Решение по делу № 2-1/2023 (2-123/2022;) от 26.04.2022

Дело № 2-1/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п. Большое Мурашкино 30 января 2023 года

Большемурашкинский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Гусева И.Г.,

при секретаре Роговой Е.М.,

с участием помощника прокурора Большемурашкинского района Оганина Е.М., истца (ответчика) Ратановой М.Г., представителя истца (ответчика) адвоката Рукавишникова М.О., ответчика Ратанова А.Г., представителя ответчика (истца) Варнаковой Л.А., представителя третьего лица Мосеева А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ратановой Маргариты Григорьевны к Управлению Росреестра по Нижегородской области, государственному регистратору Борского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области Пестиной Елене Павловне о признании незаконными действий по государственной регистрации права собственности на жилой дом, возложении обязанности отменить государственную регистрацию права собственности на жилой дом; по иску Серебряковой Анны Викторовны к Ратанову Григорию Анатольевичу, Ратановой Татьяне Ивановне, Ратанову Антону Григорьевичу, Ратановой Маргарите Григорьевне, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО29, о прекращении права пользования жилым помещением и выселении,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Ратанова М.Г. обратилась в Княгининский районный суд Нижегородской области суд с административным иском к Управлению Росреестра по Нижегородской области, в котором просила признать незаконными действия должностных лиц Межмуниципального Княгининского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области от 08.09.2021 о государственной регистрации за СПК «Колос» права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> обязать административного ответчика отменить государственную регистрацию права собственности. В обоснование заявленных требований указала, что зарегистрирована и проживает в спорном жилом доме с 1989 года. Совместно с ней зарегистрирована и проживает ее малолетняя дочь ФИО32. 08.09.2021 начальником межмуниципального Княгининского отдела Управления Росрестра Сергеевой Л.В. была произведена регистрация права собственности СПК «Колос» на указанный жилой дом. Регистрацию права собственности на жилой дом считает незаконной. Регистрация была произведена на основании решения исполкома Большемурашкинского районного Совета народных депутатов № от 29.06.1984 года, которым утвержден акт государственной комиссии по приемке здания в эксплуатацию от 26.06.1984 года. Указанные в акте сведения по этажности, количеству комнат и площади расходятся с фактическими характеристиками спорного жилого дома (Т.1 л.д.8-11,30).

Определением Княгининского районного суда от 23.11.2021 к участию в деле в качестве второго административного ответчика привлечена государственный регистратор Борского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области Пестина Е.П. (Т.1 л.д.39-40).

Определением Княгининского районного суда от 23.11.2021 административное дело передано по подсудности в Борский городской суд Нижегородской области (Т.1 л.д.41-45).

Определением Борского городского суда Нижегородской области от 15.03.2022 суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства (Т.2 л.д.29-34).

В ходе рассмотрения дела Ратанов Г.А. обратился в суд с самостоятельными требованиями относительно предмета спора. Просил признать незаконной регистрацию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; признать незаконным заключенный между СПК «Колос» и Серебряковой А.В. договор купли-продажи указанного жилого дома с применением недействительности сделки; признать незаконным право собственности Серебняковой А.В. на жилой дом; признать за ним (Ратановым Г.А.) право собственности на спорный жилой дом (Т.2 л.д.163-165).

Определением Борского городского суда Нижегородской области от 26.07.2022 Ратанов Г.А. признан третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора (Т.2 л.д.178).

Определением Борского городского суда Нижегородской области от 29.08.2022 гражданское дело по иску Ратановой М.Г. и по самостоятельным требованиям третьего лица Ратанова Г.А. передано по подсудности в Большемурашкинский районный суд Нижегородской области (Т.2 л.д.216-218). Дело поступило в Большемурашкинский районный суд 07.11.2022 (Т.3 л.д.1).

26.04.2022 истец Серебрякова А.В. обратилась в Большемурашкинский районный суд Нижегородской области с иском к Ратанову Г.А., Ратановой Т.И., Ратанову А.Г. и Ратановой М.Г. (действующей за себя и за малолетнюю дочь ФИО31 в котором просит признать отсутствующим/прекращенным право ответчиков на пользование жилым домом, расположенным по адресу: <адрес> выселить ответчиков из указанного жилого дома.

В обоснование иска Серебрякова А.В. указала, что по договору купли-продажи от 09.02.2022 приобрела спорный жилой дом. В этом доме зарегистрированы и проживают ответчики, которые членами ее семьи не являются. Договорных отношений с ответчиками она не имеет (Т.3 л.д.117-119, Т.4 л.д.42-43).

Определением Большемурашкинского районного суда Нижегородской области от 07.06.2022 производство по делу по иску Серебряковой А.В. было приостановлено до рассмотрения Борским городским судом Нижегородской области гражданского дела по иску Ратановой М.Г. и по самостоятельным требованиям третьего лица Ратанова Г.А. (Т.3 л.д.193-194). Производство по делу было возобновлено определением Большемурашкинского районного суда Нижегородской области от 07.12.2022 в связи с поступлением в суд по подсудности из Борского городского суда Нижегородской области гражданского дела по иску Ратановой М.Г. и самостоятельным требованиям Ратанова Г.А. для разрешения вопроса об объединении гражданских дел (Т.3 л.д.206-207).

Определением Большемурашкинского районного суда Нижегородской области от 07.12.2022 гражданское дело по иску Ратановой М.Г. и самостоятельным требованиям третьего лица Ратанова Г.А. объединено в одно производство с гражданским делом по иску Серебряковой А.В. (Т.3 л.д.113-114).

Определением Большемурашкинского районного суда Нижегородской области от 30.01.2023 самостоятельные требования третьего лица Ратанова Г.А. оставлены без рассмотрения в связи с повторной неявкой Ратанова Г.А. в суд. Соответственно суждений относительно заявленных Ратановым Г.А. требований в настоящем решении судом не дается.

Таким образом, настоящим решением разрешаются вышеназванные иск Ратановой Маргариты Григорьевны к Управлению Росреестра по Нижегородской области, государственному регистратору Борского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области Пестиной Елене Павловне о признании незаконными действий по государственной регистрации права собственности на жилой дом, возложении обязанности отменить государственную регистрацию права собственности на жилой дом; а также иск Серебряковой Анны Викторовны к Ратанову Григорию Анатольевичу, Ратановой Татьяне Ивановне, Ратанову Антону Григорьевичу, Ратановой Маргарите Григорьевне, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО33, о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.

В судебном заседании истец Ратанова М.Г. (она же ответчик по иску Серебряковой А.В.), настаивая на своем иске, сослалась на доводы искового заявления. Иск Серебряковой А.В. не признала.

Представитель истца Ратановой М.Г. – адвокат Рукавишников М.О. в судебном заседании поддержал позицию своего доверителя Ратановой М.Г., также сославшись на доводы ее искового заявления. Считает, что иск Серебряковой А.В. основан на праве собственности на жилой дом, которое у нее возникло в результате незаконной регистрации за СПК «Колос» права собственности на данный жилой дом. Считает, что при осуществлении государственной регистрации неверно был идентифицирован жилой дом.

Представитель истца Серебряковой А.В. – Варнакова Л.А., действующая по доверенности, в судебном заседании иск Серебряковой А.В. поддержала. Пояснила, что требования ее доверителя основаны на смене собственника жилого дома. Семье Ратановых право пользования жилым домом ранее было предоставлено СПК «Колос». После смены собственника это право прекратилось. Ответчики Ратановы не обращались к Серебряковой с требованием о заключении с ними какого-либо договора на пользование жилым домом. С иском Ратановой М.Г. не согласна, считает Ратанову М.Г. ненадлежащим истцом. В дело не представлены доказательства тому, что ранее Ратанова М.Г. являлась правообладателем дома. Ранее при рассмотрении судом дела по иску Ратановой Т.И. истец Ратанова М.Г. заявляла о своем отказе от каких-либо прав на спорный жилой дом. В деле отсутствуют доказательства строительства спорного дома за счет государственных средств, в доме Ратанов Г.А. был зарегистрирован только в 2000 году, а от должности участкового инспектора милиции освобожден в 2005 году. Отсутствуют документы о признании Ратанова Г.А. нуждающимся в жилом помещении при прохождении службы в милиции. Инвентарный номер дома в документации совпадает, а адрес дому был присвоен позже, чем закончено его строительство. Последний раз квартплату в СПК «Колос» Ратановы вносили в 2015 году. Соответственно говорить о договоре найма нельзя, т.к. ответчики давно не платили за найм. Фактически они остались проживать в доме на безвозмездной основе, договор с новым собственником Серебряковой А.В. не заключили. От безвозмездного договора вправе отказаться любая сторона.

