Решение по делу № 2-448/2024 (2-3268/2023;) от 19.10.2023

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Дело №

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

        Именем Российской Федерации

        16 февраля 2024 года                                                           <адрес>

Электростальский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Смирновой Е.М., при секретаре ФИО2, с участием представителя истца по доверенности ФИО4, представителя ответчика Комитета имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> по доверенности ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.о. <адрес>, Комитету имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов,

Установил:

<дата> в суд поступил иск ФИО1 к Администрации г.о. <адрес>, Комитету имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка без поведения торгов.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом ФИО1 и Комитетом имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> заключен договор аренды земельного участка № от <дата>, сроком с <дата> по <дата>. Согласно разделу 1 договора предметом аренды является земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "для строительства торгово-офисного комплекса", расположенный по адресу: <адрес>, между домами № и №. Земельный участок предоставлен на основании под. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, т.е. для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

На основании решения Электростальского городского суда <адрес> от <дата> по делу № за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 452,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, дата присвоение кадастрового номера <дата>, функционального назначения (наименования) торгово-офисное здание, расположенное в пределах земельного участка кадастровый №.

Истец, ФИО1, будучи собственником нежилого здания, в целях реализации права на приобретение в собственность земельного участка, на котором оно расположено, на основании ст. 39.20 ЗК РФ обратилась в Администрацию г.о. <адрес>.

Решением от <дата> № № Администрацией г.о. <адрес> ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов". Отказ мотивирован тем, что на земельном участке не осуществляется деятельность в сфере торговли, делового управления; предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Между тем, как указывает истец, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне О-1 – многофункциональная общественно-деловая зона. Согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) округа <адрес>, утвержденных постановлением Администрации г.о. <адрес> от <дата> № в редакции постановления Администрации г.о. <адрес> от <дата> №) многофункциональная общественно-деловая зона О-1 установлена для обеспечения условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства. Основными видами разрешенного использования, в том числе указано: предпринимательство (ВРИ 4.0), предельные размеры земельного участка мин. – 1000 кв.м., макс. – 100 000 кв.м.

Истец ФИО1 полагает, что она, будучи собственником нежилого здания с функциональным назначением "торгово-офисное здание", расположенного в пределах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером №, постановленного на кадастровый учет и предоставленного ФИО1 в пользование в площади 1000 кв.м. по договору аренды обладает исключительным правом на приобретение такового в собственность. Фактическое использование земельного участка соответствует требованиям документов градостроительного зонирования и планирования. В соответствии с решением Совета депутатов г.о. <адрес> от <дата> № "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности городского округа <адрес> при заключении договора купли-продажи без проведения торгов" цена продажи земельного участка с кадастровым номером № будет составлять 15 процентов от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 983 450 рублей 00 коп. – 15 % соответственно, цена участка составит 447 517 руб. 50 коп.

Истец, ссылаясь на ст. ст. 1,7,39.1,39.3,39.20,85 ЗК РФ, ст. 445 ГК РФ просит суд обязать Администрацию г.о. <адрес>, Комитет имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, по цене 447 517 руб. 50 коп.

Представитель ответчика Комитета имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> по доверенности ФИО5 исковые требования ФИО1 не признала, представила суду письменные возражения на иск. В возражениях указала, что по сведениям Росреестра на испрашиваемом в собственность земельном участке с кадастровым номером №, разрешенное использование "для строительства торгово-офисного комплекса" находится здание с кадастровым номером 50:46:0060308:1173, наименование "торгово-офисное здание". В соответствии с актом осмотра фактически здание не используется. Заявителю в решении от <дата> об отказе в предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов" разъяснена причина отказа и порядок обжалования решения, в том числе и досудебный, с направлением жалобы в Администрацию в соответствии с разделом 5 Административного регламента. Заявителем жалоба не подавалась.

Продажа земельного участка, находящегося в собственности государства или муниципального образования в силу положений ст. 39.3 п.2 пп.6 ЗК РФ без проведения торгов возможна собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, которые расположены на данном земельном участке.

Представитель ответчика Администрации г.о. <адрес>, извещенный судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил суду письменные возражения на иск, в которых просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. В возражениях указал, что в результате поверки представленных документов установлено, что на земельном участке не осуществляется деятельность в сфере торговли, делового управления, что не допускает предоставление земельного участка на заявленном виде права.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 и Комитетом имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> в соответствии с ЗК РФ, <адрес> от <дата> №-ОЗ "О наделении органов местного самоуправлении муниципальных образований <адрес> отдельными государственными полномочиями <адрес>", <адрес> от <дата> №-ОЗ "О регулировании земельных отношений в <адрес>", на основании решения Электростальского городского суда <адрес> от <дата> по делу №а-1048/2020, заключен договор аренды земельного участка № от <дата>.

Согласно разделу 1 договора предметом аренды является земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для строительства торгово-офисного комплекса", расположенный по адресу: <адрес>, между домами № и №. Земельный участок предоставлен на основании под. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, т.е. для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В пункте 1.3. договора аренды земельного участка отражено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Договор аренды земельного участка заключен на срок с <дата> по <дата>.

