Решение по делу № 11-2452/2024 от 22.01.2024

74RS0001-01-2023-002372-19

судья Леванова Е.А.

дело № 2-3176/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-2452/2024

06 марта 2024 года                             г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Сакуна Д.Н.

судей                    Беломестновой Ж.Н., Кутырева П.Е.

    при помощнике судьи     Томареве Р.А, Зотовой И.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Богельман А.А. на решение Советского районного суда города Челябинска от 07 ноября 2023 года по гражданскому делу по иску Богельман А.А. к Захарову А.В. о понуждении к заключению договора купли – продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Беломестновой Ж.Н. об обстоятельствах дела, объяснения истца Богельман А.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы и ее представителя адвоката Щербинина А.В, представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России», судебная коллегия

установила:

Богельман А.А. обратилась с исковым заявлением к Захарову А.В. о понуждении заключить основной договор купли-продажи 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером № на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, о признании основного договора купли-продажи заключенным с даты вступления решения суда в законную силу.

В обоснование исковых требований приведены доводы о том, что между сторонами заключен ДД.ММ.ГГГГ. предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны определись, что не позднее ДД.ММ.ГГГГ обязуются заключить основной договор купли-продажи 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование о заключении основного договора купли- продажи, которое оставлено ответчиком без исполнения. Квартира фактически передана истцу, истец и её ребенок в ней фактически проживают.

Стороны и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, КУиЗО г.Челябинска, Управление Росреестра по Челябинской области, Советское УСЗН Администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца исковые требования своего доверителя поддержал.

Судом первой инстанции отказано Богельман А.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований, ссылаясь на нарушение норм судом материального и процессуального права. Указывает, что судом не предприняты меры по выяснению позиции залогодержателя спорной квартиры – ПАО «Сбербанк России» относительно перехода прав на предмет залога, не привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, при этом истица готова принять на себя соответствующие правовые последствия. Ссылается на п. 12 предварительного договора купли-продажи, которым предусмотрено, что в случае если продавцом причинены покупателю нравственные и физические страдания, продавец обязуется в срок, установленный в требовании, заключить основной договор купли-продажи объекта. Факт причинения продавцом покупателю нравственных и физических страданий подтвержден приговором мирового судьи судебного участка № 1 Советского района г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем срок заключения основного договора определяется требованием, которое содержит срок до ДД.ММ.ГГГГ, и повторным требованием, которое было направлено в ДД.ММ.ГГГГ, и срок по которому также наступил. Указывает, что в соответствии с условиями предварительного договора оплата произведена до подписания договора, что при наличии подписи продавца свидетельствует о расчете перед ним. Кроме того в материалах дела имеется расписка об оплате по договору. Указывает, что ответчик никаких возражений на исковые требования не заявил, суд фактически от его имени выражает несогласие с заявленными истцом требованиями.

Материалами дела подтверждается, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, приобретена Захаровым А.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что квартира приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк в лице Челябинского отделения №8597 согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ залогодержателем квартиры по адресу: <адрес>, является ПАО Сбербанк в лице Челябинского отделения №8597.

В п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 года №11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что разрешение при подготовке дела к судебному разбирательству вопроса о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (п.4 ч.1 ст.150 Гражданского процессуального кодекса РФ), необходимо для правильного определения состава лиц, участвующих в деле. Невыполнение этой задачи в стадии подготовки может привести к принятию незаконного решения, поскольку разрешение вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим безусловную отмену решения суда в апелляционном и кассационном порядке (ч.1 ст.330, п.4 ч.2 ст.364 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Между тем, в нарушение указанных норм процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению, суд первой инстанции, с учетом заявленных истцом требований, характера спорного правоотношения, не определил состав лиц, участвующих в деле, и по результатам разрешения спора принял решение, не привлекая к участию в деле – Публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Челябинского отделения № 8597.

Следовательно, спор разрешен судом первой инстанции в отношении лица, которое к участию в деле в установленном законом порядке не привлечено.

Как разъяснено в п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

В силу п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одним из оснований для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой этой статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Поскольку в нарушение положений ч. 3 ст. 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не привлечен к участию в деле ПАО Сбербанк в лице Челябинского отделения № 8597, судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и ПАО Сбербанк в лице Челябинского отделения № 8597 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования.

В суд апелляционной инстанции истцом предъявлены к ответчику Захарову А.В. уточненные требования: о понуждении к заключению с истцом основного договора купли-продажи 2\3 доли квартиры по адресу <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; признать основной договор купли-продажи указанного выше объекта заключенным с даты вступления в законную силу судебного акта; произвести замену залогодателя 2\3 доли в праве собственности на квартиру, перешедшим в порядке понуждения к заключению основного договора купли-продажи к Богельман А.А.- с Захарова А.В. на Богельман А.А.

В судебном заседании истец отказалась от требования о замене залогодателя 2\3 доли в праве собственности на квартиру, перешедшим в порядке понуждения к заключению основного договора купли-продажи к Богельман А.А.- с Захарова А.В. на Богельман А.А. и просила прекратить производство по делу по данному требованию. В остальной части свои требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель ПАО Сбербанк в лице Челябинского отделения № 8597 Морозов В.В. представил суду письменный отзыв на иск Богельман А.А. Указал, что ПАО Сбербанк в лице Челябинского отделения № 8597, как залогодержатель спорной квартиры, не давал своего согласия на отчуждение заемщиком в лице Захарова А.В.2/3 доли в праве собственности на спорную квартиру. Вместе с тем указал, что при погашении всей существующей задолженности по кредитному договору, кредитор не будет возражать против удовлетворения требований Богельман А.А, поскольку по правилу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства и, соответственно, права кредитора нарушены не будут.

Ответчик Захаров А.В., КУиЗО г.Челябинска, Управление Росреестра по Челябинской области, Советское УСЗН администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, об уважительной причине своей неявки в суд не сообщили.

Судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

     Как следует из материалов дела и судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Захаровым А.Б. и Ерушкиной (Богельман) А.А. был заключен предварительный договор купли – продажи, по условиям которого стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества: 2/3 долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стороны договорились о том, что не позднее ДД.ММ.ГГГГ обязуются заключить основной договор купли – продажи. Объект недвижимости оценивается сторонами в размере <данные изъяты> руб. Данный объект недвижимости обременен правами третьего лица, о чем имеется запись в ЕГРН №. На момент заключения договора в данной квартире зарегистрирован продавец – Захаров А.Б.

Пунктом 12 данного договора предусмотрено, что в случае если продавцом причинены покупателю нравственные и физические страдания, продавец обязуется в срок, установленный в требовании, заключить основной договор купли-продажи объекта или произвести возврат уплаченных денежных средств.

В подтверждение передачи покупателем продавцу стоимости объекта недвижимости истец предоставила в материалы дела расписку от ДД.ММ.ГГГГ, по которой «Ерушкина А.А. взяла денежные средства в размере <данные изъяты> рублей у своей мамы <данные изъяты> и обязалась данную денежную сумму потратить на первоначальный взнос на приобретение квартиры по адресу <адрес>(л.д.42)

ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> в лице Ерушкиной А.А. продала квартиру по адресу <адрес> по цене <данные изъяты> руб, что подтверждается договором купли-продажи (л.д.38).

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что Захаров А.В. взял у Ерушкиной А.А. денежные средства в размере <данные изъяты> руб., которые обязался потратить на приобретение квартиры по адресу: <адрес>, а также передать в собственность Ерушкиной А.А. ? доли приобретенного имущества после проведения процедуры банкротства, а в противном случае обязался вернуть денежные средства с учетом процентов за пользование данной денежной суммой за весь период (л.д.43).

Согласно сведений из ЕГРН, квартира, расположенная по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты> и Захаровым А.В., принадлежит последнему по праву собственности с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ квартира продается по цене <данные изъяты> руб; стоимость квартиры уплачивается продавцу в следующем порядке: <данные изъяты> рублей за счет собственных средств в момент подписания кредитного договора до сдачи на государственную регистрацию данного договора и <данные изъяты> рублей - за счет кредитных средств, которые уплачиваются продавцу после государственной регистрации и перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка (л.д.159).

В материалы дела представлен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГг, заключенный между Захаровым А.А. и третьим лицом по делу- сумма кредита <данные изъяты> рублей. Квартира по условиям кредитного договора находится в залоге ПАО «Сбербанк России».

Согласно свидетельства о перемене имени, Ерушкина А.А. переменила фамилию на Богельман А.А. (л.д.10).

По сведениям, имеющимся в электронных учетах МВД России, Захаров А.В. с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес>, кроме того был зарегистрирован по месту пребывания с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по адресу пребывания: <адрес> (л.д.32).