Ответчик Ратанов А.Г. в судебном заседании иск Серебряковой А.В. не признал. Согласен с иском Ратановой М.Г. Пояснил, что в 2005 году, когда Ратанов Г.А. был освобожден от должности участкового инспектора милиции, каких-либо требований об освобождении спорного дома их семье никто не предъявлял.

Представитель третьего лица администрации Большемурашкинского муниципального округа Нижегородской области Мосеев А.Л., действующий по доверенности, в судебном заседании пояснил, что спорный жилой дом ранее принадлежал СПК «Колос», в муниципальную собственность не передавался, муниципалитет притязаний на этот жилой дом не заявляет. Считает, что в муниципальную собственность должно передаваться то имущество СПК «Колос», которое не было реализовано в процессе банкротства СПК. Земельный участок под спорным домом сформирован не был, как и под всеми другими домами, принадлежавшими СПК «Колос». Ранее он работал главой администрации бывшего Григоровского сельсовета. Ратановы в администрацию сельсовета с вопросом приватизации жилья не обращались. Конкурсный управляющий СПК «Колос» ранее предлагал Ратановым купить принадлежащий СПК «Колос» дом, в котором они проживают.

Ответчики (третьи лица по иску Ратановой М.Г.) Ратанов Г.А. и Ратанова Т.И. в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили, о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом (Т.4 л.д.172-173).

Ответчик Управление Росреестра по Нижегородской области своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом (Т.4 л.д.171). В ходе рассмотрения дела представители ответчика Пияшов А.Н. и Шигаров А.В., действующие по доверенности, представили в суд письменные возражения на иск Ратановой М.Г., в которых иск не признают. Считают себя ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку на спорный жилой дом зарегистрировано право собственности за Серебряковой А.В., при этом Ратанова М.Г. фактически оспаривает право собственности Серебряковой А.В. (Т.1 л.д.123-124; Т.2 л.д.96-98).

Ответчик Государственный регистратор Борского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области Пестина Е.П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом (Т.4 л.д.170), просила рассмотреть дело в ее отсутствие, иск Ратановой М.Г. не признает (Т.4 л.д.157). Ранее в ходе рассмотрения дела ответчик Пестина Е.П. представила в суд письменные возражения на иск. Регистрацию права собственности за СПК «Колос» считает законной. На государственную регистрацию ей были предоставлены архивная копия решения исполкома № от 29.06.1984, акт государственной комиссии о приемке здания в эксплуатацию, технический паспорт на жилой дом по состоянию на декабрь 1999 года, кадастровый паспорт от 12.12.2014 года. Основанием для государственной регистрации послужило названное решение исполкома от 29.06.1984 года. Представленный акт приемки в эксплуатацию свидетельствует о принятии в эксплуатацию 26.06.1984 года построенного колхозом «Путь к коммунизму» (в последствие – СПК «Колос») объекта – одноквартирного одноэтажного жилого дома общеполезной площадью (жилая плюс подсобная) <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>. Представленный технический паспорт содержит описание одноэтажного дома с инвентарным номером №, состоящего из основного строения литером А площадью <данные изъяты> кв.м и пристроя по литером «а» площадью <данные изъяты> кв.м, то есть площадь строения в целом составляет <данные изъяты> кв.м. Учитывая, что принимался в эксплуатацию одноквартирный дом, то площадь пристроя под литером «а» была включена как площадь «подъезда». Согласно кадастровому паспорту на жилой дом с инвентарным номером №, этому объекту присвоен кадастровый номер № Разница площади между данными технического паспорта (<данные изъяты> кв.м) и данными акта приемки в эксплуатацию (<данные изъяты> кв.м) составляет <данные изъяты> кв.м. Данная разница могла возникнуть в результате усовершенствования измерительной техники. При этом, при составлении акта приемки в эксплуатацию включалась площадь любых помещений для обеспечения нужд, соответственно площадь холодного пристроя («подъезда») (литер «а») и была включена как подсобная. При проведении инвентаризации в 1999 году подсобная площадь в общую не включена, поскольку учитывалась только отапливаемая площадь строения в основных капитальных стенах. Таким образом, принятый в эксплуатацию жилой дом и дом, характеристики которого приведены в техническом и кадастровом паспортах, являются одним объектом недвижимости. Жилому дому с кадастровым номером № постановлением № от 28.07.2008 присвоен адрес: <адрес> который впоследствие 01.10.2015 внесен в Федеральную информационную адресную систему. Следовательно сомнений относительно идентификации указанного жилого дома нет (Т.2 л.д.6-7).

