Решение по делу № 2-13/2022 (2-864/2021;) от 06.09.2021

Дело № 2-13/2022    

74RS0008-01-2021-001585-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2022 года                                г. Аша

Ашинский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Борисюк А.В.,

при секретаре Мусабировой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудио-протоколирования гражданское дело по иску Гареева <ФИО>12 к Аистовой <ФИО>13 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Гареев Р.А. обратился в суд с иском к Аистовой Л.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указано, что 21.08.2020 года между Гареевым Р.А. и Аистовой Л.Ф. был заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора цена договора – <данные изъяты> руб. Также 21.08.2020 года между Аистовой Л.Ф., действующей от своего имени и от имени Дульцевой Н.И. по доверенности и Гареевой В.Б. (мать истца) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Цена указанного договора составила 1000000 руб. Однако, фактически денежные средства по указанным договорам сторонами не передавались, поскольку два договора купли-продажи были направлены на сокрытие иной сделки – мены недвижимого имущества. По устной договоренности было принято решение об оформлении жилого дома, расположенного в г. Миньяре на мать истца Гарееву В.Б. Оба договора купли-продажи одновременно были сданы на регистрацию в Управление Росреестра по Челябинской области. 24.08.2020 года была проведена регистрация договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При этом, регистрация договора купли-продажи жилого дома в г. Миньяре была приостановлена в связи с отсутствием в ОГУП «Обл.ЦТИ» документов, подтверждающих право Аистовой Л.Ф. и Дульцевой Н.И. на спорный объект недвижимости. В дальнейшем регистрация прав по этому договору была прекращена в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объект недвижимости у Аистовой Л.Ф. и Дульцевой Н.И. Со ссылкой на ст. ст. 167, 170, 567 ГК РФ просят признать недействительным договор купли-продажи от 21.08.2020 года квартиры, расположенной по адресу: <адрес> применить последствия недействительности сделки.

Истец Гареев Р.А. в судебном заседании настаивал на требованиях по основаниям, изложенным в иске.

Представитель истца Попова Ю.В. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Ответчик Аистова Л.Ф. в судебном заседании с иском не согласилась, суду подтвердила обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, а также тот факт, что денежные средства по договорам купли-продажи недвижимого имущества сторонами не передавались, указала, что действительно договоры купли-продажи фактически прикрывали договор мены. Вместе с тем, просила в иске отказать, поскольку ей необходимо время для оформления права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Третьи лица Гареева В.Б., Дульцева Н.И., Аистов И.В., администрация Миньярского городского поселения, Администрация Ашинского муниципального района в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав истца и ответчика, исследовав материал дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии частями 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела усматривается, что 21.08.2020 года между Аистовой Л.Ф. и Гареевым Р.А. был заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры с кадастровым номером 74:03:100101012:41, расположенной по адресу: <адрес> по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность жилое помещение стоимостью 1 000 000 рублей, расчет в указанной сумме произведен до подписания настоящего договора путем передачи наличных денежных средств (л.д. 14-16).

Сделка 24.08.2020 года прошла государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области.

21.08.2020 года между Аистовой Л.Ф., действующей от своего имени и от имени Дульцевой Н.И. по доверенности и Гареевой В.Б. был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 74:03:0708050:1 и земельного участка с кадастровым номером 74:03:0708053:9, расположенных по адресу: <адрес>, по условиям которого продавцы продали, а покупатель купил земельный участок и жилой дом, стоимостью <данные изъяты> рублей (стоимость жилого дома – <данные изъяты> руб., земельного участка – <данные изъяты> руб.), расчет в указанной сумме произведен до подписания настоящего договора наличными денежными средствами (л.д. 17).

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 01.09.2020 года приостановлена государственная регистрация сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> связи с отсутствием в органах БТИ учетно-технической документации на спорное домовладение и (или) сведений в связи с отсутствием информации по состоянию на 17.09.1998 года, в связи с чем, по представленному договору безвозмездной передачи жилого дома с надворными постройками в собственность граждан от 12.01.1998 года не может быть осуществлена (л.д. 39-41).

Таким образом, продавцы Аистова Л.Ф. и Дульцева (до брака Аистова) Н.И. не являются титульными собственниками вышеуказанного недвижимого имущества, в связи с отсутствием правоудостоверяющих документов.

Аистова Л.Ф., Дульцева Н.И. обратились в Ашинский городской суд с иском к администрации Ашинского муниципального района Челябинской области о признании права общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Решением Ашинского городского суда от 02.03.2021 года исковые требования были удовлетворены (л.д. 30-34). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.07.2021 года решение Ашинского городского суда от 02.03.2021 года отменено, принято новое решение об отказе истцам в удовлетворении исковых требований (л.д. 18-23).

По настоящее время право Аистовой Л.Ф. и Дульцевой Н.И. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не зарегистрировано, титульный собственник имущества отсутствует.

03 марта 2021 года прекращена государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области (л.д. 38).

Постановлением следователя СО Отдела МВД России по <адрес> Заболоцкой В.Д. отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению Гареева Р.А. в отношении Аистовой Л.Ф. в связи с отсутствием в ее действиях состава преступления, предусмотренного частью 1 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (л.д. 35-37).

Ответчик Аистова Л.Ф. в судебном заседании подтвердила доводы истца о том, что фактически между сторонами сложились правоотношения по договору мены, но в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на жилой дом по <адрес>, прекращена государственная регистрация данного договора. Просила истца предоставить ей время для оформления надлежащих документов. Также указала, что по обеим договорам купли-продажи денежные средства фактически не передавались.

Таким образом, имеет место заблуждения истца относительно титульного собственника жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, что не позволило ему достичь цели по переходу права собственности на спорное домостроение к его матери – Гареевой В.Б., взамен права собственности на квратиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ранее Гарееву Р.А., а в настоящее время Аистовой Л.Ф.

В части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (статья 567 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд и заявляя требование о признании недействительным договора купли-продажи, Гареев Р.А. ссылался на то, что денежные средства ей по договору купли-продажи переданы не были.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает у лиц с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании ответчик Аистова Л.Ф. подтвердила наличие неисполненных обязательств по договору, пояснив, что по двум договорам купли-продажи денежные средства не передавались за имущество, в настоящее время не может передать в собственность Гареева Р.А. или его матери Гареевой В.Б. имущество, расположенное по адресу: <адрес>, поскольку сама не имеет правоустанавливающих документов на жилой дом, расположенный по указанному адресу, не является его титульным собственником.

Таким образом, ответчик подтвердил наличие неисполненных обязательств перед истцом, продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а также имущество, которое должно было перейти в собственность его семье, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит выводу о том, что исковые требования Гареева Р.А. подлежат удовлетворению.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования Гареева <ФИО>14 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 21 августа 2020 года квартиры с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Гареевым <ФИО>15 и Аистовой <ФИО>16

Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности Аистовой <ФИО>17 на квартиру с кадастровым номером <номер>, расположенную по адресу: <адрес>, погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись <номер> от 24 августа 2020 года о регистрации права собственности Аистовой <ФИО>18 на квартиру с кадастровым номером <номер>, расположенную по адресу: <адрес>.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Ашинский городской суд в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Борисюк