Решение по делу № 66а-473/2020 от 24.01.2020

№ 66а-473/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                                      9 июля 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего                     Васильевой Т.И.,

судей                                 Кольцюка В.М.,

Васильевой Т.Г.,

при помощнике                            Серегиной Е.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-5481/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 7 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Зевана» к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И., объяснения представителя административного истца Голикова А.А., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Зевана» (далее – ООО «Зевана») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, общей площадью 509,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости – 22 470 000 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как плательщика налога на имущество, поскольку используемая для расчета налога кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № в размере <....> рублей 71 копейка, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО «Н.» № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 7 октября 2019 года административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Зевана» удовлетворены. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 509,4 кв. м, расположенного по адресу: г<адрес>, установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 22 470 000 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Требования административного истца направлены на уменьшение императивно установленных обязательных налоговых платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством отчет об оценке, который не соответствует действующему законодательств и федеральным стандартам оценки, поскольку основывается на исследовании сведений о продажных ценах на помещения, взятых из недостоверных источников в отношении объектов, неаналогичных объектам исследования; описание месторасположения объекта оценки не дает полного представления о таких ценообразующих характеристиках ближайшего окружения как тип окружающей застройки, удаленность от центральных транспортных магистралей города; отсутствуют данные о физическом и функциональном состоянии зданий и сооружений, расположенных на земельном участке; не приложены копии материалов и распечаток, позволяющие сделать вывод об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не известивших о причинах неявки, не просивших об отложении дела либо рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Зевана» согласно выписке из Еджиного государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года № является собственником объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, общей площадью 509,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» и по состоянию на 1 января 2018 года составляет <....> рублей <....> копейка (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года №); на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО «Н.» № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла <....> рублей с НДС, <....> рублей без НДС.

Устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании названного отчета в размере <....> рублей без НДС, суд первой инстанции не учел, что применение в расчетах такого ценообразующего фактора как налог на добавленную стоимость (далее – НДС) не соответствует действующему законодательству.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что для целей данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

По смыслу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» наблюдаемые на рынке недвижимости цены, используемые в целях определения кадастровой стоимости, не подлежат корректировке на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

К числу таких затрат, относящихся к особенностям проведения сделки, следует отнести режим налогообложения сторон сделки, который не является характеристикой самого объекта недвижимости и непосредственно не влияет вероятный размер цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Следует отметить, что нормы действующего законодательства, в том числе Налогового кодекса Российской Федерации, законодательства в области оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, не предусматривают необходимость учета в качестве ценообразующего фактора особенности налогообложения сторон сделки и не устанавливают требований и условий корректировки величины как кадастровой, так и рыночной стоимости, на сумму НДС.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проводимое в целях исчисления налога на имущество, без намерения реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость по смыслу статьей 146, 154 Налогового кодекса Российской Федерации, что свидетельствует об исключении вероятности двойного налогообложения.

В связи с наличием возражений Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по его ходатайству по административному делу судебной коллегией назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2018 года.

Экспертным заключением ООО «Б.» № от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере <....> рублей.

Судебная коллегия находит названное заключение соответствующим действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, обоснование отказа от затратного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Сторонам была предоставлена возможность ознакомления с заключением судебной оценочной экспертизы; представитель административного истца выразил возражения против принятия его в качестве допустимого доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости, от других лиц, участвующих деле, мнений не поступило.

Содержащиеся в возражениях административного истца доводы о несогласии с выводами эксперта о размере рыночной стоимости, о допущенных экспертом нарушениях подлежат отклонению как не свидетельствующие о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Экспертом должным образом проанализирован рынок недвижимости города Москвы, в том числе рынок земельных участков коммерческого назначения города Москвы. Для анализа и расчета рыночной стоимости объекта недвижимости по каждому из подходов выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектом исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, в том числе о ценах предложений, подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки, в том числе на различия в этажности объектов.

Непроведение осмотра объекта исследования мотивировано экспертом введением на территории города Москвы режима самоизоляции и наличием о него в доступе достаточных данных для проведения экспертизы. Использование им для иллюстрации объекта исследования результатов фотофиксации, предоставленных агентствами недвижимости, а также наличие ссылки и принтскрина объявления о сдаче в аренду объекта исследования на апрель 2020 года само по себе не свидетельствует о неверности произведенных экспертом расчетов, так как в заключении прямо оговорены случаи отображения информации после даты оценки с указанием на то, что данная информация не учитывалась при расчете рыночной стоимости и не влияет на итоговую стоимость.

Следует отметить, что исследование проводилось на основании материалов административного дела с анализом данных, изложенных в числе прочего и в отчете об оценке оценщика, производившего осмотр объекта в установленном порядке.

Отнесение объекта исследования к объектам торгового назначения класса «С» произведено экспертом на основании его характеристик с учетом того, что помещение на дату оценки не эксплуатировалось. Следует отметить, что с выводами оценщика, составившего описание объекта и также отнесшего объект исследования к объектам торгового назначения, административный истец был согласен.

Подлежат отклонению и доводы представителя административного истца о несоответствии средней арендной ставки, рассчитанной без учета коммунальных платежей, среднерыночным арендным ставкам, поскольку использованные в расчетах цены предложений в полной мере соответствуют приведенным в заключении условиям рынка; арендная ставка, полученная расчетным способом, отражает индивидуальные характеристики объекта исследования, в связи с чем ее размер может выходить за пределы средних показателей.

Данные о фактическом размере арендной ставки на объект исследования на апрель 2020 года, который значительно ниже ставки, рассчитанной экспертом, не могут быть приняты во внимание, так как имеют место на иную дату и иные условия рынка.

Судебная коллегия принимает во внимание, что эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает.

Судебная коллегия не усмотрела оснований для принятия во внимание дополнительно представленного представителем административного истца в суд апелляционной инстанции отчета о размере рыночной стоимости и изменении требований относительно размера рыночной стоимости, поскольку в суде апелляционной инстанции правила о об изменении предмета или основания административного иска не применяются (часть 9 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым, проверяя дело в полном объеме, решение Московского городского суда изменить, поскольку изложенные в решении суда первой инстанции выводы о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствуют обстоятельствам административного дела. Оснований для его отмены в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

    решение Московского городского суда от 7 октября 2019 года изменить.

    Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 509,4 кв. м, расположенного по адресу: г<адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 26 652 000 рублей.

    В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий      

Судьи