Представитель третьего лица СПК «Колос» конкурсный управляющий Михайлов В.Б. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом (Т.4 л.д.169). Ранее в ходе рассмотрения дела конкурсный управляющий СПК «Колос» Михайлов В.Б. представил в суд письменные возражения на иск Ратановой М.Г. С иском не согласен. Пояснил, что СПК «Колос» является правопреемником колхоза «Путь к коммунизму». В 1984 году колхоз «Путь к коммунизму» построил спорный жилой дом, который введен в эксплуатацию актом, утвержденным решением исполкома № от 29.06.1984. В декабре 1999 года по заявлению СПК «Колос» БТИ произвело технический учет и выдало паспорт на дом, присвоив ему инвентарный номер №. 05.07.2011 по заявлению СПК «Колос» дом был поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер №. Семья Ратановых проживала в доме с 1987 года, следовательно за это время ими могли вноситься какие-либо конструктивные изменения, ввиду чего увеличилась площадь дома. Согласно Закону РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» организации получают право собственности на имущество, полученное ими по не противоречащим закону основаниям, в частности в результате нового строительства. То есть, право собственности возникает в т.ч. на объект, построенный до 1990 года на законных основаниях. В 1992 году колхоз «Путь к коммунизму» был реорганизован в АОЗТ «Колос», к которому перешло право собственности на все имущество реорганизованного колхоза, в т.ч. и на жилой фонд. При реорганизации колхоз имел право, но не обязан был передавать в собственность сельсовета жилой фонд. Жилой фонд колхоза на баланс муниципалитета не передавался, а остался собственностью АОЗТ «Колос». В 1997 году АОЗТ «Колос» был преобразован в СПК «Колос», все имущество перешло из АОЗТ в СПК. Дом находился на балансе СПК «Колос». Спорный дом никогда не относился к государственному или муниципальному жилищным фондам. Сомнений в идентификации спорного жилого дома, как дома построенного колхозом «Путь к коммунизму» и принятого в эксплуатацию актом от 26.06.1984, не имеется. Истец Ратанова М.Г. не предоставила документов, подтверждающих право собственности на дом, у нее отсутствует материальное право, о защите которого она может просить, следовательно она является ненадлежащим истцом (Т.1 л.д.181-182; Т.2 л.д.159-160, 196-199; Т.3 л.д.87-90).

Третьи лица представитель собрания кредиторов СПК «Колос» Самарин А.Е. и представитель ГУ МВД России по Нижегородской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом (Т.4 л.д.159,167).

    Свидетель М. В.И. в судебном заседании показал, что в 80-х годах 20 века работал в должности заместителя председателя Большемурашкинского райисполкома, в числе прочего курировал строительство. В тот период была государственная программа по строительству жилых домов в селах для участковых инспекторов милиции. По этой программе в районе построили два дома в селах <адрес>. Думает, что финансирование строительства этих домов было государственным, поскольку в то время все жилищное строительство в селах финансировалось из государственного бюджета. Колхозы выступали в качестве застройщиков – заказчиков строительства и принимали жилищный фонд на свой баланс. Непосредственно строительством занимались имевшиеся в районе строительные организации.

Помощник прокурора Большемурашкинского района Нижегородской области Оганин Е.М. в судебном заседании считает, что иск о выселении удовлетворению не подлежит.

Суд, выслушав объяснения сторон, показания свидетеля, исследовав представленные в дело доказательства, заслушав заключение прокурора, находит как иск Ратановой М.Г., так и иск Серебряковой А.В. не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что в <адрес> существовал колхоз «Путь к коммунизму», который в последствии в рамках реализации земельной реформы и государственной политики в области реорганизации колхозов и совхозов был в 1992 году реорганизован в АОЗТ «Колос», а затем в 1997 году преобразован в СПК «Колос» (Т.3 л.д.12-72).

В 1984 году колхозом «Путь к коммунизму» с привлечением подрядной организации Большемурашкинской МПМК в <адрес> был построен одноквартирный жилой дом жилая и подсобная площади которого в совокупности составили <данные изъяты> кв.метров. Построенный дом был принят в эксплуатацию актом от 26.06.1984, утвержденным решением исполкома Большемурашкинского районного совета народных депутатов № 203 от 29.06.1984 (Т.4 л.д.82-85).

Статьей 93 ГК РСФСР 1964 года, действовавшей во время постройки названного дома признавалась колхозно-кооперативная собственность. Жилые дома могли находиться в собственности колхозов.

Вопреки положениям ст.56 ГПК РФ истцом Ратановой М.Г. не представлено в суд объективных доказательств, свидетельствующих о том, что после постройки в 1984 году указанного жилого дома по действовавшему на тот период законодательству построенный жилой дом подлежал включению в состав государственного жилищного фонда, подведомственного местным органам власти Большемурашкинского района или Григоровского сельсовета, либо в состав ведомственного государственного жилищного фонда, подведомственного ГУВД Горьковского облисполкома. Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц администрация Большемурашкинского муниципального округа и ГУ МВД России по Нижегородской области о соответствующих притязаниях на жилой дом не заявили. В собственность истца Ратановой М.Г. жилой дом после его постройки поступить не мог, в том числе и в силу ее рождения в 1988 году, т.е. после постройки дома.

Таким образом, суд считает установленным, что дом, построенный колхозом в 1984 году и введенный в эксплуатацию актом от 26.06.1984, поступил в собственность колхоза «Путь к коммунизму». В дальнейшем дом перешел в собственность правопреемников колхоза АОЗТ «Колос», а в последующем – СПК «Колос». Иск о праве на этот дом Ратановой М.Г. не заявлен, третьим лицом администрацией Большемурашкинского муниципального округа о притязаниях на дом по мотиву необходимости его передачи в муниципальную собственность при реорганизации колхоза также не заявлено.

В 1991 году, т.е. до реорганизации колхоза, бухгалтерией колхоза была составлена инвентарная карточка № на жилой дом, введенный в эксплуатацию в 1984 году. На карточке имеются рукописные пометки «Ратанов» и «<адрес>» (Т.4 л.д.111).

В декабре 1999 года КП НО «Нижтехинвентаризация» был изготовлен технический паспорт на спорный жилой дом, которому присвоен инвентарный номер №. Из технического паспорта следует, что общая площадь жилого дома составляет <данные изъяты> кв.метров, а также дом имеет пристрой площадью <данные изъяты> кв.метра (Т.1 л.д.197-208). Соответственно совокупная площадь дома с пристроем составляет <данные изъяты> кв.метра.

Жилой дом с инвентарным номером № был поставлен на кадастровый учет и 05.07.2011 ему был присвоен кадастровый номер № отражена площадь дома <данные изъяты> кв.метров (Т.3 л.д.121-122).

18.02.2022 в ЕГРН были внесены исправления, год постройки дома с кадастровым номером № был исправлен с «1901» на «1984» (ТТ.2 л.д.26).

Оценив указанные выше доказательства по своему внутреннему убеждению, суд соглашается с доводами ответчика Пестиной Е.П. и третьего лица СПК «Колос» о том, что жилой дом, построенный колхозом «Путь к коммунизму» и введенный в эксплуатацию актом от 26.06.1984, а также жилой дом с кадастровым номером № являются одним и тем же объектом недвижимости.

