Решение по делу № 33-1374/2018 от 21.03.2018

Судья Тимошкина Т.Н.	№ 33-25/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 апреля 2018 г.	г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Никитиной А.В., Гудковой Г.В.

при секретаре Баталовой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12 февраля 2018 г. по иску Арбузовой В. П. к администрации Петрозаводского городского округа о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Никитиной А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск предъявлен по тем основаниям, что 14.05.2000 истцом и троюродным братом ее отца Мартынова П.А. - Кузнецовым А.И. был оформлен и подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. (...), которая была приобреталась истцом у Кузнецова А.И. за 60 000 руб., денежные средства Кузнецову А.И. были переданы в день подписания договора. По условиям договора Кузнецову А.И. гарантировалось пожизненное проживание в данной квартире, в связи с чем Кузнецов А.И. занимал комнату площадью (...) кв.м, истец с семьей - комнату площадью (...) кв.м. 27.11.2001 Кузнецов А.И. умер, и после его смерти истец с семьей заняла всю квартиру. В декабре 2012 г. истец обратилась в паспортную службу для регистрации по месту жительства в указанном жилом помещении, однако ей в этом было отказано ввиду отсутствия документов, подтверждающих право собственности на квартиру. При обращении в августе 2017 г. в Управление Росреестра по Республике Карелия для государственной регистрации права собственности на квартиру истцу было отказано в приеме документов ввиду отсутствия при сдаче документов на регистрацию второй стороны договора. В обоснование своих требований истец указывает, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 14.05.2000 было выражено волеизъявление Кузнецова А.И. на данную сделку, договор никем не оспорен, истец оплатила стоимость квартиры, с момента заключения договора и до настоящего времени истец несет бремя содержания квартиры, в связи с чем договор фактически исполнен, истец владеет квартирой как собственной более 17 лет, несмотря на отсутствие государственной регистрации права. В наследство после смерти Кузнецова А.И. никто не вступал, наследственное дело отсутствует, притязаний на квартиру никто не заявлял. С учетом изложенного, истец просила суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (...), от 14.05.2000 между Арбузовой В.П. и Кузнецовым А.И. заключенным, признать за ней право собственности на данную квартиру.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда не согласна истец, просит его отменить. В обоснование жалобы указывает, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости. Право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Поясняет, что по договору купли-продажи квартиры от 14.05.2000 Кузнецов А.И. выразил свою безусловную волю на совершение данной сделки, вышеуказанный договор оспорен не был, составлен в простой письменной форме, подписан сторонами и фактически исполнен. Также считает, что отсутствие у нее и членов семьи постоянной регистрации в спорном объекте недвижимости не может являться основанием для отказа в исковых требованиях. Поясняет, что необходимость в регистрации возникла только в 2012 г. Указывает также, что суд при рассмотрении дела не принял в качестве доказательства показания свидетеля (...)., присутствующего при оформлении и подписании договора купли-продажи квартиры, сославшись на то, что последний является заинтересованным в исходе дела лицом. Кроме того, поясняет, что из представленного стороной истца договора усматривается, что осуществлялась купля-продажа именно квартиры по адресу: г. (...), а не комнаты в ней. При этом, помимо купли-продажи объекта недвижимости, стороны, не имея специальных познаний в сфере оформления договорных отношений, прописали в договоре купли-продажи порядок пользования квартирой, обозначив в тексте договора комнату площадью (...) кв.м как «большая», комнату площадью (...) кв.м как «маленькая». Считает, что суд, при вынесении решения, не принял во внимание давность исполнения договора купли-продажи, длительность фактического пользования жилым помещением, права истца, которые на протяжении этого времени никем не оспаривались, существенно изменившиеся за это время требования к содержанию правоустанавливающих документов, а также подтверждение доводов иска свидетелями.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и ее представитель Ильина О.А., действующая на основании доверенности, поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав истца и ее представителя, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено на основании данных ГУП РК РГЦ «Недвижимость», что Кузнецов А.И. является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. (...), право собственности на которую у него возникло в результате договора мены жилого помещения от 21.02.1995.

По утверждению истца, 14.05.2000 между ней и Кузнецовым А.И. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, оригинал которого представлен в материалы дела. Цена продаваемого объекта по договору определена в сумме 60 000 руб. Условиями договора предусмотрено, что Кузнецов А.И. сохраняет право пожизненного проживания в маленькой комнате в данной квартире.

За регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество стороны договора в Управление Росреестра по Республике Карелия не обращались.

Согласно свидетельству о смерти (...) от 08.04.2013 Кузнецов А.И. умер (...).

В настоящее время в спорной квартире никто не зарегистрирован. Из пояснений истца и показаний допрошенных по делу свидетелей следует, что в указанной квартире проживает истец с семьей.

Установив указанные обстоятельства, проанализировав содержание договора купли-продажи, исследовав и оценив по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ иные представленные сторонами доказательства, в т.ч. свидетельские показания, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ввиду незаключенности договора.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, полагая его правильным.

В силу статей 8, 12 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе признания права.

В соответствии со ст. ст. 130, 131 Гражданского кодекса РФ квартира отнесена к недвижимым вещам, право собственности и другие вещные права на которые, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

На момент подписания спорного договора действовали положения п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, предусматривающие, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Положения об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи с недвижимым имуществом содержались также в п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ (в редакции на дату подписания договора).

В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ.

В п. 63 того же постановления Пленума разъяснено, что сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Учитывая, что на момент подписания договора купли-продажи от 14.05.2000 законом была установлена обязанность по регистрации спорной сделки и перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество от продавца к покупателю, которая не была ими выполнена, требования истца о признании договора заключенным и признании права собственности на спорную квартиру не подлежат удовлетворению.

При этом судебная коллегия отмечает, что пунктом 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент подписания договора, предусматривалось, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в редакции на момент подписания спорного договора также было установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости.

Истцом избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на спорное недвижимое имущество судебная коллегия признает законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы истца были предметом изучения суда первой инстанции и направлены на оспаривание его выводов, однако по существу их не опровергают, оснований для отмены решения не содержат, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, т.к. иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, иное толкование стороной истца норм материального права не могут являться поводами для отмены состоявшегося по настоящему делу решения.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12 февраля 2018 г. по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи