у истца не имелось возможности, им 18.06.2020 г. были заключены с ответчиком соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам земельных участков от 21.04.2017 г. № № 3700007709, 3700007694.

В соответствии с п. 5 соглашения от 18.06.2020 г. о передаче арендных прав и обязанностей в отношении земельного участка с кадастровым номером № стоимость передачи данных прав и обязанностей составила 300 000 000 руб. Новый арендатор принял на себя обязательство по уплате денежных средств в срок до 18.06.2023 г.

Соглашение от 18.06.2020 г. о передаче арендных прав и обязанностей в отношении земельного участка с кадастровым номером № также содержало обязанность ответчика по уплате денежных средств за передачу данных прав и обязанностей, размер которых составил 20 000 000 руб.Новый арендатор принял на себя обязательство по уплате денежных средств в срок до 18.06.2023 г.

29.06.2020 г. администрацией муниципального образования г-к. Анапа внесены изменения в ранее выданные разрешения на строительство от 17.06.2020г. в части наименования застройщика – ООО «Специализированный застройщик «Гамма».

Осенью 2021 года ООО «СЗ «Гамма» приступило к строительству капитальных объектов на указанных земельных участках.

Истцом указано, что на протяжении полутора лет ООО «Специализированный застройщик «Гамма» не осуществило ни одного платежа во исполнение условий соглашений от 18.06.2020 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и №

Письмом от 11.01.2022 г.ООО «Специализированный застройщик «Гамма» сообщило истцу о невозможности исполнения принятых на себя обязательств по соглашениям о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков от 18.06.2020 г. по причине отсутствия денежных средств.

По мнению истца, неисполнение ответчиком своих обязательств существенным образом нарушает его права и охраняемые законом интересы, влечет значительные финансовые убытки.

При заключении вышеуказанных соглашений от 18.06.2020 г. истцом была передана ответчику ранее полученная проектная и разрешительная документация на строительство капитальных объектов, причем последний намеревался возместить понесенные Баласаняном Г.С. затраты на ее разработку.

Истцом также указано, что 14.01.2022 г. зарегистрировано право собственности ответчика на незавершенные строительством объекты: многоквартирный жилой дом (17% готовности) по <адрес>, <адрес> <адрес> и нежилое помещение (25% готовности) по <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Ссылаясь на положения ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, истец просит суд признать за ним право собственности на долю в размере 481/10340 в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 10340,7 кв. м., проектируемое назначение – «многоквартирный дом», по адресу: <адрес>, <адрес> в границах земельного участка площадью 8 985 кв. м., с кадастровым номером №, в виде нежилого помещения, имеющего следующие проектные характеристики: назначение – «нежилое», наименование – «подвал», площадь 481,6 кв. м., литер под1, номер помещения в поэтажном плане здания - № 006, по адресу: <адрес>, <адрес>, в счет частичного погашения задолженности ответчика в размере 15 000 000 руб. по соглашению о передаче арендных прав и обязанностей от 18.06.2020 г.

Истец также просит суд признать за ним право собственности на долю в размере 737/3806 в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 3805,9 кв. м., проектируемое назначение – «нежилое», по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах земельного участка площадью 3717 кв. м. с кадастровым номером №, в виде нежилого помещения, имеющего следующие проектные характеристики: назначение – «нежилое», наименование – «зона хранения транспорта (-1 подвал)», площадь 736,9 кв. м, литер 5.2, номер помещения в поэтажном плане здания - № № 001, 002, 003, 004, по адресу: <адрес>, <адрес> в счет частичного погашения задолженности ответчика в размере 5 000 000 руб. по соглашению о передаче арендных прав и обязанностей от 18.06.2020 г.

По мнению истца, признание данного права обеспечит частичную компенсацию понесенных им затрат на разработку проектной и иной документации в отношении незавершенных строительством объектов.

Одновременно истец просит указать, что вынесенный по делу судебный акт является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать за ним права собственности на вышеуказанные доли в незавершенных строительством объектах капитального строительства,

В судебном заседании представитель истца Баласаняна Г.С. – Цветков А.В. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Также представитель истца заявил ходатайство об обращении решения суда по настоящему делу к немедленному исполнению, в обоснование которого указал, что замедление исполнения судебного акта может привести к значительному ущербу для взыскателя или его исполнение может оказаться невозможным.

Представитель ответчика – ООО «Специализированный застройщик «Гамма» возражал против удовлетворения заявленных требований ввиду их необоснованности.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования законными, обоснованными подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, чтона основании договора аренды земельного участка № 3700007709 от 21.04.2017 г., соглашений от 08.06.2018 г., от 20.07.2018 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в арендном пользовании Баласаняна Г.С. находился земельный участок площадью 8985 кв. м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, с видом разрешенного использования - «многоэтажная жилая застройка».

На основании договора аренды земельного участка № 3700007694 от 21.04.2017 г., соглашений от 08.06.2018г., 13.07.2018г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в арендном пользовании Баласаняна Г.С. также находился земельный участок площадью 3717 кв. м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> с видом разрешенного использования – «хранение автотранспорта».

17.06.2020 г. Баласаняну Г.С. выдано администрацией муниципального образования г-к. Анапа разрешение № 23-301000-23-2020 на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: <адрес>», а такжеразрешение № на строительство объекта капитального строительства «Надземный гараж по адресу: <адрес>, <адрес>

Разрешения на строительство выданы на основании разработанной ООО «Эксперт Проект», ООО ПФ «Арх-идея» проектной документации, по которой получены положительные заключения негосударственной экспертизы от 09.04.2020 г. № 23-2-1-3-011661-2020, от 14.04.2020 г. № 23-2-1-2-012043-2020, от 08.06.2020 г № 23-2-1-2-023295-2020.