Разночтения в площадях составляет <данные изъяты> кв.метра, что является несущественным и может являться погрешностью, возникшей в ходе проведения замеров. Разночтения в годе ввода дома в эксплуатацию, по мнению суда, возникли в результате явно ошибочного первичного указания года ввода дома в эксплуатацию как 1901 год. Ошибка была допущена в данных кадастрового учета на спорный жилой дом. При этом, истец Ратанова М.Г., не ссылается на проживание в доме 1901 года постройки. Из приобщенных в дело технического паспорта (Т.1 л.д.197-208) и фотографии дома (Т.1 л.д.232) явно просматривается, что объемно-планировочное решение дома и его архитектура явно не соответствуют жилым домам, возводившимся в России в «дореволюционный период». Данная ошибка в дальнейшем была исправлена, что подтверждается письмом Росреестра от 03.03.2022 (Т.2 л.д.26).

Таким образом, доводы стороны истца Ратановой М.Г. о неправильной идентификации спорного жилого дома и непринадлежности ему правоустанавливающих документов 1984 года судом отклоняются как не нашедшие своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В соответствие с ч.1 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Решением арбитражного суда Нижегородской области от 14.12.2017 СПК «Колос» был признан банкротом, в отношении его имущества открыто конкурсное производство (Т.1 л.д.166-168). Конкурсным управляющим СПК «Колос» является Михайлов В.Б. (Т.1 л.д.115-116).

В связи с наличием у СПК «Колос» ранее возникшего и не оспариваемого в рамках настоящего дела права собственности на возведенный в 1984 году дом, по правилам, установленным ст.29 Закона о регистрации, 11.08.2021 конкурсный управляющий Михайлов В.Б. обратился в орган Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности СПК «Колос» на спорный жилой дом. К заявлению были приложены документы, подтверждающие полномочия Михайлова В.Б., решение исполкома от 29.06.1984 с актом приемки дома в эксплуатацию от 26.06.1984, технический и кадастровый паспорта на дом (Т.1 л.д.78-110,150-180).

Не обнаружив установленных ст.25 Закона о регистрации оснований для возврата представленных на регистрацию документов, проведя правовую экспертизу представленных документов и не обнаружив предусмотренных ст.ст.26-27 Закона о регистрации оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации права собственности, государственный регистратор Борского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области Пестина Е.П. 19.08.2021 произвела регистрацию в ЕГРН права собственности СПК «Колос» на спорный жилой дом (Т.1 л.д.27-29). С учетом вышеприведенных суждений об отклонении доводов стороны истца Ратановой М.Г. суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие предусмотренных законом оснований для возврата документов, приостановления или отказа в государственной регистрации, в связи с чем действия ответчиков по государственной регистрации права собственности не могут быть признаны незаконными, иск Ратановой М.Г. удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ч.3 ст.196 ГПК РФ и рассматривая дело только в пределах заявленных исковых требований, суд констатирует, что вопросы законности включения спорного дома в конкурсную массу СПК «Колос» и последующей продажи дома Серебряковой А.В. не входят в круг юридически значимых обстоятельств для разрешения спора о законности регистрации права собственности СПК «Колос» на дом. Соответственно суждений по этим вопросам суд в настоящем решении не дает.

Оценив представленные в дело доказательства, суд также не находит оснований для удовлетворения исковых требований Серебряковой А.В. о признании Ратановых утратившими право пользования спорным жилым домом и о их выселении.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что 16.02.2022 право собственности на спорный жилой дом было зарегистрировано в ЕГРН за Серебряковой А.В. (Т.3 л.д.121-122).

В спорном жилом доме до перехода права собственности на него к истцу Серебряковой А.В. были зарегистрированы ответчики Ратановы Т.И., Г.А., М.Г., А.Г., а также малолетний ребенок Ратановой М.Г. – ФИО34 (Т.3 л.д.123).

Заявляя требования о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и о выселении, истец Серебрякова А.В. ссылается на положения статей 30-31,35 Жилищного кодекса РФ и статьи 292 ГК РФ (Т.3 л.д.117-119; Т.4 л.д.42-43).

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца Серебряковой А.В. основаны на неправильном толковании норм материального права и заявлены без учета установленных судом фактических обстоятельств дела.

    В соответствие с п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

    Согласно ч.4 ст.31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

    В силу ч.1 ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

    Как следует из приведенных норм права, они предусматривают утрату права пользования жилым помещением и выселение лиц, которые ранее являлись членами семьи собственника жилого помещения, но утратили этот статус, в том числе и по причине смены собственника жилого помещения.