Из акта о фактическом проживании следует, что Богельман А.А. со своим несовершеннолетним ребенком <данные изъяты> проживает в <адрес> (л.д.44). <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ г.р. зарегистрирован в данной квартире с ДД.ММ.ГГГГ. Сведений о регистрации истца по данному адресу в материалы дела не предоставлено.

Приговором мирового судьи судебного участка №1 Советского района г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, Захаров А.В. был признан виновным в совершении преступления в отношении Богельман А.А. на основании <данные изъяты> УК РФ.

Истец указала, что свои обязательства по предварительному договору исполнила надлежащим образом (путем уплаты стоимости объекта недвижимости), что подтверждается совокупностью представленных письменных доказательств: расписками, из которых следует, что Захаров А.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел спорную квартиру, в том числе на денежные средства, полученные от Богельман А.А. в размере <данные изъяты> руб, и принял на себя обязательство передать в собственность Ерушкиной А.А. ? доли спорного приобретенного имущества, условиями предварительного договора купли-продажи этой же квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, где стоимость 2\3 доли оценена сторонами также в <данные изъяты> рублей, при этом стоимость объекта уплачивается покупателем продавцу до подписания предварительного договора купли-продажи наличными денежными средствами.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ завершена процедура реализации имущества должника-гражданина Ерушкиной А.А.

Истец направила ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика предложение о заключении основного договора купли - продажи, которое ответчиком не получено, оставлено без ответа (л.д.11-13).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Богельман А.А. с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее по тексту-ГК РФ) РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (п. 3)

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5)

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Как разъяснено в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм права следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать существенные для договора купли-продажи условия - о цене и продаваемом объекте, при этом договор может предусматривать условие об объекте, который только будет приобретен продавцом в будущем; при отсутствии в договоре срока заключения основного договор такой срок равен одному году с момента заключения предварительного договора, и в случае неисполнения обязательства по заключению основного договора заинтересованная сторона вправе обратиться с иском о понуждении к его заключению в течение шести месяцев с момента истечения срока для заключения основного договора

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Ответчик, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, свои возражения на исковые требования Богельман А.А. не направил, не опроверг доводы и доказательства истца о ее расчете перед ним по предварительному договору купли-продажи 2\3 доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи в установленном законом порядке не заявил, обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления продавца при заключении предварительного договора не указал, мотивы для незаключения основного договора купли-продажи объекта не привел.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ответчик, тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Суду апелляционной инстанции ПАО Сбербанк представлена информация погашения всей задолженности Богельман А.А. по обеспеченному ипотекой обязательству Захарова А.В.

Таким образом, с учетом существа совершенной сделки, оплаты Богельман А.А. предусмотренной предварительным договором цены договора, оплаты всей оставшейся задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству Захарова А.В., факта пользования истицей спорным имуществом и отсутствия материальных правопритязаний со стороны ответчика Захарова А.В. в отношении спорного имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем Богельман А.А. имеет право требовать о понуждении ответчика к заключению с ней основного договора купли-продажи 2\3 доли квартиры по адресу <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда города Челябинска от 07 ноября 2023 года отменить.

Принять отказ Богельман А.А. от требования к Захарову А.В. о замене залогодателя 2\3 доли в праве собственности на квартиру по адресу <адрес>, перешедшим в порядке понуждения к заключению основного договора купли-продажи к Богельман А.А.- с Захарова А.В. на Богельман А.А.

Прекратить производство по делу по иску Богельман А.А. к Захарову А.В. о замене залогодателя 2\3 доли в праве собственности на квартиру по адресу <адрес>, перешедшим в порядке понуждения к заключению основного договора купли-продажи к Богельман А.А.- с Захарова А.В. на Богельман А.А.

Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Обязать Захарова А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.) заключить с Богельман А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения( паспорт №) договор купли-продажи объекта недвижимости- 2\3 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью 49,7 кв.м., назначение жилое по адресу : <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи на сумму <данные изъяты> руб.

Договор купли-продажи 2\3 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером № площадью 49,7 кв.м., назначение жилое по адресу : <адрес> считать заключенным с даты вступления в законную силу судебного акта.

Судебное решение является основанием для государственной регистрации права собственности Богельман А.А. на 2\3 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером № площадью 49,7 кв.м., назначение жилое по адресу : <адрес>.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 марта 2024 года