Решение по делу № 3а-622/2019 от 02.08.2019

Дело № 3а-622/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж                                                                                       4 декабря 2019 года

Воронежский областной суд в составе председательствующего судьи Лесничевской Е.В.,

при секретаре Высоцкой Е.А.,

с участием представителя административного истца по доверенности Дорофеевой С.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению

Гайворонской Екатерины Викторовны к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью                      1 321 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – научные организации, учреждения, проектные организации, офисы, проектные и конструкторские бюро, информационные центры, что подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 21 июня 2019 г. и составляет 11 851 179,77 руб.

Ссылаясь на то, что административный истец как арендатор земельного участка обязан уплачивать арендную плату, исходя из размера его кадастровой стоимости, установленной постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области», которая значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика, в отношении спорного земельного участка в размере 5 342 943 руб.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО6 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В ранее поданных письменных пояснения представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области по существу заявленных требований полагался на усмотрение суда, считал себя ненадлежащим административным ответчиком по делу.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 321 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – научные организации, учреждения, проектные организации, офисы, проектные и конструкторские бюро, информационные центры.

При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежавшего ему на праве аренды земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как лица, уплачивающего арендные платежи, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 11 851 179,11 руб.

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (далее – Методические указания).

Согласно пункту 2.1.3 Методических указаний в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.2.6 Положения о филиале федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области, утвержденного приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 30.12.2016 г. № П/533, к основным видам деятельности Филиала отнесено определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

С учетом изложенных правовых норм Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области является надлежащим ответчиком.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 21 июня 2019 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется его рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.

В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России»            № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21 июня 2019 года составляет 8 155 854 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности. При этом исходит из того, что заключение эксперта основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертом метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, экспертом применены корректировки и другие необходимые сведения. Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, требованиям, предъявляемым к отчету об оценки недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт, составивший заключение, имеет соответствующее характеру экспертизы образование, специальность, длительный стаж экспертной работы и занимаемую должность. Ему разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 49 КАС РФ, в установленном порядке он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Данных о том, что экспертное заключение содержит недостоверные сведения, выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, так же как и подтверждений необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, суду не представлено.

Из пояснений эксперта ФИО5 в судебном заседании следует, что в соответствии с определением суда на разрешение эксперта был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. На странице 5 заключения эксперта со ссылкой на статью 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» дано понятие рыночной стоимости объектов оценки. В данном случае экспертом рассматривался вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка при его возможном отчуждении. Вопрос об определении ставки арендной платы за пользование земельным участком или вопрос об определении стоимости права пользования, или продажи права пользования, перед экспертом не ставился. В связи с чем, при определении рыночной стоимости участка экспертом правомерно применялся вид права – собственность. Способ подбора и применения аналогов при расчетах подробно описан на странице 20 заключения эксперта: при производстве расчетов в расчетной таблице после строки «Скорректированная цена» следует строка «Применимость аналога», в данной строке по всем аналогам стоит показатель «1», то есть все аналоги применимы для расчета стоимости исследуемого земельного участка. Вид целевого использования земельного участка «для размещения производственных зданий» и «для строительства производственных, офисных или складских помещений» имеет идентичное значение, то есть земельные участки производственного (промышленного, индустриального) назначения для размещения на них строений производственного назначения. Таким образом, информация, указанная в таблице заключения эксперта на станице 33 не противоречит информации, указанной в объявлениях, эти участки относятся к земельным участкам под индустриальную застройку. Соответствие классов земельных участков по категориям и видам разрешенного использования приведено в таблице на странице 16 заключения эксперта. Объект-аналог № имеет назначение, указанное в объявлении, «жилой дом или административно-гостиничный комплекс и прочее», что относится к классу под офисную застройку, также как и спорный земельный участок. Возражения представителя административного истца по вопросу применения поправочного коэффициента относительно красной линии к объектам-аналогам опровергаются данными публичной карты, возражения представителя административного истца относительно необоснованности отказа эксперта от использования объектов-аналогов из других районов основаны на неправильном толковании норм материального права.

Учитывая изложенное, суд не может согласиться с доводами представителя административного истца о том, что заключение эксперта               № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства, данное утверждение представляет собой субъективное мнение стороны, не подтвержденное совокупностью относимых, допустимых и достоверных доказательств.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.

Суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в то время как представленный административным истцом отчет независимого оценщика вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 июня 2019 года, поданное в суд 2 августа 2019 года, подлежит удовлетворению.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка утверждена органом кадастрового учета, суд не находит оснований к удовлетворению административного искового заявления в части требований, предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, которое, по мнению суда, в данном случае является ненадлежащими административным ответчиком.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 321 кв. м, расположенного по адресу:            <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – научные организации, учреждения, проектные организации, офисы, проектные и конструкторские бюро, информационные центры, определенную по состоянию на 21 июня 2019 года, в размере 8 155 854 (восемь миллионов сто пятьдесят пять тысяч восемьсот пятьдесят четыре) рублей.

Датой подачи заявления считать 2 августа 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

    Председательствующий                                                              Е.В. Лесничевская

    Решение окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