    Из обстоятельств настоящего дела следует, что ответчики Ратановы никогда не имели статуса членов семьи собственника спорного жилого помещения. Заселение ответчиков в спорный дом и приобретение ими права пользования жилым помещением произошли по иному правовому основанию. Представленными в дело доказательствами подтверждается и не оспаривается сторонами, что в спорный дом семья Ратановых была вселена в 1989 году в связи с исполнением Ратановым Г.А. полномочий участкового инспектора милиции. Ранее с 1987 по 1989 годы в этом доме проживала семья предыдущего участкового инспектора милиции И. В.А. (Т.2 л.д.166-169; Т.4 л.д.106-108).

Из копии кассовой книги СПК «Колос» за 2015 год следует, что Ратановой Т.И. в кассу СПК «Колос» вносились денежные средства в счет квартирной платы (Т.4 л.д.88-93). Это подтверждает, что пользование семьей ответчиков спорным жилым домом было основано на договорных правоотношениях, характерных для правоотношений по договору найма жилого помещения.

Согласно п.1 ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Между тем, как разъяснено в п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

Статьей 162 ГК РФ установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Поскольку закон не содержит указаний на недействительность договора найма жилого помещения ввиду несоблюдения простой письменной формы сделки, отсутствие заключенного в письменной форме договора найма не исключают вселение семьи Ратановых в спорный дом на основании договора найма жилого помещения. Наличие договорных отношений сторон подтверждено допустимыми письменными доказательствами, подтверждающими регистрацию и длительное проживание семьи ответчиков в доме, ранее принадлежавшем СПК «Колос», а также факт уплаты ответчиком денежных средств в счет платы за жилое помещение.

При таких обстоятельствах обоснованность иска Серебряковой А.В. подлежит проверке судом исходя из того, что ответчики приобрели право пользования жилым помещением на основании договора найма жилого помещения, в период действия которого право собственности на жилое помещение перешло от наймодателя другому лицу.

В соответствие со ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, после перехода права собственности на спорный жилой дом от СПК «Колос» к Серебряковой А.В. между последней и ответчиками Ратановыми возникли правоотношения по договору найма жилого помещения. При этом, доводы представителя истца о том, что ответчики пользуются домом на безвозмездных основаниях, суд отклоняет, поскольку факт невнесения квартплаты (независимо от подтвержденности этого факта) не является основанием для автоматического изменения правовой природы договорных правоотношений сторон.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

В то же время наймодателю законом не предоставлено право на односторонний отказ от договора найма жилого помещения. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным пунктами 2 и 3 статьи 687 ГК РФ.

В соответствие со ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Таким образом, поскольку сторонами не предъявлено в суд соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, истцом Серебряковой А.В. не заявлено требований о расторжении этого договора, право ответчиков Ратановых на пользование спорным жилым домом, основанное на правоотношениях по договору найма жилого помещения, не может быть признано прекращенным. Соответственно отсутствуют и основания для выселения ответчиков Ратановых.

Определением Борского городского суда Нижегородской области от 27.04.2022 приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

    В соответствие с ч.3 ст.144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

    Таким образом, обеспечительная мера в виде запрета регистрационных действий в отношении спорного жилого дома должна сохраняться до вступления настоящего решения в законную силу, после чего подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований Ратановой Маргариты Григорьевны к Управлению Росреестра по Нижегородской области, государственному регистратору Борского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области Пестиной Елене Павловне о признании незаконными действий по государственной регистрации права собственности на жилой дом, возложении обязанности отменить государственную регистрацию права собственности на жилой дом.

Отказать в удовлетворении исковых требований Серебряковой Анны Викторовны к Ратанову Григорию Анатольевичу, Ратановой Татьяне Ивановне, Ратанову Антону Григорьевичу, Ратановой Маргарите Григорьевне, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО35, о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.

Со дня вступления в силу настоящего решения отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Борского городского суда Нижегородской области от 27.04.2022, в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении недвижимого имущества - жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) изготовлено 06 февраля 2023 года.

Председательствующий И.Г.Гусев