На основании решения Электростальского городского суда <адрес> от <дата> по делу № за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 452,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, дата присвоение кадастрового номера <дата>, функционального назначения (наименования) торгово-офисное здание, расположенное в пределах земельного участка кадастровый №.

ФИО1, будучи собственником нежилого здания в целях реализации права на приобретение в собственность земельного участка, на котором оно расположено, на основании ст. 39.20 ЗК РФ обратилась в Администрацию г.о. <адрес>.

Решением от <дата> № № Администрацией г.о. <адрес> ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов". Отказ мотивирован тем, что на земельном участке не осуществляется деятельность в сфере торговли, делового управления; предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

    Отношения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы главой V.1 ЗК РФ.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в частности, на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с подпунктом 14 данной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с проектом планировки территории.

По смыслу положений частей 3, 5, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости»).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Положением под. 8 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенному использованию в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу ст. 7 ЗК РФ земли в РФ используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральным законом и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков указываются в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны в составе правил землепользования и застройки муниципального образования (ст. 1, 30, 37 Градостроительного кодекса РФ).

В силу части 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Как следует из материалов дела и подтверждено выпиской из ЕГРН истец является собственником нежилого здания площадью 452,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, дата присвоение кадастрового номера <дата>, функционального назначения (наименования) торгово-офисное здание, расположенное в пределах земельного участка кадастровый №. Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет <дата> в площади 1000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного комплекса; для иных видов жилой застройки.

Земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне О-1 – многофункциональная общественно-деловая зона.

Согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) округа <адрес>, утвержденных постановлением Администрации г.о. <адрес> от <дата> № в редакции постановления Администрации г.о. <адрес> от <дата> №) многофункциональная общественно-деловая зона О-1 установлена для обеспечения условий размещения объектов капитального строительство в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства. Основными видами разрешенного использования, в том числе указано: предпринимательство (ВРИ 4.0), предельные размеры земельного участка мин. – 1000 кв.м., мах. – 100 000 кв.м.

Согласно приказу Росреестра от <дата> № П/0412 вид разрешенного использования предпринимательство включает в себя размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10.

В соответствии со ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Из положения под. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ следует, что законодатель не разделяет понятия эксплуатируемый объект недвижимости или неэксплуатируемый объект недвижимости для цели предоставления земельного участка в собственность.

Суд принимает во внимание, что земельный участок в конкретной площади 1000 кв.м. поставлен на кадастровый учет, предоставлен истцу для строительства торгово-офисного комплекса. Объект, в целях строительства которого предоставлен испрашиваемый земельный участок, достроен, введен в гражданский оборот, право собственности ФИО1 на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, имеющее функциональное назначение (наименования) торгово-офисное здание, расположенное в пределах испрашиваемого земельного участка зарегистрировано в установленном порядке. Стороной истца суду представлен долгосрочный договор аренды части помещений, находящихся в указанном объекте недвижимости.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ФИО1, обладающая правом собственности на нежилое здание с функциональным назначением "торгово-офисное здание", расположенного в пределах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в многофункциональной общественно-деловой зоне О-1, установленной для обеспечения условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства, поставленного на кадастровый учет и предоставленного ФИО1 в пользование в площади 1000 кв.м. по договору аренды именно в целях строительства торгово-офисного здания, обладает исключительным правом на приобретение такового в собственность, без проведения торгов.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника

Довод стороны ответчика, Комитета имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> о том, что истцом решение об отказе в предоставлении государственной услуги не обжаловано, судом отклоняется.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим.

В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> № "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ или в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Таким образом, выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой лица, требующего судебной защиты.

Положениями п. 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторонам вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Предварительное (до обращения в суд с исковым требованием) оспаривание в публичном производстве в порядке КАС РФ действий (бездействия) либо актов органов власти не требуется.

В соответствии с решением Совета депутатов г.о. <адрес> от <дата> № "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности городского округа <адрес> при заключении договора купли-продажи без проведения торгов" цена продажи земельного участка с кадастровым номером № будет составлять 15 процентов о кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка согласно сведениям ЕГРН составляет 2 983 450 рублей 00 коп. – 15 % соответственно, стоимость земельного участка составит 447 517 руб. 50 коп.

Согласно распоряжению Администрации г.о. <адрес> от <дата> № "Об утверждении административных регламентов предоставления муниципальных услуг" от имени городского округа <адрес> предоставление в аренду и передачу в собственность земельных участков на территории городского округа <адрес> и заключение договоров аренды и договоров купли-продажи земельных участков аренду, находящихся в муниципальной собственности городского округа <адрес>, осуществляет Комитет имущественных отношений городского округа <адрес>.

С учетом вышеуказанных и установленных судом обстоятельств, принимая во внимание характер спорных правоотношений и применяемые нормы материального права суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца об обязании Администрацию г.о. <адрес>, Комитет имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, между домами № и №, по цене 447 517 руб. 50 коп.

Руководствуясь ст.ст.12, 45, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Обязать Администрацию г.о. <адрес>, Комитет имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, между домами № и №, по цене 447 517 (четыреста сорок семь тысяч пятьсот семнадцать) рублей 50 копеек.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде.

Судья: подпись.

В мотивированном виде решение

изготовлено 01 марта 2024 года.

Судья: подпись. Копия верна:

Судья                            Е.М. Смирнова