18.06.2020 г. между истцом и ответчиком заключены соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков от 21.04.2017 г. № № 3700007694, 3700007709, на основании чего 29.06.2020 г. внесены изменения в разрешения на строительство от 17.06.2020 г. № № 23-301000-22-2020, 23-301000-23-2020 в части указания нового застройщика – ООО «Специализированный застройщик «Гамма».

В соответствии с пунктами 5 соглашений от 18.06.2020 г. сторонами определена стоимость за передачу прав и обязанностей по вышеуказанным договорам аренды, которая составила 300 000 000 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером № и 20 000 000 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Ответчик обязался произвести уплату стоимости запередачу прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков в срок до 18.06.2023 г. путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что обязательства по соглашениям от 18.06.2020 г.о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков от 21.04.2017 г. № № 3700007694, 3700007709 в части перечисления истцу вышеуказанных денежных средств ответчиком не исполнены.

Согласно письму ООО «Специализированный застройщик «Гамма» от 11.01.2022 г. обязательства ответчиком не исполнены по причине отсутствия свободных денежных средств.

Суд полагает, что односторонний отказ ответчика от перечисления истцу денежных средств в рамках исполнения соглашений от 18.06.2020 г. является необоснованным, существенным образом нарушающим права и охраняемые законом интересы Баласаняна Г.С.

Также судом установлено, что 14.01.2022 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ООО «Специализированный застройщик «Гамма» на незавершенные строительством объекты: многоквартирный жилой дом (17% готовности) по <адрес>, <адрес> <адрес> и нежилое помещение (25% готовности) по <адрес>, <адрес> <адрес> (записи о регистрации № №, 23№

Относительно доводов истца о признании его права собственности на доли в вышеуказанных незавершенных строительством объектах капитального строительствав счет исполнения обязательств по соглашениям от 18.06.2020 г. по договорам аренды земельных участков от 21.04.2017 г. № № 3700007694, 3700007709 и частичного погашения понесенных затрат, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с нормами ст. 409 Гражданского кодекса РФ обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Частью 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, данным в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьей 40 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена возможность регистрации права на объекты незавершенного строительства.

Частью 10 ст. 40 настоящего Федерального закона установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах, то есть на определенные доли в объектах незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного Кодекса, а способы защиты - в ст. 12 Гражданского кодекса РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в п. 59 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г.

Из материалов дела следует, что в настоящее время в незавершенных строительством объектах индивидуализированы следующие помещения: 1) назначение - нежилое помещение; наименование – подвал; площадь 481,6 кв. м., по адресу: <адрес>, <адрес>2) назначение - нежилое помещение; наименование – зона хранения транспорта (-1 подвал); площадь 736,9 кв. м., по адресу: <адрес>, <адрес>

Объекты не входят в состав общедомового имущества вышеуказанного многоквартирного жилищного комплекса. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Соответственно, нормы Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на данные объекты не распространяются.

Поскольку обязательства по соглашениям от 18.06.2020 г.о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков от 21.04.2017 г. № № 3700007694, 3700007709 в части перечисления истцу денежных средств ответчиком не исполняются, требования Баласаняна Г.С. о признании за ним права собственности на доли в вышеуказанных незавершенных строительством объектах капитального строительства в виде соответствующих нежилых помещений в счет частичного погашения понесенных затрат, с учетом норм ст. 409 Гражданского кодекса РФ являются законными и обоснованными.

С учетом изложенного, исковые требования основаны на нормах закона, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст. 212 Гражданско-процессуального кодекса РФсуд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Поскольку в данном случае существенным образом нарушены права и охраняемые законом интересы истца, который длительное время не имеет возможности получить денежные средства в счет исполнения обязательств по соглашениям от 18.06.2020 г., суд полагает, что замедление исполнения судебного акта может привести к значительному ущербу для взыскателя, в связи с чем вынесенный по настоящему делу судебный акт следует обратить к немедленному исполнению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 212ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Баласаняна Г. С. к ООО «Специализированный застройщик «Гамма» о признании права собственности на доли в незавершенных строительством объектах капитального строительства,

– удовлетворить в полном объеме.

Признать за Баласаняном Г. С. право собственности на долю в размере 481/10340 в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 10340,7 кв. м., проектируемое назначение – «многоквартирный дом», по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах земельного участка площадью 8 985 кв. м., с кадастровым номером №,в виде нежилого помещения, имеющего следующие проектные характеристики: назначение – «нежилое», наименование – «подвал», площадь 481,6 кв. м., литер под1, номер помещения в поэтажном плане здания - № 006, по адресу: <адрес>, <адрес>.

Признать за Баласаняном Г. С. право собственности на долю в размере 737/3806 в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 3805,9 кв. м., проектируемое назначение – «нежилое», по адресу: <адрес>, в границах земельного участка площадью 3717 кв. м., с кадастровым номером №,в виде нежилого помещения, имеющего следующие проектные характеристики: назначение – «нежилое», наименование – «зона хранения транспорта (-1 подвал)», площадь 736,9 кв. м, литер 5.2, номер помещения в поэтажном плане здания - №№ 001, 002, 003, 004, по адресу: <адрес>, <адрес>

Настоящее решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для регистрации права собственности Баласаняна Г. С. на долю в размере 481/10340 в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 10340,7 кв. м., проектируемое назначение – «многоквартирный дом», по адресу: <адрес>, <адрес> в границах земельного участка площадью 8 985 кв. м., с кадастровым номером №

Настоящее решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для регистрации права собственности Баласаняна Г. С. на долю в размере 737/3806 в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 3805,9 кв. м., проектируемое назначение – «нежилое», по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах земельного участка площадью 3717 кв. м. с кадастровым номером №

Обратить настоящее решение суда к немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд Краснодарского края в течение месяца.

Судья:              Б.А. Михин